Что скрывает продавец вторички?

Суды завалены делами, в которых фигурируют сделки с недвижимостью. Во многих присутствуют сознательно созданные и тщательно продуманные мошеннические схемы, но зачастую причина кроется в человеческом недоумии. Хотя сами инициаторы, напротив, считают себя самыми умными…

Происходит это так: продавцы квартир на вторичном рынке скрывают от покупателей какую-либо неприятную информацию о жилье, в надежде скинуть свои проблемы на чужую голову.

Дело в том, что редко сейчас встретишь продавца жилья с идеальным «послужным списком». Наверное, это должен быть госслужащий, никогда не состоявший в браке, без детей, круглый сирота. Совершенный продавец, а значит, не существующий. Практически у каждого собственника есть неприятные секреты, от которых он стремится избавиться, и как можно быстрее. Этакий «хитрый лис». А покупатель, в свою очередь, выступает в качестве безобидного кролика, юридически не подкованного, невнимательного и доверяющего мнениям сарафанного радио. И в итоге этот кролик обычно получает на руки выписку из ЕГРН на интересующий его объект недвижимости, в котором как будто бы все необходимое написано о собственнике, квартире, обременениях. И, всего лишь сверив данные с паспортом собственника, с радостью направляется на «сделку с дьяволом».

Я не нагнетаю, а лишь призываю всех читающих к осторожности и щепетильности на сделках с недвижимостью. Расскажу, что может скрывать продавец квартиры-вторички, на какие «красные флаги» обратить внимание покупателю и как распознать обман на начальном этапе.

Предварительные сказки, или на что обратить внимание при первом контакте с продавцом

Простой разговор порой может дать не меньше информации, чем документы. По крайней мере, уже на этом этапе можно почувствовать что-то неладное в продаже квартиры. Обычно первый вопрос - «А почему вы продаёте квартиру?» может навеять мысли о странностях продавца, ведь невнятный и сбивчивый рассказ о причине продажи – это первый звонок о том, что есть скрытые мотивы.

Причин продажи, конечно, масса, и чаще всего встречаются следующие ответы со скрытым подтекстом:

Смена места жительства. Вроде бы безобидно, и кажется, что собственник хочет ближе к родственникам, детям, внукам. Или просто решил выбрать регион теплее. А на деле, здесь могут быть невыносимые условия, ужасные соседи и прочая неприятная гадость, которую продавец квартиры скрывает от покупателя, чтобы не спугнуть новую жертву обиталища.

Изменение состава семьи. Мол, родился ребенок, и мы хотим квартиру побольше. А на самом деле, наступил семейный крах и требуется располовинить имущество, чтобы никогда не видеть больше ненавистное лицо. А может, нечем за ипотеку платить, доходы на уровне катастрофы… Кому хочется рассказывать о своих бедах незнакомому человеку, да и еще потенциальному покупателю? Однако все перечисленное – важная информация в контексте предстоящей сделки, поскольку требует дополнительного внимания и юридического сопровождения, как минимум.

Вообще, дети – отдельная история. Почему-то часто про них совершенно забывают, как будто к моменту продажи квартиры дети «рассасываются» сами собой, вместе со своим правами на жилье.

Пример из моей личной практики: ЖК Царицыно, клиенты обращаются якобы за свободной продажей. Ок, без проблем – нашли клиентов, стали собирать документы. И уже на этапе подготовки к сделке выясняется чудесное – продавец скрыл от покупателя и от меня, что квартира приобреталась с использованием маткапитала. Доли детям сразу не выделили, а это нарушения прав несовершеннолетних. В итоге весь процесс продажи пришлось остановить до момента, когда нарушения будут устранены, и только потом можно возобновлять процесс, уже с выделением детям долей в другой квартире. Иначе никак, органы опеки это строго контролируют. И вот зачем нужен был весь этот цирк? Себе же хуже сделали.

Наследство. Тоже часто встречающаяся причина, по которой внезапно появившееся имущество хочется поскорее монетизировать. И, желательно, до того, как объявятся другие наследники. Самый прыткий пытается побыстрее реализовать жилье и красиво исчезнуть, оставив остальных с носом. В числе обманутых рискует оказаться и покупатель, от которого продавец квартиры скрыл истинное положение вещей. Если наследники найдутся, сделка будет оспорена в суде. Оно вам надо?

Впрочем, не всегда наследников «забывают» по злому умыслу. Одна моя клиентка вступила в наследство после смерти мужа и решила квартиру продать. При этом не упомянула про еще одну наследницу – собственную свекровь, которой как инвалиду и иждивенцу в том числе полагалась доля в квартире. Жила она далеко и на словах от наследства отказалась, однако устные обещания юридической силы не имеют. Пришлось до продажи озаботиться этим вопросом и получить от свекрови официальный письменный отказ.

Про залоги, обременения на квартиру и долги в устном разговоре, скорее всего, продавец тоже умолчит, ибо это сразу же создает проблемы и отпугивает покупателей. Если покупатель не проверяет юридическую чистоту квартиры, все перечисленное в лучшем случае всплывает перед самой сделкой, когда новый собственник уже на крючке и обработан по полной программе.

Правдивые ответы о причине продажи квартиры могут сильно повлиять на скидку, которую может запросить покупатель, а поскольку никто не захочет честно терять выгоду, то такие вещи есть сильное желание скрыть. Да и большими буквами написанное «у меня куча долгов» в объявлении отпугнет практически всех покупателей.

Поэтому, получив первичную устную информацию, в любом случает необходимо подтвердить ее документально. Словом, настоящий детектив.

А иногда продажа затевается и вовсе как перформанс для привлечения внимания. Был у меня необычный случай. Обратилась женщина, очень обеспеченная и одинокая. Ну, как одинокая – дети-внуки разъехались, не общаются. Как привлечь внимание родственников? Например, показать, что наследство уплывает из рук. Для этих целей на продажу была выставлена одна из квартир по сильно заниженной цене, и – вуаля – сразу появилось много желающих наладить контакты. В итоге номер удался, один из детей забрал ее к себе вместе с квартирой.

Это было давно и неправда: продавец вторички может скрывать истинную историю квартиры

Правоустанавливающие документы, пожалуй, первое, с чего начинается процесс сделки. Они показывают, как продавец стал собственником жилья. Посредством приватизации, дарения, судебного решения, наследства, на основе договора купли-продажи – важно то, что собственник должен предъявить оригинал документа для экспертизы. Увы, любые документы могут подделать, особенно это касается продажи объектов вторички, но, когда вам подсовывают затертую копию или разводят руками, ссылаясь на то, что «оригинал сейчас на другом конце города». В таком случае рекомендую пожелать продавцу удачи со следующим покупателем.

Про выписку из ЕГРН с ее первичной информацией уже говорилось. Для квартиры на вторичном рынке это не исчерпывающий документ, а отправная точка для дальнейшего сбора информации про собственника и его окружения. Причем выписка должна быть свежая, не старше 30 дней.

Паспорт собственника – тоже не панацея. Если есть сомнения, лучше запросить дополнительные документы - водительское удостоверение, СНИЛС, загранпаспорт. Их обязательно стоит проверить, ибо зачастую мошенники ограничиваются подделкой лишь одного паспорта, чтобы не терять много времени.

Я не скажу, что псих, но будут знаки

В первую очередь продавцы квартир скрывают от покупателей свое психическое состояние. Часто люди либо стоят на учете в НД или ПНД, либо когда-то там наблюдались.

Была у меня история: обратился мужчина с запросом продать квартиру в Москве. С его слов – с документами все в порядке, к сделке готов. Нахожу покупателей, их агент начинает стандартную экспертизу и… оказывается, продавец состоит на учете в психо-неврологическом диспансере, только скрыл это! Суть да дело, стали выяснять, как так? Оказалось, когда-то давно человек работал в полиции, попался на взятке. И, чтобы не попал в тюрьму, родственники задним числом определили его в психиатрическую клинику. Сей факт от меня и покупателей хотели скрыть – мол, мы просто забыли, но вы же специалисты, разрулите как-нибудь… А на кону безопасность покупателя стоит, ведь сделку-то можно оспорить, если продавец был невменяем на момент продажи. Некрасивая ситуация.

Вообще, люди с реальными диагнозами очень обидчивые и состояние свое признавать отказываются. Однако не стоит прогибаться под чужие обидки, и справки из диспансеров нужно обязательно запросить. Заинтересованный в продаже жилья адекватный гражданин никогда не будет считать это за личное оскорбление.

Продавец скрывает собственника

Важный момент – представление интересов собственника третьим лицом через доверенность. Невозможность увидеть собственника лично, хотя бы онлайн – плохой знак. К сожалению, нередки случаи, когда продавец вторички скрывает страшную правду, прикрываясь липовой бумажкой – например, собственник недееспособен в силу диагноза или возраста, а то и вообще на том свете.

