Что лучше: дом в деревне или дача в СНТ?

Многие клиенты, которым я сопровождала сделки по купле-продаже квартир в Москве, повторно обращаются ко мне с вопросом принципиального иного характера: что лучше – купить дачу в СНТ или дом в деревне, пригодный для проживания. Мне как риэлтору в целом чужды такие общие запросы, как «что лучше», поскольку речь идет не только о субъективном для каждого понятии хорошего, но и о множестве нюансов правового, финансового и социального характера.

Если вы также стоите перед выбором дачи или дома в деревне, приглашаю вас вместе разобраться во всех тонкостях данного типа загородной недвижимости.

Содержание:

• Пора быть поближе к земле. Разбираемся в земельных статусах и их особенностях
• Влипли по самые помидоры. Что вас ждёт при покупке дачи в СНТ
• Домик в деревне — так ли хороша мечта? Разбираем плюсы и минусы ИЖС
• Вы к нам надолго? Рассмотрим возможности для постоянного проживания на землях СНТ и ИЖС.
• Вывод: так на какие три вам буквы пойти — ИЖС или СНТ? Выбираем, что выгоднее

Пора быть поближе к земле. Разбираемся в земельных статусах и их особенностях

Зачем вообще человеку нужна земля за пределами города? Причин может быть минимум две — найти отличное место для сезонного отдыха или сбежать от городской суеты насовсем. Исходя из этих двух желаний, стоит рассмотреть землю с точки зрения юридических статусов.

Для начала рассмотрим СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства. Такие объединения предполагают владение небольшим участком земли, обязательным для возделывания. Это главное правило данного земельного статуса. Наличие дома или построек в таком случае — личное желание собственника, который может строить летний домик или основательное жилье на участке, а может ограничиться гаражом для хранения инвентаря. Такой вид больше подходит для сезонного отдыха, хотя современные СНТ с их развитой и организованной инфраструктурой все больше напоминают небольшие коттеджные поселки, удобные для длительного проживания собственников. Выборный орган управления, членские взносы за право пользования благами и услугами ЖКХ, право голоса при принятии общих решений, следование уставу товарищества — все это относится к структуре СНТ и делает его привлекательным для выбора в качестве современной частной недвижимости.

ВАЖНО! СНТ делятся на два типа — участки, находящиеся в пределах черты населенного пункта или за его границами. В первом случае существенных ограничений нет, а во втором есть главное ограничение по землепользованию — запрет на постройку какого бы то ни было жилья для длительного проживания. Только садоводство и ничего более. Так что если вы планируете купить дачу в СНТ для постройки основательного дома, а не скворечника, выбирайте товарищество в пределах населенного пункта, в этом случае вид разрешенного использования земель подразумевает возведение полноценного жилья.

Теперь об ИЖС — индивидуальном жилищном строительстве. Огромный плюс этого статуса в том, что здесь нет практически никаких ограничений. Ни в размерах земельного участка, ни в постройке дома по своему желанию. Есть нормативы по размерам и площади, но все они в состоянии удовлетворить любые ваши желания. Упразднено требование получать разрешение на строительство или реконструкцию дома, надворных построек — только простое уведомление госорганов. Ваша собственность узаконена и никто не может вас ее лишить. Равно как и требовать соблюдения правил приличия, которые, по сути, в деревне никем не прописаны.

Влипли по самые помидоры: что вас ждёт при покупке дачи в СНТ

Современные садовые товарищества напоминают небольшие коттеджные поселки. Со временем люди все же обживают небольшой садовый участок, купленный для взращивания овощей, проводят там все больше времени, а то и вовсе строят хороший дом для круглогодичного проживания (если это допустимо по статусу земли).

