Правильно подготовить квартиру для продажи - риэлторские секреты и хитрости

• Генеральная уборка
• Подъезд
• Санузел
• Объявление
• Хитрый уют
• Документы
• Подготовь себя

Продолжая цикл статей профессионального частного риэлтора о недвижимости, сегодня я расскажу вам о том, как правильно подготовить квартиру к продаже на вторичном рынке, расскрою пару секретов и дам несколько полезных советов по предпродажной подготовке жилья.

Хочу сразу отметить, что в рамках процесса подготовки квартиры к продаже, мелочей не бывает, к вопросу необходимо подходить вдумчиво и основательно, комплексно и скрупулёзно — так как полу мер зачастую бывает недостаточно...

Те дальновидные сообственники которые изначально перед продажей задались вопросом о подготовке поступают как нельзя грамотно и правильно, тогда как обычно на практике происходит ровно наоборот. Понадеясь на русский авось хозяин квартиры выходит на рынок со своим предложением вообще без какой-либо подготовки, а уперевшись в стену с продажей жилья и наломав кучу дров при этом, начинает искать причины своих неудач. В поисках ответов и изысканиях на этот счёт незадачливые владельцы таки приходят в итоге к умо заключению, что прежде всего не плохо бы было хорошенько подготовится с квартирой перед тем, как начинать продажу. В итоге легко отделается собственник не подготовленной квартиры, если просто потеряет драгоценное время, ещё не известно в какие дебри с продажей он сможет залесть. Но история, как известно, не знает сослагательного наклоненя, что было бы, если бы...Бывает, что осознание происходящего или грядущего приходит к нам слишком поздно. Но, как говорится, лучше поздно готовить квартиру, чем никогда...

Прежде всего стоит напомнить и отметить тот факт, что существуют локации где рынок перенасыщен предложениями о продаже, и у хозяина квартиры зачастую бывает один лишь только шанс чтобы продать, и в свою очередь чтобы его не упустить он должен быть наготове и во все оружии. Подготовить квартиру к продаже на вторичке надо так, чтобы сделать её максимально привлекательной для рынка - не оставить потенциального покупателя равнодушным и не дать ему ни единого шанса пройти мимо.

Итак, по существу, в связи с вышесказанным в общем плане подготовки квартиры к продаже можно выделить два основных момента:

• Внешние вид как состояние и общая привлекательность как выгодная цена и интересная стоимость жилья
• Полное наличие и юридическая чистота документов на квартиру

Подготавливать квартиру к продаже необходимо последовательно и поэтапно, и сделать всё по надо уму, тогда подготовка обойдётся куда меньшими силами и затратами. Сделали определённый объём работы, посмотрели, что получилось. Довольны? Если не удовлетворены достигнутым результатом, то чуть корректируйте и улучшайте состояние. Но как известно, нет предела совершенству. Да не переусердствуйте, в противном случае подготовка квартиры к продаже может перерасти в капитальный ремонт и вы рискуете окунуться в этот процесс с головой на долгие годы, чего конечно же не пожелаешь и врагу...

Генеральная уборка

Уверена, что не буду оригинальной и не раскрою большого секрета, если сказу что предпродажную подготовку квартиры в первую очередь необходимо начать с грязной физической работы — с генеральной уборки жилья. Привести квартиру в божеский вид поможет пара нехитрых манипуляций — главное чтобы было чисто и аккуратно, и всё должно быть на своих местах. Я бы даже так сказала что, чистота и порядок — залог успешной продажи. Вынесите на помойку весь ненужный хлам и мусор, расставьте грамотно мебель и предметы интерьера. Уберите всё лишнее, за что цепляется взгляд. В конце концов просто помойте полы. А вот сейчас расскрою один маленький секрет — возьмите себе это себе на заметку: старые ковры на стенах, паласы на полу, тёмно-коричневые стенки советских времен в штыки воспринимаются молодым экономически активным населением, теми кто составляет основную массу потенциальных покупателей на рынке. Не оставляет жильё с подобным антуражем молодёжь равнодушной, что сразу же нашло своё выражение в современном народном жаргоне и жилищном сленге: не иначе как “бабушкины” квартиры или “савок”— именно такие названия плотно закрепились за квартирами со старой унылой мебелью в тёмных тонах времён Страны Советов, подобное жильё с трудом воспринимается к рассмотрению для покупки, клиенты часто игнорируют такие варианты и проходят мимо.

