От чего зависит цена квартиры на вторичке?
От чего зависит цена квартиры? Можно ли самостоятельно увеличить ее при продаже жилья и сбить, если вы – покупатель?
Больше 15-ти лет работая по сд...
Друзья, приветствую вас на моем сайте! Тема статьи сегодня непростая, и для меня как для практикующего риэлтора даже провокационная. Но плох тот специалист, который замалчивает нелицеприятные стороны своей деятельности. Разберем ситуацию, с которой я не пожелаю столкнуться ни агентам, ни продавцам, ни покупателям – расторжение сделки купли-продажи квартиры и возврат оплаченных денег. Почему ситуация неприятная? Да потому что в подавляющем большинстве случаев отмена сделки по недвижимости происходит из-за обмана или несоблюдения изначально озвученных условий.
Итак, на повестке дня: каковы причины расторжения сделки купли-продажи квартиры, как это сделать и, самое главное, какие риски несет покупатель, если решает расторгнуть договор после передачи покупателю денег за недвижимость.
Приобретение недвижимости сопровождается договором купли-продажи, в котором прописываются все условия сделки. Подписав этот документ, стороны соглашаются с изложенным и принимают на себя указанные в ДКП обязательства. На бумаге схема проста – если условия соблюдены, то счастливые участники расходятся в стороны: один с деньгами, второй - в новое жилье.
Но на практике, в ряде случаев, покупка жилья проходит с несоблюдением первоначальных договоренностей. Вот как это бывает.
Несколько лет назад я сопровождала продажу квартиры в столичном районе Аэропорт. Квартира приличная, продавец с виду тоже (это важно). Нашли покупателя, ударили по рукам. В течение пары дней прошла электронная регистрация сделки, после чего новый обладатель приехал в квартиру, чтобы подписать акты приема-передачи объекта. А там… Квартиру практически подменили. В изначально добротном, пригодном для проживания помещении демонтировали всё, кроме стен: сняли ламинат, дорогие обои, освещение и электрику, сантехнику. Представьте себе реакцию покупателя.
Разумеется, акт никто не подписал, и покупателю ничего не оставалось в данном случае, кроме как обратиться за защитой своих законных интересов в соответствующие инстанции. В исковом заявлении клиент выдвинул требование аннулировать соглашение и вернуть деньги за квартиру. Суд поставил сделку на паузу и своим воистину мудрым решением, руководствуясь практикой по аналогичным делам и предполагая, что, скорее всего, деньги продавцом уже потрачены и истребовать их будет ох как нелегко, постановил (возложил обязанность на продавца) вернуть объект к первоначальному состоянию в определённые сроки. В противном случае пригрозил сделку расторгнуть. Продавец, скрипя зубами, восстановил квартиру до состояния изначальной экспозиции. А по факту ему пришлось заново делать косметический ремонт, монтировать системы жизнеобеспечения и интегрировать в пространство мебель. Что и говорить - скупой платит дважды!
Данное решение суда – максимально приемлемое для покупателя. Разумеется, суд мог просто обязать продавца вернуть деньги покупателю, но это просто на бумаге. На деле же возврат денег после отмены сделки мог затянуться на бесконечное время, поставив покупателя в крайне невыгодное положение – ни жилья, ни средств на его приобретение.
Обстоятельствами для отмены сделки могут быть различные факторы. Но все они исходят из общей формулировки нарушения договора: в результате нарушений пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать по условиям этой сделки.
Рассмотрим, какие нарушения могут стать причиной расторжения договора купли-продажи покупателем:
Как видите, суть всех причин одна – обман, подлог, умышленное сокрытие деталей. Это может быть и плесень под свежими обоями, грибок, аварийное состояние несущих силовых конструкций, центральных коммуникаций и систем безопасности или жизнеобеспечения.
По вине покупателя также могут возникнуть препятствия к сделке:
Я описала лишь часто встречающиеся факторы, влекущие за собой процедуру по отмене сделки. Но и этого достаточно для понимания, в каких случаях отношения между сторонами лучше прекратить. Но какими способами это можно сделать в соответствии с законом?
Тут все просто – продавец или покупатель может отозвать свои документы в момент процесса регистрации в Росреестре. Это самый легкий и безболезненный способ аннулировать сделку, если вовремя удалось оценить ситуацию.
