Как быть, если продавец квартиры стоит на учёте в ПНД?

Километры форумов и статей в Сети посвящены теме, как провести сделку купли-продажи недвижимости с собственником, стоящим на учете в ПНД или НД. Основных смысловых посыла два:

- не связывайтесь, даже если это последняя квартира на планете;

- запрашивайте дисконт, примерно равный цене квартиры, потому что «кому квартира с такими проблемами еще сдалась».

Сразу скажу – во всем перечисленном есть доля истины, но до этой доли еще нужно докопаться.

Порефлексировала я на эту тему, повспоминала случаи из собственной практики, и как-то грустно стало от такого однобокого взгляда на проблему.

Предлагаю максимально абстрагироваться от сформированного массами мнения, ибо за большинством часто стоит не истина, а лишь кому-то удобная позиция. Отбросим деление на «нормальных» и «не очень», тем более что применительно к учету в диспансере это весьма относительно.

Итак, тема сегодняшнего разбора – как продать квартиру по рыночной цене, если владелец стоит на учёте в психоневрологическом (ПНД) или наркологическом (НД) диспансере.

Ничего личного, просто цифры

Сразу оговорюсь, что наличие так называемой черной метки, как в той же Сети окрестили справки об учёте в ПНД/НД, не является клеймом позора. И даже не означает, что перед вами настоящий психопат, шизофреник или другой неадекватный гражданин (ка), опасный для общества и не отдающий отчета в своих действиях.

По данным официальных источников, у психиатров наблюдается около 10% всего населения нашей большой и благополучной страны, а особые отношения с запрещенными веществами зафиксированы у 3,5%.

Просто представьте, сколько это. Примерно каждый десятый.

И – увы – далеко не все невменяемые стоят на учете, так же как и не все стоящие – невменяемые.

Учитывая количество людей со справками, несложно представить масштаб ситуации. Посмотрим, насколько социально защищен этот пласт и с какими проблемами может столкнуться человек, желаю произвести куплю-продажи собственного жилья.

Учёт, о котором вы не знали

Как вы считаете, может ли человек иметь справку из диспансера и не знать об этом?

Может.

Реальные случаи с моими клиентами:

Женщина продает квартиру. В период бурной молодости посетила концерт одной музыкальной группы, чьи фанаты были замечены в злоупотреблении интересными веществами. Ничего личного и криминального – просто сотрудники с погонами забрали с культурного мероприятия всех, кто попался под руку. С дальнейшим приводом в НД, соответственно. Спустя много лет отметка о посещении этого интересного заведения всплыла при продаже квартиры.

Еще один привет из очень далекого прошлого – собственница, ранее служившая в КГБ, решила продать квартиру. И, как и вышеописанные персонажи, столкнулась с интересным обстоятельством – учетом в ПНД, хоть и весьма давним. Причем не по состоянию здоровью, а, скажем так, по политическим причинам – для увольнения из такого серьезного ведомства должна была быть веская причина, типа диагноза…

Бывают еще интересные кадры из разряда «знал, да забыл»:

Продавец, вполне себе половозрелый мужчина, решил продать квартиру. На этапе стандартной подготовки документов по запросу покупателей неожиданно нарисовался учет в ПНД. По молодости так от армии отмазался. Проблема? Проблема…

***

… В этой ситуации особенно удручает, что не просто забыл, а забыл сказать риэлтору, то есть мне, когда мы на сделку вышли. Я уверена, что все в порядке, и при плановой проверке встречной стороной выясняется этот интересный момент. Это, говоря простыми словами, подстава. И для меня мог быть удар по репутации, и в итоге клиент сам себя наказал на деньги, поскольку улаживать отношения с покупателем пришлось не только юридически, но и с использованием скидки.

Владелец квартиры невменяем и стоит на учете в ПНД – мой личный опыт проведения сделки

Если вы, имея подобный «багаж», обращаетесь к риэлтору с целью продать квартиру и слышите в ответ что-то вроде – «это очень сложная процедура, комиссия за работу будет в 5 раз выше и придется сделать максимальную скидку, иначе никто не купит», не спешите расстраиваться.

Хотя, есть реальный способ и сделку усложнить, и попасть на уменьшение стоимости – это попытаться скрыть истину на этапе выхода на сделку. Всё тайное становится явным, и чем позже это случается, тем больше потери.

Вот, к примеру, еще случай из моей практики:

Предыдущие истории просто цветочки на фоне вот чего. Несколько лет назад обратился ко мне как к риэлтору молодой человек. На первый взгляд ничего особенного – москвич, в наследстве двушка, хочет продать. Ну, хочет – и пожалуйста. Нашли покупателей, обоюдное согласие, документы в порядке. И в день Х, когда все собрались подписывать авансовое соглашение, парень поплыл. Не в смысле выхода в открытый водоем. Просто потерял связь с действительностью. Это когда человек вроде есть, а ясность сознания отсутствует. Так себе ситуация, прямо скажем… Суть да дело, удалось выяснить ситуацию, требующую расследования в рамках борьбы с черными риэлторами. Парень-сирота жил с бабушкой, после ее смерти соцработники стали пичкать его сильнодействующими препаратами, дабы прибрать к рукам квартиру «недееспособного». По итогу единственное, что у махинаторов получилось, это сделать парня реально нездоровым. Далее на этом фоне травма, постановка в ПНД и прием уже необходимых препаратов.

К счастью, закончилась история хорошо – потенциальные покупатели все взвесили и согласились на проведение сделки позже, в присутствии врача и с нотариальным заверением. Так что обе стороны получили, что хотели.

Справка ПНД и НД – не приговор

Как видите, ситуации все разные.

Само по себе наблюдение в диспансере не делает человека автоматически недееспособным и не означает невозможности самостоятельно принимать участие в купле-продаже недвижимости. Решение о признании человека недееспособным принимается Судом с последующим назначением опекуна, и это уже совсем другая история.

Попасть на учет в диспансер может и вполне себе здоровый человек. Все решаемо, если человек отдает себе отчет в действиях.

Как безопасно продать квартиру, если собственник стоит на учете в диспансере – советы риэлтора

В данном контексте под безопасностью мы понимаем честную открытую сделку по рыночной или близкой к ней цене. Надо понимать, что человек, особенно если он эмоционально неустойчив, рискует при продаже квартиры попасть в руки к недобросовестным посредникам (черные риэлторы и иже с ними), и лишиться сразу и квартиры (потому что продал) и денег (потому что отобрали).

Или полегче вариант – посредник сгустит тучи, чтобы мастерски обосновать низкую рентабельность квартиры владельца со справкой, а сам продаст ее по рыночной цене, положив неплохую разницу в карман.

Так вот, друзья, чтобы всего этого избежать, предлагаю свой собственный, основанный на опыте и российском законодательстве алгоритм продажи недвижимости состоящим на учете в ПНД/НД собственником.

Итак, если вы собираетесь выходить на сделку:

Этап предварительный – «Проверь себя». Как видите, в далеком прошлом все может быть, и лучше позаботиться заранее, запросив для себя справки из диспансеров. Если у вас есть водительские права и разрешение на оружие – тем проще, наличие этих документов подразумевает отсутствие проблем по этой части.

Этап 1. Честность и открытость – наше всё. Если вы состоите на учете в ПНД/НД, но при этом дееспособны, готовьтесь к сделке в штатном режиме. Разумеется, в объявлении о продаже писать об этом не стоит, эта информация ситуативна, только для реальных покупателей.

Самое важное, если вы сотрудничаете с риэлтором – сообщить о наличии справки своему представителю. Поверьте, всё рано или поздно вскрывается, и если на первом этапе договоренности с покупателем все это можно красиво и корректно обсудить, «всплывший» из ниоткуда учёт на этапе заключения сделки однозначно ее сорвет.

Этап 2. Сделайте независимую оценку недвижимости. Независимая – это не столько, сколько вам сказал сосед или сколько нужно лично вам, а реальная цена, соответствующая рынку. В принципе, в объявлении можно сделать пометку «торг», но я так обычно не делаю, дабы изначально не вселять в голову потенциальным клиентам мысль, с квартирой что-то не так.

Этап 3. Согласуйте итоговую цену. Да, вполне возможно, что со скидкой ваша квартира уйдет быстрее. Но это должна быть именно скидка, а не сброс за бесценок от безвыходности. Нормальный дисконт в случае, если владелец стоит на учете в НД/НД – 10-15%. Больше уже вымогательство.

Этап 4. Выбор стратегии продажи. Тут варианта два, и оба вполне рабочие и эффективные:

- на этапе показа недвижимости озвучивать ситуацию и готовность подвинуться по цене;

- корректно сообщить о наличии справки потенциальным покупателям, принявшим решение о покупке. Оперировать в первую очередь не снижением цены (но это тоже возможно по просьбе покупателя, в разумных пределах), а обеспечением юридической безопасности сделки, а именно:

- Пригласить на сделку аттестованного врача-психиатра из государственного учреждения для освидетельствования, цель которого подтвердить, что диагноз и состояние продавца не оказывают влияния на процесс заключения сделки и что продавец полностью осознает происходящее и его последствия.

Цена вопроса 22-30 тысяч по Москве. Покупатель может найти специалиста сам, если опасается подставных лиц. Вы можете предложить взять расходы на себя.

- Нотариально заверить сделку. Это не является обязательным условием (если не задействованы опекуны и продавец не признан по суду недееспособным), но может стать дополнительным параметром безопасности для спокойствия покупателя. Цена вопроса – в районе 30-ти тыс. рублей.

Неоправданный риск или здравый смысл – как быть покупателю, если продавец квартиры «с особенностями»

• Помните цифры в начале статьи? Про 10% стоящих на учете. Получается, в собственности у этих людей десятая часть всего жилищного фонда, огромный сегмент рынка! И, конечно, он не может лежать мертвым грузом – квартиры продаются и покупаются и у собственников со справками. Безусловно, спорные сделки с последствиями бывают, но не более, чем в других сложных случаях – например, в делах о наследстве, долях с несовершеннолетними и т.д, и т.п.
• Поэтому мой главный совет тем, кто выходит на рынок в поисках жилья – не стоит игнорировать интересные предложения только потому, что владелец «со справочкой». Потому что это реальная возможность найти отличную недвижимость в отличном районе, да еще и сэкономить миллион-полтора.
• Разумеется, не стоит идти на сделку без надежного тыла - хорошо, если вы сами юрист, либо воспользуйтесь услугами доверенного специалиста, потому что совершать подобные сделки без юридической проверки глупо, мягко говоря.

Не могу не упомянуть риски и ситуации, когда сделка со стоящим на учёте в ПНД/НД продавцом может быть оспорена.

Сделать это может наследник собственника или опекун на том основании, что в момент продажи собственник не отдавал себе отчёта в своих действиях. В таком случае по закону квартира возвращается продавцу, а покупателю – деньги. Которые, правда, уже могут быть потрачены. Именно в этом главный риск сделки с собственником, стоящим на учете в ПНД/НД – в результате неудачи покупатель теряет и квартиру, и деньги.

Дабы минимизировать возможность подобной ситуации, необходимо предпринять ряд необходимых действий.

Алгоритм безопасной сделки для покупателя схож с тем, что указан выше:

- досконально изучаем и проверяем документы;

- приглашаем на сделку государственного врача;*

- проводим сделку через нотариуса.

*Присутствие на сделке психиатра необходимо для подтверждения вменяемости продавца, таким образом, спустя время невозможно будет заявить о недееспособности человека в момент подписания договора.

ВАЖНО ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ! Обращайте внимание на справки из диспансеров. Они могут быть поддельными - в особой зоне риски документы, выданными ПНД и НД в кавказских республиках. В таком случае рекомендую дополнительную защиту для себя – пригласить врача несмотря на якобы вменяемость продавца. Если у человека есть намерение просто и без подвоха продать квартиру, подобное предложение не должно смутить. Если же идет в отказ или скандалит – возможно, вас пытаются обмануть.

Напоследок – отношение риэлтора к работе с продавцами, стоящими на учёте в нарко- и психдиспансерах

Будет нечестно с моей стороны говорить, будто нет никакой разницы, с кем работать. Разница есть, и порой ого-го.

Независимо от того, получил ли человек справку как формально больной или как зависимый/нездоровый, есть ряд характерных сложностей при сотрудничестве и с теми, и с другими.

Так, формально больные зачастую хитрят, скрывают истинное положение дел, «забывают» много важного, чем только ставят палки в колеса собственной же сделки. И ведь сделать же ничего нельзя на первичном этапе – в регистрационных документах факты постановки на учёт в ПНД/НД не отражаются, просить при первом же знакомстве документально подтвердить психическое здоровье – ну, как-то не корректно, что ли.

По итогу данные граждане платят за свое попустительство своими же деньгами. В виде скидки. И хоть кол на голове теши. Извините.

Категории справедливо поставленных на учёт – тоже в большинстве своем люди интересные. Разумеется, больными они себя не считают. Из поведенческих особенностей – семь пятниц на неделе, зависимость от времени года, погоды, приема лекарств и прочие радости…

И да, статус продавца неизбежно ведет к некоторому удорожанию услуги. При этом качественно проведенная продажа по рыночной цене гораздо выгоднее бездумного слива квартиры с большой скидкой (30% и более).

В качестве резюме скажу следующее:

- Справка об учете в ПНД/НД – не приговор, множество людей с диагнозом и формальными бумажками регулярно совершают сделки;

- Если вы продавец, поймите озабоченность покупателя, идите навстречу для организации максимально безопасной сделки;

- Если вы покупатель, со всей ответственностью отнеситесь к сделке. Наймите профессионального юриста, если не обладаете компетенциями в правовых вопросах.

Желаю вам безопасных и выгодных сделок!

А я, риэлтор Татьяна Мамонтова, всегда готова помочь вам как словом, так и делом.