Какую квартиру лучше купить - с ремонтом или без?
Друзья, нередко сталкиваюсь с дилеммой у клиентов - купить квартиру с отделкой или сделать ремонт самостоятельно. Ситуации в целом повторяющиеся: од...
Около 30% клиентов обращаются ко мне после того, как отчаялись продать жилье самостоятельно. Потому что легко только в теории, когда начитаешься всяких чек-листов и пошаговых инструкций – и это в лучшем случае. В большинстве же своем собственники предпочитают импровизацию и совершают одни и те же типичные ошибки при продаже квартиры, все как под копирку.
Итак, ловите мой личный ТОП способов, как не надо продавать недвижимость. Будем учиться на чужих ошибках.
Не все агентства, которые оказывают риэлторские услуги, одинаково компетентны и честны с клиентами. Встречаются лентяи, которые берут деньги и ждут, пока недвижимость «продаст себя сама». Есть такие, кто готов оказывать услугу едва ли не даром, на самом же деле за дешевизной скрывается банальное отсутствие опыта и мошеннические схемы со скрытыми комиссиями.
Есть недобросовестные агенты, чьи усилия направлены не на то, чтобы продать жилье, а на то, чтобы вытянуть у клиента побольше средств при помощи пакета бесполезных услуг. Существуют мошенники, чьи действия могут привести к потере и жилья, и денег.
История из жизни: У моих клиентов был казус с первым попавшимся в сети агентом. Оставили ему ключи от квартиры в Москве, а сами спокойно уехали в другой регион. Парень оказался не промах, и просто жил в квартире бесплатно, а людей кормил сказками, что покупателей пока нет.
Как избежать. Обращайте внимание не на рекламные лозунги агентства, а на реальный опыт продаж. Деловой человек всегда говорит предметно, пунктуален и точен в терминах, он наметит перед вами четкую стратегию, назовет контрольные точки и отчетные сроки. И, конечно, озвучит конкретный размер комиссии и не будет требовать предоплату.
Больше подробно, как найти хорошего риэлтора, можно почитать здесь.
Владельцы квартир, как правило, склонны переоценивать свое имущество. Желание получить максимум выгоды вполне понятно и простительно, но и потенциальный покупатель явно не захочет переплачивать. Поэтому неоправданно высокая цена вызовет скорее недоумение, а не желание совершить покупку.
Кроме того, завышенная стоимость имущества приведет к его «зависанию» на рынке недвижимости. Объявление будет вновь и вновь попадаться на глаза и отвергаться. В итоге на него просто перестанут обращать внимание, даже если цена впоследствии снизится.
Из практики: часто на первичной встрече клиенты озвучивают мне желаемую цену за свое жилье. Обычно это «плюс-минус километр» относительно рынка. Чаще плюс, конечно. Спрашиваю – на чем основываете стоимость? И далее классическая аргументация в стиле «чтоб хватило на отпуск, дачу, новые зубы и маленький свечной заводик…».
Устанавливать цену, отталкиваясь от личных расходов – самая частая ошибка при продаже недвижимости.
Как избежать. «Правильную» цену на недвижимость можно понять путем анализа рынка. Причем не вообще рынка, а квартир в том же районе, на том же этаже, в таком же состоянии, в здании примерно того же года постройки и так далее. Изучив сходные предложения, вы сразу увидите общую тенденцию, это позволит вам установить реальную цену.
Ну и беспроигрышный вариант – обратиться к независимому профессиональному оценщику. Это недорого и гарантирует определение адекватной цены по рынку.
Самые популярные ошибки при продаже недвижимости связаны с документами и юридической чистотой объекта. Зачастую владелец выставляет жилье на продажу, не поинтересовавшись, все ли документы в порядке. Это продиктовано как спешкой, так и отсутствием юридической подкованности. Если утерянные документы можно восстановить, то отсутствие зарегистрированного права собственности или незаконная перепланировка могут потребовать серьезной волокиты. Но захочет ли покупатель ждать, пока вы решите свои вопросы?
Как исправить. Чтобы не столкнуться с проблемой в последний момент, лучше заранее проконсультироваться со специалистом и озаботиться подготовкой документов.
Пример из практики. В прошлом году ко мне обратилась семья с просьбой сопроводить сделку. С их слов – свободная продажа квартиры, все документы в порядке. Нашли покупателей, стали готовиться. И тут, как говорится, никогда такого не было, и вот опять: оказалось, квартира была куплена с использованием маткапитала, но доли детям при этом не выделили. Итог – продать жилье нельзя, пока не будут восстановлены права детей, а это долгая и нудная история, и ни о какой быстрой свободной продаже не может быть и речи.
