Как продать долю в квартире

Буду откровенна – продавать доли в квартире непросто. И, если делать это к тому же неправильно, не будет ни выгоды, ни удовлетворения от продажи, да и ждать покупателя можно годами. Вот вам реальная история – собственники пытались продать свои доли… 10 лет! Подумать страшно, какой срок. Наконец, продажа свершилась в юбилейный год, да и то благодаря тому, что владельцы (всего-то 8 человек на одну жилплощадь), которые ранее были категорически против, договорились меж собой и выставили квартиру на продажу как цельный объект, а не микрочасти. Так что, друзья, если вас тоже волнует продажа доли, предлагаю разобраться, как правильно продать долю в квартире, чтоб не потерять деньги, нервы и драгоценное время.

Определимся с понятиями

Если пробежаться по агрегаторам рынка недвижимости, то на каждом из них можно обнаружить примерно по тысяче объявлений о продаже комнат. Большая часть из них – те самые доли, о которых мы сегодня и поговорим. Дело в том, что доля сама по себе не так привлекательна и ликвидна, и продавцы об этом прекрасно знают. Именно поэтому под видом комнат предлагаются просто «дольки» - даже не квадратные, а воздушные метры в квартире.

Почему так происходит? Если диспозиция честная, то есть изначально продавец осознанно выходит на рынок со своим предложением именно как с долей, то цена объекта будет примерно на 30% ниже аналогичного предложения комнаты.

Поэтому нечистые на руку агенты, чтобы выгодно и быстро продать долю, умело тасуют юридические понятия. Например, за текущим собственником доли по суду закреплена определенная комната. Этот факт обязательно будет преподнесен потенциальному покупателю как приобретение этой же комнаты. Это глубокое заблуждение и даже обман – дело в том, что определение долей (то есть закрепление конкретного места в квартире) происходит в судебном порядке для конкретного собственника. При продаже другому лицу данное решение аннулируется, и новому владельцу придется самостоятельно решать свой вопрос с проживанием в квартире. Если вкратце, покупка доли – это лишь «вход» в квартиру, в отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет кадастровый номер и отдельный лицевой счет.

Безусловно, это не значит, что доли никому не нужны. У них есть свои преимущества – цена, постоянная столичная прописка со всеми вытекающими. Некоторые граждане покупают доли и для проживания в том числе, если квартира или даже комната им не по карману. Есть и еще одна категория интересующихся именно частичным входом в квартиру — дельцы, скупающие недвижимость по долям. Есть множество схем, по которым это происходит. Про черных риэлторов расскажу ниже, но самой «безобидной» схемой считается планомерная скупка долей в квартире и затем предложение последнему собственнику выкупить всю квартиру. По завышенной цене, конечно же, а это уже кабальная сделка, которую одна из сторон вынуждена совершать на крайне невыгодных для себя условиях из-за тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.

Важный момент — зачастую комната, реализуемая на рынке, не просто физическое помещение, а процентная доля имущества во всей квартире. Это разные понятия, и одно, как правило, больше другого по размерам. Предлагаю дальше разобраться в том, что такое долевая собственность.

Эх, доля ты, моя доля

В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры. Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.

Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату. В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.

В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое?..». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.

Как можно продать долю – актуальные способы

Как законно продать личный кусок квартиры? Ведь единоличное жилое пространство реализовать можно без особых проблем. Тогда как здесь есть другие владельцы, и с ними придется считаться. Есть несколько вариантов реализации свой доли с учетом всех нюансов долевой собственности.

Продажа другому собственнику

Имея всего лишь долю в квартире, ее нельзя целиком выставить на продажу. Да и саму долю по закону можно реализовывать, лишь пройдя определенную процедуру. Согласно действующему законодательству на 2022 год, перед тем как продать долю в квартире, собственник сначала обязан предложить свою часть другим владельцам жилья. Соответственно, он обязан в письменной форме уведомить собственников о своем намерении. В извещении требуется указать цену продажи и прочие условия, касаемые сделки.

Доказательством извещения других владельцев должны быть их ответы, заверенные нотариусом. Простое «я им послал извещение» здесь не работает, и сделка со сторонним покупателем может быть легко сорвана в суде ответным «а я ничего не получал».

В случае, если собственники прочих долей изъявили желание приобрести долю, ГК РФ дает на оформление сделки один месяц. За это время доля должна быть выкуплена либо предоставлен документальный отказ от приобретения. И вот только после этого собственник может заняться реализацией доли через риэлторов третьим лицам.

На всякий случай еще раз акцентирую ваше внимание: продавать долю в квартире без согласия других собственников можно, если у вас на руках есть их официальные отказы от приобретения вашей части. Другими словами, вместо согласия нужен отказ.

Дарение

Данный способ оптимален, когда нет никакой возможности не то чтобы получить от других собственников разрешение на продажу, но даже просто известить их не получится. Такое бывает, когда, например, один из собственников вообще неизвестно где находится или он решительно против.

В данном случае долю можно просто подарить. При этом процедура между близкими родственниками не облагается налогом, прочие же одаряемые должны заплатить налог, равный 30% с кадастровой стоимости доли.

К сожалению, некоторые умельцы пытаются и тут найти лазейку, и под видом дарения происходит продажа. Юридически дарим, а фактически получаем денежку… Однако крайне не рекомендую прибегать к подобным способам, и если агент вдруг станет вам предлагать таким образом продать долю в квартире – бегите от него, как от черта лысого. По сути это мошенничество, и отвечать за него придется по всей строгости закона. Фиктивная дарственная может быть легко оспорена остальными владельцами в суде, где будут представлены факты подлога, передачи денежных средств и т.д. Если факт фиктивного дарения докажут, сделка будет аннулирована и расторгнута.

Еще один вариант «избавления» от доли - продажа через залог. Схема следующая: доля имущества становится обеспечительным средством в договорных отношениях, в кредите, например. И в случае «невыполнения договоренностей», переходит в собственность другого лица или организации без уведомления остальных собственников жилья.

Не стану расписывать третий вариант реализации доли по решению суда. Он также существует, но имеет сугубо индивидуальные условия для каждого отдельного случая.

Осторожно, дети! Продажа доли несовершеннолетнего

Да, и такое бывает. Неважно, каким образом ребенок вошел в долю – подарили, наделили родители и т.д. – он является полноправным владельцем. И на продажу причитающейся ему доли необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Надзорное ведомство строго блюдет права ребенка – так, перед продажей необходимо подтвердить, что юный владелец получает долю в равнозначной квартире, где условия его проживания не хуже нынешних. Таким образом, процедура проходит в виде альтернативной сделки, когда уже есть потенциально приобретаемое жилье.

Противостояние закона и морали

С условиями и процедурами, предоставляемыми законодательством, мы разобрались. И теперь понятно, как это работает с юридической точки зрения.

А теперь давайте разберем главную проблему долевого вопроса. С моральной точки зрения эта процедура ни черта не работает. Серьезно. В реальности попытки продать кусок собственности в составе одной, отдельно взятой жилплощади, не то чтобы трудно. Практически невозможно. И здесь вопрос сложностей не связан с заверенными бумажками, нотариусами и прочим официозом.

Главный стопор таких сделок — это банальный человеческий фактор. Вот в чем проблема. Возьмите обычную человеческую привычку, обстоятельность и ровный жизненный уклад, которые сформировались за время совместного владения жильем, будь то родственники или просто соседи. Любые кардинальные изменения в этой функционирующей системе включают психологическую опцию защиты «местной гармонии» любым доступным способом. Поэтому просто договориться о смене собственника доли обычным способом, увы, не получится никогда. Отсюда высокая напряженность отношений, срывы, зловредства, и, не дай бог какие еще подлости.

Даже если сотоварищи по собственности проявили лояльность к волеизъявлению одного из владельцев, вопрос доли, прописанной в договоре, обязательно уткнется в физические размеры жилья. Как уже говорилось ранее, доля — это просто площадь владения, никак не закрепленная в документе в пределах реальных квадратных метров. И фактически такой жесткой привязки не будет, потому что в квартире есть общественные метры, принадлежащие всем разом при долевой собственности. Отсюда и причина споров, непрекращающийся дележ, тщетные попытки «выдать» каждому реальные углы в квартире, на основе положенных арифметических долей из договора собственности.

И такие споры длятся годами. Причем абсолютно неважно, являются ли владельцы сторонними друг другу людьми либо они родственники друг другу. С последними еще сложнее, ведь в спорах постоянно идет давление как раз на родственные связи и пренебрежение ими.

Единственным здравым и правильным решением, как продать долю, может быть только продажа квартиры целиком. То есть реализация недвижимости при сохранении долей и последующая выплата каждому соответствующей рыночной стоимости. По-другому выудить деньги из общего жилья практически нереально. Хотя, стойте, я упоминала о черных риэлторах ранее. Вот теперь настало их время выйти на сцену.

В черном-черном городе…

Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.

Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.

Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?

Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.

Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.

Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает. А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.

Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.

Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее. Денег не получите, но нервы и время сохраните.

Удачных вам сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.