tel +7 (903) 170-13-84 9:00-21:00 ежедневно

Двухуровневая квартира - плюсы и минусы

Двухуровневая квартира - аргументы за и против покупки

Какой вам представляется двухуровневая квартира? Думаю, не сильно ошибусь, если в ассоциативном ряду будет – просторная, светлая, современная, с панорамными окнами, и – непременно – дорогая. В премиальном сегменте двухуровневые, или двухэтажные квартиры именно такие. Однако хочу расширить ваши представления о данном типе городской недвижимости – архитекторы и современные Кулибины хорошенько поработали над понятием двухуровневого жилья, и теперь в этой категории можно встретить как истинно двухэтажные объекты, так и формально разделенные на уровни и полууровни при высоких потолках – привет богам маркетинга.

Если вы любитель оригинального дизайна и оптимизации жилого пространства, предлагаю вам детальный обзор двухуровневых квартир в разных модификациях и ценовых категориях. Разберем, какие они бывают, чем хороши, в чем недостатки, и в каких случаях покупка или перепланировка двухуровневой квартиры будет крутым решением.

Уровень уровню рознь

Для удобства предлагаю свою классификацию:

По метражу:

  • Просторные (элитное жилье)
  • Компактные (в том числе эконом)

По типу конструкции:

  • Истинная двухуровневая квартира в новостройке
  • Двухуровневое жилье на вторичном рынке
  • Современные самоделки: берем две и делаем одну
  • Квартира с антресольным этажом (полууровнем)
  • Квартира с антресольной полкой

Что понимаем под двухуровневой квартирой

За основу определения берем базовое - истинная двухуровневая квартира подразумевает наличие двух этажей, капитального перекрытия между ними и лестницы, реже – лифта. По планировке и эргономике данный тип жилья часто сравнивают с частным домом, «встроенным» в многоэтажный. Впрочем, надо очень любить город и индустриальные пейзажи, чтобы так заморачиваться, поскольку по стоимости хорошая двухуровневая квартира с ремонтом сопоставима с загородной недвижимостью. Ну да ладно, о вкусах не спорят, вернемся к планировке и конструктивным особенностям.

Так и задумано: что представляют собой двухуровневые квартиры в новостройках

Традиционно на первом уровне располагается общая зона – гостиная, кухня, столовая, санузел, а второй этаж отводится под спальни, кабинеты, детские и прочие комнаты личного пользования. Двухуровневые квартиры в новостройках изначально имеют оптимальную планировку, и тут хозяевам уже не обязательно включать фантазию. Как правило, располагается подобное жилье на последних этажах – это могут быть пентхаусы, квартиры свободной планировки с различными архитектурными решениями – мансардами, террасами, панорамными окнами, высокими потолками и т.д. Разумеется, из панорамных окон должен быть интересный вид, что еще добавляет стоимость. И да, такая недвижимость чаще имеет статус «бизнес» или «премиум», большой метраж (от 100-150 квадратов) и соответствующий ценник. Например, цена на готовую двухуровневую квартиру в Москве начинается от 500 тыс./кв. м. и верхней планки не имеет.

Привет от Сталина

Найти оригинальные двухэтажные квартиры можно не только в новостройках. Первые ласточки появились еще в сталинскую эпоху и были предназначены, конечно, для представителей верхних эшелонов власти. Вслед за ними вкус к расширению городской квартиры проснулся и у обычных граждан, располагающих фантазией и средствами – так появились первые переделки в тех же сталинских домах путем сращения двух квартир по вертикали. Некоторые шедевры прошлой эпохи до сих пор можно встретить на рынке недвижимости.

Причины следующие – сталинские квартиры известны не только высокими потолками, но и простором. Самые распространенные планировки – 3-х и 4-х комнатные квартиры общей площадью 80-110 м.кв. Соответственно, если объединить две такие квартиры, получаем наипросторнейшее жилье, элитную городскую недвижимость. Да еще и в историческом центре.

Перепланировка по вертикали: 1+1

Завершают классификацию двухуровневых квартир современные переделки. Принцип тот же – берем две квартиры, расположенные одна над другой, и соединяем их внутренней лестницей, для которой делается отверстие в перекрытии. Как правило, входы с разных этажей могут сохраняться.

Важно! Нередко объединение и перепланировка двух квартир в единую зону выходит дороже, чем приобретение готового двухуровневого жилья.

Почему так происходит? Складывайте: стоимость самих квартир, проект перепланировки, согласование, техническая экспертиза, дизайн-проект, работы (как правило, демонтаж или переустройство санузлов, ликвидация лишней кухни, капитальные ремонт или отделка). И, как отмечают эксперты, самый сложный в финансовом и техническом вопросе момент – устройство лестницы. Надежной, безопасной, функциональной, и, главное, не съедающей половину жилого пространства.

