tel +7 (903) 170-13-84 9:00-21:00 ежедневно

9 надёжных способов инвестировать в недвижимость в 2024 году

Инвестиции в недвижимость - в какой проект лучше вложить деньги в 2023 году?

Друзья, признавайтесь, сколько раз за вашим праздничным столом в этом году прозвучал тост «За финансовое благополучие!»? Уверена, что не единожды – и из ваших уст, и в виде наилучших пожеланий близких. Пожелания от чистого сердца – это прекрасно. Но, как известно, хотелки и мечты не работают, пока не работаем мы. Поэтому, друзья мои, предлагаю взять быка за рога и перейти от высокопарных слов к делу – а именно, приступить к «обналичиванию» всего, что вам финансово нажелали. Говорить сегодня будем о сохранении и преумножении ваших средств. Как эксперт в своей нише, расскажу по порядку, что вам нужно знать про инвестиции в недвижимость и куда вложить деньги в 2024 году.

Сразу уточню. Пусть вас не пугает слово «инвестиции». Это не только про миллионы миллионов. Разберем различные эффективные способы вложений в недвижимость от 500 000 рублей до более внушительных сумм. Обещаю – полезно будет каждому из вас, кто ищет рабочие и актуальные на 2024 год способы получить прибыль без риска.

Что у нас в среднем по больнице

В общем и целом у нас как в сказке – все чудесатей и чудесатей. Точно знаю, что есть категория людей, для которых единственно верная (как им кажется) стратегия – накопления в виде денег. Наличность, валюта, вклады под подушкой и на банковских счетах. Помните, да – «Храните деньги в сберегательной кассе…». Так вот, специально для адептов накоплений и всех прочих докладываю оперативную обстановку в стране:

  • Уровень инфляции в России за последние 5 лет достиг 40%, и это не предел;
  • Копить деньги, откладывая регулярно нз в кубышку – невыгодно;
  • Проценты по вкладам ничтожно малы по сравнению с инфляцией – в среднем 5-7% годовых.

Теперь обратимся к другим данным:

Рост цен на жилье в России на аналогичные 5 лет составил в среднем около 30%. В крупных городах вроде Санкт-Петербурга, Казани – почти 50%, в Москве квартиры подорожали в среднем на треть, в других регионах - более чем на 20%.

Это очередное экономическое обоснование золотого правила – недвижимость на все времена и кризисы остается защитным активом, приобретение которого позволяет сохранить и – самое важное – преумножить средства.

Куда лучше вложить деньги в 2023 году?

Как и куда лучше инвестировать деньги

Рынок недвижимости открыт для всех, и порог входа в него гораздо ниже, чем иногда кажется непосвященным. По уровню вложений можно предложить условную градацию:

  • Нулевой, или минимальный. Это приобретение квадратных метров с привлечением ипотечных средств (желательно на максимально выгодных условиях – льготные программы, маткапитал, нулевой или небольшой первоначальный взнос).
  • Живые денежные средства в размере полной стоимости объекта недвижимости. Как правило, подразумевается покупка в сегменте эконом/комфорт, цель – сохранить накопления.
  • Инвестиции, не ограниченные финансовым потолком – элитная и коммерческая недвижимость, эксклюзивные объекты. Цель – высокая рентабельность, бизнес на недвижимость, максимальное извлечение прибыли.

Основных способов получения прибыли с недвижимости два – это аренда и перепродажа. Все прочие – их вариации. Например: увеличение стоимости за счет перевода жилого помещения в нежилое или наоборот; деление одной большой площади на несколько маленьких и их дальнейшая продажа или сдача в наем; перепродажа жилья, купленного на раннем этапе строительства; аренда квартир долгосрочная и посуточная; покупка жилья по реновации с последующим получением новостройки; ремонт и реализация «убитых» квартир и так далее, и тому подобное…

В зависимости от специфики перечисленных способов, объем предполагаемых инвестиций разнится – от минимального взноса за ипотечную квартиру до плюс бесконечности, когда речь идет об элитном жилье, гостиничной сфере и прочем готовом бизнесе.

Инвестиции в недвижимость - храните деньги в квадратных метрах

Примерно так я бы перефразировала советский лозунг на современный лад.

Повторюсь – инвестиции давно перестали быть привилегией элиты. Это, скорее, жизненная необходимость каждого из нас, учитывая нестабильность российской, да и мировой экономической системы.  Предлагаю начать с разбора минимальных вложений. Поехали.

В какую недвижимость лучше вложить деньги - обзор лучших инвестиционных проектов в 2023 году

Куда вложить 500 000 рублей

Инвестировать деньги есть великое множество способов – валюта, акции, фондовые рынки, франшизы, ПИФы, паи и доли новых и действующих предприятий, криптовалюта, коммерция и т.д. Мы же с вами будем рассматривать именно варианты инвестиций в недвижимость как самый безопасный и гарантированно доходный способ вложения средств.

Использовать как первоначальный ипотечный взнос за жилье на стадии котлована

Да-да, взять ипотеку в Москве с первым шагом в полмиллиона по-прежнему возможно в 2024 году. В Московской области - тем более. В регионах – тем паче.

Речь идет о покупке квартиры на этапе строительства, в том числе этап котлована.

А вот и актуальная подборка квартир, которые можно купить в ипотеку со стартом от 500 тыс. рублей. Начальная стоимость от 5 млн, есть варианты со взносом от 10% и даже без первоначального взноса.

Новостройки Москвы на стадии котлована

Еще вариант – вложить деньги в покупку другого вида недвижимости, не менее популярного и перспективного – в апартаменты. На стадии строительства есть объекты с весьма доступным ценником, от 4,5 млн рублей. Рекомендую присмотреться!

Апартаменты в Москве на стадии строительства

Что делать дальше, когда и как получить прибыль после оформления ипотеки?

Способов несколько.

Первый и самый очевидный – берем ипотеку и гасим ее за счет аренды

До этого моменты не забываем планомерно выплачивать ипотеку из собственных средств до момента сдачи квартиру в эксплуатацию. Далее, по готовности объекта к проживанию (делаем ремонт или сразу берем с отделкой) сдаем квартиру/ апартаменты в аренду.

Здесь для прибыльности мероприятия важен ряд параметров, которые необходимо учесть заранее, на этапе выбора объекта. Идеальный расклад – это регулярное поступление платежей за аренду, покрывающих ежемесячный платеж по ипотеке. Сразу скажу, это не всегда возможно, но стремиться к этому стоит. Для этого проводим анализ до покупки жилья:

Выбираем максимально рентабельный объект, который легко сдать в аренду. На это влияют следующие факторы: район, наличие рядом метро, ж/д станций, транспортная доступность, социальная инфраструктура, расположенные рядом бизнес-центры, учебные заведения – потенциальные места, где можно найти стабильных арендаторов. Далее, заранее составляем финансовый бизнес-план с учётом параметров кредита и суммы, за которую вы планируете сдавать квартиру.

Разработка бизнес-проекта по инвестициям в недвижимость

Будьте реалистами на этапе финансового планирования!

Беглый пример расчета:

Первоначальный взнос: 500 000 руб.

Объект: квартира однокомнатная, 5 000 000 руб.

Процентная ставка средняя – 8% (разбег 3-13%).

Ипотечный платеж: 37 000 руб. (при сроке 30 лет)

Мониторим цены на аренду в интересующем нас районе. Я делаю разбор на примере ЖК Ютаново, недалеко от метро Академика Янгеля в Москве. Аналогичные квартиры в новостройке сдаются здесь по цене 38-40 тыс. в месяц.

Повторюсь, этот расклад примерный, но именно так он должен выглядеть в идеале – потенциальная арендная ставка покрывает или хотя бы стремится по размеру к ипотечному платежу. Это позволит вам выплачивать ипотеку руками жильцов. По крайней мере, ее значительную часть.

Про собственные расходы забывать не стоит – выплата банку, пока дом строится, ремонт и меблировка квартиры, потенциальные простои без жильцов, налог с прибыли, амортизация и проч.

Из минусов – это долго. Конечно, вряд ли вы будете сдавать квартиру все 30 лет, согласно ипотечному договору. Но значительную часть ее стоимости закрыть арендными платежами все же возможно.

Способ второй – ждем повышения цены и продаем квартиру по ДДУ

Метод не самый простой, но возможный и более быстрый. В данном случае у вас будет переуступка с ипотекой. Понадобятся согласования с банком, застройщиком. Правда, бывают схемы чуть попроще, когда продавец своими живыми деньгами закрывает вашу ипотеку (все документально и законно), а далее покупает квартиру уже без обременений. Как итог – вы за пару-тройку лет, пока дом строился и квартира росла в цене, заработали некоторое количество денег. Приблизительную сумму прибыли можно просчитать заранее – с момента котлована до готовности квартиры дорожают процентов на 40-50. То есть, в нашем случае купленная за 5 млн квартира по готовности будет стоит 7,5 млн. Вычтете из этой суммы сделанные вами ипотечные платежи, первоначальный взнос, расходы по сделке и остаток будет вашей прибылью.

Куда выгодно вложить миллион рублей?

Куда вложить миллион рублей и более, если нет полной суммы на квартиру

Схема та же, что и вышеперечисленные, с той лишь разницей, что добирать в банке до полной стоимости квартиры вам придется меньшую сумму, соответственно, и процентов заплатите меньше.

Покупаем квартиру за живые деньги

Если на руках есть 5-6-7 и более миллионов, перед вами открывается больше возможностей заработать на недвижимости.

Сдача квартиры в аренду

Способ проверенный и железобетонный. Как говорилось выше, при расчете на стабильный пассивный доход выбирайте ликвидный объект, который и для аренды подойдет, и продать можно будет, если вдруг захочется получить деньги обратно. Идеальны для подобных целей квартиры-студии и однушки, расположенные рядом с метро.

По поводу высокой прибыли тут сказать нечего, классическая долгосрочная аренда не относится к высокодоходным способам заработать на недвижимости. Так, в текущих условиях доход от сдачи квартиры в Москве колеблется в районе 5% годовых, что по сути соотносимо с банковским вкладом, кроме одного нюанса – квартира сама по себе в перспективе дорожает. Конечно, текущие расходы и амортизация имеют место быть, но на долгосрочную перспективу жилая недвижимость – надежный способ сохранить средства и в некоторой степени приумножить.

Степень сложности – 2 из 5, особые интеллектуальные и физические затраты не требуются.

Окупаемость: от 15 лет

Покупка квартиры без ремонта для перепродажи

Здесь уже требуется предпринимательская хватка и нюх на потенциально лакомые кусочки. Поиск привлекательных квартир в непривлекательном виде – после потопов, пожаров, притонов и прочих нестихийных бедствий с плачевными для внутреннего облика жилья последствиями. Сюда даже отнесем «бабушкины» варианты, которые за 100 лет ремонта не видели, да и «дедушкины», когда из обстановки одна плита и батарея бутылок из вино-водочных отделов.

Инвестиции в жильё с юридическими проблемами

Цены на убитые квартиры и сами по себе невысокие, процентов на 30 ниже рынка, плюс, имея на руках наличность, можно сторговаться на еще более выгодные условия.

Далее в квартире делается капитальный и косметический ремонт, и потенциальным покупателям остается лишь наслаждаться свежим фасадом и удачной покупкой. Разумеется, общее состояние дома, район и соседи – факторы тоже важные. Не стоит делать конфетку в пропитом бараке.

По итогу успешно проведенное мероприятие потребует от вас первоначальных расходов в виде покупки самой квартиры и ремонта. В зависимости от сложности и затратности проведенных работ ваша прибыль составит в районе 40%. Да, не забудьте про налог с продажи, есть не планируете ждать три года.

Степень сложности – 3 из 5, требуется самостоятельно сделать ремонт или привлечь подрядчиков.

Окупаемость: от полугода

Инвестиции в жилье под снос

Рабочий и весьма популярный способ. Не могу сказать, что простой, ибо только на моем веку немало горе-инвесторов поломало копья, надеясь нажиться на нашем государстве. Но это не значит, что пробовать не стоит. Поиск подходящего объекта в данном мероприятии – самая важная часть и залог будущего успеха. Не стоит опираться лишь на свои представления о ветхом жилье, так как в программу реновации объекты попадает не только по этому признаку. Один из важнейших – потенциальная привлекательность земли, где находится дом, для дальнейшей высотной застройки. И информация эта вполне себе открытая, в Москве, по крайней мере. В открытых официальных источниках можно найти адресные планы реновации сталинок, пятиэтажек и даже девятиэтажек, а также сроки сих мероприятий. Ищите, анализируйте, просчитывайте.

Степень сложности – 4 из 5. Возврат вложений может занять несколько лет.

Покупка жилья с юридическими проблемами

Мой самый нелюбимый способ, но, тем не менее, он существует, и потому не могу не включить его в общий список способ инвестиций в недвижимость. Как говорится, кто не рискует…

Действительно, приобретение проблемного объекта недвижимости сулит не только легкую прибыль, но и риски. В том числе, потерять и собственные вложения, поскольку права нового собственника могут быть оспорены в суде по различным обстоятельствам. Проблемы с приватизацией, сложные наследственные дела, не учтенные про продаже собственники – список «кривых» квартир внушительный.

Степень сложности – 5 из 5. Рискованно. Долго. Требуется высокая компетенция в юридических вопросах.

Инвестиции в земельные участки

Здесь также требуются живые деньги и нюх на хорошие куски. Самый простой вариант – скупка ликвидных земельных наделов и их дальнейшая перепродажа. Под ликвидностью мы тут понимаем транспортную доступность, статус земли, наличие фактических подъездных путей и инженерных коммуникаций в виде электричества, электроснабжения и газопровода.

Вариант работы с землей – покупка большого надела, межевание и продажа небольших (от 6 соток) участков.

Степень сложности – 3 из 5. Требуется умение выбирать, считать, анализировать, подкованность в юридических вопросах.

Строительство домов для перепродажи

Это вариант проистекает из предыдущего – сначала покупаем землю, потом на ней строим. С нуля или обновляем / приводим в жилой вид имеющееся строение. Учитывая текущую на постпандемийные времена устойчивую тенденцию к устремлению горожан за город метод вполне прибыльный. Хорошие участки и дома улетает как горячие пирожки.

Степень сложности – 4 из 5. Требуется иметь навык строительства, ресурсы или надежного подрядчика.

«Денег нет, но есть квартира» - неочевидные способы начать инвестиции в недвижимость с нуля

На моей практике было множество случаев, когда человек сидит на условном сундуке с деньгами, но в упор не замечает имеющихся возможностей. Но, уверена, вы не из таких, раз читаете эту статью, поэтому с удовольствием поделюсь рабочими способами превратить единственное жилье в устойчивый источник дохода. Нет, подселять к себе студентов не надо.

Способ подойдет тем, у кого есть превосходящее по объему личные потребности жилье. Например, большой загородный дом, в котором используется пара комнат; 2-3-4 комнатная квартира и т.д. Имеющийся объект недвижимости продаем, на вырученные средства приобретаем жилье для личного пользования, оставшиеся деньги вкладываем по своему усмотрению: в 1-2 новостройки для дальнейшей перепродажи, например; во вторичное жилье для сдачи в аренду; в покупку коммерческой площади для аналогичных целей. Грамотно вложенные инвестиции приносят хороший пассивный доход, и кроме того, все приобретенные вами объекты также дорожают во времени.

Инвестиции в недвижимость - куда выгодно вложить деньги в 2023 году?

Вместо заключения - с чего начинать инвестиции в недвижимость

Не думайте, что у меня проблемы с причинно-следственной связью и логикой. Этот раздел я помещаю именно в конце статьи специально. Начинать инвестиции, как и все, что хочется успешно претворить в жизнь, нужно с планирования и сбора информации. Да, именно поэтому сначала я выгрузила список вариантов, как стать инвестором в сфере недвижимости. Ознакомившись с вариантами даже бегло, вы можете создать себе общее представление о рынке и наметить собственные возможности.

Для более детальной разработки собственных инвестиционных проектов вам также понадобится:

  • Анализировать рынок, учитывая экономические и геополитические ситуации и прогнозы;
  • Уметь отделять потенциально привлекательные предложения от слива денег в пустоту;
  • Определять инвестиционную привлекательность объектов недвижимости;
  • Рассчитывать уровень доходности и прибыли проекта.

Грамотные инвестиции – это, в первую очередь, интеллектуальный труд на стыке экономики, предпринимательства, юриспруденции, психологии. Погрузившись один раз, вы, скорее всего, уже не сможете остановиться, расширяя собственное предпринимательское сознание и открывая все новые и новые способы заработать на недвижимости, которые ранее были вам недоступны.

Друзья, успехов вам в приумножении ваших средств! Все, перечисленное выше - неоднократно реализованные с клиентами инвестпроекты. Буду рада, если мой профессиональный опыт поможет вам стартовать как инвестору. И, конечно, всегда готова помочь не только словом, но и делом.

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор

ava_tel +7 (903) 170-13-84

ava_mail novik911@yandex.ru


Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.


Действующие акции

- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%

Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:

Показать все

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Звоните! +7 (903) 170-13-84