Можно ли продать квартиру с первого показа?
Реальные способы продажи вторичной недвижимости с первого звонка, с первого показа. Секреты срочной реализации жилья по рыночной цене
Друзья, добрый день! Сегодняшняя статья посвящается всем, кто находится в поиске надежного пассивного дохода и выбирает объект для инвестиций в 2024 году.
«…И всю жизнь получать гонорар…»
Гонорар, пассивный доход, ренту, дивиденды - очень хочется просто жить и что-нибудь этакое получать, правда? Желательно, прямо как в песне, всю жизнь. Что ж, почему бы и… да?! Я, как человек деловой, целиком и полностью поддерживаю здоровое человеческое стремление к достатку. Желание работать не только с 8-ми до 18-ти, но и головой. Поскольку я риэлтор, тема про гонорары и дивиденды – это не ко мне, а вот про пассивный доход с аренды расскажу с удовольствием. И тема подобралась самая актуальная – апарт-отель как инвестиция. Конечно, не весь отель, а, в частности, покупка отдельных апартаментов для сдачи в аренду. Помониторим текущие предложения апарт-отелей, какую доходность обещают, какие подводные камни могут быть у подобных сделок, ну и, конечно, традиционно разберем плюсы и минусы инвестирования в апарт-отели.
Если разобрать это красивое звучание на смыслы, получится вот что: апартаменты (помещение для проживания – с кухней, как правило), расположенные в комплексе коммерческого назначения. Как правило, все, долго ли, коротко ли проживающие – арендаторы. При этом основное отличие от классического отеля в том, что проживают гости, по большей части, все-таки долго. Например, если проживание в отеле в среднем занимает от одного до нескольких дней, апарт-отель, напротив, рассчитан на более длительное пользование – от недели и до бесконечности.
Если обратиться к истории, апарт-отели – никакое не новшество, а вычурно названное забытое старое. Про доходные дома слышали? Сразу как-то прошлыми веками, повеяло, правда?)) А это, по сути, оно и есть. И, по иронии судьбы, как начиналась их история 200 лет назад в Москве и Питере, так, сделав виток, в этих же локациях и возродилась. У Достоевского, Булгакова и других российских классиков многое можно почерпнуть про историю такого формата жилья, и, кстати сказать, не так уж и статусно было жить в доходном доме, как сейчас – в апарт-отеле.
Если в двух словах, суть такая – у собственника был большой дом, два-три этажа. Неиспользуемые комнаты переоборудовали под нужды жильцов – меблировали добротно или не очень, налаживали «сервис» - например, готовили завтраки-обеды, обстировали, доставляли почту, подавали лошадей. Ну, вы поняли… Все перечисленное – за установленную плату.
Современные апарт-отели лишь немного изменили схему. И то, не все. Есть бизнесмены, которые также выкупают целые здания, переоснащают их под гостиницу и самостоятельно оказывают арендаторам услуги - в таком формате апарт-отель мало чем отличается от исторического доходного дома.
Если предыдущий формат нам был интересен для справки, то второй, с более изощренной схемой работы, как раз таки и представляет интерес для тех, кто желает инвестировать в апарт-отели для пассивного дохода, но не может себе позволить выкупить целое здание. А вот отдельные апартаменты, хоть даже и маленькие – пожалуйста.
Тянет меня сегодня на шутки-прибаутки, и неспроста вспомнился Вовка в тридевятом царстве, желающий без усилий получить всё и сразу.
Итак, нас интересуют апарт-отели, которые продают отдельные помещения (юниты, апартаменты) всем желающим вложиться в недвижимость с дальнейшим прицелом на получение дохода.
И тут есть два варианта развития событий:
В столичном регионе и Питере все чаще можно встретить подобные предложения – инвестиционные компании предлагают частным клиентам вложиться в апартаменты, тем самым обеспечив себе стабильный доход.
Что предлагается?