И ведь действительно на просмотре квартиры в живую, тёмно коричнивые, рыжие, красно-бордовые пятна на облике оказывают удручающие и отталкивающие впечатление. Без зазрения совести, смело выкидывайте “совсем новую мебель”, а если уж очень жалко, то спрячьте подальше с глаз долой.

Расскрою ещё один небольшой секрет: в некоторых случаях я бы рекомендовала вообще полностью освободить комнаты от мебели. Помимо того, что значительно зрительно увеличивается объём и пространство в жилых помещениях, так ещё психологически намного легче квартира прирастает к телу — когда отсутствуют какие-либо идентификаторы, клиент мысленно быстрее начинает примерять квартиру на себя и обживаться на районе: прикидывает в голове куда он расставит уже свою мебель и предметы интерьера, и зачастую идёт намного дальше - думает о вопросах личного быта и досуга

Обязательно вспомните об электропроводке и связанном вопросе пожарной безопасности, когда будете готовить квартиру к продаже. Советую убрать все сопли электрических проводов, закрепить как следует разболтанные и искрящие розетки и замыкающие выключатели, а при невозможности монтажа и ремонта заменить их на новые. Рекомендую спрятать с глаз долой все удлинители и тройники и на людях не включать по 3-4 потребителя на одну розетку. Всё это в конечном счёте может говорить лишь об одном — о нарушениии эксплуатации электрической сети и навести потенциальных покупателей на определённого рода размышления.

Любая хозяйка как хранительница домашниго очага щепетильно относится к пространству отведенному под кухню, и именно за представительницами прекрасного пола остаётся последнее слово при выборе жилья, так что настоятельно рекомендую отнестить к этому этапу предпродажной подготовки со всем трепетом и вниманием, и при этом постарайтесь ничего не упустить из виду, к тому же кухня - это то место где мы проводит большую часть своего времени находясь в квартире. В связи с этим очень важно удобство перемещения по пространству. А кухни в основном у всех маленькие и тесные. Очень важно показать как можно больше пространства на кухне и на этот счёт у меня также есть пару полезных советов и рекомендаций. В том случае, если на кухня очень маленькая, а в ней стоит холодильник и он мешает проходу, то рекомендую его вынести за периметр и расположить, например, в прихожей или коридоре, это позволит освободить место и бесприпятственно проникать в святую святых. Очень много места скрадывает кухонный мебельный уголок, если он установлен, рекомендую его убрать, а обеденный стол задвинуть на его место - в угол, такая манипуляция позволит высвободить достаточно полезного пространства посередине кухни. Стулья или табуреты не задвигайте полностью под стол, оставьте их в полупозиции — как бы предлагая тем самым посетителям присесть. Из рабочей зоны уберите всю кухонную утварь и предметы для готовки: кастрюли и сковородки, вилки и ложки, тарелки и чашки, уж тем более не оставляйте их грязными на виду. С глаз долой все банки, склянки, мелочёвку - всё за что может зацепиться взгляд или попросту раздражать. Рюмки и пепельницы тем более не рекомендую оставлять на виду. А вот цветы, если они есть, на подоконнике оставьте — это придаёт больше уюта помещению. Варочная поверхность плиты должна быть идельно чистой, без пятен жира. Замените вентялиционную решётку на кухне — часто когда люди жарят, парят, кашеварят, то она становится чёрной от копоти и это при просмотре может кого-то покоробить. Вообщем постарайтесь навести на кухне марафет по полной программе..

Окна в квартире — это вопрос в подготовке стоящий особняком, требующий к себе отдельного разговора. Свозь окна мы созерцаем и познам окружающий нас мир, и уж точно неприятно, если нашему взору будет мешать трещина или грязные пятна на стекле, любой деффект воспринимается как бельмо на глазу. Абсолютно не лишним в процессе проведения мелкого ремонта будет провести ревизию оконных блоков. Треснувшие стеклопакеты замените на новые, осмотрите фурнитуру окон и уплотнители, если есть перекосы в рамах, то пострарайтесь отрегулировать окна и убрать все свищи. Окна должны быть обязательно начисто вымытими, свозь стёкла обязательно должен беспрепятственно проникать дневной свет. Если есть светоотражающие плёнки на стёклах или установлены решётки на окнах, то рекомендую незамедлительно снять их перед продажей, это снимет эффект замкнутого пространства и исключит непривычные и отталкивающие ощущения.

