С любимым, как говорится, рай в шалаше. Только недолго — и поле чужое, и шалаш тесный очень. В общем, романтики хватит максимум на одну ночь.
С апартаментами в России примерно такая же ситуация. В законодательном плане они для проживания непригодны - никаких преимуществ, и в сравнении с квартирами — сплошное разочарование. Но строительство апартаментов в стране только растет, застройщики активно продвигают этот вид «жилья». А народ, видя привлекательные цены, клюет.
Предлагаю вам вместе разобраться, чем отличаются апартаменты от обычных квартир, каковы их плюсы и минусы и почему при наличии подавляющего большинства минусов они все равно популярны у населения.
Главной проблемой апартаментов является их юридическая неопределенность. В законодательстве прописано, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, и проживать в ней нельзя. Только временно находиться. То есть по закону я могу стать собственником квадратных метров, предлагаемых застройщиком в качестве жилья, но проживать на них я не имею права. С обыденной точки зрения жить в них все же можно, но это накладывает на вас просто кучу ограничений и неудобств, которые запросто перекроют всю выгоду в цене в сравнении со стоимостью аналогичной по метражу и расположению квартиры.
Несмотря на это, аналитики рынка отмечают стабильный и уверенный рост предложений апартаментов разного уровня — за 2022 год объем вырос до восьми с лишним тысяч лотов. И это только по столице.
В случае с квартирами никаких разночтений нет. Это исключительно жилая площадь со всеми вытекающими привилегиями и плюсами. Например, таким плюсом является прописка.
Казалось бы, да и бог с ней, с этой пропиской. Ведь уже лет десять правительство мечтает ее отменить по стране. Да вот казус — на прописке у нас слишком много завязано. Что временная, что постоянная регистрация дают право не только попасть вашим детям в ближайший детский сад или школу, но и возможность получать полноценное медицинское обслуживание по адресу. Без прописки вы сможете только вызвать скорую на дом, и она довезет вас до двери поликлиники. И все, дальше только обслуживание по регистрации. Добавьте сюда прием на работу, где в большинстве организаций вам откажут просто потому, что вы не «с нашего района». Даже если вы трижды нобелевский лауреат.
В квартире вы можете быть прописаны как постоянно, так и временно, прописывать к себе кого угодно без спроса. В то время как апартаменты напрочь лишены таких привилегий. Постойте, в апартаментах гостиничного типа все же можно прописаться временно, до пяти лет. Но это достаточно ограниченный круг предложений — примерно 15-25% от общего количества лотов. Здесь вы фактически арендуете или покупаете обыкновенный номер в типовой гостинице. Не уверена, что это статусно звучит: «я живу с семьей в гостинице». Возможно, в XIX веке это было нормальным делом, но сейчас другие времена.
Предположу, что для многих наличие прописки является маловажным фактом, ибо, скорее всего, есть штамп постоянной регистрации в другой квартире, в соседнем районе или даже городе. Но приезжим, желающим перебраться в столицу и имеющим возможность приобрести лишь крохотную студию в здании бывшей фабрики, стоит изучить все нюансы этой авантюры и основательно разобраться, в чем отличие апартаментов от квартиры в Москве.
Современные апартаменты условно можно разделить на две группы — новостройки, выросшие из котлована, и переделанные складские помещения, офисные, заводские или фабричные здания. И у каждой группы есть важное преимущество — в первом случае возможность воткнуть свечку с апартаментами в привлекательном районе, там, где уже нет возможности поместить полноценный жилой комплекс. Во втором - модернизировать старые промышленные территории заброшенных заводов в центральных районах Москвы, коих еще с советских времен в достатке.
Перед сдачей в эксплуатацию жилой дом должен пройти жесткий контроль по всем жилищным и санитарно-эпидимиологическим нормативам. Оно и понятно, ведь тут будут жить люди. А поскольку апартаменты являются коммерческой недвижимостью, находящейся в промышленных районах, то нормативы для сдачи здесь настолько мягкие, что на многое можно закрыть глаза. Соответственно, качество и долговечность коммуникаций будет исключительно на совести застройщика. Нет, говорить о том, что здание развалится через год или трубы сгниют, не стоит. Просто на апартаменты не будут распространяться некоторые правила общедомового кодекса.
Кстати, о переделках. Помимо промышленного фонда, новоиспеченные апартаменты нередко появляются в жилых домах – правда, на месте нежилых помещений. Как правило, это коммерческие квадратные метры – расположенные на первых этажах объекты торговли, аптеки и не только. Под красивой рекламой «апартаменты в престижном ЖК бизнес-класса» нередко скрываются бывшие технические помещения, серверные, электрощитовые и даже комнаты консьержа.
