Покупка комнаты в коммуналке. Приобретение большой квартиры по цене маленькой. Выгодное расселение коммунальных квартир


Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве.

Покупка, продажа, обмен, аренда квартир и комнат

8-903-170-13-84


Коммунальную недвижимость сложно назвать предметом вожделения большинства россиян. Всенародной любовью отмечен разве что хит группы «Дюна» «Коммунальная квартира», на деле же в коммуналке не хочет жить никто. Однако на рынке жилья этот товар пользуется большим спросом. Несмотря на все мрачные анекдоты и правдивые байки о тяготах общего быта, люди продолжают активно вкладывать деньги в этот тип собственности. В любой крупной базе недвижимости представлены тысячи предложений по продаже комнат по всей России. Самый большой выбор коммуналок в Санкт-Петербурге, но и на московском рынке этот сегмент представлен достаточно хорошо. Для одних людей покупка коммунальной недвижимости это вынужденная мера в стеснённых обстоятельствах, для других — выгодная инвестиция. Так кто же они — сегодняшние новосёлы коммунальных квартир?

В любой крупной базе недвижимости представлены тысячи предложений по продаже комнат по всей России. Самый большой выбор коммуналок в Санкт-Петербурге, но и на московском рынке этот сегмент представлен достаточно хорошо. Для одних людей покупка коммунальной недвижимости это вынужденная мера в стеснённых обстоятельствах, для других — выгодная инвестиция. Так кто же они — сегодняшние новосёлы коммунальных квартир? Зачем люди чаще всего покупают комнаты?

Выгодное расселение коммунальных квартир

Выкуп комнат и превращение общей квартиры в отдельную — первое, что приходит на ум при мысли о приобретении коммунальной недвижимости. Но на деле этот вариант встречается не так часто. В последние годы массовое расселение коммуналок практически сошло на нет. Самые лучшие квартиры в роскошных особняках исторического центра давно выкуплены, а бывшие хозяева комнат мирно живут в отдельном жилье в спальных районах. Оставшиеся коммунальные квартиры, несмотря на их огромное количество и разнообразие, не так интересны инвесторам.

Быстрое расселение коммуналки предполагает астрономическую ценность квадратных метров. Тогда инвестор может позволить себе сделать жильцам предложение, от которого они не в силах отказаться. Это реально для видовых квартир, бывших дворянских или купеческих апартаментов, где и парадная, и дом, и улица ещё хранят следы былого величия. Но большинство предложений, которые сейчас доступны на рынке крупных городов, после расселения не попадут в категорию элитного жилья. Соответственно, их приобретение не сулит серьёзной выгоды — такую недвижимость выкупать хлопотно и долго.

Большая квартира по цене маленькой

Тем не менее, время от времени коммуналки расселяют «для себя». Обычные люди приобретают комнаты, чтобы в итоге стать владельцами большой квартиры за меньшие деньги. Можно привести приблизительную, но наглядную калькуляцию. Для примера возьмём варианты недвижимости в Санкт-Петербурге из базы портала ГдеЭтотДом.Ру.

Средняя цена комнаты в 5-комнатной коммунальной квартире около станции метро Технологический институт — 1,5 млн рублей. Средняя цена отдельной 5-комнатной квартиры в том же районе — 15 млн рублей. Расселив коммуналку, можно существенно сэкономить на стоимости объекта. В теории, если покупать квартиру по комнатам, цена может оказаться вдвое ниже: 5*1.5 = 7,5 млн рублей.

Естественно, на практике купить жильё за полцены не получится. При единовременном выкупе всей квартиры собственники захотят выручить за свою недвижимость больше рыночной цены. Но, скорее всего, переплачивать придётся не за все объекты. Как правило, приступая к расселению квартиры, новые владельцы покупают первые комнаты за реальную стоимость, а затем договариваются с оставшимися соседями. В этом случае выгоднее всего искать квартиру, где одновременно продаются несколько комнат. Адекватные люди согласятся выручить за свою недвижимость на 30% больше рыночной цены и вложить лишние деньги в ипотеку или лучшую комнату. Даже если самому упрямому соседу в итоге придётся купить недорогую квартиру, общая экономия может составить несколько миллионов рублей.