Второй уровень как показатель уровня жизни

Квартиры, о которых мы говорили выше, чаще относятся к категории элитной городской недвижимости. Второй этаж, в них, как правило, является не жизненной необходимостью изыскать лишние метры, а показателем статусности. Но и такое жилье имеет и минусы, плюсы. Резюмируем:

Чем хороши двухуровневые квартиры:

  • Простор и шикарные возможности для планировки;
  • Максимальная изолированность уровней;
  • Возможность интересных дизайнерских решений – выглядит богемно и изысканно;
  • Витражи и панорамные окна – плюс к эстетике.

Недостатки:

  • Больше пространства – дороже ремонт и обслуживание;
  • Окна в пол влияют на температуру в помещении – зимой нужно больше тепла, летом требуется кондиционирование;
  • Ключевой элемент – лестница. Стоит дорого, требует грамотного расположения в пространстве.

До чего дошел прогресс: жизнь на антресоли

Казалось бы, на этом можно остановиться. Что еще можно впихнуть в понятие двух уровней? Но тут, друзья мои, начинается самое интересное – если в предыдущих случаях мы складывали две квартиры и получали одну, то теперь идем от обратного – делим одну по горизонтали и получаем… ну, как посмотреть – некоторые называют результат тоже двухуровневой квартирой.

Технология: берется одна квартира с высотой потолков не менее 4,5 м (в идеале), и разделяется горизонтальным перекрытием. Площадь перекрытия по СНиПу – не более 40% от площади пола. И, самое важное – перекрытие в данном случае является не полом, а антресолью.

Технически корректное наименование данной премудрости: квартиры с антресолью, с антресольным этажом, с полууровнем. Но, повторюсь,  с легкой руки маркетологов и брокеров такие предложения всплывают в категориях двухэтажных и двухуровневых квартир, что в принципе не совсем верно. Как правило, подобная недвижимость более доступна по стоимости и отличается небольшим метражом и более скромными характеристиками.

Что такое жилая антресоль в квартире

Увидев на сайте предложение «Продается квартира с антресолью», не удивляйтесь. Это не про советские шкафы-антресоли, забитые хламом. В позиционировании сделан акцент на конструктивных особенностях квартиры – в жилое пространство интегрирован полуэтаж.

Согласно техническому регламенту, под антресолью понимается горизонтальная площадка помещения с двойным светом.

Казалось бы, зачем городить огород? Варианта два:

- Если помещение небольшое, и из-за высоких потолков дает ощущение колодца, с помощью жилой антресоли  можно выправить архитектурные недостатки и сделать пространство гармоничным и удобным.

- Если квартира, напротив, просторная и так же имеет высокие потолки, второй уровень просится сам для заполнения огромного пространства и той же эргономики.

Основная причина, по которой делают антресоли в квартире – увеличение полезной площади для жизни, и, в случае последующей продажи, добавленной стоимости квартиры.

Важно! Полноценный антресольный этаж возможен при следующих характеристиках:

  • Высота потолков в квартире не менее 4,4 м;
  • Расстояние от пола до основания антресоли – не менее 2,1 м, в зависимости от зоны;
  • Расстояние от поля антресоли до потолка – также не менее 2,1 м;
  • Общая площадь антресольного этажа – не более 40% от метража квартиры;
  • Второй свет – естественный или искусственный;
  • Наличие стационарной лестницы.

Соблюдение всех перечисленных параметров делает надстройку официальным уровнем, что подтверждается документально. Обратите внимание – именно достаточная высота помещения позволяет относить данную антресоль к полезной площади – более двух метром как под, так и над перекрытием позволяет с комфортом находиться взрослым людям.

Для чего подходит антресольный этаж

Обычно назначение то же, что и на втором этаже дома – создание приватного пространства. Наверх оптимально выносить спальню, кабинет, библиотеку, игровую комнату, если дети подросшие.

Кстати, до недавнего времени на антресоли запрещалось устройство кухни и санузлов, но в 2021 приняли поправки, согласно которым это стало возможным. Разумеется, на это необходим проект и согласования в соответствующих органах.

Что делать, если высоты недостаточно, а сделать уровень хочется

И это не беда. Если потолки в квартире ниже 4,4, устроить дополнительную площадку можно, но статус у нее будет другой – антресольная полка вместо антресольного этажа.

Скорее всего, если жилье не отличается высокими потолками, стоять в полный рост на площадке уже не получится, но функциональность все же остается. Это может быть спальня под потолком высотой метр-полтора, зона отдыха с креслом и книжными полками или классическая кладовая или мини-гардеробная. Важное отличие от антресольного этажа – данная конструкция уже не считается дополнительной жилой площадью, не влияет на стоимость жилья и не требует согласования в надзорных органах.

