Новостройки на стадии котлована в Москве в 2023 году
И снова здравствуйте, друзья! Рада нашему заочному знакомству на бескрайних просторах интернета. Тема сегодняшней сессии – выгодно купить квартиру в...
80% продавцов не могут продать участок, потому что начинают продажу не с того. Все банально и просто. Оценивают, выкладывают объявление, встречают потенциальных покупателей, и тут начинается цирк с конями, потому что не сделано главное… Что именно – сейчас расскажу.
Основная цель при продаже земельного участка – это получить максимальную выгоду от этой сделки. Все вполне логично. Но, чтобы дело выгорело, продавцу придется приложить массу усилий к продаже, начиная от сбора требуемых документов, заканчивая приведением в порядок собственно участка, чтобы сделать его наиболее привлекательным объектом для будущего собственника. В данной статье мы разберем ключевые пункты, выполнение которых позволит вам продать участок быстрее и выгоднее.
Первое, на что стоит обратить внимание, это принципиальная возможность продажи земельного надела. Я говорю о юридическом статусе земли. По закону реализовать можно тот участок, который состоит на государственном кадастровом учете. Сведения об участке должны быть внесены в ЕГРН с присвоением кадастрового номера. В случае, если вы имеете в пользовании кусок поля или леса, который вам когда-то выделили от завода, а затем построились на нем, не оформив правильно документы, то продать свой надел вы не сможете. И вам для начала придется изрядно попотеть, чтобы оформить документы на будто бы ваши владения, переводя статус земли в разрешенный к продаже, например, ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП.
Как показывает практика, примерно 80% продавцов недооценивают важность юридической чистоты участка. А это, между прочим, вопрос, которым следует заняться в первую очередь, если вы планируете продать землю.
Лидирует среди «косяков» наследство и все, что с ним связано: пропущены сроки вступления в право наследования; наследников много, но живут в разных регионах/странах и не все физически доступны.
Чем это чревато
Казалось бы, а в чем проблема? Вот участок, принадлежал испокон веков одной семье. Однако собственник по документам умирает, преемники в установленный срок (6 месяцев) в наследство не вступают. Земля же из-за этого не стала принадлежать кому-то другому? Может, и нет, но и потенциальные наследники не стали ее собственниками. Чтобы восстановить право обладания, потребуется много времени, нервов плюс финансовые издержки. Если старые документы утрачены (такое часто бывает в сельской местности – архив сгорел, ищи-свищи), придется обращаться в суд, который потребует доказать, что вы – наследник бывшего собственника. А тут уже все средства хороши – документальные подтверждения, показания соседей, которые видели, как вы картошку по осени вместе копали и т.д., и т.п.
Итак, со статусом земли разобрались, продать ее можно, есть регистрация в ЕГРН, право собственности тоже имеется. Рекомендую заранее ознакомиться с выпиской, в ней будет содержаться информация не только об участке, но и возможных обременениях, о которых иногда не знает даже собственник. Эту информацию стоит заранее изучить, чтобы не возникло вопросов при оформлении сделки. К примеру, может быть обременение в виде сервитута – ограниченного право использования земли другим лицом, кроме собственника. Это может быть как частное лицо, если через ваш участок проходит единственно возможный проход/проезд к другому участку, либо публичный – например, через ваш надел проходят линии электропередач и зона их обслуживания, газопровод или другой объект масштабного значения.
В случае, если на вашем участке обнаружился сервитут, следует выяснить, можно ли снять это обременение (это влияет на стоимость земли). Продать участок с сервитутом также возможно, однако покупателям следует об этом сообщать сразу, чтобы потом не было отказов от сделки.
Кстати, по поводу последнего пункта. Обязательно стоит предварительно ознакомиться с кадастровым планом вашего участка и выяснить, есть ли там постройки. Ранее, в частности до 2015 года, документы оформлялись отдельно на землю и на дома. Сейчас же, если на плане ваш дом отсутствует, то потребуется пригласить кадастрового инженера для устранения этой неточности. Специалист поможет привести участок и строения в соответствие с требованиями и Земельным законом.
Еще будет небольшая ремарка о задатке. Это тоже относится к договору купли-продажи. Бывает, что по особым причинам покупатель не готов сразу приобрести участок, но решительно настроен. В этом случае составляется и подписывается предварительный договор с внесением задатка. Все это фиксируется документально и в случае отказа покупателя от сделки задаток не возвращается, а если продавец передумал, то он будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере.