Плюсы дачи в СНТ:

• Однородное социальное окружение. Этот термин очень любят многие риэлторы и пытаются им завлечь покупателя. Смысл не только в том, что вокруг вас будут добродушные люди, любящие свой огород, которые будут с вами солидарны в желании приятно отдохнуть от городской суеты на своем клочке земли. Зачастую в новом, хорошо организованном СНТ с грамотно работающей инфраструктурой селятся люди с примерно одинаковым достатком, возрастом и взглядами на жизнь. Да, от молодежи с ее громкой музыкой и тусовками тут не скроешься, но их можно регулировать на общих собраниях садоводства.
• Участие в жизни садоводческого товарищества. Многие видят в этом лишь поборы за все подряд, но шанс помогать своему СНТ и право голоса на собраниях — это возможность влиять на развитие и благосостояние вашего участка и садоводства в целом. Это все же плюс садоводческого товарищества в сравнении с деревней, где ваше мнение никому не упёрлось.
• Отгороженная территория с охраной. Приятно, когда вокруг только «свои», и чужих на территорию не пускают. Поэтому уровень воровства в садовых товариществах стремится к нулю. Хорошую статистику может испортить разве что нечистый на руку председатель товарищества.
• Если ваше желание использовать землю только для выращивания растений, то дача в СНТ подойдет идеально. Можно даже сэкономить на постройке дома, который не является обязательным на таких участках.
• Постоянная регистрация в садовом товариществе. Это делается непросто, но такая возможность существует. Главные условия — СНТ должен находиться в черте населенного пункта, а ваш дом должен состоять на кадастровом учете. Оформление дома сейчас упрощено благодаря «дачной амнистии», которая продлена до 2026 года. Еще несколько юридических процедур, и вы - счастливый обладатель адреса и постоянной прописки на своей даче.

Минусы дачи в СНТ:

• Плата за коммуникации. Поскольку садовое товарищество имеет единое юридическое лицо, то предоставление электроэнергии происходит по тарифам без льгот. А подача газа в товарищество и вовсе регулируется частной компанией, которая может устанавливать любую стоимость за газ. Поэтому за коммуникации придется платить больше.
• Плата вообще за всё. Если в деревне расчистка дорог и их ремонт, вывоз мусора, освещение улиц оплачивается муниципалитетом, то в СНТ вы платите за это сами, опять же по установленным председательством тарифам. Не забываем про охрану и то, что сейчас по закону председатель и бухгалтер должны получать зарплату, и это тоже идет из кармана участников СНТ.
• Отключение всех разом. Поскольку СНТ - единое юрлицо, то поставщикам газа или света абсолютно неважно, кто из участников товарищества заплатил за услуги, а кто забил с высокой колокольни. Если плата от СНТ будет недостаточная, то отключат всех целиком. А вы уж сами разбирайтесь, кто из вас виноват.
• Вас могут исключить из СНТ. Обычно это происходит из-за систематической неуплаты взносов либо ненадлежащего использования земли. К чему это может привести? Если участок в вашей собственности, то вас отключат от сетей до уплаты долгов либо до момента, когда вы сами заключите отдельный договор с СНТ. Вдобавок, исключение лишает вас права голоса и возможности влиять на решения товарищества, а также получать привилегии или выбираться в председатели.
• Земли сельхозназначения за пределами населенных пунктов. Как уже говорилось ранее, в СНТ, организованных на этой земле, строительство дома для проживания запрещено. Возможны лишь дворовые постройки: теплицы, гараж для хранения. Соответственно, кроме как по назначению эту землю использовать не получится. Ну и какой в этом смысл, если там нельзя жить?
• Банки не любят земли СНТ в качестве обеспечения. Ипотека на «6 соток» выдается неохотно. Более трети всех предложений заканчиваются отказом. Есть большой риск, что банк столкнется с большими трудностями при продаже такого залогового актива, и он повиснет мертвым грузом. Такие участки сложно оценить, на их стоимость влияет очень много факторов, осложняющих реализацию: удаленность от МКАД, уровень износа строений, особенности и развитость инфраструктуры СНТ и так далее. Если вы решите взять заем с залогом земли в садовом товариществе, то будьте готовы к отказу.
• Есть еще один неочевидный минус, или, скорее,опасение соседей по товариществу — наличие регистрации позволит собственнику поселить кучу мигрантов у себя на участке. Но этот вопрос можно вынести на общее обсуждение на очередном собрании.

