Можно ли купить квартиру в Москве за 3 млн рублей

Меня часто спрашивают - Как купить квартиру в Москве за 3 млн рублей? Можно ли себе что-то позволить на вторичке в столице и за куда более скромный бюджет в 2.5 млн? И раньше, если меня об этом спрашивали, то в 10 случаях из 10, я бы не задумываясь ответила, что — Нет, это абсолютно точно невозможно. Уверена, что точно также ответили бы на подобного рода вопрос 10 из 10 специалистов по недвижимости. За 2.5-3 млн рублей в Москве можно купить ну разве, что комнату в коммуналке!

Однако в ходе целого ряда предварительных консультаций с иногородними клиентами выясняется, что подразумевают они вовсе не саму Москву в старых её границах, а подмосковные города -спутники.

Приведу реальный пример обращения потенциального клиента с подобного рода вопросом:

Здравствуйте, Татьяна!
Меня зовут Олег. Мне нужно приобрести однокомнатную квартиру или студию в Москве с целью личной прописки и сдачи квартиры в аренду. Только не апартаменты и не крохотные студии. Бюджет - 2 500 000 рублей, наличными. Рассматриваю жилплощадь в любом состоянии, от новостроек без отделки до убитых вторичек. Всё равно ремонт буду делать сам. Задача - подобрать город и район (вот именно здесь необходимо заострить внимание!!! на тексте и становиться понятно, что пишет человек о Москве, а подразумевает Подмосковье), чтобы квартиру можно было сдавать за 20 000 рублей и выше. Важно - наличие станции Метро как можно ближе. Сам я плохо знаю рынок недвижимости Подмосковья. Что посоветуете рассматривать? И сколько будут стоить ваши услуги по подбору и сопровождению сделки купли продажи? (Имя изменено, остальной текст без редактирования)

Оказывается для приезжего человека, что Одинцово или Видное, Дмитров или Балашиха, Красногорск или Люберцы, Домодедово или Истра, Чехов или Ногинск, Наро-Фоминск или Орехово-Зуево - всё Москва!!! Так общаясь с клиентами из регионов начинаешь потихоньку въезжать в их систему координат и ценностей. В силу вновь открывающихся обстоятельств и условия, в настоящий момент, я уже не так категорична как раньше.

Комната в коммуналке до 3 млн рублей в Москве — не худший вариант!

Но давайте по существу. Что реально клиент может себе позволить на рынке недвижимости Московского региона за скромный, на первый взгляд, бюджет в 2.5-3 млн рублей. На самом деле выбор огромен...

В самой Первопрестольной, как я уже говорила ранее, имея в кармане 3 млн рублей на вторичке не разбежишься. Разве что изолированную комнату в 2-х комнатной коммунальной квартире — и это идеальный вариант! Такой формат жилья многие потенциальные клиенты на рынке обходят стороной, отмахиваются, а зря. Я бы не сбрасывала со счетов эти предложения, а рассмотрела бы вопрос под всеми углами. На месте покупателя, я бы взвесила все за и против, прежде чем выносить какой-либо вердикт. Цены на комнаты в коммунальных квартирах приемлемые и начинаются от 1.8 млн., за эти деньги предлагаются к продаже изолированные комнаты в 10-12 м.кв. в старых обжитых районах рядом с метро. Ну, а за 3 млн можно купить большую с балконом метров под 20 практически в любом районе Москвы. Но и помимо доступной цены, в пользу коммуналок можно привести и другие неоспоримые доводы: рядом метро (до 10 минут пешком!), в идеале рассматривать комнату в 2-х комнатной коммуналке (уверена, что в перспективе появится реальная возможность выкупа по сходной цене второй комнаты и владения всей квартирой), комната — это не доля, она всегда свободно конвертируется в рубли или доллары и обратно — ликвидный актив, который при необходимости всегда легко можно использовать: подарить, продать, заложить (любой банк охотно выдаст кредит или ссуду под залог такой недвижимости как изолированная комната в коммунальной квартире в Москве. Комната - это обособленный объект недвижимости со своим кадастровым паспортом, которых с каждым годом становится все меньше (на данный момент на законодательном уровне установлен запрет на создание из квартир коммуналок, то есть сейчас разделить квартиру на две комнаты с отдельными лицевыми счетами не получиться), многие дальновидные клиенты покупают сначала комнату, а потом становятся собственниками всей квартиры, и этот механизм приобретения вторичного жилья в Москве довольно часто встречается в практике.

Студия, но не доля!

Хочу особо отметить и заострить внимание читателя на таком бурно развивающемся явлении в Москве как квартиры-студии на вторичке. Позиционируется такой формат жилья именно как студия, а по факту продают долю в квартире! Жить в Москве хотят все, а позволить себе это могут единицы. Есть огромный спрос на дешёвое жильё в столице, а значит будет предложение. Умелые дельцы приобретают под распил многокомнатный неликвид (или договариваются с собственниками неликвидного жилья о таком варианте реализации как продажа по долям) — квартиры от 3-х комнат и больше. Размещают объявление о продаже рядом с метро квартир-студий по 13-14 м.кв., собирают незадачливых клиентов в кучу, тянут к нотариусу на договор, где наделяют долевой собственностью. И формально ничего противозаконного, криминального в действиях продавцов нет, но это только на первый взгляд. На самом деле в деловом обороте происходит подмена понятий, а это уже нарушение закона и влечёт за собой ответственность, доказать, правда, которую бывает крайне затруднительно. Продавцы толком ничего не объясняют, вводят покупателей в заблуждение, а зачастую намеренно замалчивают о последствиях приобретения такого рода жилья как доля. Ущербность и переоценённость такого формата недвижимости махинаторы завуалируют любыми способами, подменяя понятие “доля” более красивым, заманчивым (особенно для молодых и безграмотных) словом Студия...

Подытожу, если коротко о студиях в Москве, то за 3 млн рублей их и в помине нет, не обольщайтесь и не ведитесь на посулы красноречивых менеджеров в офисах продаж, скорее всего в 99% случаях вам хотят впарить долю!

Стоит все же отметить и сказать, что такой формат жилья как студия в Москве редко, но всё же встречается. Девелоперы, инвесторы и застройщики понимают и чувствуют огромный спрос на небольшие площади и оперативно реагируют на изменения и тенденции рынка; поэтому процент студий от общего количества квартир в жилых комплексах эконом класса с каждым годом неуклонно растёт. Цены в столичных квартирах-студиях кусаются и далеко перешагнули рубеж в 200 тысяч рублей за м.кв. Так, например, квартира гостиничного типа, она же Студия, в 22-25 м.кв на Варшавском шоссе в Москве ЖК Ясный или Ясеневая 14 будет стоить не меньше, чем 4.5 млн рублей, а скорее всего всё же немного больше. Или, например, квартиры-студии в Коммунарке в 28 м.кв. предлагаются по цене от 4 млн. рублей...

Котлован за 3 млн в Ближнем Подмосковье

Если рассматривать за Мкадье, то у потенциального покупателя с 3 млн рублей выбор жилья и возможностей куда больше - по карману и первичный рынок и вторичный. Если брать во внимание 15-20 километровую зону от МКАДа - Ближнее Подмосковье, то под эту ценовую категорию подпадают новостройки на этапе строительства (на миру “котлована”, с отсрочкой заселения в 2-3 года). Не часто, но проскакивают горячие предложения на вторичке, если сильно повезёт, то можно приобрести хорошую 1 комнатную квартиру в центре города-спутника со всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. На такие варианты ведётся чуть ли не охота, понимающие клиенты денно и нощно мониторят рынок в поисках подходящего варианты жилья в старых обжитых районах Ближнего Подмосковья. Как не удивительно, но на этом выбор клиентов на рынке не ограничивается...

Что ещё из недвижимости можно себе позволить в Москве имея на счету только 3 млн рублей?

Купить участок под застройку

Ещё один вполне себе достойный вариант — это покупка загородной недвижимости:(земельного участка или старого дома под снос) для индивидуального жилищного строительства. В последнее время именно такой формат жилья набирает обороты. Люди покупают участок недалеко от Москвы и строят на нём дом, или же берут земельный участок с недостроенным или со старым домом, и потихонечку на нём обустраиваются. Свежий воздух, природа, тихо, спокойно, невысокая плотность населения, машину есть где поставить, соседи ни сверху, ни снизу не беспокоят — все эти преимущества находят понимание у всё большего количества семей и они с огромным желанием и радостью переезжают жить за город. Огромное количество положительных эмоций и отзывов у загородных новосёлов, которые говорят, что ни разу не пожалели, что уехали из города жить на природу. Как вам такой вариант жилья за 3 млн рублей в Москве? Быть может и Вам стоит присмотреться к загородке?!

А если рассматривать на конкретных примерах, то за 3 млн рублей в Ближнем Подмосковье можно купить участок от 6 до 10 соток (встречаются лоты с вполне себе пригодными для жизни или на первое время строениями), недалеко от ж/д станции (20-30 минут на электричке до центра Москвы), скорее всего это будет всё же СНТ (предложения в сёлах, деревнях с правовым статусом земли ИЖС будет дороже), с заведёнными коммуникациями. Химки-Сходня-Подрезково и Новоподрезково, Долгопрудный-Хлебниково-посёлок Шереметьевский-Лобня, Красногорск-Опалиха-Нахабино-Дедовск-Истра, Одинцово-Лесной Городок-Апрелевка-Голицыно, Подольск-Климовск, Видное-Домодедово, Дзержинский-Лыткарино, Люберцы-Жуковский-Раменское, Реутов-Балашиха-Купавна, Мытищи-Королёв-Пушкино-Ивантеевка-Щёлково — именно эти локации сразу же навскидку всплывают в голове и заслуживают внимания в первую очередь. Почему? - спросите вы. Да хотя бы потому, что у всех перечисленных населённых пунктов есть альтернатива автомобилю — это отлично налаженное и следующее строго по расписанию железнодорожное сообщение.

Ну, и на последок скажу про Подмосковье, что чем дальше в лес, тем возможностей у соискателя с 3 млн становится больше, чем дальше в поисках жилья уходить от Москвы, тем выбор становится намного шире, метров квадратных больше, а цены ниже..

Жильё за 3 млн в Новой Москве

Сейчас уже можно с уверенностью констатировать, что блиц криг под названием Новая Москва ни у одних, ни у других не получился: у одних, потому что вовремя одумались, у других, потому что плохо подготовились. Расчёт в приципе был верен, но вот исполнение подкачало. А ведь именно с этой локацией были связаны надежды многих клиентов на рынке. Но чуда не свершилось, объекты недвижимости в Троицком и Новомосковском округах — земельные участки, дачи, коттеджи, дома, квартиры население всё же приобретает, но делает это с осторожностью сапёра. Наш народ на мякине не проведешь, одной московской пропиской не возьмешь! Многие населенные пункты юридически являясь столичной территорией, по факту остаются таким же богом забытым колхозом, что и были до присоединения.

И всё же, какую недвижимость в Новой Москве может купить человек имея только 3 млн рублей?

Анализируя существующие актуальные предложения можно сделать вывод, что с таким скромным бюджетом, как 2.5-3 млн рублей, клиенту на рынке недвижимости в ТиНАО Москвы доступны предложения во всех сегментах, кроме элитки.

Так, 1 комнатную квартиру в 34 м.кв. в Шишкином Лесу (Михайлово-Ярцевское поселение ТАО в 35 км от МКАД) реально можно сторговать за данную сумму. Или скажем в Зверево ЖК Борисоглебское — это Новофёдоровское поселение ТАО в 30 минутах от станции метро Саларьево, малоэтажные новостройки в 35 м.кв. предлагают по 2.9 млн. Под заданную ценовую категорию подпадают предложения в посёлке Киевский (всё тот же ТАО 40 км от МКАД) и электричка рядом — ж/д платформа Бекасово, доступны квартиры для покупки до 3 млн и в посёлке Дома отдыха Плесково, и в Былово (Краснопахорское поселение ТАО), и в Щапово (Щаповское поселение), и в Вороново, и в Спортивном квартале в посёлке Марьино — это уже Новомосковский округ НАО, и в Десёновском поселении и т.д — всего не перечесть...

С загородной недвижимостью дела обстоят поинтереснее, краски ярче, предложений больше. Имея в кармане только лишь 3 млн рублей можно себе позволить 6-10 соток как в СНТ, так и для ИЖС, почти что в любом поселении Новой Москвы, а если сильно повезёт, то и с вполне себе пригодным на первое время жилым строением.

Подытожу, вариантов купить жильё в Москве за 3 млн рублей немного, но они всё же есть:

1. Покупка комнаты в коммуналке рядом с метро с перспективой выкупа всей квартиры.
2. Покупка квартиры в строящемся доме в Ближнем Подмосковье до 20 км от МКАД с отсрочкой заселения в 2-3 года
3. Приобретение вторички в городах спутниках в районах с давно сложившейся инфраструктурой, где есть железнодорожный транспорт, реальный сектор экономики и работа
4. Покупка земельного участка 6-10 соток с коммуникациями для индивидуального жилищного строительства в Ближнем Подмосковье или Новой Москве
5. Покупка столичной вторички в ТиНАО удалённость 30 км от МКАД и дальше

Что можно сказать в заключении. Чаяния и потребности потенциальных клиентов на рынке недвижимости столичного региона понимаю как нельзя лучше: московские квартиры стоят дорого, а жить хочется здесь и сейчас, именно поэтому взоры многих покупателей направлены в сторону Ближнего Подмосковья и Новой Москвы, где пока ещё можно купить отдельную квартиру за весьма скромный по нынешним временам бюджет в 2.5-3 млн рублей

Всем удачных сделок и выгодных покупок!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве