Инвестиции в недвижимость

Недвижимость принято считать активом железобетонным, инвестицией с которой в любом случае не прогадаешь. И действительно во многих случаях прогнозы и рекомендации экспертов по вложению денег в реальный сектор оправдываются. Рынок жилья один из самых стабильных – он имеет сильные позиции как в экономике страны так и на мировой арене, а потому крайне устойчив к всякого рода потрясениям, колебаниям, рискам и угрозам.

Уверена, что в каждом клиенте на рынке вторичной городской, первичной или загородной недвижимости спит потенциальный инвестор – не просто приобрести объект, а купить с максимальной выгодой для себя, с перспективой неуклонного роста в цене. На самом деле, при случае мало кто из самостоятельных участников может похвастаться успешно реализованным проектом. Как показывает практика для того, чтобы стать действительно преуспевающим частным инвестором и в конечном итоге суметь неплохо заработать на жилье необходимо обладать определёнными навыками и знаниями в области управления финансами - одного желания покупателя и его возможности в этом случае явно не достаточно.

Частные инвестиции в недвижимость – что нужно знать, с чего начать?

Виды инвестиций по уровню:

• С нуля – при отсутствии собственного начального капитала, за счёт заёмных средств, частным лицам доступны объекты как первичном (новостройки), так и на вторичном рынке
• Ограниченный бюджет – доступен портфель инвестиций в эконом и комфорт классе и недвижимость за рубежом
• Высокий порог входа – объекты премиум класса, элитная и коммерческая недвижимость, приобретение готового действующего бизнеса

Цели инвестирования:

• Получение пассивного дохода с аренды (долгосрочная, посуточная)
• Вложение денежных средств для их сохранения, закрепление капитала и сбережений
• Спекулятивные операции на рынке с недвижимостью (купил-продал, а маржу в карман)
• Стабильный бизнес на недвижимости

Инвестировать в новостройку на стадии котлована

Вложить деньги в новый пилотный проект на начальном этапе строительства и ждать сверхприбыли после сдачи дома в эксплуатацию – излюбленный способ инвестирования на рынке недвижимости у частных лиц. Популярность первички на нулевом цикле у широких масс населения обусловлена простотой приобретения, отсутствием необходимости долгих изысканий, существенных затрат и расходов на квалифицированную правовую помощь. К сожалению, времена хаоса и Золотого Эльдорадо давно канули в Лету. С тех пор, когда можно было себе позволить купить строящийся объект недвижимости за рубль, а спустя полгода после получения ключей продать его уже за десять, многое изменилось. Участников на рынке стало намного больше – соответственно доля каждого стала меньше. Рентабельность инвестиций в недвижимость снизилась в разы и резко помельчала.

Чистая прибыль от инвестиций в недвижимость на первичном рынке в современных реалиях на 2022 год не превышает 40% за отчётный период в примерно в 1.5-2 года. Стройки разбиты везде, башенные краны торчат по всюду, а вот такими высокими показателями эффективности коммерческой деятельности могут похвастаться только самые успешные проекты бизнес и премиум класса с высоким порогом входа, сильным менеджментом, мощной рекламной компанией, продуманной тактикой и стратегией ведения бизнеса.

В среднем же частные инвесторы в сегменте комфорт и эконом могут рассчитывать на скромную прибыль в 8-12% годовых. Но не смотря на это непреодолимое обстоятельство и тот факт, что инвестиции в недвижимость давно сравнялись по показателям с такими видами пассивного дохода, как, например,  долгосрочный банковский депозитный вклад, пифы и фьючерсы, многие доморощенные бизнесмены продолжают ничего перед носом не замечать и инвестировать по накатанной колее в квадратные метры на первичке.

Даже продажа жилья в новостройке на пике спроса – когда риски для покупателей минимальны и объект максимально интересен потенциальному клиенту, пока ещё не «испорчен» дорогим ремонтом, не гарантирует высокой рентабельности бизнес проекта  – конкуренция на первичном рынке ноздря в ноздрю.

Существует три основных способа извлечения ощутимой прибыли с новостройки:

• Реализация объекта по переуступке прав требования на высокой степени готовности проекта
• Срочная продажа недвижимости без отделки после сдачи дома и оформления жилья в собственность
• Продажа квартиры в новостройке с ремонтом

Купить квартиру для сдачи в аренду

Цифры голой статистики весьма убедительны – это второй по популярности способ инвестирования у россиян – вложить деньги во вторичную квартиру в спальном районе или рядом с метро и сдавать её в аренду. Для большинства клиентов на рынке сдача в наём жилья остаётся приоритетным вариантом для инвестиций, потому как сравнительные риски при покупке вторички минимальны, а ежемесячный доход с недвижимости можно получать практически сразу после оформления сделки и перехода права собственности на объект в Росреестре.

Окупаемость приобретения в зависимости от класса жилья по предварительным расчётам на основе актуальных арендных ставок составляет от 18 до 35 лет, показатели рентабельности в диапазоне 5-7% годовых.

Однако, как показывает практика, для собственника деньги с аренды квартиры почти не видны – собрать хоть какую-то вразумительную сумму не представляется возможным, потому как копейки сочатся в копилку тонкой струйкой, а сам процесс найма жилья при этом чреват огромным количеством финансовых издержек. Амортизация, затраты на эксплуатацию и содержание – порча имущества (мебели, бытовой техники) со стороны нанимателей, регулярный косметический ремонт, обязанность уплаты налога  - сжирают всю прибыль с аренды жилья. Эксперты и аналитики отмечают крайнюю неэффективность данного вида инвестиций в современной системе векторов и координат. Наметившиеся неблагоприятные тенденции на рынке (общий спрос и затоваривание, конкуренция) не добавляют энтузиазма у специалистов на этот счёт. Реалии жизни таковы, что на данный момент это очень плохой бизнес, я бы даже сказала сомнительный

Покупка квартиры для сдачи в аренду как вид дополнительного дохода – вариант вполне приемлемый, но его абсолютно точно нельзя рассматривать, как основной способ заработка – на эти деньги не разгуляешься и не проживёшь.

Приобрести квартиру в доме под снос

Вложить деньги в покупку жилья в многоквартирном доме с высокой степенью износа, а после сноса здания получить новую квартиру и тем самым увеличить в разы капитализацию актива – ещё один вполне приемлемый и доступный для большинства частных лиц способ инвестирования. Например, у всех на слуху программа реновации пятиэтажек и ветхих панельных строений в 9-12 этажей как уникальный шанс улучшить свои жилищные условия или преумножить свои финансовые сбережения.

Кроме того во многих случаях в поле зрения частных инвесторов попадают старые двух-трёх этажкии и деревянные бараки дореволюционной или сталинской эпохи. Почти все они обладают крайне выгодным гео-экономическим положением в исторически значимых районах крупных населённых пунктов.  А это значит, что земельные участки, на которых расположены трущобы, безусловно, в первую очередь интересны девелоперам и застройщикам.

Что же касается сноса ветхого и предоставления взамен нового жилья за счёт муниципального или федерального бюджета, то порой происходят невообразимые вещи. Власти в упор не видят проблем, даже когда глазах ответственных чиновников рушится стена дома. При инвестировании в недвижимость под капитальную реконструкцию или снос, риск навсегда остаться у разбитого корыта, конечно, же существует.

Вложиться в убитую квартиру под ремонт для дальнейшей перепродажи

Приобрести за бесценок жильё, требующее полного капитального ремонта – один из самых популярных способ инвестирования. При сравнительно низком пороге входа он к тому же доступен для большинства физлиц. Данный метод в первую очередь будет интересен тем частным инвесторам, у кого есть возможность сделать косметику или произвести глобальные изменения в жилом помещении своими силами. В результате нехитрых манипуляций, при минимальных затратах на ремонт, жильё может преобразиться до неузнаваемости и соответственно существенно вырасти в цене. Однако чистая прибыль в лучших проектах подобного рода исчисляется не более чем 30% соотношением.

Приобрести жильё с юридическими проблемами

За всеми объектами, которые можно купить подешевле, а впоследствии продать подороже, на рынке недвижимости ведётся не иначе как слежка и охота. Жильё с правовыми нюансами и коллизиями, конечно же, в этом смысле не исключение, потому как дисконт за подмоченную репутацию на фоне аналогичных чистых объектов может достигать до 50% от рыночной стоимости вторички.

Но, уверена, что при случае, на такой сверх рискованный шаг отважатся только самые смелые и уверенные в себе частные инвесторы с квалифицированной правовой поддержкой. Однако, это мнимое преимущественное обстоятельство никого не должно вводить в заблуждение. Даже при условии, что для урегулирования шероховатостей и снятия обременения под рукой всегда есть свой проверенный, надёжный и опытный в таких делах адвокат или юрист, результат по судебным разбирательствам заранее сложно предсказуем, ни один специалист не сможет со 100% гарантией защитить инвестиции заказчика.

Самый показательный пример жилья с кривыми документами – это нарушения, допущенные в ходе приватизации квартиры и наличие отказников как вечных пользователей, за которыми по закону закреплено пожизненное право регистрации, прописки и проживания в жилом помещении. Подобного рода квартиры на рынке реализуются с колоссальными скидками – временные и трудозатраты на устранение препона могут исчисляться годами и десятилетиями, а финансовые издержки – миллионами рублей.

Как показывает практика, все варианты инвестиций в недвижимость с проблемами юридического и правового характера крайне опасны. Лишь на неискушённый взгляд обывателя сомнительная сделка по покупке квартиры с тёмным прошлым и насыщенной историей может показаться прибыльным дельцем – по факту это мнимая выгода, зачастую не имеющая вообще никаких предпосылок и целесообразности для воплощения.

Строительство загородных домов на продажу

Согласно статистике аналитических центров, при реализации быстровозводимых конструкций из сэндвич панелей и каркасных домов по северо-американским (канадским) технологиям на небольших земельных участках с магистральными коммуникациями фиксируется достаточно высокий уровень дохода. Подобного рода объекты отвечают всем необходимым потребительским качествам и характеристикам, а потому аналогичные проекты пользуются стабильным спросом на рынке загородной недвижимости. Безусловно, к данному сегменту стоит присмотреться. В краткосрочной перспективе потенциальный вкладчик может получить чистую прибыль до 50% от полного объёма инвестиций.

Взять ипотеку и вложить деньги в своё будущее

Долгосрочный бизнес проект – получить одобрение банка в качестве заёмщика, взять ипотечный кредит на покупку жилья, подобрать объект, приобрести его в собственность, сдавать квартиру  или апартаменты в наём, деньгами от аренды полностью или частично погашать текущие ежемесячные платежи по кредиту и общую задолженность перед банком.

Но прежде чем взгромождать на себя такие долгосрочные финансовые обязательства частный инвестор должен сто раз хорошенько подумать, сможет ли он на регулярной основе обеспечивать свой кредит за счёт нанимателей. В принципе, месячная арендная и ставка платежа финансовому учреждению по цифрам вещи сопоставимые, разница не существенная. Однако, стабильности в наше неспокойное время нет никакой, уровень спроса на аренду – показатель крайне не постоянный. У нанимателей меняются обстоятельства, жизненные ориентиры и ценности, к тому же всегда существую риски остаться без работы, семьи или здоровья. Да и просветления в умах арендаторов часто случаются – им в свою очередь также крайне сложно устоять перед соблазном самим взять ипотеку и вкладывать деньги в своё жильё, а не платить кровные дяде за съём чужого. Люди в отличие от роботов, не железные. Абсолютно точно не знаешь, насколько тебя в итоге хватит. Бывает так, что где сядешь на жильца, там и слезешь. Аренда или ипотека – для многих клиентов на рынке недвижимости ответ на этот вопрос уже давно очевиден. Иными словами, арендаторов с каждым днём становится всё меньше, найти добропорядочных платёжеспособных жильцов всё тяжелее, квартиры в экспозиции висят всё дольше и дольше.

К тому же, на протяжении всего срока претворения бизнес идеи в жизнь, предпринимательская жилка человека будет пребывать под постоянным психологическим прессингом. Крайне не комфортно жить в таких условиях – ипотека висит как дамоклов меч над головой, никуда не денешься, не рыпнешся, не сорвёшься. Хочешь – не хочешь, а платить надо. Помимо всего прочего, уверена, что у неискушённого инвестора на определённом этапе реализации бизнес идеи может возникнуть искушение начать пользоваться объектом самому.

Данный способ инвестирования в недвижимость идеально подойдёт тем физлицам, у кого уже есть место, где они могут не обременительно жить – например, угол в родительской квартире или своя крыша над головой.

Потенциальным инвесторам непременно стоить взять этот проект на заметку. Не смотря на все минусы этот вариант инвестирования с нуля, не имея за душой и рубля, вполне себе жизнеспособный, потому как многократно доказал на практике свою состоятельность. Изначально, не имея в кармане сбережений, чужими руками обеспечить старость себе или будущее своим детям – в общем-то, мысль не плохая!

Инвестировать в комнату в 2-х комнатной коммунальной квартире

Приобретение коммуналки – нестандартный способ инвестирования средств, но при ограниченном бюджете, это уникальная возможность зацепиться за Москву, а в будущем развить достижение и иметь реальную перспективу выкупа всей жилплощади.

Самыми ликвидными объектами в заданном сегменте являются изолированные комнаты с отдельным лицевым счётом в 2-х комнатных коммунальных квартирах, где сособственниками являются очередники города на улучшение жилищных условий.

На определённом этапе реализации проекта у инвестора появится реальный шанс приобретения в собственность всей жилой площади в квартире по госцене за счёт законного права приоритетного  выкупа. В конечном результате получится большая квартира по цене маленькой.

Риски при инвестировании в коммуналки велики и связаны с расплывчатыми временными рамками, никому доподлинно не известно, когда конкретно, в какой срок власть захочет осчастливить социальным пособием или сертификатом остро нуждающихся малоимущих или многодетных семей.

Инвестиции в недвижимость – бизнес консалтинг для частных лиц

Почему я могу себе позволить раздавать клиентам платные советы по инвестициям в недвижимость?

Предельно компетентна в вопросе обсуждения, отлично осведомлена о конъюнктуре рынка недвижимости столичного региона, постоянный участник всевозможных профильных мероприятий и выставок, практикующий риэлтор с более чем 15 летним стажем работы на рынке, за плечами достаточное количество успешно реализованных инвестиционных проектов для частных лиц. Это только на первый взгляд может показаться, что раздавать советы и рекомендации очень легко и просто. Я не диванный эксперт и слежу за своей безупречной репутацией в деловых кругах.

Для обывателей процесс целесообразности выгодных финансовых капиталовложений кажется чем-то вроде легкой прогулки, бизнес проекты генерируются в голове незадачливых инвесторов с частотой самого мощного процессора, псевдо гениальные идеи без должного экономического обоснования и подтверждения слетают с языка как сыплются блага из рога изобилия. Искромётные моменты внезапного озарения регулярно посещают самостоятельных клиентов. Однако, умозаключения во многом ошибочны, потому как зиждутся на непроверенных данных. Частные инвесторы часто летают в облаках и только заблаговременно пересчитывают нули в астрономических числах чистой прибыли, пребывают во власти призрачных иллюзий и несбыточных фантазий, совершенно забывая о накладных издержках и факторах риска.

Готова оказать услуги, содействие и квалифицированную помощь физлицам в реализации бизнес идей инвестиционных проектов:

• Аналитика конъюнктуры рынка в заданном сегменте
• Определение цели, стратегии и тактики инвестиций
• Расчёт инвестиционной привлекательности конкретного объекта
• Оценка рисков/ наличия необходимых условий для инвестирования
• Прогноз доходности, чистой прибыли, сроков окупаемости

Инвестиции в недвижимость – это целая наука, требующая чёткого плана действий, наличия определённых навыков и знаний, трезвого ума и холодного рассудка, светлой памяти и пламенного сердца. Превратите недвижимость в источник постоянного дохода. Вложите деньги в недвижимость с умом – доверьте решение своего бизнес-плана инвестиционного проекта профессионалу!