Окна с тюлем и шторами — и комната выглядит уютно, без заневесок конечно же смотрится голо, но без них квартира зрительно становится больше: убирается как бы грань между комнатой и улицей, увеличивается пространство и помещение наполняется объёмом.

Балкон, конечно же, если он имеется, это то место куда обязательно и, я уверена, первым делом заглянут потенциальные покупатели, ведь именно его наличие в квартире для многих из них является первостепенным при покупке. Очень часто владельцы квартир используют балкон как мини склад и хранят на нём абсолютно любые вещи: от банок с консервацией до автопокрышкек и спортивных тренажеров. Разберите все завалы, а лучше полностью освободите лоджию или балкон он вещей. Покажите как можно больше полезного пространства.

Внешняя уличная сторона — об этом вообще мало кто вспоминает при подготовке квартиры к продаже, а те кто помнят, то стараются побыстрее забыть, ну, наверное потому что и внутри жилья проблем хватает. И очень зря! А между тем, наружний облик квартиры играет наиважнейшую роль при выборе и покупке жилья. Конечно же это не означает, что надо сразу кидаться, кричать караул и ремонтировать весь фасад дома. По периметру конкретно вашей квартиры с улицы не должно наблюдаться никаких отталкивающих деффектов, вокруг ваших окон всё должно быть без изъяна.

Задумайтесь, что мы делаем первым делом когда подходим к своему дому? Правильно! Подымаем голову и начинаем глазами искать окна нашей квартиры. Так и потенциальные покупатели после просмотра становясь перед домом, начинают медленно нащупывать взглядом окна своей будущей квартиры тыча пальцем куда-то в точку или рисуя в воздухе незримые замысловатые геометрические фигуры. И конечно же им будет досадно увидеть нелицеприятную картину с улицы: грязный подтёк или матерное слово, а может и того хуже - видимые невооружённым взглядом трещину на фасаде или рассохшийся межпанельный шов. Как бы там ни было, их взгляд с улицы может за что-то зацепиться из-за чего они не захотят квартиру купить. Если на низких этажах при устранении фасадных недостатков можно в принципе обойтись собстенными силами, то с этажа 3-го без вызова промышленных альпинистов не обойтись

Запахи, а точнее их устранение очень важный и отвественный момент при подготовке жилья к продаже. Немного утрируя, но всё же люблю это повторять, что и смотреть особо ничего в квартире не стоит, надо лишь хорошенько принюхаться. И ведь действительно запахи порой нам рассказать могут о многом, ну уж точно куда больше чем сами собстенники — они вскрывают всю подноготную о владельцах, о доме и его эксплутатации. Пахнуть может газом из-за протечек в трубопроводе, стоячей водой из-за проблем в канализации, затхлостью и сыростью из-за постоянных протечек или плохого проветривания и неравномерной освещенности, мусоропроводом в подъеде из-за “накопившейся усталости”. Постарайтесь отнестись к проблеме, если, конечно же, она существует, со всей серьёзностью и устранить причины запахов, в противном случае вы рискуете затянуть продажу на неопределённое время.

Подъезд

Был в практике случай: продавала 3-х комнатную квартиру в Москве на Бабушкинской, дело было весной. Так вот, при входе в подъезд стоял такой духан что прямо-таки валил с ног, приходилось постоянно затыкать нос. Причиной зловония послужили высоко расположенные грунтовые воды подтапливающие подъезд, не регулярно обслуживаемый мусоропровод и горячие батареи: в результате такого симбиоза получалась гремучая воздушная смесь. К слову, сама квартира в отличном состоянии, с евро ремонтом, дополнительных вложений никаких не требовала, заезжай и живи — бери не хочу! Но всех отпугивал запах доносящийся из подъезда. В итоге проблему решили комплексно — вызвали дезинфекторов и почистили шахту мусоросборника хлором, помимо этого было закуплена коробка освежителя воздуха. Перед каждым просмотром приходилось разбрызгивать благоухание и зажигать ароматные свечи в подъезде, чтобы хоть как-то отбить гнетущие запахи.

Подъезд и тамбур — также тема для отдельного обсуждения при подготовке квартиры к продаже. Попросите соседей хотя бы на время отказаться от курения в общественных и местах общего пользования, воздержаться от распития крепких и не только алкокольных напитков на межлестничных пролётах и площадках. Уберите с глаз долой все банки с окурками, постарайтесь стереть все надписи на стенах внутри подъеда, разберите завалы в общем тамбуре для беспрепятственного проникновения в квартиру. Подступы к квартире также должны вызывать только положительные эмоции и оказывать благоприятное ощущение, ведь часто именно несоответствие квартиры подъезду и окружению служит мотивом для отказа в покупке - “Квартира вроде хорошая, но вот подъед и контенгент — это просто тихий ужас!”

Санузел

Санузел и сантехническое оборудование — самые дорогие и сложные моменты в эксплуатации, обслуживании и ремонте во всей квартире, их также необходимо проверить и подготовить перед продажей. Пусть не будет итальянской, испанской или немецкой, но сантехника в квартире как минимум должна быть полностью исправна. Капающий кран это не только сильный раздражитель, но и повод покупателя задуматься над грядущими издержками. Проведите ревизию сантехнических узлов - проверьте краны, трубы, фитинги, задвижки, сливы, сифоны, счётчики учёта воды, радиаторы отопления - ничего и ни от куда не должно капать, течь или подтекать. Если санузел в удручающем состоянии, то привести его на скорую руку в надлежащий вид вам помогут пластиковые панели — быстро монтируются и при этом очень экономно. Эмалевая поверхность ванны со следами налёта и ржавчины лечится при помощи жидкого акрила или акриловой вставки — ванна будет выглядеть как новая.

И если после проведённой генеральной уборки жилых помещений и ревизии остальных, вы останетесь не удовлетворены состоянием перед продажей или если вам этого покажется явно недостаточным, то можно более тщательно подготовить квартиру к продаже и сделать небольшой косметический ремонт. Затраты при этом могут быть копеечными, а эффект потрясающим! Лёгкая косметика перед продажей еще ни одной квартире не повредила. Делать дорогостоящий ремонт настоятельно не рекомендую, в 90% случаев он себя не оправдывает. Люди покупают стены, а не ремонт, и всё равно будут всё переделывать под себя. Но зачастую именно состояние пригодное для полноценного комфортного проживания, служит предметом для торга - не берите в голову, это всё от лукавого. Для того, чтобы продать, вполне достаточно будет мелкого или небольшого косметического ремонта. Цветовые решения для стен выбирайте в спокойных нейтральных пастельных тонах, не надо никого удивлять красными, чёрными, темно фиолетовыми или синими обоями - это абсолютно не тот случай, не перегибайте палку, вы можете излишним рвением в этом вопросе все лишь усугубить и испортить впечатление от квартиры.

Объявление

Рекламный текст и фото для квартиры перед продажей также настоятельно рекомендую подготовить заблаговременно. Многие собстенники вообще не придают этому должного значения и сняв на телефон пару тёмных углов в помещении и выдавив из себя пару строчек для объявления с чувством выполненного долга выходят на рынок. И очень зря! Ведь качественные снимки квартиры и грамотно составленный текст могут не просто ускорить продажу, порой сделать реализацию вообще осуществимой. Как правильно составить объявление и написать продающий рекламный текст? Расскажите в мельчайших подробностях о своей квартире, постарайтесь ничего не упустить из виду, начните с главного: поделитесь с потенциальными клиентами на каких условиях осуществляется продажа — свободная или альтернативная, сколько лет она у вас в собстенности и на каком основании. Для многих клиентов вопросы юридической чистоты жилья и наличия всех необходимым для сделки документов являются первостепенными при поиске и подборе. Дальше в объявлении можно рассказать как хорошо и безбедно будут жить люди, если купят квартиру. Подробно опишите район, все его достопримечательности, места отдыха, заинтересуйте потенциального клиента повествованием о развитой социально-бытовой, торговой и транспортной инфраструктуре. Детальное описание объекта вторичной недвижимости поможет покупателям легче ориентироваться по предложениям на рынке и избавит продавца от пустых хлопот и лишних звонков. Если не уверены, что справитесь сами с составлением и наполнением объявления, ничего страшного. Посмотрите на наглядном примере как это сделано у профессионалов и других участников рынка, в частности для фото-сессии жилья, на крайний случай как вариант, можно нанять профессионального фотографа. Запланируйте рекламу квартиры на основных интернет площадках - этого будет вполне достаточно, чтобы продать. Баннер-рекламный плакат вывешать на балкон или окно настоятельно не рекомендую, так как это может навлечь на продавца абсолютно не нужный шквал звонков как от назойливых агентов с пустыми обещаниями, так и от праздно любопытствующих зевак. Лично для меня, как профессионала, рекламный плакат с номером телефона собственника или представителя продающего на окне может означать лишь проблемы испытывающие с реализацией, и только. Скорее всего с квартирой не всё в порядке: квартира неликвид по тем или иным причинам. Баннер — это как вывесить белый флаг. Помните, как хороший товар на полке не залёживается, так и хорошая квартира на рынке не застаивается!

