Низкое качество квартир в новостройках - причины и способы избежать проблем

Вентиляционные каналы «для вида»; фальшивые перегородки из гипсокартона; межкомнатные двери, блокирующие друга друга; окна, вставленные «на глазок» и прочие шедевры от современных застройщиков – давно не единичные истории. И если над какими-то можно просто посмеяться и выложить на Пикабу, то некоторые косяки строителей – реальная угроза жизни и здоровью жильцов.

У нас в новостройке, например, просто развалилась внешняя стена. Но обо всем по порядку.

Плохое качество новостроек – это уже практически мем. Покупая жилье в новом доме, каждый человек рискует столкнуться с некачественно проведенными работами, трещинами в стенах, сквозняками в панельных швах. Случается, что в такую квартиру приходится вкладывать кругленькую сумму, прежде чем в нее въезжать, устраняя огрехи горе-строителей.

Причины этого явления, думаю, всем понятны - халатность, желание наживы и получения выгоды при минимальных вложениях. Но нас-то интересуют вовсе не причины, а следствия. Что делать, если изъяны жилплощади начали “вылезать” не сразу, а уже после приемки здания? Какие проблемы можно считать решаемыми, а какие из них фатальны и с ними ни в коем случае нельзя связываться?

Какие нарекания вызывает качество квартир в новостройках в Москве?

Если вы хотите купить квартиру в новом доме, важно сразу понимать, с какими проблемами можно столкнуться на первичном рынке недвижимости. Скажу сразу, проблемы могут поджидать практически в любой области. Но от большинства можно уберечься, если знать, куда смотреть.

Главные проблемы новостроек:

1. Ошибки в проекте. Сейчас многие застройщики экспериментируют, используя нестандартные проекты. Сложная геометрия, новаторство и оригинальность – это, конечно, замечательно. Но есть одно “но”: на выходе может получиться жилье попросту неудобное, пространство в нем распределено нерационально. Многоугольные помещения, острые и тупые углы в комнатах – вам привет.
2. Нарушения технологии строительства. Это уже хуже, чем просто некомфортная жилплощадь, это напрямую ухудшает качество новостройки, а главное - качество жизни в ней. Результатом может стать разрушающаяся кладка (как в моем случае) и даже нарушение конструктива здания.
3. Низкое качество стройматериалов. Чрезмерная экономия застройщика всегда бьет по кошельку покупателя. Кирпич, блоки, раствор - первое, на чем пытаются сэкономить недобросовестные строители. Жильцам при этом достаются перекошенные фасады и сквозняки.
4. Некачественный монтаж инженерных сетей. Коммуникации играют в огромную роль в оценке качества квартир в новостройках. При этом оценить их состояние не всегда легко на первый взгляд. А впоследствии жильцы сталкиваются с протекающими трубами и искрящей проводкой, которая, ко всему прочему, проложена в самых неожиданных местах.
5. Нехватка энергии. Если в определенной локации дома растут как грибы после дождя, то подстанции могут не успеть построить и подключить. Мощности не хватает, отключается свет, скачет напряжение, портятся бытовые приборы.
6. Проблемы с вентиляцией. Система может быть а) неправильно спроектирована, б) неправильно смонтирована, в) нарушена соседями в процессе ремонта из-за пунктов а) и б).
7. Недостатки тепло- и шумоизоляции. Сквозняки, картонные стены с прекрасной слышимостью, - все это прелести зданий, где при строительстве думали о выгоде, а не о качестве домов-новостроек.

8. Засоры в канализации и проблемы с водой не такие уж редкие явления в новых домах. Рабочие что-то “недокрутили” - и вот уже при сливе воды в унитазе человек, который моется в душе, оказывается под струей кипятка.

9. Отопление в новых домах часто не налажено. Жители одних этажей мерзнут от холода, на других в то же самое время задыхаются от жары. При этом платежи за отопление всем приходят исправно, разумеется.

10. Перекошенные рамы и низкокачественные материалы, используемые при остеклении, приводят к трудностям с открыванием окон и нарушению теплоизоляции.

11. Плохое качество новостроек сказывается и на фасадах. В результате - плохо заделанные швы, промерзание стен зимой и отсутствие уюта внутри. Пару лет назад мои знакомые, въехавшие в новостройку, сами демонтировали и по новой устанавливали кухонное окно – строители воткнули раму не параллельно горизонтали, а с уклоном в пару сантиметров.

12. Частый повод для жалоб - лифтовое оборудование в новостройках. Лифты то не работают, то работают, но не все. А порой просто застревают в самый неподходящий момент с пассажиром внутри.

13. Отсутствие благоустройства придомовой территории. Нет, разумеется, застройщик заверяет, что проведет здесь работы в ближайшем будущем. Возможно, детская и спортивная площадка, парковка, лавочки здесь действительно появятся. Но когда? - вот главный вопрос. Пока же это просто грязная равнина, куда страшно выйти с ребенком.

14. Большой пласт проблем лежит в плоскости социальной инфраструктуры. Дом-то готов, заселен жильцами, а вот готовы ли детские сады, школы, поликлиники к наплыву новых воспитанников/учеников/пациентов? Существуют ли они вообще или детей придется отвозить в учреждения более обжитых районов, до которых может быть не один километр (или десяток километров)?

15. Коммунальные услуги. Важный параметр оценки качества новостроек в Москве - работа управляющей компании. По традиции, в новых домах они работают из рук вон плохо. Это сулит новоселам массу бытовых трудностей. Например, отсутствие следов работы дворника или горы мусора, который никто не вывозит.

Низкое качество строительства новостроек: неутешительные тенденции 2020-х гг.

Отдельно стоит сказать о современных тенденциях в российском жилищном строительстве. Здесь мы видим повальное стремление к удешевлению, уплотнению, оптимизации в ущерб качеству и комфорту. Как обычно, кто-то стремится набить свой карман, а страдать при этом будущим жильцам.

Застройщики в один голос жалуются на непосильные расходы – например, только за прошлый 2025 год строительные материалы в среднем подорожали на 15%, а некоторые категории вроде утеплителей и вовсе на 30%. Хочется верить, что с этими проблемами строители справятся конструктивно и не сделают качество новостроек еще хуже на 30%.

Из новостроек стараются выжать максимальную выгоду, размещая дома как можно ближе друг к другу, увеличивая этажность. Скоро жильцы, наверное, - как это у Андерсена? - смогут здороваться друг с другом прямо через окно. При этом часто все “лишнее” решительно отсекается. Например, под нож идут балконы, кладовки и другие функциональные помещения.

Еще одна причина, почему новостройки такого плохого качества – уменьшение метража с целью “воткнуть” как можно больше квартир в один жилой комплекс. Так появляются все эти современные студии, которые раньше назвали просто квартирами гостиничного типа. Возникают так называемые евродвушки, где под приставкой “евро” маскируется, в сущности обычная однушка. Аналогично - евротрешка никакая не трешка, так как изолированных комнат в ней всего две.

С одной стороны, покупатели имеют полное право пройти мимо таких урезанных проектов. С другой стороны, нередко молодым и неопытным покупателям усиленно “торгуют” подобные неполноценные квартиры, убеждая, что это отличное современное жилье.

Например, моя приятельница, ни с кем не посоветовавшись, купила евродвушку – то бишь спальня + большая кухня, по сути. Жить планировала с подрастающим сыном. Когда поняла, что по факту мальчику придется отдать изолированную комнату, а самой жить на кухне, сильно расстроилась и квартиру в итоге продала. А ведь менеджеры так красиво уговаривали…

***

Что делать, если все так нерадужно – не покупать новое жилье вообще, если риск нарваться на новостройку плохого качества так велик? Предлагаю не страдать категоричностью, а зрить в корень – то бишь, оценивать будущее качество по опыту мастера.

Качество квартир в новостройках зависит от застройщика

Начинать поиск нового жилья надо, в первую очередь, с поиска надежной компании, которая хорошо зарекомендовала себя не только среди себе подобных, но и среди покупателей квадратных метров.

На что обратить внимание:

• Устойчивость на рынке. Фирмы-однодневки не могут долго пускать пыль в глаза. Даже если им удастся набрать заказы, со временем правда выйдет наружу, появятся недовольные дольщики/покупатели. Если компания на строительном рынке давно, у нее есть готовые проекты, с которыми можно познакомиться лично, поговорить с жильцами и убедиться в качестве выполненных работ. Ознакомьтесь с рейтингами надежных компаний в вашем городе.

Что должно насторожить: наличие у фирмы долгостроев, жалобы жильцов на качество жилья.

• Локация. Что лучше искать новостройку - в центре города или на отшибе? Ответ не так очевиден. Если застройщик возводит здание вдалеке от инфраструктуры, ему волей-неволей придется строить новые подстанции и котельные. А вот при строительстве в городском массиве он будет подключаться к уже существующим мощностям. При этом возникает большой вопрос к качеству строительства новостроек – неизвестно, хватит ли у старых объектов инфраструктуры “пороху” для поддержания жизни в новом квартале. Словом, этот вопрос обязательно нужно уточнить, чтобы не столкнуться с перебоями с электроснабжением и водой.
• Параметры возводимого здания. Перед покупкой уточните все моменты, которые важны для жизни в новостройке. Например, класс энергоэффективности здания: чем выше класс, тем оно теплее.
• Избыток рекламы – антикритерий. Громкая, красивая и навязчивая реклама - это то, что должно насторожить покупателя в первую очередь. Агрессивная реклама идеальных современных жилых комплексов – просто способ навешать лапшу на уши покупателям. Качественным проектам такой шум ни к чему, они и так неплохо продаются. А еще помните - реклама является дополнительной статьей расходов. И платит за нее в конечном счете покупатель жилья – например, сейчас рекламный бюджет столичных девелоперов на привлечение одно покупателя составляет около 1 млн рублей. А ведь застройщик мог потратить эти деньги на повышение качества новостройки, покупку стройматериалов. Но нет. Фокус в том, чтобы сэкономить на рабочей силе, на расходниках, на проектной документации, вложить сэкономленное в рекламу и зазывать, зазывать...
• Надлежащим образом оформленные разрешения и документация. Сегодня низкое качество новостроек в России связано с отсутствием жесткого контроля над застройщиками. Многие действовавшие ранее градостроительные нормы, ГОСТы, СНИПы были упразднены, а на выполнение существующих норм контролирующие органы зачастую смотрят сквозь пальцы. Поэтому покупателю самому приходится проявлять инициативу, запрашивать документацию, интересоваться, соответствует ли проект законодательству, имеется ли разрешение на строительство.

Что должно насторожить: отсутствие документов или отказ их предъявить, отсутствие полной и актуальной информации о проекте на сайте компании.

Так, печально известны на всю страну новостройки в Сочи – многие ЖК были построены без разрешений, и когда градоначальники сменились, все, что построено «не по уставу», просто снесли. А деньги-то люди заплатили за квартиры еще на стадии строительства, такие дела(

В квартире развалилась стена: моя история о качестве новостройки в Московской области

Напоследок поделюсь с вами личной болью, случившейся в нашей новостройке в Долгопрудном, в монолитно-кирпичном доме.

Не успели мы нарадоваться новоселью, как обнаружили в комнате дочери некий легкий ветерок при наглухо закрытых окнах. Ободрали в углу обои и нашли причину – от потолка до пола в стене проходила тоненькая трещинка. Решили ее расширить, чтобы заделать раствором или монтажной пеной. Только тронули инструментом, как от стены отскочила штукатурка, а следом за ней буквально рассыпались в труху сами блоки. И это наружная стена, не перегородка!

Знакомый строитель, специализирующийся как раз на возведении монолита для многоквартирных домов, после осмотра места происшествия определил, что при строительстве было допущено сразу несколько существенных ошибок. Как оказалось, монтаж теплоизоляции нашего монолитно-кирпичного дома не поддавался вообще никакой критике.

Что мы увидели своими глазами: облицовку в полкирпича, далее утеплитель, по типу стекловаты, в два слоя: 5 см+5 см=10 см ваты, лист пенопласта толщиной в 5 см, пеноблок 40 см на 20 и штукатурка. И здесь надо отметить, что в принципе, по идее всё задумано было неплохо, если бы вся теплоизоляция монтировалась как надо, руками, а не через одно всем известное место. При кладке кирпича раствор цемента заполнял пространство не полностью, оставляя то там, то здесь щели толщиной порою в палец. Вата, вместо того, чтобы быть смонтированной на пластмассовые гвозди, была скомкана и утрамбована у пола, сверху её прикрывали куски пенопласта. Сырой воздух проникал с улицы и, не встречая никакого препятствия на своём пути, увлажнял блоки, начали образовываться трещины, которые со временем только увеличивались.

Пришлось нам фактически перекладывать заново фрагмент стены 1х3 м. Ну и доверие к качеству новостроек улетучилось, честно говоря.

Ничего личного, только факты: плохое качество новостройки негативно влияет на здоровье и эмоциональное состояние жильцов

Косяки строителей несут для покупателей финансовые потери, когда соотношение цена / качество не оправдывается. Однако есть и другие риски. Между жилищными условиями и состоянием человека есть прямая связь – полностью научно обоснованная, сплошная физиология, никакой эзотерики.

Влияние на физическое здоровье:

• Токсичные выделения от некачественных стройматериалов (формальдегид, бензол и др.) провоцируют аллергии, астму, могут повышать риск онкологии;
• Сырость и плесень из‑за промерзания стен/пола и проблем с вентиляцией вызывают аллергии, микотоксикоз, обостряют респираторные болезни;
• Недостаток солнечного света из-за плотной застройки снижает уровень витамина D, ведёт к утомляемости;
• Шум из‑за плохой шумоизоляции нарушает сон, вызывает стресс.

Влияние на психическое здоровье:

• Хронический стресс из‑за дискомфорта (шум, теснота, сырость) может привести к тревожности и депрессии;
• Ощущение тесноты и «давления» в маленьких квартирах мешает расслабиться и способствует неврозам;
• Нарушения сна из‑за шума или некомфортных условий вызывают усталость и снижают концентрацию.
• Психосоматические расстройства (гипертония, язва и т. д.) — как следствие длительного напряжения.

***

Подытоживая все сказанное, хочу дать покупателям жилья в новостройках один, но всеобъемлющий совет. Планируете приобретение жилья? Заручитесь поддержкой специалистов!

Неважно, будет ли это ваш знакомый строитель, профильный инженер или приглашенный инспектор гостехнадзора. Главное здесь - наметанный глаз и объективная оценка.

Этот совет, кстати, подходит и для тех, кто уже купил квартиру и вынужден наблюдать плохое качество новостроек изнутри. В этом случае не стоит торопиться с устранением недочетов своими руками, пусть помещение осмотрят грамотные люди. После этого станет понятно, можно ли исправить ситуацию или лучше сменить место жительства.

Рекомендую ознакомиться – Как принять квартиру в новостройке

Также готова проконсультировать вас по всем вопросам, связанным с покупкой квартиры на первичном рынке и не только. Консультация бесплатная.

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова