Фейковые объявления на рынке недвижимости
Что такое фейк и для чего он нужен агенту? Проверенные способы как распознать вымышленное объявление о продаже квартиры и не попасть на уловки мошенников в советах и рекомендациях опытного риэлтора
Кто такие флипперы, что такое флиппинг простыми словами и как начать им заниматься – расскажу в статье. Заодно поделюсь личным опытом, как мы с мужем стали флипперами и сколько заработали на этом мероприятии.
Флиппинг – это не по-нашему. Хотела я подобрать для термина наиболее близкое значение, понятное русскому сердцу и уму. Нейросеть предложила вариант в самую точку – «хочешь жить – умей вертеться»))
И правда, точнее не скажешь. Флипперы еще как вертятся – крутят убитые квартиры туда-сюда и скупают все, что плохо лежит, но хорошо продается.
В переводе с английского «to flip» - быстро что-то менять, переделывать. Флиппинг в недвижимости обозначает быструю манипуляцию с объектом – найти дешевый вариант под ремонт, привести в порядок и продать подороже. Ключевой фактор успеха – именно скорость, поскольку от нее зависит итоговая прибыль на единицу времени.
Флиппинг - это перепродажа жилья после лёгкой косметики или капитального ремонта!
Я – риэлтор, муж – юрист, почти 20 лет мы работаем на рынке столичной недвижимости и вот решили попробовать для себя новое направление, благо, отрасль смежная. К этому моменту я уже неоднократно работала с клиентами, которые просили подобрать квартиру под флиппинг в Москве.
В общем, думаем – почему бы и да?.. На рынке ориентируемся, работы не боимся.
Квартиру искали сравнительно недолго - у нас намётанный глаз, и в поле зрения попало немного вариантов, так как изначально четко обозначили критерии отбора. На поиски ушло где-то месяца полтора-два.
В итоге выбрали очень интересный объект – двушка на северо-западе Москвы в хорошем районе со сложившейся инфраструктурой. Под капитальный ремонт, разумеется.
Смету тщательно просчитали заранее, и больших отклонений по расходам не было. Плюс ко всему сами ежедневно контролировали процесс и принимали непосредственное участие в ремонте. Думаю, если бы просто отдали бригаде без неусыпного надзора, были и бы и срыв сроков, и перерасход, и косяки, и доход от флиппинга квартиры был бы смехотворный.
Квартиру мы купили в условно-жилом состоянии.
Первым делом демонтировали все, что можно было оторвать: сняли старые рамы, убрали старое остекление с балкона, обои, межкомнатные двери, пришлось ликвидировать очень красивые потолочные плинтуса из лепнины и широкие каменные подоконники (красивые, но увы, не подлежали восстановлению).
А вот шикарные чугунные батареи и ванну оставили, только реставрацию сделали.
Далее замена электрики, сантехники, выравнивание стен и потолка (потолок штукатурили - не натяжные). Прокладывали трубы, штробили новые трасы под провода. Паркет решили оставить - отциклевали и покрасили белым лаком. Установили новую входную дверь. Новые приборы учёта воды, электрический счётчик. В санузле всё выложили плиткой и кафелем.
Шкурили, красили, пилили, варили...
Итог – капитальный ремонт двухкомнатной квартиры занял у нас 4 месяца.
Купили квартиру за 11 млн (дело было в 2019 году), в ремонт (материалы и работы) вложили 2,5, продали за 19 млн. Из расходов еще получился налог с продажи (около….) , так как в собственности объект был менее 5-ти лет.
Чистая прибыль от флиппинга у нас составила примерно 4,5 млн, в районе 35%.
Мы изначально имели фору в виде навыков поиска квартиры. Ликвид от неликвида отличаем с закрытыми глазами. А именно ликвидность объекта (то есть спрос, возможность быстрой реализации) крайне важна в деле флиппинга. По сути, это инвестиция в недвижимость с задачей максимально быстро увеличить вложенный капитал и вывести его (т.е. сбыть с рук). Нам это удалось.
Второй важный момент – непосредственно ремонт. Если сам знаешь технологический процесс, то бояться нечего. А если и делать что-то умеешь – еще лучше. Потому что полностью полагаться на бригады ремонтников – гиблое дело, какими бы профессионалами они себя не позиционировали. Надо лично разбираться в видах работ, материалах, иначе ушлые мастера вмиг срисуют неопытного человека и попытаются схалтурить и обмануть. На деньги, само собой.
Казалось бы, схема рабочая, доступная, работай – не хочу. Зарабатывай на хлеб с маслом и лучшую жизнь.
Однако среди диванных обывателей есть мнение – мол, флиппинг это просто купи-продай. Настолько банально и по-мещански, что даже связываться не хочется. Поэтому полежим еще, поищем другие бизнес-проекты.
На другой стороне баррикад некие безликие эксперты, которые утверждают, что последние пару-тройку лет флиппинг как явление сходит на нет. Мол, работы и материалы дорожают, ликвидных предложений мало, спрос невысокий и вообще, все плохо. Сайты-агрегаторы даже оперируют конкретными цифрами – квартиры от флипперов составляют менее 1% от всего объема предложений по Москве. Правда, не знаю, каким образом можно собрать эти данные, ведь флипперы никак себя не раскрывают при продаже.
Вся эта мышиная возня больше похожа на спекулятивные вбросы от крупных компаний, скупающих убитые квартиры за бесценок. Меньше частных конкурентов – больше объектов можно заполучить за меньшие деньги. Крупные игроки рынка поглощают мелких, ничего личного.
Если отбросить в стороны чужие домыслы и подтасовки фактов, можно получить реальный бизнес-план, максимально приближенный к реальности.
Инвестиционных квартир всегда мало - за ними гоняются настоящие прожженные ищейки. Фонд реновации, электронные торги от города, сложные обременения (ПНД, вечные жильцы и т.д.). Инсайдерская информация стоит очень дорого, а те предложения, что уже вышли в эфир, максимально подогнаны под рынок, сверхприбыли на них не получишь. Но бывалые флипперы не теряются - торгуются, опускают слабых продавцов ниже плинтуса, увеличивая маржу всеми возможными способами.
Кстати, об инсайдерах. Ценной для определенных кругов информацией владеют соцработники, медики, участковые, нотариусы. Именно с этими людьми в первую очередь контактируют одинокие, больные или страдающие зависимостями люди, чья недвижимость представляет особый интерес для флипперов.
Чтобы выгодно купить квартиру под флиппинг, нужно обладать не только профессиональным чутьем, но и даром убеждения. Никаких сантиментов, а вот психологическая обработка – основной инструмент воздействия.
Психология и податливость продавца умелым флиппером считывается мгновенно. Поэтому очень важно, кто именно продаёт недвижимость. С человеком, который занимает твёрдую позицию, или с риэлтором, который отстаивает финансовые интересы клиента, у флипперов ничего не получится (если, конечно, человек сам не планирует сбыть объект за любую цену, да побыстрее). Одна из излюбленных стратегий профессиональных флипперов – вывести собственника на приватную беседу (без агентов и третьих лиц), вот тогда они могут неплохо заработать.
У меня в работе как-то была убитая квартира в Митино, так мне звонили с предложением скинуть 2 млн – мол, нам под флиппинг. С неопытными продавцами номер может и прошел бы, но я аналогичные объекты продаю по цене в пределах рынка и все манипуляции покупателей вижу насквозь.
Как инвест-проект флиппинг появился еще в прошлом веке в США. Основными объектами для переделок были частные дома, а не квартиры. Умельцы находили необычные объекты в ветхом состоянии и полностью преображали с сохранением архитектуры и духа времени. По сути, реставрировали.
В России преображение домов тоже имеет место, но это скорее единичные случаи, когда речь идет об эксклюзивных объектах.
Наиболее актуален и востребован в Москве, Санкт-Петербурге, да и по России в целом флиппинг квартир. Ну а почему нет? Вторичный фонд у нас богат и разнообразен – от исторических домов-памятников до лофтовых локаций, есть где разгуляться.
Под флиппинг идут и панельки, и хрущевки, и коммуналки (как в Питере, например), и, конечно, сталинки – куда без них. Это вообще широчайшее поле деятельности для преображения.
Эконом-сегмент наиболее востребован для флипперов. Как правило, это типовые многоэтажные застройки в хороших локацияй с транспортной доступностью. Найти объекты по хорошей цене непросто, но, если кто набил руку, без работы точно не останется.
Премиум-сегмент также дает широкие возможности для флиппинга. Но , в отличие от массового, здесь все дольше / больше: время поиска объекта, порог входа, затраты на ремонт, сроки реализации и возврата вложений.
