Всё, что надо знать о чёрных риэлторах, чтобы не потерять квартиру

Содержание:

- Кто такие чёрные риэлторы

- Схемы обмана:

• «Информация мелким шрифтом» или подлог договора
• Забрать деньги сразу после сделки
• Договор пожизненной ренты
• Займ под залог квартиры
• Отъем жилья у алкоголиков, людей с неустойчивой психикой и прочих, находящихся на социальном дне
• Квартирное рейдерство или бытовой террор
• Продажа недвижимости умерших
• Махинации при аренде квартиры

- Как не стать добычей чёрных риэлторов

Анастасия Петровна доживала свой одинокий век в хрущевской двушке, честно заработанной еще во времена союза. Жила себе спокойно, пока в силу возраста не понадобилась помощь соцработников. Казалось бы, обычная история. Интересными подробностями она стала обрастать чуть позже, когда сердобольная сиделка поняла, что подопечная одна-одинешенька – ни мужа, ни детей, ни близких родственников. Как тут не проникнуться переживанием за квартиру – причем не простую, а в районе Дорогомилово ЗАО г. Москвы, да еще и с радужной перспективой скорой реновации. После естественной кончины хозяйки неожиданно выяснилось новое обстоятельство – еще при жизни Анастасия Петровна отписала квартиру племяннице, о чем либо забыла, либо не сочла нужным рассказать сиделке.

Новоиспеченная обладательница жилья не заставила себя ждать. Молодая женщина вступила в законные права, но, поскольку жизнь в столице в ее планы не входила, решила квартиру продать. Самостоятельно. Понимая, какой лакомый кусочек уходит из-под носа, соцработница пошла ва-банк – для начала предложила выкупить квартиру. По цене, так же далекой от рынка, как и родной город наследницы от Москвы. Впрочем, термин «предложила» не совсем отражает набор манипуляций, провокаций и прямых угроз, с которым потенциальная покупательница вступила в переговоры. В числе активных действий так же было моральное давление и даже попытка незаконного проникновения в квартиру – висящую на оконных решетках женщину вовремя заметили прохожие. И нет, это не сумасшествие, а вполне себе распространенный способ завладения чужой недвижимостью – рейдерство, один из методов работы черных риэлторов.

Наследница из этой истории – моя клиентка. После инцидента с окном она прекратила попытки продать квартиру самостоятельно и обратилась ко мне. История имеет счастливый конец – квартиру мы продали, и она благополучно вернулась к себе на родину.

Увы, не все подобные ситуации заканчивают хорошо. В процессе продажи нам пришлось лично познакомиться с горе-соцработницей, а также группой поддержки в лице крупных парней, лиц которых не коснулся интеллект. Подобная схема наглядно демонстрирует, как работают черные риэлторы в Москве и не только. Как видите, столкнуться с ними может каждый, а не только одинокий пенсионер или зависимый человек. Чтобы обезопасить вас, расскажу подробно, как узнать черных риэлторов, какими способами они пользуются и как не потерять квартиру при продаже.

Кто такие чёрные риэлторы

Чёрными риэлторами называют частных торговых посредников или сотрудников агентств по недвижимости, которые стремятся завладеть чужим имуществом или деньгами от его продажи, используя преступные методы деятельности — шантаж, вымогательство, насилие, психологическое давление, убийство. Как правило, такие действия проводит группа лиц, в которой участники строго выполняют определенную работу. Юристы занимаются подделкой документов, врачи — медицинскими экспертизами, ребята с мускулами выполняют грязную работу.

Чёрным риэлтором может оказаться абсолютно любой человек: и предприимчивый коммерсант, и госслужащий, и даже друзья и соседи! Но больше всего среди них бывших честных агентов по недвижимости, поддавшихся искушению и соблазну большими деньгами, преступивших закон, и вступивших тем самым на скользкий путь. Ну, а как тут устоять, когда ежедневно ворочаешь многомиллионными сделками, а собственном кармане ни гроша?!

В такие структуры входят специалисты, не слишком дорожащие своей профессиональной репутацией, желающие быстро и много заработать, или должники, сами когда-то попавшиеся на шантаже.

Вопрос о скрытых комиссиях риэлторов не совсем по теме, но уверена, что здесь весьма уместно о них упомянуть, потому как подобного рода неправомерные действия также носят чёрный оттенок!

Как узнать чёрного риэлтора?

Умение вести переговоры, внешний вид, пунктуальность, четкая речь, активные, рабочие, полные достижений страницы в соцсетях — это типичные показатели добросовестных риэлторов. Только в фильмах злодеи бывают уверенными, сногсшибательными и убедительными на словах. В реальности же преступник всегда будет чувствовать, что он занимается незаконной деятельностью. Поэтому некомпетентность в разъяснениях, неуверенность, сбивчивость и нервозность при общении будет видна сразу. Также зачастую сложно найти хоть какую-то информацию об этом человеке в интернете, о его деятельности и достижениях.

Еще один способ выявить черного риэлтора — просьба показать официальные документы: паспорт, лицензию компании, сертификат, свидетельства.

Важно — профессионалы никогда не работают по предоплате. Для них получение комиссий происходит только после завершения сделки. Если у вас попросили предоплату, задаток — лучше поищите добросовестного маклера.

Еще отличия чёрного риэлтора от добросовестного специалиста

Добавлю несколько пунктов, которые должны вас насторожить:

• Работает по доверенности. В принципе этот пункт довольно распространен среди обычных агентств, когда риэлтор полностью представляет интересы собственника и занимается от его имени всей работой, а от последнего лишь требуется конечная подпись. При этом сама доверенность должная быть железобетонной. Черные риэлторы могут использовать доверенности, которые были сначала выданы, а потом отозваны. Соответственно, оформленная сделка с такой доверенностью силы не имеет, и это приведет в дальнейшем к судебным разбирательствам по возвратам имущества или средств, которые могут растянуться на годы.
• Работа с наследством. Излюбленная тема чёрных риэлторов, которые отлично разбираются в законодательстве. Отслеживая выгодную недвижимость, зная об отсутствии близких родственников, они быстро оформляют жилье на себя и продают ее до появления дальних наследников, которые могут явиться за долей в течение трех лет.
• Экспертность в юридических вопросах. Уклончивый ответ чёрного риэлтора на требование результатов юридической проверки может стать поводом для подозрения его в противоправных действиях. Фраза «я сейчас проверю все документы при вас» однозначно говорит о мошеннике.

Где найти список черных риэлторов

Реальный поименный список черных риэлторов, например, в Москве, существенно бы обезопасил собственников от контактов с мошенниками. Увы, такого списка в природе не существует. Согласно презумпции невиновности, пока вина человека не доказана в судебном порядке, никакие личные отзывы и истории не могут расцениваться как истина. Все это не более чем клевета и подрыв деловой репутации, в чем нередко заинтересованы конкуренты.

К сожалению, активные мошенники в списках не значатся! Только после того как вина человека полностью доказана на него можно вешать ярлык «чёрный риэлтор». В противном случае - всё это домыслы обывателей, профанация фактов и дискредетация личности в деловых кругах.

Другое дело - официальная информация об осужденных черных риэлторах, их имена действительно можно найти если не в списках, то в официальной судебной статистике, как минимум. Но такие персонажи, как правило, уже отбывают срок и не представляют опасности для граждан. Впрочем, с точки зрения опыта с такими материалами тоже полезно ознакомиться - к ним нередко прикладывают отзывы о работе черных риэлторов, их схемы и способы втереться в доверие.

Как работают чёрные риэлторы — схемы обмана

Главная цель мошенников — это любым способом завладеть недвижимостью или получить за нее деньги. Кто же потенциальные жертвы черных риэлторов?

В их интересах могли бы значиться богачи, владеющие лакомыми кусками. Но для такого уровня обмана требуется целый дорогостоящий спектакль, в котором придется играть убедительные роли высокопоставленных чиновников или бывших работников силовых структур. И обязательно потребуется красивая девушка с актерскими данными. Поэтому такие истории больше по части Голливуда. В Москве, да и во всей России, проще отнять жилье у пенсионера, алкоголика, недееспособного или просто доверчивого гражданина. Они и становятся печальными героями действий мошенников.

На сегодняшний день известно более 30 мошеннических схем по отъему имущества у граждан. Но мы рассмотрим самые распространенные схемы, которыми пользуются черные риэлторы.

Информация мелким шрифтом или подлог договора

Треть россиян признают себя юридически неграмотными, большая часть населения считает свои познания в правовом поле удовлетворительными и только 16% действительно юридически подкованы. Вот на таких статистических данных играют чёрные риэлторы, оформляя договора купли-продажи или аренды жилья. У нас мало кто читает договора полностью или до конца понимает суть отдельных пунктов. Что, в конечно счете, становится неприятным сюрпризом уже после подписания. Также нередки случаи прямого подлога договора, когда с вами детально обговаривают условия одного договора, а затем подсовывают другой в надежде, что вы не станете еще раз проверять написанное. Увы, это прямая дорога потерять квартиру.

Забрать деньги сразу после сделки

Эта схема относится как раз к тем страшным историям, которые ходят о чёрных риэлторах и их преступлениях. Суть схемы такова, что после оформления сделки деньги у клиента отнимают на выходе от юриста либо запихивают в машину и отвозят на пустынное место, откуда клиент в большинстве случаев не возвращается.

Такие случаи происходят чаще всего, когда клиента уже ведет чёрный риэлтор, втершийся в доверие, убедивший его в выгоде и законности сделки. Тогда высока вероятность такой схемы, но только в случае, если другие «законные» способы не сработали и клиент не отдал по своей воле желаемое.

Сейчас не 90-е, и братва на черных девятках не дежурит у каждого юридического офиса. Поэтому эта схема работает только по наводке на конкретную жертву.

Договор ренты с пожизненным содержанием

Россия занимает 67-е место из 80-ти стран по уровню жизни. Поэтому странно, что у нас вообще существует закон о пожизненном содержании с иждевением (ГК РФ ст. № 601). В любой цивилизованной стране это забота об одиноких пенсионерах и неизлечимо больных людях. Но в нашей стране это, увы, один из распространенных способов получить чужое жилье. И без насилия тут редко обходится.

Договор ренты (ГК РФ ст. № 583) предполагает помощь недееспособному или одинокому пожилому человеку до конца его жизни в обмен на оформление жилья в пользу помогающего. Вот только конец жизни собственника при таком договоре и подставном человеке наступает стремительно быстро. Случаев доведения до тихой смерти много, но мошенники стандартно используют метод отравления, который сложно доказать. А если доказательства нашлись, то реальных и больших тюремных сроков за это не дают. А значит, схема работает, и чёрные риэлторы активно ищут своих жертв, используя несовершенное законодательство России, плетущейся в конце списка развитых стран.

Займ под залог квартиры

По уши закредитованный россиянин вряд ли получит еще один займ от банка, случись какая-нибудь форс-мажорная ситуация, вроде срочной операции или помощи близкому человеку. В нужде человек готов заложить последнюю ценность — жилье. Вот как раз таких нуждающихся и выискивают по своим каналам черные риэлторы, предлагая помощь в решении вопроса. Только вместо договора о займе под залог имущества подсовываются договора о продаже квартиры. Или в нем прописаны невыполнимые условия кредита, при которых в любом случае клиент лишится своей недвижимости. Невнимательное чтение договора в состоянии стресса, психологическое давление со стороны мошенников неизбежно ведет к трагедии.

Эта схема чисто мошенническая, здесь отсутствует насилие. Всего лишь умелое запудривание мозгов, психологические техники, и нужда людей, толкающая на необдуманные поступки.

Кто рискует потерять квартиру: отъем жилья у алкоголиков, людей с неустойчивой психикой и прочих, находящихся на социальном дне

Это идеальная прослойка населения для чёрных риэлторов. И, как правило, с этими людьми мошенники расправляются жестоко. Убийства, пропажи людей — именно при этой схеме такие ситуации происходят чаще всего.

Мошенники находят жертв, которые имеют свое жилье, втираются в доверие, что сделать совсем несложно, а затем оформляют документы на недвижимость в свою пользу. Обычно это спаивание и последующая покупка жилья за «стоимость бутылки водки». И затем физическая расправа с бывшим хозяином, который может все испортить, внезапно протрезвев.

В этой схеме обязательно присутствует купленный нотариус, который оформляет документы, обеспечивает их юридическую законность, подтверждает дееспособность клиента на момент подписания документов по передаче прав собственности. В цепочке может присутствовать и «аффилированный» врач, который дает положительное экспертное заключение по психическому состоянию клиента в случае, если у него изначально имелись отклонения.

Квартирное рейдерство или бытовой террор

Еще одна распространенная схема предполагает поиски привлекательных квартир, в которых продается только часть жилья – например, комната или доля, даже микроскопическая. Черными риэлторами выкупается продаваемое жилье и туда подселяется один или несколько подставных лиц с асоциальным поведением. Эти люди ведут разнузданную жизнь и на правах собственности превращают существование соседей по квартире в невыносимый ад. Таким образом, собственника вынуждают продать оставшуюся часть квартиры по цене, гораздо ниже рыночной. Здесь больше оказывается психологическое давление, нежели физическое. И чаще всего до судебного разбирательства дело не доходит, потому что любой участковый расценит претензии к сожителям как бытовой конфликт.  Если нет жертв, то инциденты даже не подвергаются расследованию – «вот как убьют, так и приходи…».

Продажа недвижимости умерших

Данная схема требует оперативности. Черные риэлторы, действующие по данному плану, имеют тесные контакты с похоронными бюро, в которых узнают актуальную информацию об умерших. И если оказывается, что ближайших родственников у покойного не оказалось, то мошенники вскрывают его жилье, избавляются от всех вещей, оставляя себе самое ценное, через купленных юристов готовят поддельные документы на квартиру и успешно продают ее по привлекательной для покупателя цене.

А далее, когда, все-таки, появятся родственники, имеющие права на недвижимость усопшего, им придется разбираться с новыми владельцами. Продавцы к этому времени уже исчезнут.

Махинации при аренде квартиры

Эта деятельность больше попадает под категорию «мошенничество», но затронем и ее, ведь чёрные риэлторы действуют не только в сфере купли-продажи недвижимости. Там задействованы в основном крупные имена и опытные игроки.

Мошенники классом пониже или начинающие свой преступный путь в сфере недвижимости занимаются обманом доверчивых людей на аренде жилья.

Здесь можно выделить несколько распространенных вариантов:

• Субаренда. В этом случае риэлтор предлагает нескольким людям одно и то же жилье, собирает с них предварительный залог, комиссию, оформляет липовый типовой договор и исчезает. А когда довольные выбором новоявленные жильцы встречаются нос к носу, тогда и выясняется подлог.

При этом собственник может даже не знать о произошедшем. Да, он сдает квартиру, обратился к риэлтору за помощью, скорее всего, оплатил его услуги. Вот только риэлтор этот оказался мошенником.

• «Внезапные собственники». Эта схема работает при сговоре лиц. Собственник сдает жилплощадь, подписывает все необходимые поддельные бумаги и исчезает. После того как арендатор обживется, появляются другие собственники жилья, которые ранее нигде не фигурировавшие, но на «законных» основаниях имеющие доли в квартире. Несогласие собственников с арендой вызывает конфликт, при котором арендатор, уже заплатив непонятно кому все комиссии и арендную плату за несколько месяцев, вынужден освободить жилплощадь.