Если история кажется вам мутной, то как говорится, вам не кажется, и от покупки стоит воздержаться. Другое дело, если условия настолько привлекательны для покупателя, что он готов пойти на риск. В таком случае обязательна проверка подлинности и актуальности доверенности, а также нотариуса, который ее заверил.

Во всех требуемых документах, которые первая сторона может и готова предоставить, нужно детально разбираться. И я настоятельно рекомендую поручить это независимому квалифицированному специалисту. Да, это стоит денег, но они будут потрачены не зря. А отказ продавца от предоставления любых документов или обещания их показать потом должны поставить крест на сделке.

Кто проживает в квартире – на первый и второй рассчитайсь!

История квартиры - это, прежде всего, информация о том, сколько собственников сменилось у объекта. И если они за последние три-пять лет очень часто менялись, то карма у этой квартиры недобрая. Либо что-то здесь неблагополучно, и собственники желали от нее быстро избавиться, сливая новым жильцам, либо когда-то квартира была оформлена незаконно и теперь мошенники ее «отмывают» таким образом. Но, как говорят, бревно всегда наружу выплывет. И все сделки, включая вашу, могут будут законно отменены. Так что ищите вариант понадежнее, с собственником, который лет десять как минимум живет в квартире.

Выписка из архивов домовой книги раскроет вам «генеалогическое древо» жильцов. Кто и когда был прописан, кто сейчас числится здесь – дети, инвалиды, пенсионеры. Выписать их из квартиры после покупки можно, но специалисты все же рекомендуют обходить стороной лоты, где они фигурируют – уж много там мороки и хитрых мошеннических схем.

Наследниками по закону считаются все родственники до восьмой очереди. И здесь ими могут выступать даже незаконно рожденные дети. Так что вопрос наследования необходимо выяснять с помощью нотариуса, который может попытаться определить весь круг лиц, которым, так или иначе, полагается часть продаваемого жилья. Потому что любой из законных наследников может обратиться в суд и сделка будет признана ничтожной, так как ущемляет права заявившего.

С приватизацией у нас все обстоит еще веселее. Гражданин, отказавшись от приватизации и добровольно не освободивший жилье, имеет полное право находиться на его территории как вечный жилец, и выставить его никакой законной силы нет. Причем такой человек может в любой момент заявить о своем праве новому собственнику. Так что через определенные органы стоит документально получить сведения о таких людях. Чтобы не нарваться на непрошенного, но на законных основаниях существующего жильца. Особенно, если это какой-нибудь военный или того хуже, товарищ, прибывший из не столь отдаленных мест.

Пожизненная рента – это еще один камень преткновения. Ведь с покупкой квартиры обязанность содержать такого жильца переходит к новому владельцу.

Таким образом, идеальная картина – это когда из квартиры выписаны все и не зарегистрировано ни одного непрошенного гостя. И на наследство никто не претендует. А это все должно быть подтверждено официальными бумагами. Иначе не отделаться.

Кстати, о супружестве. Даже незарегистрированные в квартире супруга или супруг имеют равные права на жилье, приобретенное в браке. Если в паспорте нет штампа, это еще не повод расслабиться. Отметка о браке не является обязательной, и это еще одна из привлекательных лазеек для мошенников, играющих в игру «обманутая жена». Поэтому необходимо узнать о заключении брака и сверить дату приобретения жилья, а затем получить заверенное нотариусом разрешение второй половинки на продажу жилплощади. Иначе супруг имеет право в течение года обратиться в суд, и сделка будет расторгнута. Не лишним будет узнать и об условиях брачного договора, если такой имеет место.

Не банкрот ли вы, часом?..

Выяснение финансового благосостояния продавца – тоже важный момент. Принятый закон о банкротстве позволяет арбитражному управляющему через суд потребовать аннулировать сделку, даже если она была совершена в течение трех лет до признания банкротства.

Долги за капремонт обязательно лягут на плечи нового собственника, а вот неоплата за коммуналку останется по закону на совести старого владельца. Конечно, это не означает, что квартиру с долгами не стоит покупать – я и сама работаю с такими объектами и вполне успешно их реализую. Вопрос именно в том, что эту информацию нельзя скрывать от покупателя квартиры. В договоре купли-продажи необходимо прописывать пункт, что продавец выплачивает долги по коммуналке самостоятельно в полном объеме (или не имеет их вовсе).