Домик в деревне — так ли хороша мечта? Разбираем плюсы и минусы ИЖС

Вы еще не передумали приобрести себе участок за городом? Предлагаю рассмотреть классический вариант — дом для проживания в деревне. Может быть, деревенский дом будет лучше, чем эти организованные некоммерческие (коммерческие) сообщества?

Плюсы от владения участком в деревне:

• Пространство. Самый главный плюс деревни — это большие участки. И мы говорим о настоящей деревне в приличном удалении от Москвы — примерно 100 км и далее. Судя по рынку недвижимости, адекватные предложения начинаются от 6 000 000 рублей. Это хороший дом, примерно в 140-200 м2, возрастом до 15 лет. Размеры участка здесь уже начинаются от 15 соток, а то и вовсе доходят до 30 соток. В общем, есть, где разгуляться, можно даже дополнительно построить баньку и всё, что прилагается для удовольствия.
• Ваша земля — что хотите, то и делайте. Земли ИЖС не требуют от вас обязательного ведения огорода, не нужно получать разрешение на строительство дома, достаточно только уведомления о строительстве или реконструкции. Можете строить какой угодно дом, в пределах площади 500 м2, этажности до 3 этажей и высотой до 20 метров. А какое архитектурное безумие придет вам в голову в данных лимитах — тут нет пределов, кроме размера инвестиций. Вы не ограничены в строительстве надворных построек. Проще говоря, делайте на своей земле, что хотите. Вы сам себе хозяин.
• Сниженные тарифы на пользование сетями. Получение электричества по льготам, подведение газа на участок за счет муниципалитета и также его выгодная оплата — еще одно преимущество при владении домика в деревне.
• Вывоз мусора, чистка дорог, освещение улиц — вы не участвуете напрямую в финансировании данных услуг. Это на совести опять же местной администрации. Несмотря на то, что вы все же платите за это через налог на землю, выглядят такие плюсы чрезвычайно заманчиво.
• Свежий воздух, тишина, покой, единение с природой. Собственно, все то, ради чего мы все и стремимся выбраться из города и прикупить дачу или дом в деревне. Отсутствие загрязняющих природу предприятий, удаление от суеты крупных мегаполисов является приоритетом для выбора отличного места отдыха или постоянного проживания впоследствии. Сюда же добавим свежие натуральные продукты, частично выращенные на своем огороде, у соседей или приобретенные на местном рынке. Без красителей и ГМО.

Минусы ИЖС:

• Надо постоянно что-то делать. Поддерживать строения «в тонусе», пилить, колоть, возделывать землю. Даже если изначально дом в деревне покупался как дача, исключительно для отдыха, первый забитый гвоздь или небольшая грядка «только для зелени» рано или поздно превратят вас в типового крестьянина с кучей забот по дому и огороду. И вы позже заметите, сколько времени требуется для работы в вашем местечке, приобретенном для отдыха.
• Нестабильный интернет. Увы, для современного человека это беда. Никакие вышки, усилители, установленные в деревенской глуши, не сделают его таким удобным и скоростным, как в городе. Ежедневный интернет-серфинг стал нашей неотъемлемой частью жизни, от которого мы получаем все информацию от последних новостей до всевозможного досуга. И слабое покрытие доставляет большие неудобства. А личное спутниковое оборудование до сих пор стоит немалых денег.
• Скудная сельская медицина или практическое отсутствие нормального образования для детей. К сожалению, в типовых деревнях это данность. И мириться с этим желают немногие. Поэтому наличие одного или нескольких авто в семье — вынужденное условие, несмотря на рассказы про доступный общественный транспорт в деревнях. Да и привезти багажник привычных продуктов из ближайшего города — обычное дело.
• Воровство. А вот это для временного использования деревенской дачей реальная беда. Отсутствие охраны и трудности у местных с трудоустройством толкают деревенских через ваш забор. Тем более, знание, что вы городские, а значит, у вас найдется, чем поживиться. Жить и устраивать притоны у вас никто не станет, ибо это все же опасно, но «прихватизировать» оставленные без присмотра ценности сельчане смогут. И в этом случае есть два развития событий: либо вы покупаете дом в деревне для постоянного проживания и у вас во дворе сидит голодный пес на цепи, либо вы заводите крепкую, настоянную на дрожжах дружбу с соседями, чтобы они могли присматривать за хозяйством во время вашего отсутствия.