Хитрый уют

Маленькие хитрости — бросающиеся в глаза детали в интерьере квартиры придающие жилью уют и при этом глубоко впивающиеся в память. В их роли могут выступить и цветы в горшках на подоконнике в сочных насыщенных тонах, и репродукии картин изветных художников и даже детские игрушки — призваны они идентифицировать квартиру и её запомнить. Потенциальные покупатели могут забыть адрес квартиры, серию дома, планировку и даже позабыть состояние жилья, но вот бросские яркие идентифицирующие детали помнить будут ещё долго. “Дорогая, ты помнишь ту квартиру, что мы с тобой смотрели на прошлой неделе, где ещё такая статуэтка бронзовая и сабля на стене висит? Да, конечно, отлично помню, так как мне эти предметы также запали в душу....”

Документы

Готовь заранее необходимые документы для продажи квартиры

Если без ремонта продать квартиру ещё как-то можно, то вот без документов это сделать практически не реально или крайне затруднительно. Камнем преткновения во многих сделках купли-продажи на вторичном рынке является именно отстутствие необходимых документов на жильё.

Для продажи квартиры необходимо приготовить следующие документы, постаралась составить наиболее полный перечень:

• Гражданский паспорт
• Свидетельство о рождении (для несовершеннолетних, не достигших 18 лет)
• Доверенность от собстенников объекта недвижимости (в случае если квартира продаётся по доверенности)
• Свидетельство или справку о регистрации или расторжении брака
• Свидетельство о смерти
• Свидетельство или справку о смене фамилии, имени или отчества
• Военный билет (для военнообязанных)
• Выписка из Егрн (выдаётся с 1 июля 2016 года) или свидетельство о праве собственности (выдавалось ранее как основной правоподтверждающий документ на квартиру)
• Правоустанавливающие документы — это может быть и договор купли-продажи квартиры, и договор дарения, ренты, мены, передачи, и свидетельство на право на наследство по закону или по завещанию, договор Дду, договор переуступки прав требования и другие...
• Справки БТИ
• Экспликацию и поэтажный план
• Выписку из домовой книги
• Копия финансово-лицевого счёта
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу квартиры (отчуждение объекта недвижимости) или нотариальное заявление об отстутствии брачных отношений
• Разрешение органов опеки и попечительства ООП на отчуждение объекта недвижимого имущества
• Справки об остутсвии задолженности за телефон, переговоры, коммунальные услуги, электроэнергию
• Справку из налоговой инспекции об уплате налога на имущество, перешедшее в порядке наследования или дарения
• Справки ПНД и НД — из психоневрологогического и наркоогического диспансеров о том, что никто из собственников или пользователей отчуждаемого объекта недвижимости на учёте не состоит
• Нотариально удостоверенные заявления пользователей квартиры о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и освобождении объекта недвижимости в сроки, указанные в договоре купли-продажи.

Стоит отметить, что в исключительных случаях в зависимости от ситуации, обстоятельств и условий к подготовке подлежат и иные сведения и документы на квартиру.

Подготовь себя

Ну, и, конечно же, помимо всего прочего, перед продажей квартиры необходимо психологически правильно настроить и подготовить себя самого. Очень часто усилия, приложенные при подготовке квартиры, окрыляют собственников и уносят их в не контролируемый полёт в розовых очках. После проделанного объёма подготовительных работ, владельцы жилья начинают сильно переоценивать свои возможности. А между тем время идёт, квартира стоит, состояние ветшает и в конечном счёте все потуги предпродажной подготовки и ремонта на скорую руку могут быть сведены не нет: обои отходят от стен, краска облупливается. документы утрачивают срок годности. Куй железо, пока горячо. Перед тем как выходить со своим предложением на рынок, необходимо проанализировать по стоимости аналогичные предложения и трезво оценивать свои скромные возможности.

Всем лёгкой предпродажной подготовки и удачных сделок!