Есть ли смысл покупать квартиру на первом этаже - все за и против
Преимущества и недостатки, плюсы и минусы, риски для покупателя жилья на первом этаже. Мнение риэлтора как эксперта рынка недвижимости о купле-продаже квартир на первых этажах
Я принципиально не работаю с коллегами-риэлторами, которые не выезжают на просмотры-показы вместе с заказчиками. Начинаются эти разговоры со слов: «Да они сами посмотрят/покажут; если понравится, я потом подключусь…». Верх непрофессионализма, отсутствие деловой и общечеловеческой этики, наплевательское отношение к чужим ресурсам и времени, нежелание работать или банальная лень – что именно движет такими специалистами, точно не знаю. Возможно, все перечисленное. Но однозначно это поведенческие маркеры агента, с которым иметь дело крайне нежелательно как клиентам, так и коллегам по цеху.
К сожалению, именно благодаря подобным элементам у обывателей сложилось впечатление, что риэлторы – это такие люди, которые встают в 12 часов дня, пьют кофе с видом на какую-нибудь башню (Москва-Сити, Эйфелеву, Пизанскую – какая есть под рукой), делают пару звонков в день и, не ударив палец об палец, получают свои баснословные комиссионные за то, что «просто типовой договор распечатали» и приехали на сделку. Увы и ах… я искренне сочувствую людям, которым пришлось нарваться на непрофессионального брокера. Такое, к сожалению, не редкость.
Можно ли исправить ситуацию?.. В меру своих компетенций постараюсь приподнять завесу внутренней кухни и рассказать, каким должен быть профессиональный брокер, где и как найти хорошего риэлтора в Москве или любом другом городе и как выбрать «своего» специалиста среди множества предложений агентств и частников.
Чтобы оценивать профессионализм специалиста, необходимо понимать, что вообще входит в его обязанности.
Начнем с парадокса – специальности «Риэлтор» в нашей стране официально не существует. Ни в одном ВУЗе вас не научат продавать, покупать или сдавать в аренду объекты недвижимости.
Однако, как ни странно, работать риэлтором все же можно, освоив самостоятельно все премудрости брокерской деятельности.
Если вкратце, хороший риэлтор – это юрист, психолог, продавец-консультант, переговорщик, экономист, аналитик, брокер, маркетолог, фотограф, специалист по рекламе… И все это, на минуточку, в одном флаконе!
Опять же, поскольку нет специальности, нет и канонической должностной инструкции с перечнем, что обязан делать агент по недвижимости в рамках сотрудничества. Впрочем, ее вполне успешно заменяет договор на оказание услуг, где черным по белому перечисляются все действия специалиста, за которые он берет деньги. Документ составляется в свободной форме, и хороший риэлтор всегда будет сам заинтересован в максимально детальном и прозрачном перечне услуг.
На этом этапе, надо сказать, нередко возникают недопонимание. Дело в том, что риэлторские услуги ранжируются по цене в зависимости от сложности. Продажа квартиры под ключ, например, и составление договора – разные по временнЫм и ресурсным затратам услуги. И ждать, что бонусом за составленный договор специалист заодно будет круглосуточно отвечать на вопросы, давать консультации, проверять документы, не стоит. А то бывает, что клиенты, желая сэкономить, заказали одно, и не получив в придачу к этому еще несколько услуг, начинают клеймить специалиста за, якобы, жлобство, или, того хуже, некомпетентность. Тут важно понимать – хороший риэлтор знает цену своего и чужого времени, и на 100% отрабатывает заказанный пакет услуг. Поэтому, кстати, отзывы о риэлторах, размещенные на открытых площадках в Интернете, стоит изучать с учетом погрешности тех, кому, как им кажется, «недодали»… Впрочем, подобное явление, я думаю, распространено и в других профессиональных сферах.
Агент он и в Африке агент, чего его с лупой рассматривать? Детей-то с ним не крестить…
Мне есть, что возразить людям, столь легкомысленно подходящим к решению таких важных вопросов, как покупка или продажа жилья. За много лет работы с недвижимостью всяких историй насмотрелась…
Если вкратце, вот чем может обернуться сотрудничество с некомпетентным, неопытным или ненадежным брокером (про черных риэлторов я уже писала отдельно):
В лучшем случае – затяжная сделка; продажа жилья по цене ниже рынка или покупка по завышенной стоимости; аннулирование сделки в момент регистрации из-за некорректной подготовки документов, предоставления недостоверных данных, прочих нарушений;
В худшем – потеря приобретенной недвижимости вследствие грубых нарушений регламента сделки или юридических махинаций.
Скажу так: хороший риэлтор – это человек-оркестр, который обладает множеством разноплановых личных и профессиональных характеристик и умело проявляет их соответственно ситуации. Обязательно присутствуют и в нужный момент проявляются противоположные качества – например, тактичность и гибкость в работе с клиентами и несгибаемая точка зрения, если встречная сторона пытается «продавить» свою выгоду. Как говорится, что одному – хорошо, другому может не понравиться. И это нормально.
Ведь что главное в работе добросовестного, честного риэлтора? Четко сформулировать и отстаивать интересы клиентов-нанимателей, будь то продавцы или покупатели недвижимости, не важно. Вполне возможно, что второй стороне агент покажется несговорчивым, упрямым, принципиальным. Главное, для клиентов это – хороший риэлтор.
Из своего опыта могу сказать, что есть некоторый набор качеств личностных и профессиональный качеств, которые обязательно присущи брокеру высокого уровня.
Итак, хороший риэлтор:
- вежлив и тактичен в общении (как в личном, так и в телефонном, и в письменном);
- обладает грамотной и культурной речью;
- внимателен в разговоре, обязателен и пунктуален в делах;
- соблюдает деловой дресс-код, опрятен;
- мыслит логически и аналитически, выстраивает четкие причинно-следственные связи, что особенно важно в работе со сложными многоходовыми сделками;
- последователен в действиях и суждениях;
- самоорганизован, способен принимать решения и нести за них ответственность;
- обладает ярко выраженными лидерскими качествами, инициативен;
- спокоен, уверен в себе, собран в любой ситуации, стрессоустойчив.
Деловые и профессиональные характеристики:
- хороший риэлтор имеет среднее или высшее образование – нередко юридическое, психологическое – а, то и несколько;
- регулярно учится, повышает квалификацию, посещает профильные семинары и форумы, отслеживает изменения в законодательстве;
- имеет опыт работы в сфере недвижимости как минимум несколько лет, проведенные сделки различного уровня сложности;
- имеет хорошую деловую репутацию в виде отзывов, рекомендательных писем и портфолио реализованных объектов;
- прекрасно ориентируется на рынке недвижимости в своем регионе, поддерживает прочные деловые связи, необходимые для полного цикла безопасных сделок с недвижимостью. Имеет связи и возможности для проверки юридической чистоты объектов. Может порекомендовать надежных ипотечных брокеров, нотариусов, а также посоветовать другого хорошего риэлтора, если требуется дополнительная компетенция или сам по каким-либо причинам не готов работать с новым клиентом лично.
- предпочитает работать по конкретному направлению, а не как универсальный солдат. Например, это может быть хороший риэлтор по купле-продаже жилой недвижимости, загородной, коммерческой, элитной. Каждая специализация имеет свои нюансы. Безусловно, профессионал будет бегло разбираться во всем, но работать предпочтет в конкретном сегменте рынка. Хороший агент по продаже офисов может не знать всех подводных камней по проведению альтернативных цепочек купли-продажи жилья или сделок с участием несовершеннолетних собственников, но будет как бог продавать коммерческие площади. И это нормально, каждый должен заниматься своим делом.
Теперь, когда мы немного разобрались с объектом поисков, расскажу, как найти хорошего риэлтора, чтобы не было «мучительно больно» за впустую потраченное время, а в худшем случае, и деньги.
Найти риэлтора в Москве или любом другой регионе можно несколькими способами:
Разберем подробнее каждый из вариантов.
В соцсетях, чатах и форумах сплошь да рядом можно встретить просьбы поделиться контактами хорошего специалиста, как и отзывы о риэлторах. С одной стороны, почему бы и нет? Все мы привыкли доверять рекомендациям, особенно близких людей. Хотя, мне кажется, в этом кроется и небольшая ленца – не надо самому искать, задавать вопросы, принимать решение… кто-то до тебя уже воспользовался услугой, и хочется верить, что тебе тоже повезет. А не повезет – так можно свалить вину на советчика – мол, что за свинью ты мне предложил!
В случаях с риэлтором по рекомендации не стоит забывать, что сфера эта довольно специфична.
Во-первых, человеческий фактор – знакомому вашему удобно было работать с агентом N, они были на одной волне и с полуслова друг друга понимали. А у вас контакт не выходит. Такое бывает. Человеку с человеком должно быть легко и комфортно.
Во-вторых, одинаковых сделок не бывает. Компетенции у специалистов разные, как я упоминала выше. Сосед, например, квартиру снимал через агента, а у вас – продажа жилья с маткапиталом или несколькими собственниками. В данном случае дружеская рекомендация может только навредить.
Если вам из лучших побуждений советуют хорошего риэлтора, отказываться, конечно, не стоит. Возьмите контакт и пообщайтесь (о чем и как – расскажу ниже), однако слепо не доверяйтесь, обзвоните в том числе нескольких специалистов.
В целом, да. А в частности – как повезет. У компании нет конкретных имен, есть только бренд. Будучи молодой и зеленой, я некоторое время работала в крупном столичном агентстве недвижимости, поэтому внутреннюю кухню знаю изнутри. На эту тему даже есть отдельная статья – «Вся правда о риэлторах».
Про плюсы и минусы работы с компанией не буду подробно рассказывать, скажу так – крайне велика вероятность, что при обращении в агентство за вами закрепят специалиста-стажера, который на вашей же сделке и будет учиться. Да, вполне возможно, это хороший риэлтор (в будущем)), но велика вероятность, что оперативно ваши вопросы он решать не сможет в силу отсутствия компетентности и колоссальной загрузки (да-да, реальность далека от пресловутых подъемов в 12 часов дня и прочих элементов роскошной жизни).
Безусловно, за плечами у агента будет штат специалистов, обладающих недостающими ему знаниями, но он у них не один – в очереди на «просто спросить» целая армия агентов-стажеров, и у всех куча задач. Поэтому при обращении в агентство будьте готовы к тому, что ваши вопросы будут решаться не в режиме реального времени. Впрочем, для кого-то важнее громкое имя агентства и предлагаемые гарантии. Что важно лично для вас – вопрос открытый.
Чтобы найти – надо искать. Уж извините за банальность. Именно целенаправленно искать, сравнивать, выбирать, а не тыкать первую попавшуюся ссылку «Самый лучший риэлтор к вашим услугам!» с пометкой «реклама».
Определившись, какой формат вам ближе – агентство или частный маклер – выберите 5-10 сайтов, запаситесь ручкой, блокнотом и свободным временем.
Сайт компании будет, скорее всего, обезличенным – самостоятельно выбрать конкретного риэлтора там не получится, а по общему телефону отвечает администратор или менеджер. Более информативными с точки зрения сбора первичной информации будут личные сайты частных риэлторов. Именно они помогут создать первое впечатление о профессионализме брокера (первое, но не исключительно верное!).
Итак, для начала смотрим – как зовут, давно ли в профессии, лицензии на ведение деятельности, дипломы и сертификаты об основном и дополнительном образовании, членство в профильных сообществах – например, Российской Гильдии риэлторов, есть ли юридическое лицо.
Немаловажный момент – личное фото частного агента по недвижимости. Не надо быть специалистом по физиогномике, чтобы понять, располагает ли вас человек к себе с первого взгляда или что-то настораживает. Обратите внимание на выбранный для фото ракурс и форму одежды. Выражение «встречают по одежке» особенно верно для этой специальности – опрятный деловой внешний вид, аккуратно уложенные волосы, отсутствие яркого кричащего макияжа у женщин и неформального стиля у мужчин – первичный признак, который позволяет отличить хорошего риэлтора от, как минимум, новичка в профессии.
- Стоит ли так заморачиваться из-за внешнего вида, это всего лишь обертка! Можно носить дреды, мятую футболку и быть супер-пупер специалистом! – так с возмущением парируют многие. Да, возможно, это норма для программиста, который 24 часа в сутки проводит наедине с монитором и своей бородой, но риэлтор – другая история. Работа с людьми и большими деньгами требует определенного склада характера – повышенной аккуратности, четкости, стремлению к минимализму и лаконичности, и это черты обязательно находят отражение во внешнем виде. Если уж хороший риэлтор и должен чем-то блистать, так это умом, а никак не навешанными в пять рядов цацками.
Обратите внимание на основную специализацию агента, чем он занимается – арендой, куплей-продажей жилой, коммерческой, загородной или зарубежной недвижимости. Универсальный солдат – это хорошо, но лучше выбирайте брокера с уклоном по вашему запросу.
Перечень услуг – важный пункт на сайте частного специалиста. Хороший, опытный риэлтор четко определяет спектр собственных возможностей и назначает честную цену за услуги. Ознакомьтесь с расценками и при последующем телефонном общении уточните их актуальность. Уже на этом этапе слова не должны расходиться с заявленным прайсом – это признак хорошего риэлтора.
Отдельного внимания стоит раздел блог, статьи или новости – то есть полезная информация, которой специалист безвозмездно делится с посетителями сайта. Компетентному, опытному человеку всегда есть, что рассказать – важные нововведения в профильном законодательстве, юридические тонкости проведения сделок и т.п. и т.д., вплоть до ответов на наболевшие вопросы клиентов. Наличие развернутых авторских статей на сайте и в соцсетях подтверждает экспертность риэлтора.
Не поленитесь изучить портфолио, объекты в работе и отзывы о работе агента, если таковые разделы есть на сайте.
Наверняка после нескольких часов работы с гуглом ваш первоначальный список потенциальных специалистов сократится. После ознакомления с сайтами звонить захочется далеко не всем, ведь, как ни крути, первое впечатление нельзя произвести дважды.
Итак, что спросить у агента при первом телефонном или личном обращении? Во-первых, можно смело пройтись по вышеперечисленным пунктам – образование, специализация, опыт работы. Хорошему брокеру нечего скрывать. Сразу уточню – нередко в момент звонка риэлтор может быть занят с другими людьми – например, проводить показ или оформлять сделку. Поскольку живое общение всегда в приоритете, хороший риэлтор поговорит в с вами по всем правилам делового этикета – спросит, выслушает, и, скорее всего, запишет, кто вы, по какому поводу звоните и назначит удобное время для разговора. Если агент сам обозначит, когда свяжется с вами, хорошим признаком будет соблюдение договоренности и пунктуальность.
В процессе дальнейшего общения обязательно выясните, на каких условиях брокер работает, можно попросить для ознакомления договор.
Максимально полно и без сокрытия важных подробностей расскажите риэлтору, с какой задачей обращаетесь. Упор на подробностях я делаю не случайно. Нередко бывают, что при первичных обращениях клиенты скрывают острые углы и нелицеприятные вещи. Например, изначально запрос – свободная продажа квартиры, документы в порядке. А в процессе выхода на сделку может выясниться, что собственник недееспособен и стоит на учете в ПНД, допустим. А это уже совсем другая история, которая больно бьет и по репутации риэлтора, в том числе. Так что будьте готовы и к встречным вопросам по сути дела.
Дорогие друзья! Надеюсь, статья будет вам полезной и убережет от некомпетентных специалистов. Никогда не спешите с выбором риэлтора, ведь на кону стоит сохранность сбережений или недвижимости. Тщательно выбирайте, анализируйте, прислушивайтесь к внутреннему голосу, в конце концов. Никогда не принимайте решение на эмоциях, не подписывайте никаких бумаг на первом же знакомстве ни с частником, ни в агентстве. Берите таймаут на «подумать», ночь переспать, почитать договор. При первых признаках психологического давления или манипуляций прекращайте контакт – пусть вас не заботит, вежливо ли это выглядит со стороны.
Берегите себя и свое имущество. Искренне желаю каждому найти лучшего риэлтора для решения ваших задач.
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