Именно апартаментами часто становятся и первые этажи домов в спальных районах, предназначенные для стрит-ритейла. С легкой руки предприимчивых продавцов неликвидная коммерческая недвижимость обретает вторую жизнь в виде студий со свободной планировкой и лофтов без планировки вообще. Независимо от наименования, суть не меняется – по документам это по-прежнему все та же нежилая недвижимость, именуемая апартаментами.
Впрочем, наличие существенных минусов у подобных объектов лишь стимулирует предпринимательскую жилку собственников – на рынке можно найти немало бизнес-идей, как использовать апартаменты с выгодой. Тут вам и жилье под сдачу, и хостелы, и кафе, и еще великое множество вариантов.
Какой бы способ использования апартаментов вы не выбрали, обязательно учтите конструктивные и правовые нюансы. Возьмем, к примеру, звукоизоляцию стен и перекрытий, которая в жилых комплексах имеет значение. Равно как и закон о тишине, на основании которого вы можете привлечь к ответственности шумную компанию или соседа с перфоратором, которые вам мешают отдыхать по ночам.
На апартаменты такой закон не распространяется. Компания за «картонной» стенкой может шуметь, сколько ей заблагорассудится, и молодой ударник, вздумавший отрепетировать свою партию в два часа ночи, с удовольствием покажет вам свои навыки. А вы ничего не сможете сделать. Потому что нежилые помещения коммерческого типа собственники могут использовать как угодно. Вплоть до открытия кальянной или круглосуточного колл-центра у вас под боком.
Наиболее важным преимуществом апартаментов по сравнению с квартирой является их цена. Приобрести жилье, пусть и с ограничениями, дешевле на 15-30% от сравнимой стоимости квартиры — это успех. Экономия налицо, которая зачастую расслабляет и будущий собственник даже не вдается в подробности, какие траты на обслуживание заветных квадратных метров его ждут в будущем. А траты будут существенные.
Налог на жилое имущество рассчитывается от кадастровой стоимости жилой площади и находится в пределах 0.1%. В то время как апартаменты оцениваются в 0.5% от кадастровой стоимости. А жилье, находящееся в бизнес-комплексах, включающих офисную и жилую часть, и вовсе рассчитывается до 2% от цены. И это за спартанские условия. Да, если сесть за расчеты, то получатся примерно одинаковые траты, учитывая, что кадастровая стоимость апартаментов значительно ниже квартир. Но мы ведь хотели сэкономить, а получили тот же паровоз, только в профиль, и при этом одно нельзя и другое нельзя. Грустно, ей-богу. Получить налоговый вычет, кстати, тоже не получится – не положено.
С коммуналкой вообще отдельный вопрос. В квартирном доме можно самостоятельно выбирать управляющую компания большинством голосов собственников. А значит, если УК начнет жадничать, то ее смело можно отправить восвояси. И общедомовые траты в жилом доме распределяются по метражам, количеству людей. И включают в себя понятную оплату за коммуникации, обслуживание и обустройство. Многое из этого, при желании можно оспорить на совете.
В апартаментах существуют какие-то кабальные условия по коммуналке. Мало того, что управляющая компания может быть в сговоре с застройщиком, и это будет нормально. Стоимость тарифов УК будет зависеть от ее жадности, и вы ничего с этим поделать не сможете. Смело плюсуйте сюда оплату охраны, консьержа и ежемесячное обслуживание огромного фонтана в вестибюле бизнес-центра, в котором находятся ваши апартаменты. Да, за всю помпезность, красоту и ненужные вам как жильцу услуги вы будете платить, так как находитесь на общей территории. Так решает владелец всего здания либо мажоритарий — крупная компания, например, выкупившая большую его часть.
Любой - старый или новый - многоквартирный комплекс состоит на балансе у градоначальников. А значит, ведется учет возможных детей различных возрастов, да и вообще объем всех людей. Это я к тому, что власти обязаны решить проблему со школами, детскими садами в районе. Ну и создать, развить социальную, транспортную инфраструктуру в целом. Все условия для комфортной жизни.
Возвращаясь к мягким нормам сдачи апартаментом, выясняется, что застройщик совершенно не обязан оформлять прилегающую территорию к комплексу, строить детские площадки или парковочные места, заниматься озеленением. Боле того, его совсем не заботит, что поблизости нет и не будет школ и детских садов — на старой территории предприятий их строить вообще нельзя. А апартаменты — можно.
И за инфраструктуру застройщик не отвечает. Возвел стены или отремонтировал старые. Попилил бывшие офисы и химлаборатории на студии, покрасил стенки и был таков. А вы покупайте.
Ах, да. Даже если вы купили апартаменты в новой свечке посреди спального района, то детей придется возить по месту жительства или мутить воду с документами. Без той же прописки в ближайшую школу вас не возьмут.
В жилом помещении есть так называемые мокрые зоны, которые вы не можете перемещать в пределах комнат. Вот где ванну поставили с туалетом, там им и стоять. И стенки сносить без согласования вы не вправе.
Апартаменты же характеризуются как общее пространство, и на них совершенно не распространяется правило размещения мокрых зон. А посему, вы можете поставить унитаз хоть посреди комнаты. И это нисколько не руководство к действию, я просто говорю о том, что планировка в апартаментах свободна и ограничивается только вашим воображением. Это одно из немногих преимуществ по сравнению с квартирой.
Еще одним неприятным отличием апартаментов от квартир является полное игнорирование ваших социальных привилегий. Я не говорю о статусе небожителей, скорее, наоборот — о тех, кто имеет право на сниженные ставки и льготы. При покупке апартаментов вы не получите ничего. Ипотека будет по полной стоимости, льготные программы вам недоступны. А вместо использования маткапитала в качестве перового взноса вы сможете использовать только мат. Отборный, русский.
При покупке апартаментов вы не сможете ни на что рассчитывать. И это еще одна странность, особенно когда ты смотришь яркие рекламные проспекты застройщиков, откуда на вас смотрит счастливая молодая семья с маленькими детками. То есть застройщик прямо позиционирует свое предложение для конкретной категории граждан, привлекая их к покупке. Вот только эти граждане рассчитывают на субсидирование, льготные программы и деньги, полученные от государства за второго и последующего мальца. Замануха есть, но за реальные бабки. И никак иначе. Вот такая петрушка.
Из вышесказанного выходит, что апартаменты — какое-то кидалово. Одни сплошные минусы, усложняющие условия комфортного проживания. Не проще ли смотреть квартиры и обходить стороной эту дичь?
Но у апартаментов есть одно неоспоримое преимущество перед квартирой — доходность. Как инвестпроект апартаменты являются весьма выгодным приобретением.
Покупка апартаментов выходит на 15-30% ниже рыночной стоимости квартиры, это мы уже знаем. Допустим, мы, приведя их в порядок, начнем сдавать жилье за 40 000 рублей. Если взять типовую квартиру, которая и так нам обойдется недешево, даже сдавая ее за те же 40 000 рублей, доходность в обоих случая будет разная. И, как нетрудно понять, в случае с апартаментами ситуация выглядит благоприятнее.
А арендатору по большому счету не слишком важно, квартира это или апартаменты. Ему важно расположение, инфраструктура, условия — он опирается на это.
Кстати, есть еще одна интересная тема для заработка на апартаментах — доходные дома называется. По сути, это та же схема с покупкой апартаментов и последующей сдачей, но только все вопросы по поиску, заселению и обслуживанию арендаторов берет на себя компания, у которой вы приобретаете недвижимость. Конечно, после выплаты всех бонусов компании у вас остается относительно небольшой выхлоп от сдачи, но вы в это время просто сидите в шезлонге на берегу лазурного моря и потягиваете свой «Куба Либре» через соломинку, жмурясь от удовольствия. И мирские заботы вас просто не беспокоят.
Как видите, наш сравнительный обзор апартаментов и квартир показывает, что у обоих форматов недвижимости есть и минусы, и плюсы. Иначе не было бы столько предложений на рынке, и тем более такого бурного их роста за последний год. Важно во всем детально разобраться и понять — а для чего вам нужны апартаменты? Для доходного инвестирования и прибыли от сдачи в аренду? Или же все-таки для личного проживания в одиночку или с семьей?
Рекомендую вам собрать максимум информации перед выбором недвижимости:
В любом случае апартаменты и квартиры — это разные виды жилья. И надо признать, что апартаменты — это жилое помещение. Вот только пока правительство с этим несогласно, мы можем покупать эти странные микро- или макростудии за доступную цену, пытаться в них как-то обжиться или заработать на этом. Но как только этот вид жилья станет официально жилым на законодательном уровне, все поменяется. Это будут такие же квартиры, корявые, убогие и невыгодные. И никто вкладываться в этот бред уже не станет. Лучше взять ипотеку с хорошей льготой и купить настоящую квартиру со всеми удобствами, инфраструктурой и условиями.
Выбирайте жилье под ваши потребности, учитывайте все нюансы. И не бросайтесь сразу на привлекательную стоимость — это тот еще кот в мешке.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
