Реновация девятиэтажек в Москве - перспективы сноса
Программа реновации пятиэтажек в Москве набрала обороты и идёт полным ходом. Такого грандиозного переселения народов город ещё не видывал. Столичные...
Друзья, как вам представляется квартира, которую можно купить недорого, существенно ниже рынка? Если первая ассоциация - кривая, косая, после пожара, с выдранным унитазом и выбитыми стеклами, то вы отчасти правы. Скажем так, попали в одну из возможных категорий дешевого жилья. Но не будем себя ограничивать.
На деле же недвижимости по сходной, вполне доступной цене не так уж мало, и далеко не все лоты – дикий неликвид.
Если вы не просто праздношатающийся читатель, а человек, желающий в обозримом будущем приобрести жилье дешево, с небольшими вложениями, моя статья – специально для вас. Расскажу, как купить квартиру недорого и без риска – советы одинаково применимы для Москвы, области и любой другой точки нашей Родины. Недорогая квартира в новостройке, на вторичном рынке – все это вполне возможно, если задаться целью и следовать четкому плану. Как риэлтор, который любит делиться лайфхаками и давать рабочие советы, поделюсь с вами собственными рабочими методами, как искать недорогое жилье и оказывать влияние на стоимость понравившихся объектов.
Я сторонник логических и последовательных действий – за двадцать лет работы с недвижимостью четко спланированный алгоритм работы меня ни разу не подводил. Экспромты оставим представителям творческих профессий.
Так вот. Начало начал наших поисков самого недорого жилья в Москве или городе N предлагаю начать с постановки цели. Даже так – ЦЕЛИ. Другими словами, почему мы (я и вы – мы в одной упряжке) хотим купить именно дешевое жилье?
Причин немного, но все они принципиально разные, и подхода требуют также различного:
Получилось у нас с вами всего три основные ситуации, когда есть потребность в доступном жилье. Разберем для каждой из них способы приобретения заветной жилплощади.
Друзья, сразу оговорюсь – я не сторонница розовых очков, надежд в стиле а-ля Буратино и прочих методов халявы. Простите, если звучит грубо, но граждан с запросом типа «как купить квартиру в Москве недорого за 3-4 миллиона» сразу прошу не задерживаться - я вам никак не помогу. Экономьте свое время и напрямую обращайтесь в конторы, где такие чудеса обещают. Правда, за последствия не ручаюсь.
Так вот, возвращаясь к теме вопроса.
5-10% - хорошая скидка на квартиру.
Максимальный дисконт, на который можно рассчитывать при поиске недорого жилья – 20-25% от среднерыночной стоимости.
С натяжкой – 30%, но это уже скольжение по краю, все надо проверять-перепроверять.
В целом, все, что предлагается со скидкой от 20% и выше – попахивает финансовой махинацией и подвохом. Если к низкой цене бонусом вам набрасывают что-то вроде: «там мелочи по документам – сами потом доделаете / немножко долгов – закроете и т.д. и т.п. – лучше обойти такое «сокровище» стороной.
Два момента – невероятно горящие сроки и желание второй стороны – владельца или, чаще всего, агента – немедленно заключить предварительный договор. Аргументы могут быть любые, и звучат нередко правдоподобно. Тут, правда, еще и психологический нюанс – покупатель, вдруг нашедший квартиру с космической скидкой, сам себе выдает желаемое за действительное.
А если на эмоциях или под давлением, хоть и неявным, черкнуть какую-нибудь подсунутую ловкой рукой бумажку, можно потом ой как пожалеть…
Чаще всего таким образом орудуют черные риэлторы или прочие не отягощенные совестью элементы. Недвижимость может продаваться по липовой или просроченной доверенности, о которой хозяин ни слухом, ни духом. В таком случае времени на проверку юридической чистоты покупателю не дают намеренно, предлагая купить квартиру дешево, с конским дисконтом, но прямо сейчас. Даже не завтра.
Поэтому, дорогие мои, рекомендую вам всегда держать ухо востро и держать в голове простую истину про мышеловку с бесплатным сыром.
Простите, что настращала, но предупрежден – значит вооружен. Считаю своим профессиональным долгом защиту клиентских интересов от псевдо-риэлторов и нечистых на руку продавцов.
***
Теперь же предлагаю приступить к сути вопроса – поиску недорогого жилья для покупки. Пойдем по порядку, в соответствии с приведенной выше классификацией.
Исходные данные: у покупателя есть небольшой бюджет или возможность взять ипотеку с небольшим доходом (в данном случае это непринципиально).
Запрос – возможность заселиться сразу.
Один из ключевых показателей – локация. Экономия – до 10%. В любом городе есть районы, где цены на жилье невысокие. Причины могут быть разные: транспортная удаленность, проблемы с социальной инфраструктурой, экологическая составляющая (наличие вредные промпредприятий и производств) и проч. Например, в той же Москве предостаточно локаций, где можно купить квартиру недорого по сравнению с рынком – об этом я уже рассказывала в статье про самые дешевые районы Москвы – рекомендую ознакомиться, если вопрос для вас актуальный.
Характеристики дома. Экономия – до 10%. Традиционно самые дешевые квартиры можно найти в панельных домах советского периода постройки. Под снос им еще рано, вполне можно жить.
Другая категория – старые двух-трех-четырехэтажки, которые, хоть и видели царя, но тоже еще ничего. Подобные дома можно найти и в центральных районах, и на периферии. Квадратный метр в подобном строении будет дешевле, чем в современных домах. Дополнительный плюс – есть надежда дожить до реновации и существенно улучшить свое материальное положение за счет государства. Минус, правда, тоже есть – нередко подобные дома являются прибежищем асоциальных элементов с пьяными сходками, загаженными подъездами и прочей кабацкой романтикой. Бывают, и образцово-показательные домики, где под окнами цветник, на окошках – рюши, а в соседях – сплошь интеллигентные бабушки-одуванчики. Одним словом, надо искать.
Квартира с особенностями. Экономия – до 10%. Тут несколько составляющих: этаж, расположение в доме, планировка, состояние. Традиционно дешевле квартиры на первом этаже, последнем (если это панелька, а не монолит с пентхаусами на крыше), с неказистыми видами – например, с окнами на соседнюю стену или мусорную площадку. Существенно влияют на цену внешние факторы – например, бар или магазин под окном, оживленная дорога, производство.
Внутридомовой «неликвид» - расположенные рядом с лифтом или техническими помещениями, а также угловые квартиры. Со скидкой можно купить жилье с неудобной или нетрадиционной планировкой – сюда можно отнести квартиры с проходными (смежными) комнатами или хитровыдуманными перепланировки, когда, например, из нормальной однушки сделана невменяемая двушка с двумя норками вместо комнат.
Соседи с «изюминкой». Экономия – 5-15%. Вариант, сразу скажу, непростой, но возможный. Иногда квартиру продают из-за соседей. Шумных, пьющих, проблемных, постоянно жалующихся на каждый чих и прочих неадекватов, которые основательно портят жизнь. Правда, распознать эту проблему на этапе знакомства с владельцами непросто – вряд ли они все выложат, как на духу. Поэтому выход один – провести собственное мини-расследование, поговорить с другими соседями, побывать в доме в разное время суток. И, если факт наличия неадекватов подтвердится, просить хорошую скидку на квартиру. Правда, что вы с неадекватами будете делать, если квартиру купите, это другой вопрос. Хотя, может, у вас свои методы.
Пробник квартиры, или «маленькая, но своя». В этой категории, где мы перечисляем варианты недорогого жилья, куда можно сразу заехать, не могу обойти вниманием маленькие квартиры. Это гостинки, малосемейки, студии и некогда бывшие частью целого квартирные «дольки», получившие отдельные лицевой счет и унитаз и вышедшие в свободную продажу. Правда, тут есть своя оговорочка – в масштабе полного бюджета за объект они действительно стоят меньше. То есть студия 20 м дешевле, чем однушка 33 м. Но не забывайте – если посмотреть на стоимость квадратного метра, малогабаритное жилье дороже прочего. Поэтому процент экономии тут отсутствует.
Проблемная квартира – с долгами, обременениями, недостающими документами. Экономия – до 30%. Проблема проблеме рознь. Одно дело – долги по коммуналке, пусть и нехилые, и совсем другое – допустим, куча прописанных несовершеннолетних или канувший в лету собственник.
Ключевая мысль – подобную недвижимость покупать можно, но очень осторожно. Если вы сами – как рыба в воде в правовом поле, или у вас за плечами мощная юридическая поддержка, смело берите подобный объект в оборот. Скидка на квартиру «с нюансами» может быть весьма существенной, до 30% - вполне реально. Только трезво оценить эти нюансы стоит до подписания договора и передачи денег.
Реальный случай из моей практики – я продавала клиентскую квартиру, которая собрала все возможные бинго – и долги свыше полумиллиона, и не приватизирована, и фонд старый, и по документам косяки. И тем не менее – после урегулирования правовых вопросов покупатель приобрел квартиру в Москве с большой скидкой, да еще и с планом на реновацию. Клиенты тоже довольны.
Экономия – до 20%.
На этом этапе у читателя думающего может возникнуть закономерный вопрос – какой смысл покупать убитую вторичку и затем несколько месяцев делать в ней ремонт, если можно аналогично поступить с новостройкой? Тоже цена ниже жилой вторички, тоже ждать, тоже расходы на ремонт.
В пользу вторички озвучу следующее:
Также отмечу еще один неочевидный плюс покупки убитой квартиры – это не только недорого, но и еще безопасно с точки зрения дальнейшей эксплуатации. Поясню. Слышали когда-нибудь истории про автомобили-утопленники, которые рукастые мастера приводят в порядок, наводят визуальный марафет и затем продают, как с иголочки – мол, «не бита, не крашена»? Новый владелец не знает, что купил кота в мешке, и неизвестно, какие там скрытые повреждения и как они себя проявят.
Проведу аналогию с раздолбанной квартирой. Покупая квартиру в «наихудшей версии себя», вы все это непотребство видите. Вот, допустим, трубы полопались, вот проводка выпотрошена, вот потолок протек и пол вздулся. Все на виду. Вы, когда для себя ремонт делать станете, в каждый угол заглянете, все безобразие вычистите. Сделаете безопасно и качественно. Будете знать, как у вас электрика проброшена и все такое. Поверьте, это гораздо лучше, чем купить квартиру после потопа, о котором вы не знаете, когда сделан ремонт на скорую руку, и свеженакленные обои вскоре отойдут от стен вместе со штукатуркой, грибком и плесенью.
Друзья, плавно мы подошли с вами к третьей причине купить недорогую квартиру – способ вложения накопленных средств, инвестиции.
Напомню исходные данные – есть некоторая сумма денег, время ожидания особой роли не играет.
Здесь, как и в случае с низколиквидной вторичкой, можно рассмотреть объекты с нюансами, а именно: квартиры на первых этажах, с неудобной планировкой, с неудачным видом из окна, рядом с лифтами. Экономия при покупке подобных объектов может составить до 10%.
Другой эффективный способ сохранить бюджет – получить персональную скидку от менеджера. В конце отчетных периодов, например, когда отделу продаж надо выполнить план, срочная сделка будет на руку продавцу, и вы можете получить скидку от 5 до 10%, как повезет.
Еще один способ приобрести квартиру по более низкой цене – купить объект за полную сумму, без кредитов и рассрочек. В некоторых случаях, особенно на ранних этапах продаж, скидка на квартиру в новостройке может достигать 20%.
Вообще, менеджеры продаж в новостройках – те еще жуки. Это с виду все просто – на сайте цены, на билбордах – скидки. Нередко в ход идет хитроумный маркетинг, когда на сайте вы видите одну цену (допустим, квартиры от 5 млн), а в офисе вам сообщают – мол, увы, все продано, остались объекты только от 5,5 млн. Посмотрим?.. Это чистой воды развод, который, как ни странно, приносит свои застройщику неплохую прибыль. Так вот – практически всегда в загашнике у застройщика есть недорогие квартиры – это и вышеперечисленный неликвид, и малогабаритное жилье, но по закону продаж сначала надо сбыть с рук более дорогие объекты, а уж прочее никогда не залежится. Поэтому, коль скоро вы набрались решимости приобрести квартиру от застройщика, максимально четко доносите свои пожелания до менеджера – есть конкретная сумма. Что вы можете нам предложить? Нет, дороже мы не возьмем. Ни в рассрочку, ни в кредит. Можете ли дать скидку?.. Готовы ли скинуть еще, если внесем 100% оплаты сразу?..
Повторюсь, мы говорим именно о небольших инвестициях, а не приобретении единственного угла для жизни. Рыночная стоимость апартаментов процентов на 20% ниже аналогичной по метражу и локации квартиры, потому как апартаменты – нежилой объект. Со всеми вытекающими. Крайне рекомендую ознакомиться заранее с нюансами, чтобы не хвататься потом за голову, когда придет время платить коммуналку, например.
Однако апартаменты идеальны для сдачи в аренду – особенно, если удачно расположены. Или, опять же, для проживания пожилых родителей или подрощенных до совершеннолетия детей. Жить-то вполне можно в апартаментах, только прописаться нельзя.
А если покупать апартаменты на этапе строительства у кого-нибудь из ТОП-10 самых надежных застройщиков Москвы, да еще сразу за полную стоимость, там совсем хорошо выйдет, и скидка у вас получится очень даже приличная.
Способ весьма популярный в определенных кругах. И проверенный. Правда, есть нюанс – по большей части на торги выставляются не сильно бюджетные объекты, а даже напротив – двух-трех и более комнатные квартиры. Торгуют с молотка госструктуры и банки – это квартиры должников или недвижимость, перешедшая от одиноких людей государству. То есть, объекты на любой вкус – от квартир в новостройках до сталинок в исторических районах города.
Площадок и ресурсов достаточно – есть региональные и федеральные, например, Москомимущество, ГИС Торги и т.д.
Принцип торгов простой: объект достается тому, кто назначит максимальную цену. От классических торгов с молотком процедура отличается приватностью – никто из участников не видит и не знает друг друга, все происходит с помощью телекоммуникационных средств. Для участия в процедуре, как правило, требуется пройти регистрацию на площадке и внести обеспечительный взнос. Не то чтобы все сложно, но подготовки требует.
Выгода: на торгах можно приобрести хороший объект недвижимости с отличной скидкой – до 25%.
Друзья, всё, что написано выше – про квартиры с косяками и прочее – ни в коем разе не гарантирует вам того, что встречная сторона сама выйдет вам навстречу с огромной скидкой. Никто и никогда не хочет добровольно снижать цену, и это нормально. Перечисленные выше категории недорогих квартир – это лишь инструмент, которые предлагается взять в ваши умелые руки.
Другими словами, вы должны торговаться. Но не слепо, с пеной у рта, а обоснованно, аргументировано, поясняя, почему вы просите скидку. Не потому что «вашу дыру и бесплатно никто не возьмет», а потому что «несколько печален вид из окна на спящих бомжей, нельзя ли это как-то урегулировать? По цене, например?». Я утрирую, но смысл понятен, полагаю.
Поэтому лично от меня лайфхак, если хотите купить квартиру недорого: разговаривайте с собственником / менеджером продаж / риэлтором. Культурно, обоснованно, будьте всесторонне подготовлены (изучите район, двор, соседей – соберите все, что может сыграть вам на руку).
Сезон тоже имеет значение. Если подыскиваете вторичку – попробуйте заняться этим в самый разгар лета, когда на рынке недвижимости тишь да гладь. Покупателей с июня по август традиционно мало, люди в отпусках, так что можно получить хорошую – процентов 10 – скидку на квартиру. В январе, после праздников, тоже мало кто по просмотрам ходит, так и что и здесь есть шанс на удачную покупку.
И напоследок, друзья – не стесняйтесь, торгуйтесь, отставайте свои цели, и да пребудет с вами скидка на лучшую квартиру!
А я, в свою очередь, всегда готова помочь вам как консультационно, так и делом – проверить юридическую чистоту квартиры, подготовить документы, провести сделку под ключ. Кстати, поторговаться за вас тоже могу, если вы стесняетесь!).
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
