Аккредитив или банковская ячейка - что лучше при купле-продаже квартиры

Аккредитив или банковская ячейка? Какой способ взаиморасчетов выбрать при сделке с недвижимостью – один из самых популярных вопросов риэлтору как от продавцов, так и от покупателей. На мой профессиональный взгляд, рассуждение «Что лучше – аккредитив или банковская ячейка» не совсем корректно. В данном случае разумнее оперировать такими понятиями, как безопасность, удобство, надежность проведения финансовой операции. И аккредитив, и банковская ячейка популярны при покупке любой недвижимости, будь то квартира, дача или загородный дом. Поэтому, прежде чем сравнивать оба способа и делать выводы, давайте детально разберем каждый из них.

Содержание:

• Банковская ячейка: особенности, преимущества и недостатки
• Аккредитив при покупке квартиры: плюсы и минусы
• Возможные риски для обоих способов покупки/продажи недвижимости
• Можно ли использовать оба способа для сделок с имуществом одновременно
• Выводы. В каких случая выгоднее использовать аккредитив, а в каких - банковскую ячейку

Банковская ячейка: особенности, преимущества и недостатки

Говоря простыми словами, банковская ячейка — надежное персональное хранилище ваших личных вещей — драгоценностей, сбережений, ценных бумаг.

В сделках с недвижимостью использование ячеек является надежным, проверенным годами безопасным способом передачи денег за имущество от покупателя продавцу.

Схема работает следующим образом. Покупатель оформляет договор с банком об аренде персонального сейфа. В договоре с банком детально прописываются условия, при которых другой человек (продавец имущества) может получить средства из этого сейфа. В момент подписания договора между покупателем и продавцом происходит закладка денежных средств в ячейку, о сумме которых знают только участники договора. Для банка эта информация недоступна, он всего лишь предоставляет сейф, ключ от которого до окончания сделки находится у покупателя. После предъявления банку зарегистрированного документа о передаче права собственности продавец получает ключ и забирает деньги из ячейки.

Стоимость аренды ячейки на месяц в крупнейших банках невысока. К примеру, Сбербанк предлагает данную услугу для Москвы за 2640 рублей, а ВТБ — 2480 рублей. Это суммы за стандартные услуги, но для каждой сделки рассчитываются индивидуальные условия.

Использование наличных средств при сделках с имуществом до сих пор остается приоритетным.

Безусловные преимущества банковских ячеек:

• Быстрое получение живых денег продавцом. Многим продавцам имущества удобно быстро получить на руки сумму в купюрах, избежав процесса снятия с электронного счета. Для них это потеря времени и дополнительные трудности, ведь во многих банках, помимо очередей, есть дневной лимит на разовое снятие наличности. Значит, единовременно получить всю сумму не получится.
• Возможность использования нескольких ячеек при альтернативной сделке. А вот это пока самый существенный плюс в копилку ячейки перед другими способами. Альтернативная сделка — процесс купли-продажи имущества, в котором задействовано несколько покупателей/продавцов. К примеру, вы продаете квартиру и одновременно покупаете другую, являясь продавцом для одних и покупателем для других одновременно. Чтобы учесть все денежные транзакции в этой цепочке, как правило, открывается несколько ячеек и в них закладываются суммы, причитающиеся каждому продавцу, в расчете за каждый объект имущества, участвующий в сделке. Ячейки могут открываться для гонорара риэлтору по окончанию сделки или для замораживания средств на будущий ремонт — также распространенные виды расходов по сделкам с имуществом.
• Возможность вернуть сбережения из личного хранилища при разорении банка. Несмотря на то, что банки разоряются нечасто, а крупные игроки и вовсе крепко стоят на ногах, банкротство может произойти со всеми. Однако при наличии банковской ячейки можно гарантированно не беспокоиться за свои ценности. Ведь даже при банкротстве банк продолжает оставаться юридическим лицом, выполняющим свои обязательства, а значит, выдача имущества владельцу ячейки в полном объеме обеспечена. При наличии указанных в договоре документов, естественно.
• Недоверие к цифровым операциям. Этот плюс всегда был актуальным для старшего поколения, недоверчиво относящимся к современным цифровым технологиям. Для таких людей живые деньги под подушкой — гарант надежности. Но уровень доверия к цифровым платежам сейчас быстро растет, так как имеет ряд существенных преимуществ. И цифровой дьявол уже не так страшен.
• Сокрытие части средств. Данный способ часто используется при продаже имущества, бывшего во владении менее трех или пяти лет (например, перепродажа квартиры в новостройке), в зависимости от специфики жилья (единственное или не единственное). Некоторые продавцы идут на уловку со снижением документальной стоимости, чтобы избежать уплаты налогов. Совсем от них избавиться все равно не получится, но снизить налоговое бремя таким способом, пусть и не совсем законным, можно. Соответственно, в договоре прописывается одна сумма, а в ячейку покупателем закладывается полная сумма, оговоренная с продавцом. Банк об этих расхождениях не знает, так как не участвует при закладке средств. В итоге, продавец, предъявляя необходимый для открытия ячейки документ, беспрепятственно получает все содержимое сейфа.

Банковская ячейка вместе с преимуществами имеет несколько минусов и определенные риски.

Недостатки банковских ячеек

• Отсутствие банковских ячеек. Не все банки и их региональные отделения имеют возможность разместить у себя депозитарий. Для создания особо защищенной комнаты дорогостоящего оборудования мало. Необходимо получать разрешения и проходить сертификацию по дополнительной безопасности. Это обременительно и затратно, особенно там, где услуга хранения ценных вещей в принципе не так актуальна и востребована клиентами. Может оказаться, что выбранный вами банк или его региональное отделение не оборудовано депозитарием. И осуществить сделку по объекту недвижимости данным безопасным и надежным способом вы не сможете.
• Дополнительные расходы на проверку денежных средств. При закладке денежных средств в ячейку присутствуют только покупатель и продавец. Банк не принимает участия в процессе. В этом случае соответствие суммы и подлинность денежных средств остается на совести покупателя. В интересах продавца обезопасить себя — заказать услугу у банка по пересчету денег и проверке на подлинность. Такие услуги стоят 0,1% от проверяемой суммы. К примеру, на каждые 10 000 000 рублей получится 10 000 рублей лишних затрат. И это в добавление к прочим расходам на сопровождение сделки.

Аккредитив в банке при покупке квартиры: плюсы и минусы

В сделке с недвижимостью аккредитив — юридическое обязательство банка перевести средства продавцу имущества по просьбе покупателя. Это еще один из способов передачи денег за покупку, который во многом сегодня является выгодным и удобным, но все же имеющим некоторые особенности.

Что значит безотзывный аккредитив

Как работает схема с аккредитивом? Покупатель заключает договор с банком на оказание услуг по аккредитиву. Далее он открывает счет, кладет или переводит на него требуемую сумму. Данная сумма замораживается на счете, аккредитив становится безотзывным, что означает запрет на возврат суммы покупателю до совершения сделки. Следующие этапы - сделка, оформление договора и регистрация новых прав собственности на имущество (квартиру, дом, дачу, земельный участок или другой объект недвижимости). После всех процедур продавец предоставляет необходимые документы, а банк, в свою очередь, переводит средства на счет продавца, указанный в договоре с банком. Последнее может произойти автоматически, если банк по условиям договора может получить электронную выписку из ЕГРН по результатам регистрации.

Как видите, данная схема проще, чем аренда банковской ячейки, и имеет меньшее количество операций.

Преимущества аккредитива:

• Ипотечное кредитование. Банки активно выступают за проведение операций с участием заемных денег через аккредитив, так как это значительно упрощает схему приобретения имущества. Электронные начисления, электронная передача средств — участникам сделки остается только подписание документов и действия с регистрацией передачи прав на имущество.
• Возможность приобретать имущество высокой стоимости. Для покупателя нет необходимости заниматься сбором и транспортировкой больших сумм наличности до банковской ячейки, что требует отдельных затрат на перевозку и обычно сопровождается высоким уровнем тревожности. Электронные системы облегчают процесс сделки по любому объекту имущества, будь то квартира за 5 млн или элитная загородная недвижимость за 100 млн.
• Цифровой след. Важный финансовый аспект, позволяющий отследить все денежные транзакции сделки, которые будут зафиксированы документально. Это конкретная юридическая защита финансов в возможных спорах и разногласиях.
• Надежная защита от мошенничества. Банк досконально проверяет денежные средства, будь это безналичный или наличный расчет. Поэтому провернуть дельце с фальшивками не получится.
• Банк несет ответственность за деньги на счету. В отличие от банковской ячейки, где банк не несет ответственность за ее содержимое, счет со средствами защищен банком, который обязуется сохранить известную и прописанную в договоре сумму.

Недостатки аккредитива для сделок с объектами недвижимого имущества:

• Невозможность скрыть часть средств. Аккредитив не позволяет разделять сумму на части. Соответственно, не получится отделить от общей стоимости гонорар риэлтору и провести его отдельно. Также указанная стоимость имуществу по договору должна соответствовать сумме средств на депозитарном счете — никак не скрыться от налогов при продаже имущества в срок менее трех или пяти лет владения.
• Аккредитив не подходит для альтернативных сделок. В сделке, в которой продается/приобретается несколько объектов имущества одновременно, промежуточные участники не смогут рассчитывать на свои налоговые вычеты, так как юридически они в документе не фигурируют. В аккредитиве участвуют только начальный покупатель и конечный продавец цепочки.
• Возврат средств покупателю. Счет по договору с банком открывается на определенный срок. Поэтому, если продавец слишком много времени потратил на переоформление прав собственности на имущество, то он просто может не получить выплату, так как деньги, по истечению срока, вернутся на счет покупателя.

Ранее большим недостатком считалась высокая стоимость оформления аккредитива в сравнении с арендой сейфа. На сегодняшний день в Москве стоимость оформления стандартного аккредитива в Сбербанке стоит 2 000 рублей, ВТБ предлагает свои услуги за 1 500 рублей. То есть, при расчете всех индивидуальных условий аккредитив сейчас сравнялся по стоимости с личным хранилищем или стал еще выгоднее.

Возможные риски для обоих способов покупки/продажи недвижимости

К рискам, связанным с аккредитивами, относятся:

• Отзыв лицензии, банкротство. В данном случае произойдет зависание всей суммы сделки на счете банка на неопределенный срок. В дальнейшем последует выплата только страховой суммы средств в размере не более 1 400 000 рублей. Остальная сумма не будет возвращена, вне зависимости от ее первоначальных размеров.

К рискам, связанным с банковской ячейкой, относятся:

• Ограбление банка. Поскольку между покупателем и банком заключается договор аренды банковской ячейки без описи имущества, то банк в случае ограбления не сможет возместить вам потерю, так как просто не знает, сколько и чего у вас в ячейке было. И доказать в суде ваши претензии на определенную сумму будет практически нереально. Конечно, ограбления депозитариев с их высоким уровнем защиты — это большая редкость в наши дни. Но случиться может всякое. Чтобы этого избежать, можно выбрать второй вариант договора с банком, включающим ответственное хранение имущества. Но тогда придется открыть сумму, которую вы собираетесь хранить. А этого как раз многие и стараются избегать.
• Мошеннические действия. Так как участие банка в сделке не предусматривается, и продавец считает затраты на проверку подлинности средств неуместными, есть опасность получить на выходе «куклу». Пересчитать самостоятельно деньги продавец еще сможет, а вот определить фальшивки — вряд ли.

Стоит отметить очень важный риск для обоих способов. При оформлении договора с банком на услуги аккредитива или аренды банковской ячейки необходимо максимально внимательно прописать все условия получения средств. Малейшее расхождение в данных по сделке, документах, цифрах, реквизитах позволяет банку отменить любую передачу средств на законных основаниях. Восстановление статус-кво будет слишком проблематичным для всех участников сделки.

Можно ли использовать оба способа для сделок с имуществом одновременно?

Комбинированное использование аккредитива и банковской ячейки возможно в определенных случаях, оговоренных ранее. К примеру, по аккредитиву может передаваться сумма за объект недвижимости, а в банковской ячейке будет заморожен гонорар риелтору. Или, при уходе от налогов, части средств проводятся разными способами. Отмечу, что это не совсем легально, но такая практика, увы, существует.

Комбинированное использование не может проводиться в случаях отсутствия депозитария в отделении банка, предоставляющего услугу аккредитива. Также банк, видя одновременное использование обоих способов перевода денег, может отказать в оформлении, ссылаясь на подозрительные манипуляции с финансами.

Делаем выводы: в каких случаях выгоднее использовать аккредитив, а в каких банковскую ячейку?

Использование банковской ячейки — это пока единственный проверенный и четко работающий способ передачи денег при альтернативной сделке. Механизмы аккредитива в этом направлении до конца не проработаны.

• Для людей, предпочитающих наличные, сейф является максимально безопасным средством, выигрывающим у таких ненадежных способов, как передача из рук в руки или банковский перевод.
• Если вы боитесь внезапного банкротства банка и потери всей суммы денег, то банковская ячейка гарантированно сохранит все ваши средства.

Выгода от аккредитива в его надежности и защищенности.

• Денежные средства в электронном виде обеспечивают быстроту сделки, устраняя возню с наличностью.
• За средства на счете банк несет ответственность в отличие от того, что может лежать в сейфе.
• Аккредитив выгоден своей прозрачностью и удобством, при оформлении сделок с объектами имущества с использованием ипотечных кредитов.