tel +7 (903) 170-13-84 9:00-21:00 ежедневно

Чем отличаются апартаменты от квартиры

Чем отличаются апартаменты от квартиры?

С любимым, как говорится, рай в шалаше. Только недолго — и поле чужое, и шалаш тесный очень. В общем, романтики хватит максимум на одну ночь.

С апартаментами в России примерно такая же ситуация. В законодательном плане они для проживания непригодны - никаких преимуществ, и в сравнении с квартирами — сплошное разочарование. Но строительство апартаментов в стране только растет, застройщики активно продвигают этот вид «жилья». А народ, видя привлекательные цены, клюет.

Предлагаю вам вместе разобраться, чем отличаются апартаменты от обычных квартир, каковы их плюсы и минусы и почему при наличии подавляющего большинства минусов они все равно популярны у населения.

Как вы тут живете? Отличия между апартаментами и квартирой

Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.

Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.

В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.

А вы чьих будете?

Казалось бы, да и бог с ней, с этой пропиской. Ведь уже лет десять правительство мечтает ее отменить по стране. Да вот казус — на прописке у нас слишком много завязано. Что временная, что постоянная регистрация дают право не только попасть вашим детям в ближайший детский сад или школу, но и возможность получать полноценное медицинское обслуживание по адресу. Без прописки вы сможете только вызвать скорую на дом, и она довезет вас до двери поликлиники. И все, дальше только обслуживание по регистрации. Добавьте сюда прием на работу, где в большинстве организаций вам откажут просто потому, что вы не «с нашего района». Даже если вы трижды нобелевский лауреат.

В квартире вы можете быть прописаны как постоянно, так и временно, прописывать к себе кого угодно без спроса. В то время как апартаменты напрочь лишены таких привилегий. Постойте, в апартаментах гостиничного типа все же можно прописаться временно, до пяти лет. Но это достаточно ограниченный круг предложений — примерно 15-25% от общего количества лотов. Здесь вы фактически арендуете или покупаете обыкновенный номер в типовой гостинице. Не уверена, что это статусно звучит: «я живу с семьей в гостинице». Возможно, в XIX веке это было нормальным делом, но сейчас другие времена.

Предположу, что для многих наличие прописки является маловажным фактом, ибо, скорее всего, есть штамп постоянной регистрации в другой квартире, в соседнем районе или даже городе. Но приезжим, желающим перебраться в столицу и имеющим возможность приобрести лишь крохотную студию в здании бывшей фабрики, стоит изучить все нюансы этой авантюры и основательно разобраться, в чем отличие апартаментов от квартиры в Москве.

Виды апартаментов на рынке недвижимости

Вам старые или новые? Виды апартаментов на рынке недвижимости

Современные апартаменты условно можно разделить на две группы — новостройки, выросшие из котлована, и переделанные складские помещения, офисные, заводские или фабричные здания. И у каждой группы есть важное преимущество — в первом случае возможность воткнуть свечку с апартаментами в привлекательном районе, там, где уже нет возможности поместить полноценный жилой комплекс. Во втором - модернизировать старые промышленные территории заброшенных заводов в центральных районах Москвы, коих еще с советских времен в достатке.

Перед сдачей в эксплуатацию жилой дом должен пройти жесткий контроль по всем жилищным и санитарно-эпидимиологическим нормативам. Оно и понятно, ведь тут будут жить люди. А поскольку апартаменты являются коммерческой недвижимостью, находящейся в промышленных районах, то нормативы для сдачи здесь настолько мягкие, что на многое можно закрыть глаза. Соответственно, качество и долговечность коммуникаций будет исключительно на совести застройщика. Нет, говорить о том, что здание развалится через год или трубы сгниют, не стоит. Просто на апартаменты не будут распространяться некоторые правила общедомового кодекса.

Кстати, о переделках. Помимо промышленного фонда, новоиспеченные апартаменты нередко появляются в жилых домах – правда, на месте нежилых помещений. Как правило, это коммерческие квадратные метры – расположенные на первых этажах объекты торговли, аптеки и не только. Под красивой рекламой «апартаменты в престижном ЖК бизнес-класса» нередко скрываются бывшие технические помещения, серверные, электрощитовые и даже комнаты консьержа.

Именно апартаментами часто становятся и первые этажи домов в спальных районах, предназначенные для стрит-ритейла. С легкой руки предприимчивых продавцов неликвидная коммерческая недвижимость обретает вторую жизнь в виде студий со свободной планировкой и лофтов без планировки вообще. Независимо от наименования, суть не меняется – по документам это по-прежнему все та же нежилая недвижимость, именуемая апартаментами.

