Есть ли смысл покупать квартиру на первом этаже - все за и против
Преимущества и недостатки, плюсы и минусы, риски для покупателя жилья на первом этаже. Мнение риэлтора как эксперта рынка недвижимости о купле-продаже квартир на первых этажах
Какой вам представляется двухуровневая квартира? Думаю, не сильно ошибусь, если в ассоциативном ряду будет – просторная, светлая, современная, с панорамными окнами, и – непременно – дорогая. В премиальном сегменте двухуровневые, или двухэтажные квартиры именно такие. Однако хочу расширить ваши представления о данном типе городской недвижимости – архитекторы и современные Кулибины хорошенько поработали над понятием двухуровневого жилья, и теперь в этой категории можно встретить как истинно двухэтажные объекты, так и формально разделенные на уровни и полууровни при высоких потолках – привет богам маркетинга.
Если вы любитель оригинального дизайна и оптимизации жилого пространства, предлагаю вам детальный обзор двухуровневых квартир в разных модификациях и ценовых категориях. Разберем, какие они бывают, чем хороши, в чем недостатки, и в каких случаях покупка или перепланировка двухуровневой квартиры будет крутым решением.
Для удобства предлагаю свою классификацию:
По метражу:
По типу конструкции:
За основу определения берем базовое - истинная двухуровневая квартира подразумевает наличие двух этажей, капитального перекрытия между ними и лестницы, реже – лифта. По планировке и эргономике данный тип жилья часто сравнивают с частным домом, «встроенным» в многоэтажный. Впрочем, надо очень любить город и индустриальные пейзажи, чтобы так заморачиваться, поскольку по стоимости хорошая двухуровневая квартира с ремонтом сопоставима с загородной недвижимостью. Ну да ладно, о вкусах не спорят, вернемся к планировке и конструктивным особенностям.
Традиционно на первом уровне располагается общая зона – гостиная, кухня, столовая, санузел, а второй этаж отводится под спальни, кабинеты, детские и прочие комнаты личного пользования. Двухуровневые квартиры в новостройках изначально имеют оптимальную планировку, и тут хозяевам уже не обязательно включать фантазию. Как правило, располагается подобное жилье на последних этажах – это могут быть пентхаусы, квартиры свободной планировки с различными архитектурными решениями – мансардами, террасами, панорамными окнами, высокими потолками и т.д. Разумеется, из панорамных окон должен быть интересный вид, что еще добавляет стоимость. И да, такая недвижимость чаще имеет статус «бизнес» или «премиум», большой метраж (от 100-150 квадратов) и соответствующий ценник. Например, цена на готовую двухуровневую квартиру в Москве начинается от 500 тыс./кв. м. и верхней планки не имеет.
Найти оригинальные двухэтажные квартиры можно не только в новостройках. Первые ласточки появились еще в сталинскую эпоху и были предназначены, конечно, для представителей верхних эшелонов власти. Вслед за ними вкус к расширению городской квартиры проснулся и у обычных граждан, располагающих фантазией и средствами – так появились первые переделки в тех же сталинских домах путем сращения двух квартир по вертикали. Некоторые шедевры прошлой эпохи до сих пор можно встретить на рынке недвижимости.
Причины следующие – сталинские квартиры известны не только высокими потолками, но и простором. Самые распространенные планировки – 3-х и 4-х комнатные квартиры общей площадью 80-110 м.кв. Соответственно, если объединить две такие квартиры, получаем наипросторнейшее жилье, элитную городскую недвижимость. Да еще и в историческом центре.
Завершают классификацию двухуровневых квартир современные переделки. Принцип тот же – берем две квартиры, расположенные одна над другой, и соединяем их внутренней лестницей, для которой делается отверстие в перекрытии. Как правило, входы с разных этажей могут сохраняться.
Важно! Нередко объединение и перепланировка двух квартир в единую зону выходит дороже, чем приобретение готового двухуровневого жилья.
Почему так происходит? Складывайте: стоимость самих квартир, проект перепланировки, согласование, техническая экспертиза, дизайн-проект, работы (как правило, демонтаж или переустройство санузлов, ликвидация лишней кухни, капитальные ремонт или отделка). И, как отмечают эксперты, самый сложный в финансовом и техническом вопросе момент – устройство лестницы. Надежной, безопасной, функциональной, и, главное, не съедающей половину жилого пространства.
Квартиры, о которых мы говорили выше, чаще относятся к категории элитной городской недвижимости. Второй этаж, в них, как правило, является не жизненной необходимостью изыскать лишние метры, а показателем статусности. Но и такое жилье имеет и минусы, плюсы. Резюмируем:
Казалось бы, на этом можно остановиться. Что еще можно впихнуть в понятие двух уровней? Но тут, друзья мои, начинается самое интересное – если в предыдущих случаях мы складывали две квартиры и получали одну, то теперь идем от обратного – делим одну по горизонтали и получаем… ну, как посмотреть – некоторые называют результат тоже двухуровневой квартирой.
Технология: берется одна квартира с высотой потолков не менее 4,5 м (в идеале), и разделяется горизонтальным перекрытием. Площадь перекрытия по СНиПу – не более 40% от площади пола. И, самое важное – перекрытие в данном случае является не полом, а антресолью.
Технически корректное наименование данной премудрости: квартиры с антресолью, с антресольным этажом, с полууровнем. Но, повторюсь, с легкой руки маркетологов и брокеров такие предложения всплывают в категориях двухэтажных и двухуровневых квартир, что в принципе не совсем верно. Как правило, подобная недвижимость более доступна по стоимости и отличается небольшим метражом и более скромными характеристиками.
Увидев на сайте предложение «Продается квартира с антресолью», не удивляйтесь. Это не про советские шкафы-антресоли, забитые хламом. В позиционировании сделан акцент на конструктивных особенностях квартиры – в жилое пространство интегрирован полуэтаж.
Согласно техническому регламенту, под антресолью понимается горизонтальная площадка помещения с двойным светом.
Казалось бы, зачем городить огород? Варианта два:
- Если помещение небольшое, и из-за высоких потолков дает ощущение колодца, с помощью жилой антресоли можно выправить архитектурные недостатки и сделать пространство гармоничным и удобным.
- Если квартира, напротив, просторная и так же имеет высокие потолки, второй уровень просится сам для заполнения огромного пространства и той же эргономики.
Основная причина, по которой делают антресоли в квартире – увеличение полезной площади для жизни, и, в случае последующей продажи, добавленной стоимости квартиры.
Важно! Полноценный антресольный этаж возможен при следующих характеристиках:
Соблюдение всех перечисленных параметров делает надстройку официальным уровнем, что подтверждается документально. Обратите внимание – именно достаточная высота помещения позволяет относить данную антресоль к полезной площади – более двух метром как под, так и над перекрытием позволяет с комфортом находиться взрослым людям.
Обычно назначение то же, что и на втором этаже дома – создание приватного пространства. Наверх оптимально выносить спальню, кабинет, библиотеку, игровую комнату, если дети подросшие.
Кстати, до недавнего времени на антресоли запрещалось устройство кухни и санузлов, но в 2021 приняли поправки, согласно которым это стало возможным. Разумеется, на это необходим проект и согласования в соответствующих органах.
И это не беда. Если потолки в квартире ниже 4,4, устроить дополнительную площадку можно, но статус у нее будет другой – антресольная полка вместо антресольного этажа.
Скорее всего, если жилье не отличается высокими потолками, стоять в полный рост на площадке уже не получится, но функциональность все же остается. Это может быть спальня под потолком высотой метр-полтора, зона отдыха с креслом и книжными полками или классическая кладовая или мини-гардеробная. Важное отличие от антресольного этажа – данная конструкция уже не считается дополнительной жилой площадью, не влияет на стоимость жилья и не требует согласования в надзорных органах.
Настоящей находкой антресольные полки стали для крошечных квартир и студий в 15-25 метров. Умельцы используют по максимуму не только квадратные, но и кубические метры: при высоте даже 2,7м под потолок переезжает спальная зона с матрацем и полками, под которой размещают диван с ТВ, рабочий уголок или кухню.
Неважно, собираетесь ли вы покупать готовую квартиру с антресолью и хотите обустроить ее сами, для начала взвесьте все «за» и «против».
На мой взгляд, самое важное, кто в квартире будет жить – однозначное не рекомендую для семей, планирующих детей – подобные конструкции очень опасны для малышей. Думаю, понятно, почему. Так же в повышенной зоне риска пожилые люди, склонные к головокружениям и имеющие проблемы с координацией – даже если на втором этаже не спальня, все равно это необходимость ходить туда-сюда по лестнице.
Фото: © inmyroom.ru
При продаже квартиры антресольный этаж может быть как плюсом, так и минусом. С одной стороны, это уже авторский проект и уникальная планировка, с другой, именно эти особенности отсекают определенный пласт покупателей – приверженцев строгой классики и безопасности. Как сказал один мой клиент, недоумевающий от такого рода изысков: «Кому нужны эти дополнительные метры - я что, обезьяна, по лестницам лазить?»… А вот семья с детьми-подростками, напротив, искала именно двухуровневую квартиру с антресолью, чтобы исполнить детскую мечту – игровая и спальная на второй этаже.
По традиции я не даю непрошеных советов и не склоняю читателей и клиентов в пользу того или иного типа недвижимости, когда речь идет о вкусовых пристрастиях. Нет плохих или хороших квартир, есть просто подходящие конкретно вам или нет. То же самое с двухуровневыми квартирами – я постаралась дать вам максимально полный обзор текущих предложений на разный бюджет.
Ключевой момент, на который рекомендую обратить внимание независимо от того, ищите ли вы квартиру в два этажа или только с антресолью – думайте не только о количестве дополнительных метров, но и о том, сможете ли вы их полноценно использовать. Я видела оригинальные вторые уровни, заваленные вещами, на которых за ненадобностью не ступала нога человека, и вторые этажи, на которые лень подниматься. Выбирайте, прежде всего, под свои привычки и образ жизни.
Удачи вам в поиске идеальной квартиры!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