Правда, современные реалии уже внесли поправку и сюда – не так уж давно были времена, когда регистрация сделок при подаче документов через МФЦ длилась от 10 до 14 календарных дней. Разумеется, в таком случае у обеих сторон шансы безболезненно отказаться от сделки были выше. Однако зачастую этот слишком долгий период ожидания вредил участникам купли-продажи - сделки разваливались. За две недели менялись обстоятельства, настроение, конъюнктура рынка, появлялись доброхоты с навязчивыми мнениями и очень часто, проснувшись на следующее утро, переспав, так сказать, с мыслью о возможных потерях продавец мчался в Росреестр с заявлением на отказ от регистрационных действий…
А сейчас, при регистрации сделки в банке, всё проходит быстро, без времени на раздумья. Точнее, время-то конечно есть - ДО визита в банк. Ведь предполагается, что на сделку выходят серьезные, всё взвесившие люди, без эмоциональных качелей в голове и подверженности чужому мнению.
Просто так сказать в одностороннем порядке, что, мол, я не хочу больше в этом участвовать, верните мне мою квартиру/деньги, и на этом расторгнуть договор, не получится. Закон надежно оберегает участников сделки от такой «ветренности». Когда все условия договора исполнены, передача выполнена в срок, в полном объеме и прошла регистрация в Росреестре, то, как говорится, живи да радуйся. И только обоюдное решение участников, которые согласны вернуть себе свое обратно, может без суда аннулировать ДКП. Но даже здесь уже есть несколько сложностей.
К примеру, участники решили отказаться от сделки, но документы уже отправлены в росрегистрацию или прошли ее. В таком случае между сторонами создается соглашение об аннулировании ДКП с указанием всех пунктов, удовлетворяющих желания сторон, таких как цели составления, исходные данные ДКП, идентификационные данные сторон, реквизиты, а также сроки возврата средств и освобождения жилья. Ну и прочие пункты, обеспечивающие полную юридическую защиту сторон при аннулировании сделки. Отмечу еще тот факт, что форма документа должна быть идентичной: если договор был заверен нотариусом, то таким же образом необходимо оформить и соглашение. И еще – соглашение желательно составлять в любом случае после подписания договора, тем более, если по нему произошли уже какие-то телодвижения. Первый транш, например, или вывоз вещей из квартиры и прочее. Соглашение всегда будет в качестве «старшей карты в руке».
Как правило, при надлежащем исполнении договора и всех его пунктов аннулировать его не получится. Если все же есть обоюдное согласие сторон о расторжении, то самый действенный способ – оформить новый ДКП, в котором стороны меняются местами и совершают обратную сделку. Это работает.
Третий случай, когда договор может быть аннулирован – это судебное разбирательство, если стороны не готовы к обоюдному согласию. Но закон все равно первично предусматривает досудебный порядок решения споров при расторжении договора купли-продажи имущества. Это означает, что вы не можете просто взять и пойти в суд с желанием расторгнуть договор. Там просто вас вежливо пошлют ко второй стороне спора. Договариваться.
По закону, для начала необходимо отправить предложение о расторжении второй стороне. Делается это в свободной форме, но отправляется письмо по почте со всеми фиксирующими атрибутами: описью, заказным способом, с уведомлением о получении. Так останется подтверждение о том, что вторая сторона в курсе вашего желания. А вот как оппонент отреагирует – далее уже следует способ расторжения. Либо обоюдно, при согласии, либо в судебном порядке, если ответил отказом или вообще проигнорировал предложение. На раздумье оппоненту дается 30 дней, после чего можно смело идти в суд, предварительно заготовив ворох документов, подтверждающих необходимость этот договор аннулировать. Причем основания должны быть весомые, прочные как скала. Как, собственно, те, о которых я говорила выше.
Необходимо помнить, что, говоря околоюридическим языком, истцу придется доказывать, что нарушения договора второй стороной повлекли за собой значительные убытки, либо произошли такие обстоятельства, о которых истец просто не мог знать. А если бы знал, то ни за что не стал бы подписывать такой договор.
И вот мы приступили к рассмотрению этапов отмены договора купли-продажи посредством судебного разбирательства. Попытались решить через претензию в письменном виде, не помогло. Далее собрали необходимые документы и отправились в суд.
А дальше что? Увы, судебные сроки рассмотрения каждого конкретного дела индивидуальны и могут быть растянуты во времени, вследствие нюансов и сложности спора. И вынесение решения может переноситься, могут быть назначены новые слушания, если судья потребует дополнительные документы, чеки, либо уточнения по представленным данным. А это все время, снова трата средств, к тому же последующую оплату судебных расходов понесет проигравшая сторона. Кстати, я настоятельно рекомендую посещать все заседания по вашему делу и относиться к процессу весьма внимательно и скрупулезно. Ведь на кону дорогостоящая недвижимость и серьезные денежные суммы.
Логичным завершением разбирательств будет вынесение решения. Однако и оно не бывает окончательным, ведь суд снова дает 30 дней на обжалование решения проигравшей стороной. И вновь начинается бой…
С возвратом квартиры по суду дела обстоят довольно тривиально. Во время судебного разбирательства по ходатайству истца, если это продавец, на имущество накладывается так называемый арест, делающий невозможным любые операции с жильем. Таким образом, новый собственник не может «толкнуть» ее по-быстрому, переписать ее на родственников либо еще каким-либо образом от нее избавиться, надеясь сделать предмет разбирательства ничтожным. Поэтому после решения суда жилье без труда возвращается прежнему хозяину, а в Росреестре делаются соответствующие записи и регистрации.
А как быть с деньгами, уплаченными за жилье? Вот тут кроется главная проблема отмены договора купли-продажи. Продавец может успеть потратить часть суммы или всю. На учебу, досуг и прочие вещи. Куда угодно, ведь деньги теперь его. Соответственно, при выданном решении вернуть деньги у него их не окажется, и вернуть сумму будет очень тяжело. Если суд может затянуться на месяцы, то апелляции, кассации могут затянуться на годы. И здесь могут встрять обе стороны. Зависшие деньги покупателя, с одной стороны, не позволяют ему искать новые варианты и приобрести новое жилье. С другой стороны, продавец также может попасть в неприятную ситуацию, когда, продав квартиру, он не получил требуемой суммы от недобросовестного покупателя. Каждый случай индивидуален, но многие мнения схожи: расторжение договора купли-продажи только на бумаге выглядит легким решением. На самом деле это серьезная проблема, которая приносит страдания обеим сторонам, если нет обоюдного согласия.
ВАЖНО! Покупателю выиграть суд и расторгнуть сделку несложно. Сложно получить свои деньги обратно. В этом главный подвох расторжения сделок купли-продажи жилья.
Для многих обывателей является дикостью, что закон позволяет расторгнуть договор и вернуть деньги за квартиру или саму недвижимость еще 3 года после покупки. Это, что же, живешь себе, а продавец пришел и потребовал все назад? Или, наоборот, отпала штукатурка, а там улица родная, как на ладони. Можно потребовать возврата?
Этот срок предусмотрен законом, чтобы у сторон была возможность, в случае чего, отменить сделку. И это «в случае чего» может быть только обоюдное решение и составление соглашения, либо в судебном порядке, если обнаружились условия, несопоставимые с проживанием, либо иные, которые нанесли серьезный ущерб одной из сторон. В этом случае 3 года – это не дичь, а своеобразная защита государством участников сделок с недвижимостью. Однако, что за эти три года может произойти? Да вообще все! И первое «что» – это дети. Родившиеся или прописанные в новом жилье. А с ними, и органами опеки, как мы знаем, шутки плохи. Нарушить права детей не даст никто. В таком случае расторгнуть договор практически нереально. Оговорюсь, нет ничего невозможного. Но для этого потребуется гигантское количество сил, нервов и вовлеченности.
Как видите, вопрос спорный, сложный… И посоветовать во избежание проблем я могу следующее.
Договор купли-продажи должен быть максимально подробным. Лучше на его составление потратить больше времени и обязательно привлечь высококлассного специалиста, чтобы учесть все возможные нюансы сделки. Как говорил один прекрасный психолог - «жизнь богаче схемы», а значит, предусмотреть все не получится. Но основные параметры сделки, и, что не менее важное, условия расторжения договора, если это вдруг случится, стоит прописать детально. Так вы убережете себя и как покупатель, так и продавец от лишних и ненужных страданий.
И вторым советом будет неизменное – отнеситесь к сделке максимально внимательно и неторопливо. Процесс покупки/продажи жилья есть событие крупное и дорогостоящее. Поэтому стоит опять же обратиться к специалистам, которые помогут досконально изучить объект недвижимости и его состояние, а также юридическую подноготную каждого из оппонентов. Кроме того, не устану повторять – если приобретаете дом или квартиру на вторичном рынке, не поленитесь сделать техническую экспертизу. Поверьте, это гораздо дешевле и проще, чем затем аннулировать сделку из-за ненадлежащего качества жилья. Чем скрупулезнее вы подойдете к данному вопросу, тем радостнее и светлее станет ваше будущее на новом месте.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