Впрочем, наличие существенных минусов у подобных объектов лишь стимулирует предпринимательскую жилку собственников – на рынке можно найти немало бизнес-идей, как использовать апартаменты с выгодой. Тут вам и жилье под сдачу, и хостелы, и кафе, и еще великое множество вариантов.

Ремонт в апартаментах

Закон о тишине?.. Нет, не слышали

Какой бы способ использования апартаментов вы не выбрали, обязательно учтите конструктивные и правовые нюансы. Возьмем, к примеру, звукоизоляцию стен и перекрытий, которая в жилых комплексах имеет значение. Равно как и закон о тишине, на основании которого вы можете привлечь к ответственности шумную компанию или соседа с перфоратором, которые вам мешают отдыхать по ночам.

На апартаменты такой закон не распространяется. Компания за «картонной» стенкой может шуметь, сколько ей заблагорассудится, и молодой ударник, вздумавший отрепетировать свою партию в два часа ночи, с удовольствием покажет вам свои навыки. А вы ничего не сможете сделать. Потому что нежилые помещения коммерческого типа собственники могут использовать как угодно. Вплоть до открытия кальянной или круглосуточного колл-центра у вас под боком.

За что такие деньги?! Пара слов о коммуналке и налогах

Наиболее важным преимуществом апартаментов по сравнению с квартирой является их цена. Приобрести жилье, пусть и с ограничениями, дешевле на 15-30% от сравнимой стоимости квартиры — это успех. Экономия налицо, которая зачастую расслабляет и будущий собственник даже не вдается в подробности, какие траты на обслуживание заветных квадратных метров его ждут в будущем. А траты будут существенные.

Налог на жилое имущество рассчитывается от кадастровой стоимости жилой площади  и находится в пределах 0.1%. В то время как апартаменты оцениваются в 0.5% от кадастровой стоимости. А жилье, находящееся в бизнес-комплексах, включающих офисную и жилую часть, и вовсе рассчитывается до 2% от цены. И это за спартанские условия. Да, если сесть за расчеты, то получатся примерно одинаковые траты, учитывая, что кадастровая стоимость апартаментов значительно ниже квартир. Но мы ведь хотели сэкономить, а получили тот же паровоз, только в профиль, и при этом одно нельзя и другое нельзя. Грустно, ей-богу. Получить налоговый вычет, кстати, тоже не получится – не положено.

С коммуналкой вообще отдельный вопрос. В квартирном доме можно самостоятельно выбирать управляющую компания большинством голосов собственников. А значит, если УК начнет жадничать, то ее смело можно отправить восвояси. И общедомовые траты в жилом доме распределяются по метражам, количеству людей. И включают в себя понятную оплату за коммуникации, обслуживание и обустройство. Многое из этого, при желании можно оспорить на совете.

В апартаментах очень высокие коммунальные платежи

И никуда, никуда мне не деться от этого…

В апартаментах существуют какие-то кабальные условия по коммуналке. Мало того, что управляющая компания может быть в сговоре с застройщиком, и это будет нормально. Стоимость тарифов УК будет зависеть от ее жадности, и вы ничего с этим поделать не сможете. Смело плюсуйте сюда оплату охраны, консьержа и ежемесячное обслуживание огромного фонтана в вестибюле бизнес-центра, в котором находятся ваши апартаменты. Да, за всю помпезность, красоту и ненужные вам как жильцу услуги вы будете платить, так как находитесь на общей территории. Так решает владелец всего здания либо мажоритарий — крупная компания, например, выкупившая большую его часть.

Петя, вставай, в садик пора ехать!

Любой - старый или новый - многоквартирный комплекс состоит на балансе у градоначальников. А значит, ведется учет возможных детей различных возрастов, да и вообще объем всех людей. Это я к тому, что власти обязаны решить проблему со школами, детскими садами в районе. Ну и создать, развить социальную, транспортную инфраструктуру в целом. Все условия для комфортной жизни.

Возвращаясь к мягким нормам сдачи апартаментом, выясняется, что застройщик совершенно не обязан оформлять прилегающую территорию к комплексу, строить детские площадки или парковочные места, заниматься озеленением. Боле того, его совсем не заботит, что поблизости нет и не будет школ и детских садов — на старой территории предприятий их строить вообще нельзя. А апартаменты — можно.

И за инфраструктуру застройщик не отвечает. Возвел стены или отремонтировал старые. Попилил бывшие офисы и химлаборатории на студии, покрасил стенки и был таков. А вы покупайте.

Ах, да. Даже если вы купили апартаменты в новой свечке посреди спального района, то детей придется возить по месту жительства или мутить воду с документами. Без той же прописки в ближайшую школу вас не возьмут.

А куда нам поставить унитаз?