С документами разобрались, там у нас все в порядке. Теперь окинем взором владения, которые решили продать. Юродствовать не стану, просто скажу, что тут придется усердно поработать, чтобы участок стал привлекательнее для покупателя. Конечно, можно махнуть, мол, и так сойдет, но тогда не ждите хорошего предложения.
Весной участки хорошо покупаются теми, кто планирует начать строительство уже летом. Либо земля приобретается осенью, чтобы за зиму разработать проект, найти подрядчика и выйти на строительство весной. Поэтому участки чаще рассматриваются в чистые сезоны, когда можно в полной мере оценить их потенциал.
Когда отмежеванный участок имеет четкие границы, это помогает понять его масштабы и дает визуальную оценку расположения, формы, ландшафта местности. Поэтому, если вы так и не обзавелись забором, рекомендую хотя бы вбить столбики и натянуть сетку, чтобы ограничить свои владения. Возводить капитальный заслон не имеет смысла. Это лишнее вложение денег, причем больших, да и не нужно – следующий хозяин точно все будет делать на свой лад. Также о декоративных элементах – если у вас не было качелей, скамеек, брусчатых дорожек, то незачем это все городить.
Это, прежде всего, хламовник, который наверняка накопился за годы бытия. Да-да, мусор имеет свойство образовываться даже там, где не живут, представляете? Парадокс современности).
Что еще? Ну конечно, насаждения. Заросший двухметровым бурьяном участок вообще сложно воспринимать как ценный объект. Так что придется попотеть - высокую траву, сухие стволы деревьев, кустарники следует выкосить и срубить. Впрочем, если потеть лично нет возможности или желания, на рынке есть много компаний, которые специализируются на предпродажном благоустройстве участков. За вменяемые деньги они могут сделать из ваших владений такую конфетку – на загляденье любому покупателю. Гладишь, и сами откажетесь продавать, как в одном известном мультике про корову.
На этом хочется сделать особенный акцент – не рубите живые деревья! Особенно вековые! Сосны, ели, липы – если для вас это просто лишний элемент на картинке, то для кого-то это может быть решающим аргументом в пользу покупки участка. Тень от размашистой кроны в жару, аромат хвойной смолы и шорох иголок под ногами – это вполне может быть идеальное место из чьей-то мечты. Поэтому не спешите равнять все под корешок, вы можете лишиться важного преимущества своего предложения.
Также это касается плодовых деревьев и кустарников. Был случай у знакомых – купили заросший участок под стройку, сплошной сад – сливы, абрикосы, крыжовник (неухоженное все). Наняли работяг почистить немного место, рассчитывая на наличие интеллекта и ужаснулись – работы выполнили буквально, подчистую выкорчевали все, что росло десятки лет, осталась голая земля.
Поэтому, подчеркиваю – одно дело удалить густую поросль, это можно. А вот взрослые деревья не трогайте – новые владельцы сами решат, что с ними делать.
Конечно, называть «входной группой» тропинку к участку – это громко сказано. Тем не менее, если входное место имеется, приведите и его в порядок. Все то же, что и внутри – траву покосить, убрать мусор от входа, если есть ямы или лужи – по возможности засыпать. Руководствуемся здравым смыслом во всем. Если можете улучшить ситуацию небольшими усилиями, сделайте это. Окупиться обязательно.
Поставьте себя на место покупателей. Допустим, муж с женой ездят по окрестностям одного района и смотрят землю под строительство дома. Уже десяток участков посмотрели. И как им запомнить и различать объекты в процессе обсуждения? Ну, первый запомнится, ну, еще тот, у которого колесо пробили… Они же все одинаковые – просто голая земля, плюс-минус.
Несомненное преимущество будет там, где есть отличительный элемент. За что зацепиться глазу и мозгу, если хотите. Идеально, если это будет нечто с положительным посылом – например, симпатичный садовый гномик с фонариком, веселое огородное пугало в красных шароварах, яркой краской выкрашенные пни или калитка. Что угодно (желательно не представляющее финансовой ценности, ибо сопрут). Я как-то видела такое решение – у входа на участок лежали здоровенные камни, покрашенные в разные цвета – зеленый, желтый, оранжевый. Это незабываемо, поверьте. Так что, друзья, если думаете, как подготовить участок к продаже, чтобы его быстро купили – берите на заметку, пользуйтесь!
Закрепим пошагово:
Как видите, в целом процесс рутинный, требующий внимательности, сосредоточенности и некоторого времени. И чем вы ответственнее со всех сторон пойдете к подготовке участка к продаже, тем ощутимее будет ваш результат в виде выгодной реализации данного объекта недвижимости.
Удачных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