Вторичное жильё для приезжих

Основные клиенты агентов по недвижимости, которые ищут комнаты в коммуналках, — люди, которые переезжают в крупный город из провинции. Они формируют новую волну коммунальных жителей. В советское время некоторым приезжим бесплатно выделяли комнаты при устройстве на работу, теперь люди продают жильё в родных маленьких городах и покупают дорогие квадратные метры в мегаполисах.

Нередко выкуп комнаты происходит после продолжительного периода аренды жилья. Люди присматриваются к городу, оценивают перспективы работы и быта, решаются на окончательный переезд. Часто денег от продажи имеющегося жилья может хватить лишь на два варианта вторичной недвижимости: плохую квартиру в области или хорошую комнату в центре города. В этом случае многие предпочитают вложить деньги в коммунальное жильё и стать полноценными горожанами.

Инвестиция в недвижимость

Владельцами недвижимости в коммунальных квартирах нередко становятся новоиспеченные рантье. В комнаты вкладывают суммы среднего размера, которые страшно хранить дома, бессмысленно держать в банке и невозможно инвестировать в крупный объект недвижимости.

Как ни странно, собственность в коммуналке может приносить неплохой доход при минимуме инвестиций. К примеру, для покупки хорошей комнаты в центре Северной столицы потребуется 1,5 — 2 млн рублей. На косметический ремонт и минимальную мебель придётся потратить максимум 50 тысяч рублей. После этого жильё можно сдавать за 10-15 тысяч рублей в месяц. Подобный объект недвижимости будет с успехом работать как вклад с 10% годовых, причём собственник может не волноваться о банковских рисках.

Однокомнатная квартира в том же районе обойдётся примерно в три раза дороже, но сдавать её получится менее выгодно. Квартира стоимостью 4,5 млн рублей сможет приносить месячный доход в 20 — 25 тысяч рублей.

Первое собственное жильё

Комнаты в коммуналках часто становятся первым собственным жильём для молодёжи. Конечно, немногие родители мечтают увидеть своего взрослого ребёнка на общей кухне, но экономические обстоятельства диктуют свои правила. Молодые специалисты также нередко покупают комнаты в кредит. Учитывая уровень зарплат, на который может рассчитывать выпускник ВУЗа на первых ступенях карьерной лестницы, оформить ипотеку и внести вступительный взнос за отдельное жильё часто не представляется возможным.

Кроме того, молодые горожане ведут активную жизнь и не любят менять центральные районы на дальние пригороды, где можно купить дешевое жильё. С их лёгкой руки в крупных городах появляются новые коммуналки: обычные квартиры арендуются, а затем и покупаются «вскладчину» несколькими знакомыми.

Развод + раздел имущества = комната в коммуналке

Наконец, владельцами коммунального жилья нередко становятся бывшие супруги. Однокомнатная квартира или маленькая «двушка» на окраине, поделенная в процессе развода, оставляет не так много вариантов решения квартирного вопроса. Разрушение брака, смена привычного уклада, неизбежные бытовые трудности — серьёзный стресс, который не добавляет людям решимости взять кредит или купить жильё в ипотеку. Собственность в коммунальной квартире может стать тихой гаванью, удобным промежуточным пунктом или ценным активом в начале нового жизненного этапа.

Очевидно, что коммунальная недвижимость — не досадный пережиток прошлого, а актуальная реальность современного рынка недвижимости. Пока в России не появится адекватной программы доступного жилья или дешевой ипотеки, новосельем в коммуналке никого не удивишь.

На вопрос отвечает

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Татьяна Мамонтова - частный риэлтор

Тел.: 8-903-170-13-84

Mail: novik911@ya.ru

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор
Татьяна Мамонтова
Звоните! 8 (903) 170-13-84