В качестве инвестиций предлагается купить юнит (номер в апарт-отеле) с перспективой на дальнейшее заключение договора с Управляющей компанией, которая, собственно, и берет на себя все заботы по сдаче апартаментов в аренду.
Каждая инвестиционная компания презентует потенциальным покупателем бизнес-план. Я помониторила несколько по Питеру и Москве, и в целом цифры можно обозначить такие:
Доходность инвестиций в апарт-отель – 10-25%
Порог входа – от 3 000 000 руб.
Согласитесь, 25% годовых против классических 5-6% от долгосрочной сдачи жилой квартиры – это очень заманчиво. Кроме того, максимальный потенциальный доход в 3-4 превышает самый «ленивый» доход – банковские вклады, что заманчиво уже вдвойне!
Однако все мы уже научены всякими «МММ»-ми и используем критический разум, прежде чем со всех ног бежать и вкладываться в радужные перспективы.
Реклама апарт-отелей обещает доходность до 25%, а как на самом деле?
Включаем голову, компьютер и смотрим факты. Возрастающий спрос на апартаменты против классических гостиниц – это верно. Отличие юнитов от номеров в отеле весьма важное – по сути, это квартиры со всем необходимым. Апартаменты включают в себя кухню, полноценную ванную комнату, стиральную машину. В зависимости от площади, это может быть мини-квартира или двух-трехкомнатные хоромы. Категория также различается, в зависимости от отделки и оснащения – комфорт, премиум и т.д.
Стоимость номеров в столичных локациях – в среднем от 1500 до 10 000 тыс., такой разброс из-за разницы в районах и сезонности. На сайтах компаний-продавцов можно найти информацию-обзор по конкретным объектам и узнать точные расчеты по доходам и посещаемости. Цифры эти, как правило, абсолютно прозрачны и легко проверяемы.
Откуда, кстати, берутся 25% годовых? А это вполне реальный расчет доходности апарт-отеля в самый высокий период – новогодние и майские праздники. Загруженность максимальная, цены тоже – вот и достигнут исторический максимум. Далее, конечно, все сменяется средними и низкими сезонами, которые в совокупности дают более реалистичную цифру – общая доходность апартаментов составляет 10-11% годовых.
Говоря языком рекламных слоганов, «мы работаем, вы отдыхаете и получаете деньги». И это, пожалуй, без скрытых смыслов и приписок мелким шрифтом. Покупая юнит и подписывая договор с Управляющей компании, вы получаете «номер с домоправительницей»)).
Так, в услуги УК, как правило, входят маркетинг и реклама отеля, привлечение клиентов, клининг, мелкий ремонт, коммуналка, интернет, обслуживающий персонал (горничная, администратор, консьерж и т.д.). Более того, зачастую вам не нужно даже принимать участие в первичной подготовке номера к сдаче – УК сама обеспечивает отделку и меблировку. И да, вам действительно ничего не нужно делать в процессе – знай себе получай отчеты, деньги и исправно плати налоги.
Когда речь доходит до раздела денег, у нас нередко включается внутренний жлоб – как, моя недвижимость, а я еще деньгами буду делиться?? Скажем так, у российского человека пока другие настройки в менталитете, и многим оплата сервиса УК кажется весьма завышенной.
Ежемесячная оплата в пользу УК составляет примерно 40-45% от суммы дохода. Например, 100 тысяч в месяц ваш номер принес, из них УК удержит 45 тыс., и 55 перечислит вам. Примерно пополам. Зато никаких забот. Не надо искать клиентов, заселять-выселять, чинить краны и переживать за испорченные простыни или битую посуду. Можно, конечно, заниматься всем перечисленным самостоятельно, но есть высокий риск остаться без клиентов и без дохода вообще.
Дело в том, что апарт-отели представляют собой крупную туристическую единицу и нередко объединяются в сети апартаментов. Это дает возможность занимать хорошие позиции на таких ресурсах, как Букинг, Airbnb, проводить рекламные кампании в соцсетях, что просто неподъемно для собственника одного номера. Это, на минуточку, колоссальный и весьма затратный труд. И финансы – сервисы бронирования берут за свои услуги комиссию до 25% от стоимости аренды.
Еще важный момент – как правило, в отчисления УК входит и стоимость коммунальных услуг. А они, напомню, у апартаментов выше, чем у жилого фонда, поскольку это коммерческая недвижимость.
Итого, если пересчитать на круг совокупные отчисления УК, получится немало. Но если делать все перечисленное самостоятельно, выгода вряд ли будет – расходы никуда не денутся, плюс у собственника появится дополнительная работа и головная боль.
Часто потенциальные покупатели, стоящие на распутье, куда бы инвестировать кровно заработанное, выбирают между приобретением жилой недвижимости и апартаментами. И если под выгодой понимать именно ритмичное, стабильное, гарантированное получение регулярного дохода с минимумом телодвижений – безусловно, апарт-отель под управлением УК выигрывает. Причины я уже описала выше – это отсутствие необходимости заниматься арендой лично и минимизация простоев жилплощади.
Кроме того, апартаменты, как и квартиры, в течение времени растут в цене и, за счет расположения в популярных локациях, имеют высокую степень ликвидности. То есть при необходимости юнит в центре города у метро продать можно гораздо быстрее, чем, например, трёшку в спальном районе.
С юридической точки зрения, если вы купили объект недвижимости у продавца с соблюдением всех правовых норм, рисков нет.
А вот по части получения прибыли возможны неоправданные финансовые ожидания, если новоиспеченный инвестор перед покупкой неглубоко погрузился в аналитику или не дочитал договор с УК.
Поэтому акцентирую ваше внимание еще раз:
При работе с УК ваш доход от номера в апарт-отеле составит не более 55% от общей прибыли. Да, половину заберет УК. Если вам это морально или ментально не подходит, лучше поискать другие источники пассивного дохода.
Кроме того, надо понимать, что в туристическом бизнесе своя сезонность, и наряду с высокими сезонами есть и низкие, когда доход может быть ниже плинтуса. Некоторые апарт-отели ведут общую финансовую политику – это когда расчеты основаны не на работе конкретно вашего номера, а на совокупном доходе за период, поделенным между всеми владельцами номеров.
Что ж, ложку дегтя мы съели, можно перейти и к мёду.
На сегодня апарт-отели – весьма перспективное направление. Их доля в гостиничном бизнесе регулярно прирастает, что неудивительно – командировочные и многие туристы, особенно семейные, предпочитают апартаменты гостиничным номерам. Оно и понятно – комфорт как дома, плюс спектр дополнительных услуг.
Расположение апарт-отелей - это, как правило, центральные районы, доступность к достопримечательностям, транспортным узлам, деловым центрам. К примеру, в Москве и Питере наибольшее количество объектов сосредоточено в исторических кварталах. И зачастую это не новостройки, а именно прошедшие реконструкцию исторические здания, примечательные архитектурой – уютные особняки в 3-4 этажа, расположенные в центральных локациях. Поэтому ценность приобретения подобного объекта трудно переоценить – спрос был, есть и будет. Только посмотрите, какое количество апарт-комплексов продается сейчас в Москве – вот лишь небольшой список готовых объектов для инвестиций.
Итак, подведем итоги наших изысканий.
Однозначные плюсы и преимущества инвестиций в апарт-отели:
Минусы
Друзья, как видите, юнит в апарт-отеле для получения дохода – вполне себе рабочий инструмент. Легальный, прозрачный и вполне понятный. Может, конечно, для российского человека еще не такой привычный, как классическая сдача в аренду бабушкиной квартиры, но, тем не менее, это не отменяет эффективности – схема рабочая.
От себя дам несколько советов:
Ищите, выбирайте, сравнивайте, анализируйте – успех неизбежен у тех, кто к нему целенаправленно движется, а не тычет пальцем в небо.
Удачи вам и выгодных сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