Вы к нам надолго? Рассмотрим возможности для постоянного проживания на землях СНТ и ИЖС

Эта часть статьи будет полезна тем, кто решил проживать в частном доме постоянно. Какие преимущества, подводные камни есть в таком случае у СНТ и ИЖС? С частью из них вы уже ознакомились выше, потому здесь я кратко изложу и дополню все «за и против» решения сбежать из мегаполиса.

Что требуется для постоянного проживания в садовом товариществе?

• Основательный дом, соответствующий СНиПам и СанПинам, чтобы участку можно было присвоить адрес и далее оформить по нему регистрацию. Можно, конечно, не заморачиваться и иметь прописку в городской квартире (если она есть). Но хороший, теплый, благоустроенный дом для круглогодичного проживания – дело хорошее.
• Местонахождение СНТ в черте населенного пункта. Данный пункт просто необходим для удобства и комфорта городских жителей, решивших пожить более спокойной жизнью. Перебираясь в частный дом, следует учесть близкое расположение объектов социальной инфраструктуры и больших торговых точек. А также время, затраченное на дорогу до работы и обратно. Если, конечно, вы не фрилансер или пенсионер.
• При выборе участка для проживания в СНТ стоить обратить пристальное внимание не только на благоустроенность садового товарищества и его заселенность, но и желательно ознакомиться с документами на предоставление услуг ЖКХ. Многие советуют познакомиться и пообщаться с председателем, но я считаю это не принципиальным условием, так как за одну беседу вы ничего толком не разузнаете. Лучше поговорить с будущими соседями о состоянии дел СНТ — больше полезной и реальной информации получите. А ещё лучше - воспользоваться интернетом и поискать форум жителей приглянувшегося СНТ, обычно на таких площадках люди делятся проблемами, обсуждают реальное положение дел, которое от продавца вы вряд ли узнаете.

Теперь поговорим о доме для ПМЖ в деревне. К чему нужно быть готовым?

• Состояние дома и надворных построек. К этому нужно подходить серьезно, так как вам в нем жить, постоянно что-то ремонтировать и тратиться его обслуживание, что в деревеньке, вдали от МКАД делать не так просто. Желательно найти дом рядом с районным центром, в котором будут не только магазины с нужными материалами и расширенным списком продуктов, но и более продвинутое медицинское обеспечение, а не один фельдшер на три соседние деревни, который еще и учитель, и дояр по совместительству.
• Перебои с электричеством, газом. Потребности жителей растут, а вот коммуникации за ним не успевают. Поэтому мощности деревни далеко не идеальны, и не могут удовлетворять всех постоянно. Особенно в холодные зимы, где для отопления дома используется все подряд, чаще газ и электросети. Русские печки стоят обычно на самый крайний случай, а то и вовсе заменены на красивый, но бесполезный для прогрева дома камин. Так что стоит быть готовым к перебоям.
• Обеспечение инфраструктуры. Деревня проигрывает в качестве предоставляемых услуг организованному СНТ. Могут долго мусор не вывозить или дорогу не чистить, ссылаясь на нехватку бюджетных средств. И тут уже ничего не поделаешь, придется терпеть, либо как-то выживать самим.
• Работы в деревне практически нет. Поэтому решение перебраться далеко за МКАД должно быть подкреплено изучением вопроса трудоустройства, если вы планируете работать на месте после переезда.

Вывод: так на какие три вам буквы пойти — ИЖС или СНТ? Выбираем, что выгоднее

Разберем вопрос по пунктам, параллельно сравнивая условия СНТ и ИЖС.

1. Организованность и качество жизни

Садовое товарищество, если рассматривать его с положительных сторон, будет удобным для ленивых. Грамотное и правильное СНТ — это четко функционирующий организм, благодаря которому можно просто жить и наслаждаться. Требуется периодически его поддерживать финансами, а также участвовать в его развитии. А в остальном совершенно не нужно беспокоиться за порядок, безопасность и комфортные условия проживания во всем товариществе. Плюс товарищество, расположенное в черте населенного пункта, сохраняет близость к важным социальным объектам.

Деревня в этом плане сильно проигрывает. Здесь придется организовывать все самому: искать работу, устраивать досуг, выбивать льготы на обслуживание сетей и коммуникаций, мириться с недостаточным финансированием муниципалитета, решать вопрос об образовании детей, искать квалифицированное медицинское обслуживание.

2. Ограничения

Покупая дачу в СНТ один раз, вы продолжаете платите за всё. За землю, дороги, свет, газ, охрану, даже за покраску заборчиков на детской площадке. И поскольку товарищество все же коммерческое (парадокс кроется в названии СНТ), то никуда не деться от высоких тарифов, поборов, которые со временем будут только расти. Плюс надел земли очень маленький, не позволяющий вдохнуть полной грудью. Какая уж там свобода действий, где ты постоянно находишься под надзором соседей.

Деревня в этом плане не имеет ограничений. Большой кусок земли, дом любых размеров. На своей территории ты хозяин и никто тебе не указ. Никому ничего платить не нужно, кроме стандартных услуг ЖКХ и низкого налога на землю.

3. Стоимость

СНТ. Давайте и тут найдем выгоду, так как для многих это первостепенный вопрос. Итак, если смотреть по рынку, то ценник на участки в СНТ, находящиеся в черте населенных пунктов, начинается от 600 000 рублей. И это кусок голой, размежеванной земли в 6 соток, с подводом электричества, и ТУ на проведение газа. Расстояние до участка — 50 км от МКАД и далее. С увеличением расстояния цена не сильно уменьшается, инфраструктура тоже не особо меняется. Добавляем сюда будущие постройки, забор, общее обустройство и ежемесячные платы, стоимость проезда каждые выходные, в итоге сумма может существенно вырасти. Для сравнения участок с теми же условиями, плюс обустроенный дом на 120м2 оценивается уже в 5 900 000 рублей. Но все еще на землях СНТ.

Теперь рассмотрим деревню. Итак, вариант готового деревянного дома в 140м2 с полностью подключенными коммуникациями и землей в 10 соток, на удалении в 60 км от МКАД обойдется вам 6 000 000 рублей. До ближайшего крупного города 20 км, а значит, не так далеко ездить по серьезным вопросам. И это начальные цены и условия. Нужно учесть, что это варианты новых построек и новой инфраструктуры.

Увы, не всю продающуюся в деревнях недвижимость можно увидеть в интернете. Продажу многих домов и участков с возрастом чаще всего печатают в местных газетках, так как продают это все в основном пожилые люди, не дружащие с компьютером. И вот там можно найти интересные варианты по цене, площади и с пока еще приличными строениями. Низкий маржинальный интерес риэлторов к старым объектам не позволяет оценить весь рынок частных домов в деревенском Подмосковье. Поэтому и приходится включать свою поисковую активность в надежде найти очень выгодное, но не совсем популярное предложение за МКАДом.

И напоследок. Дорогие друзья, как видите из статьи, чтобы понять, что выгоднее именно вам – купить дачу в СНТ или дом в деревне, необходимо сначала ответить себе на следующие вопросы: хотите ли вы просто культурно отдыхать летом или у вас планы удалиться на покой, важно ли вам соседское окружение или вы ищите уединения «у леса на опушке», важна ли для вас стоимость жилья и готовы ли вы на дальнейшие выплаты по его содержанию… Если у вас уже есть ответы на эти вопросы личного характера, я с удовольствием помогу вас разобраться с юридическими аспектами любого загородного жилья, будь то дача или домик в деревне. Удачного вам выбора!