Этот способ у недобросовестных риэлторов также является исключительно мошенничеством в скромных размерах, после которого, набравшись опыта, люди могут перейти в мир более серьезных преступлений.

Как не стать добычей чёрных риэлторов

Полностью обезопасить себя и близких от нападок черных риэлторов сложно. Особенно, если собственник находится в так называемой зоне риска, где присутствуют пенсионеры, алко- и наркозависимые, душевнобольные, одинокие люди, а также просто доверчивые граждане и должники. Кроме того, сюда же я причисляю вступивших в неожиданное наследство и неопытных в продаже жилья людей (как в истории выше).

К выбору агентства, частного риэлтора необходимо подходить с особой тщательностью, быть внимательным, чтобы увидеть подозрительные действия со стороны специалиста. О таких возможных звоночках я сейчас вам расскажу.

Итак, что может и должно вызвать в вас подозрение в процессе сделки как покупки, так и продажи квартиры:

• Квартира знакомого, я просто помогаю ее продать. Один из распространенных предлогов продать клиенту по липовым документам чужую квартиру, собственник которой даже не подозревает о сделке.
• Я проверил юридическую чистоту сделки. От этой фразы веет экспертностью, статусом и доверием, но именно она должна насторожить клиента по одной причине: многие риэлторы не имеют юридического образования, и поэтому не разбираются в тонкостях права. Соответственно, ни о какой «чистоте» и речи быть не может, но есть и опасность, что перед вами черный риэлтор. Выход — свое доверительное лицо или риэлтор с подтвержденным юридическим образованием для доскональной проверки сделки в рамках правового поля.
• Мне квартира досталась в наследство. Это крайне важный пункт. По закону о наследстве, в течение трех лет после получения недвижимости родственниками могут появиться другие дальние родственники, претендующие на часть либо могущие оспорить завещание, если таковое было составлено. Поэтому если вам предлагают приобрести жилплощадь сразу после вступления в права наследования — воздержитесь. Иначе вы можете внезапно увидеть нежеланных, но защищенных законом гостей.
• Условия между строк. Много запутанных формулировок, непонятных формул расчета, слишком длинные противоречащие предложения. Необходимо досконально изучить договор, требуя разъяснений по неясным пунктам. Но лучше отдать его на растерзание знакомому юристу.
• Препятствие личной встречи с собственником без риэлтора до подписания договора. Это вполне нормальная и естественная практика поговорить о приобретаемом жилье с его хозяином. Пусть даже он не расскажет всех секретов, но личная встреча может дать много полезной информации.
• Слишком старый собственник, передавший оформление сделки риэлтору, а не своим родственникам. Здесь, может быть, ничего криминального нет, просто собственник реально одинок. Но проверить наличие родственников все же стоит. И связаться с ними, по возможности.
• Совершение сделок с вашей недвижимостью с участием сомнительного юриста. Черные риэлторы имеют целый штат купленных специалистов, и вся цепочка действует по общему сговору. Разрушить ее и не попасться на обман можно, лишь заменив одного или нескольких специалистов в их цепочке своими доверенными людьми.

Подведём итоги

Дорогие читатели, искренне желаю вам никогда и ни при каких условиях не иметь дел с черными риэлторами. Теперь, после прочтения статьи, вы, как минимум, предупреждены и вооружены. От себя добавлю – в любом вопросе, сопряженном с оформлением документов на недвижимость, доверяйтесь только надежному юристу с подтвержденным статусом. Не стесняйтесь проверять в интернете квалификацию, лицензии, принадлежность агента к профильным сообществам, отзывы о риэлторе. Если человеку нечего скрывать, вы всегда найдете информацию о профессиональной деятельности.

И самое главное — будьте внимательны к себе и своим близким, вовремя оплачивайте счета и не оставлять никакой возможности попасться на крючок черным риэлторам.