Настоящей находкой антресольные полки стали для крошечных квартир и студий в 15-25 метров. Умельцы используют по максимуму не только квадратные, но и кубические метры: при высоте даже 2,7м под потолок переезжает спальная зона с матрацем и полками, под которой размещают диван с ТВ, рабочий уголок или кухню.

Стоит ли так заморачиваться: плюсы и минусы двухуровневой квартиры с антресольным этажом

Неважно, собираетесь ли вы покупать готовую квартиру с антресолью и хотите обустроить ее сами, для начала взвесьте все «за» и «против».

На мой взгляд, самое важное, кто в квартире будет жить – однозначное не рекомендую для семей, планирующих детей – подобные конструкции очень опасны для малышей. Думаю, понятно, почему. Так же в повышенной зоне риска пожилые люди, склонные к головокружениям и имеющие проблемы с координацией – даже если на втором этаже не спальня, все равно это необходимость ходить туда-сюда по лестнице.

Перечислим достоинства:

  • Увеличение полезной площади, о чем говорили выше. Согласитесь, 50 и 70 кв.м – большая разница;
  • Увеличение стоимости жилья;
  • Возможность коррекции негармоничных пропорций («колодцев» и «пеналов»);
  • Оригинальный интерьер;
  • Эргономика и удобство.

Недостатки:

  • Дополнительная забота о вентиляции и теплоэффективности. По закону физики тепло поднимается вверх, и, если помещение высокое, сверху может быть душно, а внизу холодно.
  • Отсутствие шумоизоляции. Разделение на приватную зону и общую скорее формальное – на деле все это одно единое пространство.
  • Лестница – объект повышенного внимания. Должна быть максимально безопасной и интегрированной в жилое пространство с минимальными потерями, иначе съедает часть выигранного помещения.

Как влияет антресоль на привлекательность жилья

При продаже квартиры антресольный этаж может быть как плюсом, так и минусом. С одной стороны, это уже авторский проект и уникальная планировка, с другой, именно эти особенности отсекают определенный пласт покупателей – приверженцев строгой классики и безопасности. Как сказал один мой клиент, недоумевающий от такого рода изысков: «Кому нужны эти дополнительные метры - я что, обезьяна, по лестницам лазить?»… А вот семья с детьми-подростками, напротив, искала именно двухуровневую квартиру с антресолью, чтобы исполнить детскую мечту – игровая и спальная на второй этаже.

Все квартиры хороши – выбирай на вкус

По традиции я не даю непрошеных советов и не склоняю читателей и клиентов в пользу того или иного типа недвижимости, когда речь идет о вкусовых пристрастиях. Нет плохих или хороших квартир, есть просто подходящие конкретно вам или нет. То же самое с двухуровневыми квартирами – я постаралась дать вам максимально полный обзор текущих предложений на разный бюджет.

Ключевой момент, на который рекомендую обратить внимание независимо от того, ищите ли вы квартиру в два этажа или только с антресолью – думайте не только о количестве дополнительных метров, но и о том, сможете ли вы их полноценно использовать. Я видела оригинальные вторые уровни, заваленные вещами, на которых за ненадобностью не ступала нога человека, и вторые этажи, на которые лень подниматься. Выбирайте, прежде всего, под свои привычки и образ жизни.

Удачи вам в поиске идеальной квартиры!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор

ava_tel +7 (903) 170-13-84

ava_mail novik911@yandex.ru


Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.


Действующие акции

- До 1 июня 2022 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

- Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%


Услуги и стоимость

Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:

Что скрывает продавец вторички?
~10 мин.
06.02.2019

Что скрывает продавец вторички?

Какие тайны и секреты хранят продавцы вторички, что они пытаются скрыть от покупателей. О чём умалчивают и что не договаривают собственники вторичного жилья при продаже. Советы и рекомендации риэлтора в Москве, как вывести продавца вторичной квартиры на чистую воду...
Всё, что надо знать о чёрных риэлторах, чтобы не потерять квартиру
~15 мин.
15.02.2022

Всё, что надо знать о чёрных риэлторах, чтобы не потерять квартиру

Как мы спасали клиента от чёрных риэлторов в Москве: реальная история одной квартиры. Обзор схем мошенников при продаже, покупке и аренде квартиры - примеры из юридической практики.
Какую квартиру лучше купить - вторичку или новостройку?
~27 мин.
25.03.2020

Какую квартиру лучше купить - вторичку или новостройку?

Сравнительные анализ жилья на первичном и вторичном рынках недвижимости. Личный опыт и отзывы от проживания как в новостройке, так и вторичке. Экспертное мнение о том, что всё-таки лучше: квартира в старом или новом доме?

Показать все

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Звоните! +7 (903) 170-13-84