Хочу сдать - не знаю как. Советы и рекомендации риэлтора


Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве.

Покупка, продажа, обмен, аренда квартир и комнат

8-903-170-13-84

Бесценный опыт, накопленный за годы работы, позволяет быстро реализовывать даже самые сложные и проблемные квартиры. Пользуйтесь услугами профессионалов риэлторского цеха - это залог успешной сделки. Сотрудничество с риэлтором по аренде квартир позволит  быстро сдать квартиру на максимально выгодных для вас условиях в рекордно короткие сроки и гарантирует вам юридически грамотное оформление ваших с квартирантами взаимотношений в полном соответствии с ГК РФ.

Ежедневно ко мне на сайт заходит около десятка собственников квартир в поисках ответа на вопрос: "Жильцы не платят и не съезжают! Что делать?", или "Квартиранты съехали не заплатив, что делать?". Этими вопросами озадачены те собственники, которые решили ввязаться в вопрос сдачи квартиры в наем без специально натренированного человека -консультанта, посредника - риэлтора по аренде. Но сдача в аренду квартиры - это сложный и ответственный момент, в котором без специальной подготовки, без умения, методов, уловок и спецсредств не обойтись. Это тонкая психологическая игра. Опытные жильцы специально ищут слабых хозяев квартир. Сначала они приходят, все такие вежливые и красивые - "Мы не пьем, не курим, мы без животных, без детей. Славяне. Молодая пара" - идеальные квартиранты, о которых только и мечтает любой собственник, желающий на длительный срок сдать квартиру в аренду. Опытные жильцы - очень тонкие психологи, если они увидят в вас сильного человека, они никогда не снимут у вас квартиру, даже если от нее нельзя будет отказаться. У них нет острой необходимости в жилье, им не нужна ваша квартира, им нужны ваши деньги! Им нужно не платить, или им нужно не соблюдать финансовую дисциплину - платить, но не вовремя с протяжками и задержками, платить не целиком сразу, а частями. Зачастую бывает так, что они требуют пересмотра договоренностей о размере месячной арендной ставке уже на следущий месяц, утверждая, что квартира им обходится непомерно дорого, она этих денег не стоит. Им нужен тот вариант, когда они снимут квартиру и будут крутить хозяином как им угодно. Повторюсь - им нужен слабый хозяин. Такие квартиранты никогда не снимут квартиру через агента, даже если без комиссии, даже если комиссию оплатит хозяин квартры. Они знают, что собственник работающий с агентом по аренде им не позубам. Тут им придется быть дисциплинированными: платить за квартиру во время, соблюдать все договоренности и исполнять свои обязательства, прописанные в договоре найма жилого помещения.

Многие собственники квартир не желают сдавать свои квартиры в аренду через агента по нескольким причинам - долго ищут, не могут сдать. Некоторые хозяева специально сдают напрямую для того, чтобы если вслучае чего сразу показать жильцам на дверь, не обременяя себя никакими официальными договорными обязательствами. Но все же основной причиной не желания работать с агентом по аренде является сроки, в которые реализовавыется квартира. Долго!!! Это не агент плохо работает, что не может долго сдать, это квартира сильно завышена по цене. Многие собственник квартир живут еще старыми докризисными ценами, когда они сдавали 1 комнатную квартиру без ремонта в спальном районе Москвы за 35 тысяч рублей. Да были времена, когда спрос на рынке аренды жилья намного превышел предложение - в таких условиях квартиры в среднем состоянии разлетались как горячие пирожки. Но времена меняются. Меняется и рынок. Ежегодно крупные инвесторы вкладывают миллиарды рублей в строительство жилых комплексов - сдаются миллионы квадратных метров жилья - сейчас предолжение по аренде квартир превышает спрос на 100-120 %. На одного клиента приходится от 10 до 15 квартир. У людей есть время походить, повыбирать, подумать - они некуда не спешат. Работать стало намного сложнее. Я нахожусь в центре событий каждый день, слежу за динамикой цен, могу трезво объективно оценить любую квартиру - ежедневно вижу, что многие собственники продолжают переоценивать свои квадратные метры. По опыту скажу, если квартира находится "в рынке" - арендная ставка установлена на разумном уровне, в соответствии "Цена - Качество", то на нее быстро находится клиент. Если же хозяин просит, за квартиру без ремонта, со старой мебелью 40 тысяч, то никто ему не поможет - ни агент, ни 100 агентов.

Устанавливайте конкурентноспособную цену, чтобы люди держались за вашу квартиру, чтобы цена и состояние были интересными - это гарантия того, что жильцы будут жить долго, а вы вы будете постояннно получать доход от сдачи квартиры в аренду.

Приведу пример из последнего:

По рекомендации ко мне обратилась Раиса Степановна. Она рассказала, что имеет 2-х комнатную квартиру на Инженерной улице, ст.м.Бибирево 15-20 минут пешком рядом с ж\д ст. Бескудниково. Квартира в хрущевке, 5 этаж 5-этажки без лифта. Комнаты изолированные, ремонт косметический. Квартира с техникой и мебелью. Состояние жилое. Я бы сказала, что квартира простая. Обратилась она ко мне с просьбой помочь ей сдать ее 2-х комнатную квартиру. Просила она за нее 35 тысяч рублей. Из разговора с ней, я поняла что с ней уже работает несколько агентов и что они вот уже как 2 месяца безуспешно пытаются сдать ее квартиру (впоследствии я выяснила, что на Раису Степановну трудилось аж 5 риэлторов !!!). Я пояснила ей, что работаю по эксклюзивному договору, что я могу взяться за ее квартиру, но выдвинула только одно условие, обязательное для меня -работаю с ней только я, сдаю только я и никто другой. Пояснила ей, что я гарантирую положительный результат, но ей при этом придется рассторгнуть все отношения с другими агентами. Она согласилась. Агенты слились - поле я себе расчистила. И начала работать. С первого же взгляда на квартиру, я отметила для себя, что квартира немного завышена в цене. Проанализировав рынок, рассмотрев аналогичные предложения рядом - сделала вывод: чтобы быстро сдать ее квартиру, арендная ставка должна быть на уровне в 30 тысяч рублей - и это потолок! Это ее на сегодняшний день максимум. Выложив хозяйке свои соображения и доводы на счет размера арендной ставки, я встретила жесткое сопротивления. Раиса Степановна встала в позу: "За 35 тысяч и ни копейкой меньше. Я всегда сдавала квартиру за 35 тысяч !". Я начала объяснять, что рынок аренды квартир просел, что сейчас цены на квартиры другие. Что выбор огромный, конкурентция. Клиентов мало. Она и слушать меня не хотела. Сошлись на том , что пытаемся сдать за 35 тысяч. Проходит месяц. Спрашиваю: "Будем снижаться в цене?" Хозяйка отвечает: "Нет". Минул второй.Спрашиваю: "Будем снижать цену ?". Закаленная хозяйка отвечает отрицательно. Проходит третий... По истечении трех месяцев Раиса Степановна сдалась. Мы согласовали цену в 28 тысяч рублей и сдали квартиру через неделю.Мораль сей басни такова: собственник из за своего упрямства в результате простоя квартиры потерял около 150 тысяч рублей !!! Ох, уж эти людские пороки! По-моему, главными из которых являются -упрямство и жадность !

Иногда в пользу собственников играет фактор -"без риелторов", "без посредников", когда они могут сдать свою, сильно завышенную в цене,  квартиру и найти напрямую жильцов в квартиру. Но опять же, практика говорит о том, что долго они там все равно не задержатся. Месяц - два и съедут. Ведь вокруг на районе, так много предложений поинтереснее. Те кто снимает с серьезными намерениями, на долго, то ваш агент, со своей комиссией в 50 %, жильцам не помеха. Квартиросъемщикам дешевле оплатить 15 тысяч комиссионных агенту и жить в хороших условиях, спокойно - не дрожа и не думая, что их выкинут из квартиры в любой момент. Но надо отдать должное, квартиросъемщики за последние время тоже изменились - они стали более грамотны и юридически подкованы. Ведь на рынке аренды жилья так много кидают. Сейчас сдать квартиру или комнату без договора практически не возможно, все потому что жильцы за свои деньги не хотят остаться на улице в один прекрасный момент. Все должно быть цивилизованно и мы все должны существовать в правовом поле. И все же до сих пор находятся люди, которые вляпываются во всякое гавно. Желание снять квартиру на прямую зачастую играет с жильцами злую шутку. Без комиссии! Без депозита!. Халява! И даже документы у хозяина не спросят. Снимут квартиру или комнату у кого-нибудь напрямую - все на словах. Хозяин скажет: "Живите". А потом приходит, в один прекрасный момент, человек и показывает документы: "Я собственник, а не он. Кто он? Я не знаю!". И вы без договора на улице.

Также не желание работать с агентами, многие хозяева квартир объясняют, тем что не желают афишировать сдачу своей квартиры в наем. И это понятно. Многие не хотят, чтобы их квартиру размещали в базах недвижимости, чтобы она там "плавала" с реальными фотографиями, боятся что их квартиру могут узнать кто бы то ни был - от добрых соседей до налогового инспектора. Это все тоже предельно понятно. Но на то он и профессиональный риэлтор, чтобы иметь в кармане пару - тройку козырей - способов, методов и приемов для сдачи вашей квартиры. Как говориться - "без шума и пыли". Опытный агент по аренде завуалирует объект - вашу квартиру так, что никто и никогда не узнает ее и не поймет где она реально находится, до того момента пока не запишется на просмотр. У каждого уважающего себя риэлтора есть свой фотобанк или фотоархив (у меня он, конечно же, есть). И если собственник квартиры не хочет, чтобы фотографии его квартиры размещались в интернете, то в объявлении применяются подложные фотографии - близко похожие по смыслу, с похожим состоянием, с похожим ремонтом, планировкой, мебелью и техникой. Это не сложно. Также в работе, если этого требует заказчик, часто изменяем местоположение квартиры - адрес и этаж, ставим объявление в дом по соседству или через дом. Опасения собственников понятны - ведь зная адрес дома, этаж, подъезд - очень легко узнать или вычислить, например, где сдается 1 комнатная квартира. В интернете много информации о поэтажных планах домов - экспликациях.

Своим клиентам гарантирую полную конфиденциальность, сохранность всей предоставленной мне информации. Мои клиенты ночью спят спокойно. Им никто и никогда не обрывает трубки посреди ночи с вопросом: "Квартиру сдаете?".

Также своих клиентов я бесплатно консультирую по вопросам налогооблажения.

Огромный опыт за плечами позволяет почти со 100 % уверенностью, с полуслова распознать кто и с какими намерениями на другом конце трубки. Отбор, отсев неблагонадежных, подозрительных, зевак, "квартирных туристов" и людей с сомнительными намерениями - это еще одна большая и тяжелая работа риэлтора. Многие, кто сдавал квартиру сам или продавал что-нибудь знает, что звонков поступает очень много, а клиентов доезжает - мало. И то те кто доезжают, "поводят жалом", разворачиваются и уходят, обронив: "Мы подумаем". Обрывают телефон, а выхлоп нулевой. И это еще одна задача - отсечь всю шелуху и привести имеено того, кто хочет снять имеено вашу квартиру, кто реально в ней заинтересован - и это , поверьте, совсем не просто.

Также хочу предостеречь и собственников квартир, о том, что сдавать квартиру в аренду без договора не допустимо. Составив грамотно договор найма жилого помещения вы всегда сможете "найти концы". В случае порчи имущества истребовать компенсацию. В договоре найма жилого помещения обязательным пунктом всегда присутствует опись имущества, находящегося в сдаваемой квартире - мебель и техника. Также в договоре всегда присутстувуют реквизиты сторон - их паспортные данные. Имея договор на руках вы всегда сможете найти человека, который у вас жил. А не так, на словах: "А, живите". Такое отношение не допустимо. Оно может иметь не поправимые последствия.

Есть мнение, что через агента сдавать квартиру намного дольше, нежели как найти жильцов самому - без посредников. В случае, если вы сдаете квартиру через агента по аренде, то квартирантам придется оплатить комиссию агента - это 50% от месячной арендной ставки. И это серьезный финансовый барьер при выборе квартиры. Без агента снять квартиру напрямую у хозяина - это мечта любого квартиросъемщика. Зачастую, договоренности вообще никак не фиксируются, все только на словах. А потом начинается все то, что описано выше. Они перестают платить, или платят не вовремя, платят частями. Потом съезжают не заплатив вовсе, оставив за собой долг, иногда большой. С агентом такого не произойдет. Агент сдав квартиру в аренду, берет на себя обязательства по полному сопровождению договора на протяжении всего срока его действия. То есть, если у вас возникли любые вопросы - вам не платят; или платят, но не вовремя; или вы решили расстаться с вашими квартирантами, то риэлтор все переговоры берет на себя - утресет все за вас..

Пользуйтесь услугами риэлтора по аренде квартир - это гарантия успешной сделки !!!

Считать убытки или считать прибыль - выбор за Вами.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова.

На вопрос отвечает

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Татьяна Мамонтова - частный риэлтор

Тел.: 8-903-170-13-84

Mail: novik911@ya.ru

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор
Татьяна Мамонтова
Звоните! 8 (903) 170-13-84