Это не перепланировка, вам показалось!

Поговорим о самой квартире. Ее желательно «облазить с сантиметром», ведь вам тут жить и потом исправлять все ненайденные косяки.

Перепланировка - достаточно часто встречающаяся проблема, от которой продавцы вторички хотят избавиться и потому скрывают информацию от продавца.

Люди часто создают лучшие условия для проживания на «здесь и сейчас», не удосуживаясь сделать все в рамках закона. Такую квартиру можно продать, обойдя официальные инстанции, но новый собственник может столкнуться с рядом проблем и большими расходами на штрафы от БТИ и требованиями вернуть как все было. Поэтому выписка из кадастра покажет, как все должно быть документально, а покупателю стоит все досконально сравнить с реальным положением дел. Изменение площади, новые перегородки (даже обычная гипсовая перегородка потребует узаконивания, а уж проем в несущей стене может сильно повлиять на безопасность жизни, поэтому его практически нереально узаконить), перенесение мокрых точек или совмещение их и прочее – на всем должен стоять штамп «Подтверждено, разрешено». Иногда перепланировка не может быть согласована по правилам, и собственник волен обратиться для этого в суд. И если продавец утверждает, что суд разрешил, то пусть покажет решение инстанции.

Пришли мы как-то с покупателем на просмотр типовой квартиры в Чертаново. Я эти планировки знаю как свои пять пальцев, и вижу – нет на кухне вентиляционного короба. А точно должен быть! При этом на фото и в телефонном разговоре никакие переделки не фигурировали – скрыты продавцом, стало быть. Где, говорю, короб-то?.. Ну и в ответ классическое – «да все так делают, соседи снизу тоже убрали, зато вон кухня на целый метр больше!..». А это, на минуточку, не только заведомый обман покупателя, но и грубое нарушение жилищного законодательства - такую перепланировку узаконить нельзя. А вот ухудшить условия жизни всего дома – запросто.

До метро всего пять минут, но выйти надо за час

Как вы будете добираться на работу, проводить досуг, где шопиться? Куда будут ходить ваши дети? Где приткнуть свою машину, в конце концов? Транспорт, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры – то, без чего наша жизнь просто невозможна.

Продавец может слукавить в этих вопросах, так что не поленитесь и попробуйте сами добраться до будущего жилья в час пик, поищите парковку во дворе, выясните про школы, сады, больницы и торговые центры, что в шаговой доступности от потенциальной квартиры. Создайте свое впечатление об удобстве проживания в выбранном районе и не поддавайтесь голословным убеждениям собственника, что все здесь прекрасно и это просто рай для современного человека.

Невыносимая тяжесть бытия, про которую вам никто не расскажет

Вид из окна парк, доступная парковка, чистый воздух – условия, которые все хотели бы получить, выбирая квартиру в шумном и грязном мегаполисе. Это вполне естественно. Однако найти такое и по средствам сейчас достаточно трудно.

Более того, собственник, демонстрируя прелести и комфорт своего жилья, может умалчивать о неблагоприятных условиях за окном и скрывать от покупателя квартиры истинное положение дел.

Это и шум самолетов - даже если аэропорт далеко в стороне, заходить на посадку самолеты будут именно над вашим домом. Возможно, где-то за пределами видимости проходит железная дорога, также круглосуточно докучающая шумом. Сюда же можно отнести и запахи. Ароматы свежей выпечки с близлежащего хлебозавода прекрасны, но отвратительно вместо этого встретить вонь химпроизводств, расположенных через и так грязную магистраль. Да и повсеместные захоронения ТБО, казалось бы, тщательно рекультивируемые администрацией, и создаваемые на их территории парки, не только понижают привлекательность жилья, но и все еще несут в себе опасность для здоровья.

Как собственник квартиры может это скрыть? Должно насторожить точное время, указанное для встречи. Вполне возможно, что это как раз будет то самое тихое «окно», когда самолеты не летают, а товарняк не прогромыхает шумно мимо дома. Во всей квартире приятно пахнет освежителем воздуха? А зачем вы тут так обильно все забрызгали? Давайте-ка откроем окошко и проветрим, заодно и посмотрим, как там все выглядит?

У меня была интересная история – продавец назначал просмотры только на обеденное время строго в будни. Причина – огромная семья в квартире сверху с многочисленными малолетними детьми, которые в обед частично спали, частично отсутствовали. Все остальное время в квартире дрожали стены, люстры и окна.

Попробуйте сами назначить время просмотра, особенно в вечернее время, когда можно «свершено случайно» попасть на неприятные условия, которые многое скажут о домашней жизни обитальцев площадки, подъезда.

Конечно, трудно утаить то, что тебе неподвластно. Но некоторые пытаются – например, некоторые продавцы вынуждены скрывать от покупателей соседей-маргиналов. Знаю историю, когда собственница так отчаялась продать квартиру с пьющими соседями, что пошла ва-банк – решила оплатить их молчание и благодатную тишину на пару часов, когда должны были явиться покупатели. Увы, выдержка у алкоголиков ни к черту, и на полученные деньги тот час же был организован концерт и дебош, как раз во время просмотра. Попытка скрыть проблему провалилась громко и зрелищно.

Поэтому для полной картины стоит обойти соседей и пообщаться на предмет жизни здесь. Если вы набредете на пенсионерку или молодую мамочку, вам может несказанно повезти, и вы получите исчерпывающую информацию об окружении вашего будущего жилья. Такие персоны обычно не молчат и с удовольствием вывалят на вас всю ненависть, что у них накопилось к обстановке и соседям, которые мучают добропорядочных граждан, не имеющих возможности сбежать из этого ада. Или, наоборот, вам расскажут, что все здесь хорошо и комфортно живется. А еще многое может сказать и состояние подъезда как о контингенте жильцов, так и о заботе управляющей компании о благосостоянии дома.

Дело – труба, или что скрывает продавец за красивым фасадом

Возвращаемся в квартиру. К ней осталось еще много вопросов. Следующим важным моментом, на которой необходимо обратить внимание – это состояние самой квартиры и инженерных сетей. Особенно, если дом далеко не новый.

Конечно, досконально проверить состояние сантехники или вентиляционных коробов неспециалисту будет практически нереально. Изношенность проводов в стене даже при увещевании собственника об их недавней замене выявить будет сложно. Трубы зачастую наглухо закрыты для эстетики, и их состояние скрыто для глаз. Особенно, если продавец «потерял» ключики от ревизионных лючков. Поэтому специалист по коммуникациям, профессионал из стройнадзора (да, лучше за деньги, а не свояк) сможет оценить хотя бы видимых конструкций. И, опять же, соседи сверху и снизу могут рассказать, был ли капремонт и с какие коммунальные проблемы есть в доме.

Всё скрытое становится явным. И, желательно, до по покупки квартиры

Увы, но многие стараются скрыть существенные косяки косметическим ремонтом. Трещины и разрушения, последствия потопов скрываются натяжными потолками. Опасная плесень умело скрывается новыми обоями, где обнаружить ее наличие до поры-до времени очень сложно. Вам просто не позволят отрывать обои там, где вы заподозрили неладное.

Несмотря на стремление навести лоск в квартире для повышения привлекательности и ценника жилья, собственник вряд ли будет сильно заморачиваться и делать все качественно. Поэтому есть шанс, внимательно рассматривая за шкафами, плинтусами, стыками, обнаружить просмотренные хозяином следы потопа, той же плесени, сырости, а может, и других повреждений стен или пола.

Почти как у Шекспира - брать или не брать?

Пускаться в серьезное детективное расследование и выяснять все нюансы жизни продавца и особенностей его жилища стоит, если предлагаемая квартира или соответствует всем желаемым требованиям, или ни одного другого подходящего варианта даже и близко нет. Однако любая неточность, увиливание продавца, сомнения в документах, обременения, неадекватность поведения или подозрительное состояние жилья, любое, что вызывает вопросы, как минимум, должно насторожить. А то и вовсе подтолкнуть оставить эту затею и поискать вариант получше.

Понятно дело, что многие торопятся приобрести жилье - у кого ипотека горит, кто-то беспокоится, что завтра цены подскочат и денег не хватит. Но все же детальный и подробный анализ перед покупкой пусть на 100% оправдан.

Перед решением о покупке жилья стоит заложить средства на дополнительные расходы. Юрист, специалист из стройнадзора, нотариус, титульное страхование в конце концов – на этом не стоит экономить. С такой мощной правовой поддержкой у вас будет уверенность, что вас, как добросовестного покупателя, не обманут. Постараются, конечно, но вы хотя бы сможете увидеть «натренированным взглядом» скрытые проблемы, которые могли бы перейти к вам вместе с правами на новое жилье.

Удачных и проверенных вам сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова