Как проверить застройщика перед покупкой новостройки
В выборе новостройки нет второстепенных параметров. Локация, транспортная доступность, экосистема, социальная составляющая будущего местообитания и ...
Начну с истории, как не надо делать. Переехали одни хорошие люди из Москвы в другой регион и свою квартиру решили продать. Нашли быстренько агента в интернете, все это дело ему поручили и стали ждать заветной сделки. Месяц, другой, полгода – тишина.
Тем временем агент, который оказался иногородним, припеваючи жил в столичной квартире, вялотекущие звонки принимал и всячески стращал потенциальных покупателей несуществующими ужасами. Когда махинация вскрылась, собственники прогнали дельца в шею, и квартиру мы продали буквально за месяц. Продавцы получили хороший урок, а моя копилка пополнилась очередной историей, как риэлторы обманывают клиентов.
Операции с недвижимостью всегда были лакомым кусочком для желающих поживиться. Суммы на кону крупные, за несколько месяцев при определенном усердии и отсутствии стыда и совести можно заработать столько, сколько добропорядочным гражданам в найме и не снилось.
В 2026 году рынок недвижимости вошел в тройку самых подверженных мошенничеству сфер. Опережают его только ритейл и финансовый сектор – на этом «спасибо» информационным технологиям.
Так что поговорим об актуальном: как риэлторы обманывают покупателей и продавцов квартир, как разводят клиентов при аренде жилья и можно ли обезопасить себя от уловок неблагонадежных агентов. Я имею в виду черные схемы – скрытые комиссии, подлоги, откровенное мошенничество. Это может коснуться каждого, поэтому предлагаю ознакомиться с теорией, чтобы, при случае, узнать мошеннические схемы в лицо и избежать их.
***
Сразу хочу пояснить – речь в статье пойдет именно о мошенниках и недобросовестных риэлторах, которые бросают тень на профессию. Из-за них работа брокера по недвижимости имеет дурную славу, однако в корне неверно равнять всех под одну гребенку.
Недобросовестного риэлтора разглядеть сходу не получится, но есть некоторые признаки, говорящие о том, что перед вами тот еще делец.
В России до сих пор нет закрепленного юридически понятия «риэлтор», и для того, чтобы им стать, не требуется профильного образования (его просто нет). Достаточно иметь регистрацию ИП или быть официальным сотрудником агентства. Дополнительный плюс к репутации – сертификат соответствия услуг стандарту «Риэлторская деятельность», проверить его можно на сайте Российской гильдии риэлторов.
Но даже такая проверка не выявит нечистого на руку риэлтора, склонного к обману клиентов. Это лишь отсечет откровенных мошенников, которые хотят быстро облапошить наивных соискателей, усыпив своим тонким психологическим умением их бдительность.
На заре карьеры стажировалась я в компании из ТОПа крупнейших агентств недвижимости Москвы. Текучка бешеная, и всегда было интересно наблюдать за людской мотивацией. 90% соискателей приходили в профессию за большими и быстрыми деньгами на минимальных усилиях. А самый простой способ риэлтору обмануть клиента и сделать на нем сверхприбыль – скрытые комиссии.
Например, так – при работе с продавцом (который агента нанимает и платит ему комиссию) нужно занизить стоимость объекта. Хотя бы на 1,5-2 млн. Разумеется, собственника надо убедить, что это красная цена. Далее, когда на привлекательное предложение слетаются покупатели, из них надо выбрать наиболее податливых и запросить с них комиссию за бронь – мол, «сами же видите, сколько желающих, а вы мне по-человечески очень понравились, пойду вам навстречу!».
Схема провернута, осталось получить на сделку свои комиссии с обеих сторон. Но, конечно, так, чтобы никто об этом не узнал. По этой причине нечистые на руку риэлторы-мошенники не дают покупателю и продавцу контактировать напрямую, и уж тем более, наедине.
Одна из хитростей риэлторов – это размещение объявления о продаже интересной квартиры, которую никто и не думает продавать. Но объявление существует, при этом цена на жилье выставлена ниже рыночной, что делает его очень привлекательным. Фото прекрасные, документы в порядке – словом, персик, а не квартира!..
Покупатель, видя заманчивый лот, звонит по объявлению и слышит заезженную до дыр песню – мол, квартира продана, но – «только сегодня, только для вас» есть еще лучше, приходите подписывайте договор на сотрудничество! Когда клиент на крючке, ему начинают предлагать варианты, далекие от первоначальной заманухи, а то и вовсе полный неликвид, который агенту надо сбыть с рук. Делается это настолько ловко, что порой покупатель даже и не подозревает, насколько хитро он его обманывает риэлтор.
Вариации фейковых объявлений – в них могут скрывать нелюбимые клиентами первые этажи. Указывается другой этаж, а при встрече подсовывается неликвид, с объяснением, что интересный лот уже ушел, но есть такой же, просто этажом ниже. В махинациях с объявлениями также участвуют подлоги о других неудобствах – меньшая площадь, количество комнат, потолки не той высоты, другая цена и прочее.
Что должно насторожить в объявлении:
Здесь клиент ловится на принцип халявы. Ведь цена на жилье значительно ниже рынка очень сильно привлекает, позволяет сэкономить, получить реальную выгоду.
Распространенная среди риэлторов уловка – манипуляция с ценой. По сути, это способ обмануть и покупателей, и продавцов.
Чаще всего подвержены обману люди, которые считают себя самыми умными. Ими легко манипулировать. Ошибка продавцов на данной этапе – выбирать агента по сумме, на которую он оценивает квартиру. Как правило, люди хотят работать с тем агентом, кто оценил выше. И с этого момента начинает разворачиваться мошенническая схема: риэлтор дает завышенную оценку, берет объект в работу и постепенно начинает менять условия – с одной стороны, увеличивает вою комиссию за работу, ведь «продажа сложная», с другой, постепенно снижает цену квартиры в объявлении сначала до рыночной, а потом и ниже, если ему это выгодно.
Потенциальный покупатель может попасть в обратную схему: изначально цена в объявлении одна (для привлечения внимания, как правило), а при личном контакте она оказывается выше.
Что должно насторожить:
Многие риэлторы, особенно начинающие специалисты, голодные, мечтающие быстро заработать приличные деньги на сделке, хватаются за любые возможности, при которых им может достаться неликвидный лот, который длительное время не продается в силу различных обстоятельств. И здесь появляется схема, по которой недобросовестный риэлтор пытается всеми силами избавиться от проблемного жилья. Нередко за (не)праведный труд с собственника запрашивают дополнительные бонусы.
Уловка следующая – чтобы нужный объект был реализован, риэлтор показывает клиенту несколько вариантов жилья в худшем состоянии. После обзора развалюх и клоповников презентуется «свой» объект, который смотрится наиболее выигрышно, на контрасте. Такая обработка клиента и тонкое умение убеждать ведут к тому, что покупатель часто соглашается с предложением, даже если оно ему по ряду причин и не подходит, но он уже сильно утомлен поездками, просмотрами и утратил желание искать что-то дальше.
Что должно насторожить: подборка квартир, которые совершенно не подходят вам по запросу (если только вы целенаправленно не ищите убитую квартиру без ремонта или с соседями-алкоголиками). Если вас водят по кошмарным квартирам, обман неминуем.
Создание ажиотажа вокруг жилья - чаще всего спланированный перформанс, риэлтор попросту обманывает покупателей, искусственно создавая ощущение упущенной выгоды.
На одно и то же время осмотра приглашаются несколько клиентов, чтобы показать, насколько лот популярен и долго точно не залежится. Зачастую потенциальный клиент обрабатывается с помощью подставных «конкурентов», которые дополнительно стимулируют его к покупке. Особенно удачно работает эта схема с тревожными людьми, коих риэлтор хорошо считал.
Сюда стоит добавить и возможность еще больше навариться, устроив своеобразный «аукцион», где побеждает тот, кто прямо сейчас даст больше, или оставит солидный задаток за жилье, чтобы оно не ушло к другим. И здесь опять же подставные умело играют сообща с агентом, двигая жертву к нужному результату, повышая себе комиссии и дополнительные прибыли.
Что должно насторожить:
Новый способ – когда один агент на двоих, для продавца и покупателя. Основная махинация с комиссией риэлтора заключается в том, что специалист, оказывая услуги одной стороне сделки, скрытно предлагает себя в помощь и другой, соответственно надеясь получить вдвойне за одну и ту же работу.
Нередко это происходит по инициативе самих клиентов. У меня на практике часто бывает, что ко мне как представителю одной стороны обращается другая с просьбой сопроводить сделку. Спрашиваю – как вы себе представляете, что, к примеру, на судебном процессе один человек является и адвокатом, и прокурором? Обижаются на меня. А аналогия-то максимально простая: покупатель и продавец – стороны с противоположными интересами, как я могу одновременно представлять интересы их обоих?
Это недопустимо, и когда агент соглашается работать на двоих, это уже обман.
Что должно насторожить: слишком заниженная комиссия специалиста либо вообще умалчивание о ней – повод и поискать специалиста понадежнее. Это явный признак, что риэлтор планирует навариться на вас обманным путем.
Но есть более изощренные способы получить деньги с клиента, желающего быстро продать или купить жилье.
Наличие так называемых «секретных списков потенциальных клиентов», которые якобы уже прогреты и ждут выгодной сделки – это миф, который пытаются развенчать настоящие профессионалы рынка. Но для продавцов упоминание о том, что уже завтра придут толпы людей, желающих приобрести лот, радует и заставляет согласиться на все. В частности, на вполне разумную плату риэлтору за доступ к этим «золотым контактам».
Если клиент плавает в вопросах недвижимости, ему могут навязать лишние услуги под видом обязательных. Или, что еще чаще бывает, риэлторы обманывают клиентов путем перекладывания своих задач на их плечи. Например, заключен договор обслуживания под ключ, а показывают квартиру и собирают документы сами собственники.
Вообще, сбор документов для сопровождения сделки – еще одна финансовая спекуляция недобросовестных риэлторов. Большинство необходимых документов можно получить бесплатно в профилированных инстанциях. Потребуется лишь время, но никак не деньги. Риэлторы же предлагают эту услугу юридически неподкованным клиентам как платную, объясняя, что некоторые бумаги крайне трудно получить, но есть знакомые специалисты, которые за небольшое вознаграждение предоставят все, что требуется и в кратчайшие сроки. А затем агент спокойно сам выполняет эти функции на бесплатных порталах.
Недостатки квартиры, будь то реальное состояние инженерных сетей, проблемные соседи, неблагоприятная экология вокруг квартиры – многое, что точно отпугнет покупателя, недобросовестный риэлтор попытается скрыть. Ведь стоит выбрать правильное время для осмотра, этакий тихий час, когда не слышно дебоширов за стенкой, дети-музыканты в школе, и адская квартира покажется уютной и очень даже неплохой.
Любая возможность утаить недостаток квартиры будет использована, а когда обман вскроется, то доверчивый покупатель будет расхлебывать все уже самостоятельно.
Как этот обман пресечь? Постараться договориться о нескольких встречах, чтобы самому понять, как добираться в час пик до дома, и проверить реальную атмосферу жилья в разное время. Поможет также общение с соседями, которые могут рассказать такое, что усилит убежденность в отказе от предлагаемого жилья.
Один из самых коварных способов, как риэлторы обманывают покупателей – это махинации с документами. Если описанное выше можно охарактеризовать как обман легкой степени, то подлоги с документами – уже подсудное дело. Здесь недобросовестные риэлторы-мошенники пытаются скрыть долги собственника, обременения, невыселяемых жильцов с пропиской и прочие сюрпризы, которые поставят будущего собственника в крайне затруднительное положение.
Даже если представитель встречной стороны заявляет, что юридическая чистота сделки проверена и не вызывает никаких сомнений, клиенту рекомендуется иметь собственное доверенное лицо – независимого юриста или проверенного риэлтора.
Аренда жилья – наверное, самая благодатная почва для риэлторов-мошенников.
Вот самые распространённые ловушки:
Как обезопасить себя от обмана:
Как отличить специалиста от проходимца? Профессионал открыт клиенту, всегда делится информацией, которая связана с интересами покупателя или продавца, уверенно разбирается в юридических вопросах, согласен обсудить каждый пункт договора с клиентом, дает время на раздумья, возможность самостоятельно или с помощью стороннего специалиста проверить пакет документов, не торопит с подписанием бумаг или внесением задатка. Такой риэлтор не будет обещать быстрых продаж, понимая, что к каждой сделке, к каждому клиенту и его потребностям требуется индивидуальный подход.
Настоящий риэлтор всегда искренне заинтересован в удачной сделке, от которой, прежде всего, выигрывает клиент. Не наоборот.
Выбирайте надежных риэлторов внимательно, ответственно, строго.
Удачных и безопасных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 марта 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
