Почему современные новостройки такого плохого качества

Продолжая цикл статей о купле-продаже недвижимости, сегодня я, как практикующий риэлтор, хотела бы поговорить о первичном рынке жилья столичного региона, а точнее, изложить своё частное мнение и виденье проблемы о качестве возводимых современных новостроек. Тема не высосана из пальца и проблема не надуманная, часто, увиденное на стройке или при сдаче нового дома и впрямь ввергает в ужас не только новосёлов, как людей не искушённых в таких делах, но и даже видавших виды спецов строителей. И хорошо, если недостатки и изъяны видны сразу невооружённым взглядом при сдаче дома и могут быть исправлены, по законному требованию собственника, до момента подписания акта приёма передачи и получения ключей, но ведь часто так бывает, что недостатки изъяны допущенные, намеренно или по халатности при строительстве новостройки, вылезают далеко после заселения, и могут носить, не побоюсь этого слова, фатальный характер и необратимые последствия. И если в Москве и Ближнем Подмосковье за качеством новостроек ещё худо-бедно следят, то в российских регионах и глубинках дела обстоят куда печальнее...

Какие в основном нарекания вызывают новостройки у покупателей?

Список претензий у покупателей к новостройкам бесконечно велик, но выделить самые популярные все-таки можно, это:

• ошибки на стадии проектирования жилого здания
• нарушения технологии монолитного литья
• общее низкое качество используемых материалов
• монтаж электропроводки и коммуникационных сетей
• постоянные отключения электроэнергии из-за недостаточной мощности подстанций
• устройство вентиляции
• тепло- и шумоизоляция
• водоснабжение и водоотведение
• системы отопления
• остекление жилого дома
• лифтовое хозяйство
• устройство фасада
• придомовая территория
• отсутствие полное или острая нехватка элементарной социально-бытовой инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники)
• отдельным пунктом можно выделить низкое качество обслуживания управляющих компаний столичного региона в сфере ЖКХ.

Как видно из приведённого выше списка, при сдаче дома или его дальнейшей эксплуатации, у собственников нового современного жилья вызывают нарекания почти все стадии и аспекты строительства, и тому доказательство многочисленные свидетельства очевидцев происходящего.

Форумы новостроек, социальные сети кишат недовольством новосёлов: у кого-то постоянно выключают электричество, кто-то регулярно застревает в лифте из-за его аварийной остановки, плохо греют батареи — мощности существующих котельных не хватает, у многих перекошены оконные рамы — в створках образуются свищи холодного воздуха, которые попадают внутрь помещения, жильцы в новостройках часто жалуются на низкую температуру в помещениях из-за плохого устройства теплоизоляции внешних фасадных стен или герметизации меж панельных швов, часто бывает, что мусор вывозят не регулярно и, соответственно, регулярно перед домом вырастают горы из бытовых отходов, постоянный шум от строительных работ, у кого-то через несколько месяцев дом начинает буквально идти по швам: появляются вертикальные трещины, как внутри помещений, так и снаружи, проблемы с парковкой, с огромными пробками, многие вынуждены ехать за тридевять земель за продуктами первой необходимости по причине отсутствия в микрорайоне нормального магазина, семьи с детьми, в первую очередь, испытывают колоссальные трудности — они не могут получить рядом с домом нормальное образование для своих детей или медицинское обслуживание и так далее...

После ознакомления с многочисленными негативными отзывами от собственников о проживании, а лучше сказать попытке выживания в таких спартанских условиях, в новостройках на личном опыте, складывается устойчивое ощущение, что покупка нового жилья на первичном рынке, призванная облегчить жизнь людям, наоборот только всё усложняет и лишь добавляет им проблем.

Где строят?

Хорошо, если застройщик возводит дом или квартал в чистом поле, на отшибе. Огромная доля вероятности, что он вынужден будет для обеспечения потребителей необходимыми энергоносителями возводить новые инженерные сооружения: подстанции и котельные. Плохо и даже очень, если застройщик реализует проект неподалёку или внутри давно обжитого городского массива. В этом случае, есть огромная доля вероятности, что он подключит один новый дом или сразу квартал к уже существующим старым инженерным коммуникациям, мощность которых, даже с запасом, на такой финт попросту не рассчитана - чистой воды авантюра, чтобы сбить волну и на первых порах успокоить людей. Но на этом в большинстве случаев всё и заканчивается...

Как строят?

В основном, застройщики нанимают низкоквалифицированную рабочую силу ту, что подешевле, а то и вовсе обходится даром, берут материалы те, что подешевле, совершенно не заботясь о качестве. В чем точно нельзя упрекнуть застройщиков, так это в наведении красоты и марафета — что и говорить, истинные ценители прекрасного. Работают по принципу: Лишь бы только госкомиссия приняла дом и выдала разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию, а там поминай как звали. Пытаются сэкономить везде и всюду, снизить издержки и себестоимость квадратного метра жилья, но не для того, чтобы предложить квартиру потенциальным клиентам по действительно выгодной цене, а лишь для того, чтобы потуже набить карманы звонкими монетами. А вот на что уж точно не скупятся застройщики, так это на рекламу! Рекламные бюджеты колоссальные. Расходы на рекламу и маркетинг учитываются и закладываются в конечную стоимость квартир. Но уж лучше бы они строили надёжно и качественно — уверена, это лучшая реклама новостройке!

Почему новое жильё такого плохого качества?

Я как человек от рынка, привыкла все явления в нашей жизни рассматривать через призму финансовой составляющей, рынок новостроек, конечно же, не исключение. Всему есть рациональное объяснение. Никто не хочет строить качественно, потому что это долго и дорого, а конкуренция в массовом сегменте эконом класса огромная, и чтобы выживать на рынке, застройщик идёт на всяческие ухищрения. Что же в реальности происходит, почему новостройки появляются на свет такого плохого качества? Веских причин тому сразу несколько:

• Отсутствие должного контроля над застройщиками
• Упразднение или изменение под интересы девелоперов и застройщиков многих градостроительных норм, ГОСТов, СНИПов, технической и регламентирующей процессы строительства многоквартирных домов документации.

Современные новостройки строят плохо и некачественно потому, что для застройщиков искусственно созданы благоприятные условия: халтурить позволяет закон, контролирующие и надзорные инстанции, уверенность избежать каких-либо наказаний, штрафов, санкций.

Сейчас строят уже не так качественно, не то что было раньше!

И с этой расхожей фразой нельзя не согласится. В большинстве случаев, современные новоделы действительно по многим статьям проигрывают даже самым скромным шедеврам строительной эпохи Страны Советов. И с каждым годом качество только ухудшается, это касается не только строительства жилых домов, но и абсолютно всех сфер нашей жизни: продовольствие, автомобили, текстиль, услуги...Потребление растёт — качество снижается...

У читателя может возникнуть ощущение, что я консервативна во взглядах, не принимаю ничего нового и пытаюсь всячески защитить устаревший жилфонд. Нет, это не так. Я прекрасно всё понимаю и отдаю себе отчёт в том, что на данный момент жильё возведённое в советский период морально и физически устарело — планировки тесные, коммуникации выработали свой ресурс, многие дома требуют капитального ремонта или сноса. Однако стоит отметить, что в основном, все дома были возведены достаточно добротно, согласно снипам и гостам, другой технической регламентирующей процессы строительства документации.

Неужели всё так плохо в жилищном строительстве?

Нет, не всё плохо и не все жк плохи, не всё в черном цвете, есть и белые пятна — кварталы многоквартирных домов построенных с соблюдением всех, ну или почти всех, требований и технических нормативов. Примеров добротных новостроек достаточно много как в премиум и элитном, так и в комфорт, и эконом классе!

Системная перестройка первичного рынка и подмена понятий

Многими экспертами подтверждается, что на первичном рынке происходят изменения, но к сожалению, по большей части не в лучшую сторону. Профессионалами давно выявлены и озвучены негативные явления и тенденции, какими бы завуалированными они не были, им не составляет особого труда постичь who is who? и истинную природу вещей:

• Уплотнение и повышение этажности возводимых новостроек
• Дробление, уменьшение площадей жилых помещений
• Новые форматы жилья
• Общее низкое качество строительства
• Отсутствие объектов социальной инфраструктуры
• Отсутствие транспортной инфраструктуры
• Местоположение новостроек: отшибы, промзоны
• Подмена понятий
• Самостоятельные покупатели

А происходит ровно то, что погоня за длинным рублём, жесткая конкуренция и тяжёлые условия на рынке заставляют девелоперов проектов и застройщиков жилых комплексов в Москве и Московской области, да и по всей России, идти на всяческие ухищрения. Главная, имеющая первостепенное значение, тенденция наметившаяся в последнее время - постоянный прессинг на общепринятые устои, попытки всячески подменить фундаментальные ценности и понятия на рынке недвижимости в умах обычных покупателей. Происходит планомерная системная подмена терминов, определений, подогреваемая обширной комплексной рекламой.

Муссируется и культивируется идеи, что жить в клетушке 3 на 3 метра — это нормально! Что всем повально надо переходить на новый формат жилья. Нет балкона?! Не беда, он вам и не нужен! Окна в окна? До соседа рукой подать, и в хорошую погоду можно дать ему прикурить?! Ну, что, вы, расстраиваетесь и сгущаете краски, это такие мелочи! С чьей-то легкой руки, полноценные 1 комнатные квартиры, где всего 2 окна и одна изолированная комната, в одночасье стали обзываться евродвушками, и менеджеры отделов продаж в разговорах будут употреблять, как бы вы их не переубеждали, именно такое название - двушка, с приставкой — Евро. Потому, что сверху дано чёткое указание, врать в глаза, не краснея, всячески притягивать за уши неполноценное жильё! Соответственно, евротрёшкой теперь принято называть полноценную двухкомнатную квартиру, где всего 3 окна и 2 изолированные комнаты и так далее...Квартиры гостиничного тамбурного типа, в одночасье, приобрели новое благозвучное название — студии или евростудии.

Если уж на то пошло, то в Европе, во всём мире, да слава богу, что пока ещё и на вторичке в России, тип жилья принято считать по количеству спален и изолированных помещений, и никак иначе!

Покупатели на первичном рынке - это также большая проблема. Уникальная, как им кажется, возможность купить квартиру напрямую у застройщика и не платить риэлтору, часто играет с самостоятельными клиентами злую шутку. При реализации новостройки, её дальнейшей перепродаже, навязанные застройщиком псевдо идеи собственник пытается вложить в умы специалистов по продаже вторичной недвижимости. Не желая признавать своих ошибок, хозяин ущербной новостройки старается убедить в своей правоте всех окружающих.

На что, а точнее на кого рассчитывают коварные маркетологи застройщиков? Целевая аудитория, на которую рассчитывают застройщики в своих хитроумных планах, молодые люди от 18 до 35 лет — экономически активное население нашей страны. Хороший продавец, он в первую очередь, отличный психолог, который знает, что только в до конца не сформировавшуюся личность можно вложить нужную свою мысль.

Негативные тенденции прочно укрепившиеся на первичном рынке заставляют задуматься о перспективах развития отрасли: что дальше? А дальше видимо на «первичке» будет только хуже!...

Опыт личного проживания в новостройке очень плохого качества

Моя личная история и горький опыт проживания в новостройке очень низкого качества. Была у меня 1 комнатная квартира в Солнцево, которая досталась мне по наследству от тётушки. Семья растёт, было принято решение квартиру продать и купить взамен что-то другое да побольше, выбор в итоге пал на новостройку в Долгопрудном. Я прибывала в каком-то оцепенении и восторге, мной овладела эйфория. Новый красивый дом, большая просторная 2-х комнатная квартира, огромная кухня, да к тому же, дом монолитно-кирпичный!!! — это мысли и слова напрочь затмили мне разум. Вскоре сделали ремонт и стали... вот тут хотела сказать жить поживать, да добра наживать, но не тут то было...

Проблемы начались в один прекрасный момент, когда мы почувствовали, что по ногам откуда-то дует легкий холодный ветерок. Сначала мы не придали этому большого значения, но вскоре напор воздуха стал только усиливаться, и мы не могли оставить этого без должного внимания. Все силы бросили на поиски свища и его устранения. Каково же было наше удивление, когда мы обнаружили, что из розетки под напором дует холодный ветер, да так, что казалось как-будто по ту сторону воздух подавался компрессором.

Ободрав обои и оголив часть стены, мы увидели в углу комнаты трещину идущую от пола до потолка, шириной меньше чем со спичечную головку. Было принято решение трещину расшить и закидать её раствором или монтажной пеной. Дальше действия разворачивались очень стремительно, после двух ударов молотком обрушилась штукатурка со стены и вывались все блоки из наружней стены. Здесь особо хочу заострить внимание читателя, так как хочу отметить тот факт, что на самом деле из стены вываливались не блоки, а в то, что от них осталось, а точнее то, во что они превратились — в пыль или если хотите в пепел!!! Блоки в руках рассыпались на глазах, превратившись в груду песка на полу. В стене образовалась брешь размером метр на три. От удивления мы все раскрыли рты и ходили так несколько часов — не меньше!

Немного придя в себя, я позвонила знакомому строителю и пригласила его к себе в квартиру для дачи рекомендаций и советов по дальнейшим нашим действиям. Знакомый мастер на все руки, специализирующийся как раз на возведении монолита для многоквартирных домов, после осмотра места происшествия определил, что при строительстве было допущено сразу несколько существенных ошибок. Как оказалось, монтаж теплоизоляции нашего монолитно-кирпичного дома не поддавался вообще никакой критике. Что мы увидели своими глазами: облицовку в полкирпича, далее утеплитель, по типу стекловаты в два слоя: 5 см+5 см=10 см ваты, лист пенопласта толщиной в 5 см, пеноблок 40 см на 20 и штукатурка. И здесь надо отметить, что в принципе, по идее всё задумано было не плохо, если бы вся теплоизоляция монтировалась как надо, руками, а не через одно всем известное причинное место. При кладке кирпича раствор цемента заполнял пространство не полностью, оставляя то там, то здесь щели толщиной порою в палец. Вата, вместо того, чтобы быть смонтированной на пластмассовые гвозди, была скомкана и утрамбована у пола, сверху её прикрывали куски пенопласта. Сырой воздух проникал с улицы и, не встречая никакого препятствия на своём пути, увлажнял блоки, начали образовываться трещины, которые со временем только увеличивались.

Проблемы на этом не закончились... Очень плохая шумоизоляция. Иногда мне казалось, что соседи со мной разговаривают, слышно буквально каждое слово, не говорю уже про шаги или топот. Слышно буквально всё: как работает стиральная машина, как люди ходят, можно было без особого труда определить какой фильм смотрят вечером соседи. И звуки исходили не только от соседей сверху, слышно было соседей и через этаж, и через квартиру - дело дошло до того, что в один день даже проводили эксперимент на эту тему.

Отопление в нашей новостройке - это также отдельный разговор. Котельная и насосы в отопительный сезон работали на полную катушку, на пределе возможностей и выходной мощности, а в квартире было мягко говоря не жарко. Обследование тепловизором показало большие потери тепла, дом как решето. Со всех щелей были видны красные языки пламени выходящего тепла или струящиеся подтёки.

Обо всём не рассказать и всего не опишешь, намаялась с квартирой в новостройке по полной программе: то электричество выключат в самый неподходящий момент, магазинов нормальных рядом нет, приходилось ехать за продуктами к чёрту на куличики, эти ужасные пробки, старая школа в посёлке с прогнившими полами, ребёнка приходилось возить в столичное общеобразовательное учреждение, на помойке крысы прыгают размером с собаку, горы мусора, куда ни глянь не родная речь...

Прожила в новостройке 9 лет, и могу и хочу сказать, что современное жильё — это полный отстой!!!

Что можно и, я уверена нужно, сказать в заключении?! Если вы только планируете покупку жилья в новостройке и сомневаетесь в её качестве, рекомендую провести экспертизу качества строительства, пригласить на объект узких профильных специалистов: инженера по эксплуатации зданий, инспектора гостехнадзора, на худой конец, просто знакомого толкового строителя. Если вы уже приобрели квартиру в новом доме низкого качества и вас одолевают проблемы, то не спешите устранять недочёты. От всех проблем не уйдешь, они лишь будут расти как снежный ком, рекомендую срочно продать новостройку и забыть всё как страшный сон...

Всем только качественных новостроек и комфортного проживания!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве