Друзья, признавайтесь, сколько раз за вашим праздничным столом в этом году прозвучал тост «За финансовое благополучие!»? Уверена, что не единожды – и из ваших уст, и в виде наилучших пожеланий близких. Пожелания от чистого сердца – это прекрасно. Но, как известно, хотелки и мечты не работают, пока не работаем мы. Поэтому, друзья мои, предлагаю взять быка за рога и перейти от высокопарных слов к делу – а именно, приступить к «обналичиванию» всего, что вам финансово нажелали. Говорить сегодня будем о сохранении и преумножении ваших средств. Как эксперт в своей нише, расскажу по порядку, что вам нужно знать про инвестиции в недвижимость и куда вложить деньги в 2024 году.
Сразу уточню. Пусть вас не пугает слово «инвестиции». Это не только про миллионы миллионов. Разберем различные эффективные способы вложений в недвижимость от 500 000 рублей до более внушительных сумм. Обещаю – полезно будет каждому из вас, кто ищет рабочие и актуальные на 2024 год способы получить прибыль без риска.
В общем и целом у нас как в сказке – все чудесатей и чудесатей. Точно знаю, что есть категория людей, для которых единственно верная (как им кажется) стратегия – накопления в виде денег. Наличность, валюта, вклады под подушкой и на банковских счетах. Помните, да – «Храните деньги в сберегательной кассе…». Так вот, специально для адептов накоплений и всех прочих докладываю оперативную обстановку в стране:
Теперь обратимся к другим данным:
Рост цен на жилье в России на аналогичные 5 лет составил в среднем около 30%. В крупных городах вроде Санкт-Петербурга, Казани – почти 50%, в Москве квартиры подорожали в среднем на треть, в других регионах - более чем на 20%.
Это очередное экономическое обоснование золотого правила – недвижимость на все времена и кризисы остается защитным активом, приобретение которого позволяет сохранить и – самое важное – преумножить средства.
Рынок недвижимости открыт для всех, и порог входа в него гораздо ниже, чем иногда кажется непосвященным. По уровню вложений можно предложить условную градацию:
Основных способов получения прибыли с недвижимости два – это аренда и перепродажа. Все прочие – их вариации. Например: увеличение стоимости за счет перевода жилого помещения в нежилое или наоборот; деление одной большой площади на несколько маленьких и их дальнейшая продажа или сдача в наем; перепродажа жилья, купленного на раннем этапе строительства; аренда квартир долгосрочная и посуточная; покупка жилья по реновации с последующим получением новостройки; ремонт и реализация «убитых» квартир и так далее, и тому подобное…
В зависимости от специфики перечисленных способов, объем предполагаемых инвестиций разнится – от минимального взноса за ипотечную квартиру до плюс бесконечности, когда речь идет об элитном жилье, гостиничной сфере и прочем готовом бизнесе.
Примерно так я бы перефразировала советский лозунг на современный лад.
Повторюсь – инвестиции давно перестали быть привилегией элиты. Это, скорее, жизненная необходимость каждого из нас, учитывая нестабильность российской, да и мировой экономической системы. Предлагаю начать с разбора минимальных вложений. Поехали.
Инвестировать деньги есть великое множество способов – валюта, акции, фондовые рынки, франшизы, ПИФы, паи и доли новых и действующих предприятий, криптовалюта, коммерция и т.д. Мы же с вами будем рассматривать именно варианты инвестиций в недвижимость как самый безопасный и гарантированно доходный способ вложения средств.
Да-да, взять ипотеку в Москве с первым шагом в полмиллиона по-прежнему возможно в 2024 году. В Московской области - тем более. В регионах – тем паче.
Речь идет о покупке квартиры на этапе строительства, в том числе этап котлована.
А вот и актуальная подборка квартир, которые можно купить в ипотеку со стартом от 500 тыс. рублей. Начальная стоимость от 5 млн, есть варианты со взносом от 10% и даже без первоначального взноса.
Новостройки Москвы на стадии котлована
Еще вариант – вложить деньги в покупку другого вида недвижимости, не менее популярного и перспективного – в апартаменты. На стадии строительства есть объекты с весьма доступным ценником, от 4,5 млн рублей. Рекомендую присмотреться!
Апартаменты в Москве на стадии строительства
Что делать дальше, когда и как получить прибыль после оформления ипотеки?
Способов несколько.
До этого моменты не забываем планомерно выплачивать ипотеку из собственных средств до момента сдачи квартиру в эксплуатацию. Далее, по готовности объекта к проживанию (делаем ремонт или сразу берем с отделкой) сдаем квартиру/ апартаменты в аренду.
Здесь для прибыльности мероприятия важен ряд параметров, которые необходимо учесть заранее, на этапе выбора объекта. Идеальный расклад – это регулярное поступление платежей за аренду, покрывающих ежемесячный платеж по ипотеке. Сразу скажу, это не всегда возможно, но стремиться к этому стоит. Для этого проводим анализ до покупки жилья:
Выбираем максимально рентабельный объект, который легко сдать в аренду. На это влияют следующие факторы: район, наличие рядом метро, ж/д станций, транспортная доступность, социальная инфраструктура, расположенные рядом бизнес-центры, учебные заведения – потенциальные места, где можно найти стабильных арендаторов. Далее, заранее составляем финансовый бизнес-план с учётом параметров кредита и суммы, за которую вы планируете сдавать квартиру.
Беглый пример расчета:
Первоначальный взнос: 500 000 руб.
Объект: квартира однокомнатная, 5 000 000 руб.
Процентная ставка средняя – 8% (разбег 3-13%).
Ипотечный платеж: 37 000 руб. (при сроке 30 лет)
Мониторим цены на аренду в интересующем нас районе. Я делаю разбор на примере ЖК Ютаново, недалеко от метро Академика Янгеля в Москве. Аналогичные квартиры в новостройке сдаются здесь по цене 38-40 тыс. в месяц.
Повторюсь, этот расклад примерный, но именно так он должен выглядеть в идеале – потенциальная арендная ставка покрывает или хотя бы стремится по размеру к ипотечному платежу. Это позволит вам выплачивать ипотеку руками жильцов. По крайней мере, ее значительную часть.
Про собственные расходы забывать не стоит – выплата банку, пока дом строится, ремонт и меблировка квартиры, потенциальные простои без жильцов, налог с прибыли, амортизация и проч.
Из минусов – это долго. Конечно, вряд ли вы будете сдавать квартиру все 30 лет, согласно ипотечному договору. Но значительную часть ее стоимости закрыть арендными платежами все же возможно.
Метод не самый простой, но возможный и более быстрый. В данном случае у вас будет переуступка с ипотекой. Понадобятся согласования с банком, застройщиком. Правда, бывают схемы чуть попроще, когда продавец своими живыми деньгами закрывает вашу ипотеку (все документально и законно), а далее покупает квартиру уже без обременений. Как итог – вы за пару-тройку лет, пока дом строился и квартира росла в цене, заработали некоторое количество денег. Приблизительную сумму прибыли можно просчитать заранее – с момента котлована до готовности квартиры дорожают процентов на 40-50. То есть, в нашем случае купленная за 5 млн квартира по готовности будет стоит 7,5 млн. Вычтете из этой суммы сделанные вами ипотечные платежи, первоначальный взнос, расходы по сделке и остаток будет вашей прибылью.
Схема та же, что и вышеперечисленные, с той лишь разницей, что добирать в банке до полной стоимости квартиры вам придется меньшую сумму, соответственно, и процентов заплатите меньше.
Если на руках есть 5-6-7 и более миллионов, перед вами открывается больше возможностей заработать на недвижимости.
Способ проверенный и железобетонный. Как говорилось выше, при расчете на стабильный пассивный доход выбирайте ликвидный объект, который и для аренды подойдет, и продать можно будет, если вдруг захочется получить деньги обратно. Идеальны для подобных целей квартиры-студии и однушки, расположенные рядом с метро.
По поводу высокой прибыли тут сказать нечего, классическая долгосрочная аренда не относится к высокодоходным способам заработать на недвижимости. Так, в текущих условиях доход от сдачи квартиры в Москве колеблется в районе 5% годовых, что по сути соотносимо с банковским вкладом, кроме одного нюанса – квартира сама по себе в перспективе дорожает. Конечно, текущие расходы и амортизация имеют место быть, но на долгосрочную перспективу жилая недвижимость – надежный способ сохранить средства и в некоторой степени приумножить.
Степень сложности – 2 из 5, особые интеллектуальные и физические затраты не требуются.
Окупаемость: от 15 лет
Здесь уже требуется предпринимательская хватка и нюх на потенциально лакомые кусочки. Поиск привлекательных квартир в непривлекательном виде – после потопов, пожаров, притонов и прочих нестихийных бедствий с плачевными для внутреннего облика жилья последствиями. Сюда даже отнесем «бабушкины» варианты, которые за 100 лет ремонта не видели, да и «дедушкины», когда из обстановки одна плита и батарея бутылок из вино-водочных отделов.
Цены на убитые квартиры и сами по себе невысокие, процентов на 30 ниже рынка, плюс, имея на руках наличность, можно сторговаться на еще более выгодные условия.
Далее в квартире делается капитальный и косметический ремонт, и потенциальным покупателям остается лишь наслаждаться свежим фасадом и удачной покупкой. Разумеется, общее состояние дома, район и соседи – факторы тоже важные. Не стоит делать конфетку в пропитом бараке.
По итогу успешно проведенное мероприятие потребует от вас первоначальных расходов в виде покупки самой квартиры и ремонта. В зависимости от сложности и затратности проведенных работ ваша прибыль составит в районе 40%. Да, не забудьте про налог с продажи, есть не планируете ждать три года.
Степень сложности – 3 из 5, требуется самостоятельно сделать ремонт или привлечь подрядчиков.
Окупаемость: от полугода
Рабочий и весьма популярный способ. Не могу сказать, что простой, ибо только на моем веку немало горе-инвесторов поломало копья, надеясь нажиться на нашем государстве. Но это не значит, что пробовать не стоит. Поиск подходящего объекта в данном мероприятии – самая важная часть и залог будущего успеха. Не стоит опираться лишь на свои представления о ветхом жилье, так как в программу реновации объекты попадает не только по этому признаку. Один из важнейших – потенциальная привлекательность земли, где находится дом, для дальнейшей высотной застройки. И информация эта вполне себе открытая, в Москве, по крайней мере. В открытых официальных источниках можно найти адресные планы реновации сталинок, пятиэтажек и даже девятиэтажек, а также сроки сих мероприятий. Ищите, анализируйте, просчитывайте.
Степень сложности – 4 из 5. Возврат вложений может занять несколько лет.
Мой самый нелюбимый способ, но, тем не менее, он существует, и потому не могу не включить его в общий список способ инвестиций в недвижимость. Как говорится, кто не рискует…
Действительно, приобретение проблемного объекта недвижимости сулит не только легкую прибыль, но и риски. В том числе, потерять и собственные вложения, поскольку права нового собственника могут быть оспорены в суде по различным обстоятельствам. Проблемы с приватизацией, сложные наследственные дела, не учтенные про продаже собственники – список «кривых» квартир внушительный.
Степень сложности – 5 из 5. Рискованно. Долго. Требуется высокая компетенция в юридических вопросах.
Здесь также требуются живые деньги и нюх на хорошие куски. Самый простой вариант – скупка ликвидных земельных наделов и их дальнейшая перепродажа. Под ликвидностью мы тут понимаем транспортную доступность, статус земли, наличие фактических подъездных путей и инженерных коммуникаций в виде электричества, электроснабжения и газопровода.
Вариант работы с землей – покупка большого надела, межевание и продажа небольших (от 6 соток) участков.
Степень сложности – 3 из 5. Требуется умение выбирать, считать, анализировать, подкованность в юридических вопросах.
Это вариант проистекает из предыдущего – сначала покупаем землю, потом на ней строим. С нуля или обновляем / приводим в жилой вид имеющееся строение. Учитывая текущую на постпандемийные времена устойчивую тенденцию к устремлению горожан за город метод вполне прибыльный. Хорошие участки и дома улетает как горячие пирожки.
Степень сложности – 4 из 5. Требуется иметь навык строительства, ресурсы или надежного подрядчика.
На моей практике было множество случаев, когда человек сидит на условном сундуке с деньгами, но в упор не замечает имеющихся возможностей. Но, уверена, вы не из таких, раз читаете эту статью, поэтому с удовольствием поделюсь рабочими способами превратить единственное жилье в устойчивый источник дохода. Нет, подселять к себе студентов не надо.
Способ подойдет тем, у кого есть превосходящее по объему личные потребности жилье. Например, большой загородный дом, в котором используется пара комнат; 2-3-4 комнатная квартира и т.д. Имеющийся объект недвижимости продаем, на вырученные средства приобретаем жилье для личного пользования, оставшиеся деньги вкладываем по своему усмотрению: в 1-2 новостройки для дальнейшей перепродажи, например; во вторичное жилье для сдачи в аренду; в покупку коммерческой площади для аналогичных целей. Грамотно вложенные инвестиции приносят хороший пассивный доход, и кроме того, все приобретенные вами объекты также дорожают во времени.
Не думайте, что у меня проблемы с причинно-следственной связью и логикой. Этот раздел я помещаю именно в конце статьи специально. Начинать инвестиции, как и все, что хочется успешно претворить в жизнь, нужно с планирования и сбора информации. Да, именно поэтому сначала я выгрузила список вариантов, как стать инвестором в сфере недвижимости. Ознакомившись с вариантами даже бегло, вы можете создать себе общее представление о рынке и наметить собственные возможности.
Для более детальной разработки собственных инвестиционных проектов вам также понадобится:
Грамотные инвестиции – это, в первую очередь, интеллектуальный труд на стыке экономики, предпринимательства, юриспруденции, психологии. Погрузившись один раз, вы, скорее всего, уже не сможете остановиться, расширяя собственное предпринимательское сознание и открывая все новые и новые способы заработать на недвижимости, которые ранее были вам недоступны.
Друзья, успехов вам в приумножении ваших средств! Все, перечисленное выше - неоднократно реализованные с клиентами инвестпроекты. Буду рада, если мой профессиональный опыт поможет вам стартовать как инвестору. И, конечно, всегда готова помочь не только словом, но и делом.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