По мнению самостоятельных продавцов, пометка «ОТ СОБСТВЕННИКА» должна мгновенно привлечь реальных покупателей. Однако в жизни происходит наоборот – это молниеносный сигнал для посредников, вот он, тепленький клиент, надо брать! Продавец может столкнуться с массой звонков от посредников, которые покупать ничего не собираются, а, наоборот, желают продать свои услуги. Итогом станет потеря времени и нервных клеток.
Кроме того, оставленные в сети данные могут заинтересовать довольно широкий круг людей, чьи намерения не всегда чисты. Например, ваш прямой контакт могут взять на карандаш мошенники, которые, кроме всего прочего, будут располагать информацией, что вы продаете жилье и скоро будете располагать внушительной суммой денег.
Как избежать. Чтобы избавиться от нежелательного внимания, необходимо шифроваться как можно тщательнее. Лучше всего, если объявление будет размещено с постороннего компьютера посредством коммерческого, а не личного аккаунта. Это снизит градус заинтересованности со стороны «лишних» людей.
Чтобы процесс продажи не растянулся на месяцы и даже годы, одного объявление в интернете может быть недостаточно. Тем более, когда нужно воздействовать на разную целевую аудиторию.
Как исправить. Рекламная кампания требует комплексного подхода, который включает и размещение баннера о продаже непосредственно на балконе квартиры, и объявления в газетах и интернете, и распространение информации на работе и в кругу знакомых. Чем больше людей увидит объявление, тем больше вероятность, что оно «выстрелит».
Рабочие приемы, как продать квартиру быстрее без дисконта, можно найти здесь.
Иногда смотришь на фото, и уже сама картинка вызывает физическое отвращение и брезгливость. Не надо так!
Размещая объявление на специализированных сайтах, люди нередко относятся к этому спустя рукава. Ну, подумаешь, на фото попала какая-то рухлядь, в углу паутина, а на полу пятна неизвестного происхождения, как в истории про Кентервильское привидение. Покупать ведь будут квадратные метры, а не декор. Зачем подробно расписывать достоинства недвижимости, если люди придут и увидят все своими глазами? И в итоге эти глупые ошибки при продаже квартиры отдаляют сделку на неопределенный срок. Поймите - темные, мутные, неинформативные фото внимания не привлекут. Куцые описания не заинтересуют покупателя и он, вероятнее всего, просто их пролистает.
Как избежать. Объявление должно содержать максимально светлые, яркие, презентабельные и информативные фотографии всех помещений с разных ракурсов, а также общий вид окон и двора. Еще лучше сделать видеообзор. Мусор и лишнюю мебель необходимо убрать, чтобы потенциальный покупатель мог оценить размеры и пропорции помещений. Описания должны быть развернутыми и четкими, в меру эмоциональными и наполненными фактами.
Иногда владелец так спешит сбыть квартиру с рук, что забывает элементарно прибраться. С одной стороны, капитальный ремонт вовсе не требуется, ведь новые жильцы захотят обустроить жилье по своему вкусу. С другой стороны, ободранные обои и склад ненужных вещей придают жилью вид малопривлекательный. Если в помещение неприятно зайти, то и жить там не захочется.
Как исправить. Как минимум, нужна генеральная уборка или расхламление. Если помещения нежилые, все ненужное лучше сразу отправить на помойку, подклеить обои, протереть поверхности и полы. Если квартира жилая, бытовые вещи и одежду нужно убрать. Грязная плита, оголенные провода, неубранная посуда, капающий кран, мутные окна не красят жилище. Потенциальному покупателю будет значительно легче представить свою жизнь в чистом, уютном и обезличенном помещении.
Как подготовить квартиру к продаже – читайте здесь.
Выступать в роли продавца не всегда легко. Порой мы склонны самые обычные замечания покупателя расценивать как личное оскорбление и идти в атаку. Однако грубость со стороны владельца жилья не добавляет недвижимости очков. Скорее наоборот, от хама хочется убежать и не иметь с ним никаких дел. Это касается также чрезмерно высокомерного и наглого поведения.
Как исправить. Терпение, спокойствие, уверенность. Вот три кита, на которых стоит продажа. Важно помнить, что покупатель задает щекотливые вопросы не для того, чтобы оскорбить лично вас, а для того, чтобы выяснить как можно больше о квартире. А ругательства, попытка спорить и лезть в драку никак не поможет продаже. Поэтому улыбаемся и машем и пашем.
Чтобы продать быстро, надо продать дешево. Так рассуждают многие владельцы квартир... и ошибаются. Ведь низкая цена может свидетельствовать о темном прошлом жилья или о других неприятных подводных камнях. Посетитель волей-неволей вспоминает про бесплатный сыр и мышеловку и начинает искать подвох.
Как исправить. Даже если вы мечтаете провернуть сделку побыстрее, чтобы не упустить намечающуюся выгодную покупку, скажем, загородного домика или машины, лучше не снижать цену чересчур сильно. Достаточно установить ее чуть ниже рынка и оговорить возможность торга. Дисконт в 10-20 и даже 30% тоже возможен, если на это есть объективные причины – квартира в нежилом состоянии, после потопа, с юридическими нюансами вроде вечных жильцов и т.д.
Срочно нужны деньги? Хочется продать недвижимость в другом городе, пока не закончился отпуск? Причины для спешки могут быть разными. Однако демонстрировать желание поскорее расстаться с квартирой не стоит. Во-первых, покупатель может заподозрить неладное, если начать торопить его с принятием решения. Во-вторых, потенциальный новый владелец может использовать вашу торопливость против вас и потребовать большую скидку.
Как избежать. Четко обозначать желаемые сроки продажи, при этом не вдаваясь в излишние подробности. Пометки «Срочно», излишняя суетливость и требовательность может сыграть с вами злую шутку, напугать и отбить желание приобретать квартиру.
«Без торга», «Торг не уместен» - это своего рода «стоп-слова» в мире продаж. Даже если человек изначально и не планировал торговаться, такая радикальная и даже враждебная позиция может его отпугнуть. Можно сказать, что хозяин, который не готов уступать в цене, выглядит в целом неприятным, несговорчивым и проблемным.
Как избежать. Демонстрировать доброжелательность и готовность вступать в диалог. Дело даже не в сумме, которой вы готовы поступиться, а в желании идти навстречу. К тому же чтобы сделать скидку, ее достаточно заложить в цену изначально – даже небольшую, тысяч 50.
Было время, продавец и покупатель жали другу другу руки и этот договор считался нерушимым. К сожалению, сегодня это не работает. Отношения на доверии могут привести к финансовым потерям и грандиозной нервотрепке. К примеру, покупатель готов к приобретению, вносит аванс. Вы планируете завершение сделки, мысленно распределяете будущую прибыль, отказываете другим покупателям. И тут - бац, клиент передумал, денежные средства надо возвращать. Планы идут под откос, другие покупатели уже потеряли к вам интерес. Ситуация крайне неприятная и при этом очень распространенная.
Как избежать. Никаких устных договоренностей на честном слове. Тем более что существует вполне законный механизм - подписание соглашения о задатке, который, в отличие от аванса, не возвращается, если покупатель передумал. Такая мера заставит покупателя относиться к сделке серьезно, а в случае форс-мажора хоть немного компенсирует финансовые потери продавца.
Договор из интернета – не панацея, а всего лишь, «рыба», основа для самого главного документа, по которому вы передаете свое имущество в обмен на денежные средства. И прописать там стоит не только кто, кому и что, но и подробности сделки: характеристики жилого помещения, его особенности; условия и сроки освобождения помещения; отсутствие долгов или их переход новому владельцу (и такое бывает). Обязательно должны присутствовать пункты, где прописано, что покупатель осведомлен и согласен со всеми нюансами продажи. Это крайне важно! Грамотный ДКП – ваша правовая защита в случае, если после сделки что-то пойдет не так.
Как избежать: Оптимальное решение – воспользоваться услугами профильного юриста для составления договора. Ценность услуги во много раз превосходит ее цену, поскольку вы получаете документ, который фиксирует безопасность и законность сделки.
По крайней мере, я очень на это надеюсь! Чуть больше времени, внимания, подготовки, и процесс реализации недвижимости уже не так сложен.
Если у вас остались вопросы общие или по отдельным пунктам, буду рада помочь – все консультации бесплатные.
Также, если вы не хотите тратить свои ресурсы на самостоятельные продажу, проведу сделку под ключ (от вас только документы и присутствие на сделке) или подстрахую вас на любом этапе, от создания видео-ролика до подготовки ДКП.
Звоните!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