В жилом помещении есть так называемые мокрые зоны, которые вы не можете перемещать в пределах комнат. Вот где ванну поставили с туалетом, там им и стоять. И стенки сносить без согласования вы не вправе.

Апартаменты же характеризуются как общее пространство, и на них совершенно не распространяется правило размещения мокрых зон. А посему, вы можете поставить унитаз хоть посреди комнаты. И это нисколько не руководство к действию, я просто говорю о том, что планировка в апартаментах свободна и ограничивается только вашим воображением. Это одно из немногих преимуществ по сравнению с квартирой.

Льготники и малоимущие — выйти из очереди!

Еще одним неприятным отличием апартаментов от квартир является полное игнорирование ваших социальных привилегий. Я не говорю о статусе небожителей, скорее, наоборот — о тех, кто имеет право на сниженные ставки и льготы. При покупке апартаментов вы не получите ничего. Ипотека будет по полной стоимости, льготные программы вам недоступны. А вместо использования маткапитала в качестве перового взноса вы сможете использовать только мат. Отборный, русский.

При покупке апартаментов вы не сможете ни на что рассчитывать. И это еще одна странность, особенно когда ты смотришь яркие рекламные проспекты застройщиков, откуда на вас смотрит счастливая молодая семья с маленькими детками. То есть застройщик прямо позиционирует свое предложение для конкретной категории граждан, привлекая их к покупке. Вот только эти граждане рассчитывают на субсидирование, льготные программы и деньги, полученные от государства за второго и последующего мальца. Замануха есть, но за реальные бабки. И никак иначе. Вот такая петрушка.

Главное отличие апартаментов от квартиры

Ну и на кой вы мне тогда сдались? Главная разница между квартирой и апартаментами

Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?

Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.

Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.

А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.

Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.

Стоит ли покупать апартаменты?

Брать или не брать — вот в чём вопрос

Как видите, наш сравнительный обзор апартаментов и квартир показывает, что у обоих форматов недвижимости есть и минусы, и плюсы. Иначе не было бы столько предложений на рынке, и тем более такого бурного их роста за последний год. Важно во всем детально разобраться и понять — а для чего вам нужны апартаменты? Для доходного инвестирования и прибыли от сдачи в аренду? Или же все-таки для личного проживания в одиночку или с семьей?

Рекомендую вам собрать максимум информации перед выбором недвижимости:

  • Что было раньше на месте выбранных апартаментов. Какой смысл жить на территории старого химзавода?
  • Насколько привлекательно для вас месторасположение?
  • Есть ли хоть какая-то социальная инфраструктура в округе?
  • Какие траты войдут в коммуналку и какой налог вам светит за жилье?
  • Готовы ли вы мириться с шумными соседями и бизнесом за стенкой? Я не говорю, что это постоянная беда, но такая проблема в апартаментах существует.

В любом случае апартаменты и квартиры — это разные виды жилья. И надо признать, что апартаменты — это жилое помещение. Вот только пока правительство с этим несогласно, мы можем покупать эти странные микро- или макростудии за доступную цену, пытаться в них как-то обжиться или заработать на этом. Но как только этот вид жилья станет официально жилым на законодательном уровне, все поменяется. Это будут такие же квартиры, корявые, убогие и невыгодные. И никто вкладываться в этот бред уже не станет. Лучше взять ипотеку с хорошей льготой и купить настоящую квартиру со всеми удобствами, инфраструктурой и условиями.

Выбирайте жилье под ваши потребности, учитывайте все нюансы. И не бросайтесь сразу на привлекательную стоимость — это тот еще кот в мешке.

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор

ava_tel +7 (903) 170-13-84

ava_mail novik911@yandex.ru


Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.


Действующие акции

- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%

Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:

Как проходит рабочий день московского риэлтора
~16 мин.
14.02.2016

Как проходит рабочий день московского риэлтора

Для многих работа риэлтора представляется только как умопомрачительные комиссионные со сделок, деловой костюм и натянутая улыбка. А как в реальности проводит свой обычный рабочий день частный московский риэлтор? Как провожу его я - Татьяна Мамонтова...
Как продать дачу быстро
~12 мин.
22.10.2020

Как продать дачу быстро

Секреты успешной и оперативной реализации дачных участков в советах и рекомендациях опытного риэлтора по загородной недвижимости. Эксперт расскажет о том, как быстро и выгодно продать дачу на 6 сотках в СНТ в Подмосковье.
На сколько увеличится стоимость квартиры после открытия метро
~8 мин.
07.02.2020

На сколько увеличится стоимость квартиры после открытия метро

Прогноз роста рыночной стоимости жилья после открытия станции метрополитена. Влияние фактора транспортной доступности на цену квартиры. На сколько подорожает недвижимость, если рядом появится метро.

Показать все

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Звоните! +7 (903) 170-13-84