Флиппер может действовать как физ. лицо. В таком случае после продажи он обязан уплатить НДФЛ – 13%, если доход не более 2,4 млн и 15%, если доход свыше этой суммы.
Для уменьшения налогооблагаемой базы некоторые флипперы предлагают продавцам завышение суммы в договоре. Несведущие и страдающие зависимостями люди легко поддаются на такие уговоры.
Если флиппер продает в год более одной квартиры, налоговые органы могут распознать это как незаконную предпринимательскую деятельность и доначислить налоги и пени.
Другой путь – флиппер изначально регистрирует ИП или ООО и выбирает оптимальный режим налогообложения.
В сегменте эконом:
Формат: студии, однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры – такие объекты более ликвидны, чем просторное и дорогое жилье.
Состояние: под капитальный ремонт, после потопа и пожара, «бабушкин» ремонт.
Документы: «проблемные» объекты – с долгами по ЖКХ, обременениями, продавцами на учете в НД/ПНД, кривыми документами, залоговое жилье. В процессе купли-продажи флипперы «прогоняют» квартиру через себя и затирают темные пятна в истории объекта.
Локация: исторический центр, сложившиеся районы с инфраструктурой и транспортной доступностью, близость к офисам, ВУЗам, соц.объектам.
Особый интерес представляют квартиры с необычными планировками и расположением. Из них хорошие мастера делают настоящие конфетки и зарабатывают больше, чем на типовых квартирах.
В сегменте премиум:
Тут все индивидуально. Первым делом опыт флиппер-инвестор изучит все те же параметры: локацию, уровень затрат, спрос на аналогичные объекты. Характеристики квартиры или дома при этом могут быть совершенно любыми, главное – инвестиционный потенциал.
В сети ходят легенды о чудесных прибылях – вроде некоторые зарабатывают до 60% чистыми. Однако в текущих реалиях это маловероятно, скорее всего это кликбейты и желтые заголовки. Чтобы столько заработать, надо купить недвижимость за треть от цены по рынку. Ну так себе фантазии, конечно. Максимальная скидка обычно у залоговых объектов, их можно купить на 30% дешевле.
Достаточно хорошим считается чистый доход 25-30%, 30-35% и до 40% - уже отличный результат.
Заработать 4-6 млн на флиппинге одной квартиры в Москве более чем реально.
Очень важно иметь точное представление обо всех статьях расхода ДО начала проекта.
Все перечисленное нужно уложить в максимально короткие сроки. Если весь цикл уложится в 4-6 месяцев – прекрасно. Если растягивается на год и более, это уже не флиппинг, а долгострой или квартира-глухарь.
Успешный флиппер – деятельный, активный, предприимчивый. Прожженный, я бы даже сказала. Должен видеть наперед, планировать, просчитывать все возможные варианты событий. Идеально, если разбирается в недвижимости, юриспруденции, психологии продаж, строительстве, экономике – без базовый навыков лучше не лезть, сожрут.
Из плюсов деятельности:
Минусы:
Заниматься флиппингом квартир сейчас действительно выгоднее, чем перепродавать новостройки. Спрос на вторичку с иголочки есть, особенно на компактные квартиры.
Тут как в пословице – 100 раз отмерь, 1 – отрежь. Подготовка и анализ объекта определяют успех (или провал) всего мероприятия.
Новичкам-флипперам рекомендую с особой тщательностью проверять документы и историю квартиры, которую легко отдают с большой скидкой. Ушлых продавцов очень много, и вполне вероятно, вас могут вовлечь в мошенническую схему – деньги отдадите, еще и ремонт сделаете, а после по суду квартиру придется вернуть. Поэтому не стоит без опыта, бежать за длинным рублем в надежде сразу снять хороший навар. Лучше поменьше заработать на первом объекте, чем сразу вляпаться в нехорошую историю.
При покупке квартиры под флиппинг обязательно досконально проверяйте историю объекта, продавцов, законность сделки. Если сами не владеете достаточными навыками, наймите хорошего юриста по недвижимости – это стоит недорого и обеспечивает безопасность сделки.
Думайте, взвешиваете. Глаза боятся, а руки делают.
Я как эксперт в свою очередь могу быть вам полезной в следующих вопросах:
- подобрать и купить квартиру под флиппинг в Москве
- оценить инвестиционную привлекательность выбранного вами объекта
- проверить юридическую чистоту недвижимости
- продать квартиру после флиппинга
Звоните, консультация бесплатная!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
