Самая быстрая продажа загородного дома случилась у меня за две недели, на третьем показе. Дело было в Одинцовском районе Московской области – за небольшой отрезок времени после подачи объявления мы приняли порядка несколько десятков звонков, и уже на третьем просмотре подписали с покупателями предварительный договор купли-продажи и получили задаток. Скептики наверняка подумают – просто повезло. Но, уверяю вас, везёт тому, кто сам везёт, а не полагается на звезды и русский авось. Быстрая продажа дома – мероприятие многоплановое, и во многом скорость и успешность сделки зависит от грамотной поэтапной подготовки объекта и, конечно, позиционирования и ценообразования. В статье поделюсь с вами личными лайфхаками, как быстро продать дом с земельным участком, если у вас нет времени на многомесячные хороводы с пустыми просмотрами и выбиванием скидки. Никакой теории, только практика!
Давайте сразу определимся с понятиями, что мы подразумеваем под быстрой и выгодной реализацией объекта. В среднем нормой для продажи дома с земельным участком является срок в 4-6 месяцев. Если дольше – стоит задуматься, в чем проблема, пересмотреть рекламное объявление, цену, состояние самого дома. Также не стоит сбрасывать со счетов сезонность продажи загородной недвижимости и факторы, от вас не зависящие – например, экономическую и геополитическую обстановку, природные или иные катаклизмы в регионе.
Продажа дома менее чем за 4 месяца – вполне себе оперативная. В идеале экспресс-сделка выглядит так: по телефону покупатель уточняет все ключевые моменты (важно на этом этапе быть максимально открытыми, не утаивая и не искажая действительность). Далее, клиент приезжает и вживую осматривает дом, участок, строения и убеждается в их полном соответствии рекламному объявлению (лучше – можно, хуже – не советую). На этом этапе, как правило, возникают вопросы, в том числе технического и юридического характера.
Технические – это про состояние и характеристики самого строения, требуемый ремонт, обслуживание коммунальных и инженерных узлов и прочее. К этому необходимо подготовиться заранее. Если вы проживали в доме самостоятельно, то, с высокой вероятностью, ответите на все вопросы, начиная от года капремонта крыши до рекомендаций по уходу за яблонями. В случае же, если дом, например, достался по наследству, для экспертизы его состояния можно предварительно обратиться к независимому техническому специалисту. Это, кстати, поможет установить обоснованную цену на недвижимость.
Аналогичной подготовки требует и юридическая сторона вопроса. Ниже я приведу список документов, который должен быть у вас на руках для быстрой продажи дома, а сейчас хочу обратить ваше внимание на прочие моменты. Вы (или ваше доверенное лицо – риэлтор, агент) должны полностью владеть информацией и максимально точно доносить ее до покупателя.
Вопросы, которые точно вам зададут:
- статус земельного участка (ИЖС, СНТ, ЛПХ и проч.);
- каким образом дом попал к вам собственность;
- есть ли все документы и кадастровые номера на дом, землю, строения;
- сколько собственников, все ли взрослые;
- проведено ли межевание;
- использовался ли при покупке маткапитал;
- есть ли неучтенные наследники;
- прописан ли кто-либо в доме (если ИЖС);
- подходит ли объект под ипотеку;
- нет ли коммунальных задолженностей, арестов на имущество или прочих обременений.
Исходя из вышеизложенного, идеальный «портрет» дома, который можно быстро и выгодно продать, будет примерно такой:
Если по всем пунктам у вас стоят галочки, это стремительно повышает возможность быстрой сделки – если покупателю визуально нравится дом, юридическая чистота и готовность объекта к сделке сыграет в вашу пользу. Хотя, почему только в вашу, ведь это взаимовыгодное мероприятие.
Итак, друзья, вводная часть закончена, теперь мы плавно подошли к поэтапной подготовке мероприятия под названием «Быстрая и выгодная продажа дома».
Казалось бы, чего тут непонятного? Продаешь недвижимость – будь добр, озаботься подготовкой документов. На деле бывает так, что не в сказке сказать, как говорится… Неучтенные наследники, неоформленная в собственность земля, самострой без документов. Некоторые продавцы готовы переложить на покупателя решение всех проблем с бумагами за символическую скидку, лишь бы не связываться самим. Ну а кому это надо? Представьте, приезжаете вы посмотреть хорошенький домик, все чин-чинарем, только документов нет. Или собственника. А продавец – соседка баба Дуня по замусоленной доверенности. Вот так легко и непринужденно сводятся к нулю шансы на быструю продажу дома.
Перед началом показов подготовьте документы:
Это базовый комплект, который подтвердит в глазах потенциальных покупателей юридическую чистоту объекта и ваши намерения. В дальнейшем при оформлении сделки вам могут понадобиться дополнительные документы – например, справки о состоянии здоровья и вменяемости собственника из ПНД и НД, заверенное согласие супругов на сделку, если таковые имеются, выписка из домовой книги, подтверждающая в доме никто не прописан и т.д. Все перечисленные бумаги оформляются быстро и, как правило, непосредственно перед сделкой. Главное – сообщите покупателям о своей готовности к их оформлению.
ВАЖНО! Юридическая готовность к продаже выгодно выделяет вас на фоне прочих предложений и в разы повышает шансы на быструю сделку по рыночной цене.
Возможно, профессиональная деформация наложила на меня свой отпечаток – я всегда стремлюсь к порядку и аккуратности во всем, чем занимаюсь. И я абсолютно уверена (и за 17 лет работы риэлтором многократно подтвердила свою уверенность), что внешний вид объекта – один из важнейших факторов, определяющих решение покупателя. И, самое важное, именно на этот фактор собственник может повлиять, в отличие от локации, инфраструктуры и т.д.
Хочешь хорошую цену – сделай красиво!
Первое впечатление покупатель получит, даже не заходя на ваш участок. Есть ли забор? В каком состоянии? Во дворе руины или аккуратно подстриженная трава? Дом с облупившимися стенами или сияет свежей краской?
Если можете что-то улучшить своими силами – обязательно сделайте это. Про ветхие дома сейчас не будем говорить – их можно только снести, хотя зачастую предлагается сделать самим покупателям за свой счет.
А вот когда речь идет о жилых частных домах с земельным участком, тут есть, где развернуться и что улучшить.
Что можно и нужно сделать во дворе: убрать мусор, металлолом, порубить сорняки и кусты, по возможности и необходимости разровнять землю. Разобрать старые сараи или другие ненужные строения. В зависимости от времени года - покосить траву, собрать граблями сухую листву. Если на дворе весна – посадите несколько сортов неприхотливых цветов, чтобы цвели все лето. Яркие цветы во дворе и перед домом добавят вам баллов при продаже. Опять же по возможности обновите или покрасьте забор – он создает впечатление ухоженности.
Что можно и нужно сделать с домом снаружи: в зависимости от состояния здания и вашего бюджета размах может быть разный. Кому-то стоит даже перекрыть крышу, и это отобьется при продаже. В целом окиньте взглядом дом: если есть трещины в фундаменте или стенах, их лучше замазать, на крашеных элементах освежить краску, отремонтировать провисшие и скрипящие двери и ставни. Особое внимание уделите крыльцу – подкрасьте, уберите все лишнее. Помойте окна снаружи.
Что можно и нужно сделать внутри: опять же, по бюджету и состоянию. Идеально – сделать косметический ремонт, поклеить новые обои нейтральных светлых тонов, перестелить ламинат или линолеум, привести в порядок электрику, сантехнику. Межкомнатные двери, подоконники и прочие поверхности помыть – на них чаще всего видны следы использования. Если в период просмотров вы еще живете в доме, постарайтесь по максимуму провести деперсонализацию – т.е. убрать с видных мест свои личные вещи – семейные фотографии, плакаты, иконы, прочую культурную и религиозную символику. Непосредственно перед приходом покупателей убирайте в шкаф одежду, игрушки, старайтесь не готовить на кухне сильнопахнущие блюда типа жареной рыбы или котлет с чесноком. Исключение составляет выпечка с ванилью, корицей, вареный кофе – именно эти запахи практически у всех вызывают положительные эмоции и ассоциируются с домашним уютом и семейным очагом.
Еще важный момент по поводу запахов. Они имеют глубинное воздействие на психику, и порой человек даже сам толком не может сказать, что не так в конкретном месте. Постарайтесь максимально беспристрастно «обнюхать» жилище, чем оно пахнет? Если в доме были животные, лежачие больные, есть проблемы с канализацией – все это станет ясно незнакомому человеку с первого вдоха. Запахи лекарств, сырости, мочи довольно едкие, и особенно ими пропитываются обои, шторы, диваны, ковровые покрытия. Выход – или косметический ремонт, предложенный выше, или основательная генеральная уборка с мощной бытовой химией. Разумеется, «ароматные» ковры и текстиль лучше вывезти на мусорку.
Отдельный пункт – санузел. Он должен быть кристально чистым. В идеале – новым. Как шутили в одной юмористической передаче, унитаз – лицо хозяйки). Ну вы поняли…
Что можно оставить: цветы и зеленые растения на окнах, шторы (если чистые), обязательно предусмотреть хорошее освещение во всех комнатах (лампочки не выкручиваем!). Если остается мебель, то крайне желательно, чтобы это были чистые предметы, незамызганные, без пятен, обгрызанных углов и дыр.
ВАЖНО! Предпродажная подготовка может повысить стоимость вашего дома до 20%.
Помним про выгоду, да? Поэтому демпинговать и давать ставить цену от балды ниже рынка мы не будем.
Определяем рыночную стоимость объекта недвижимости.
Сразу оговорюсь, многие собственники думают – а чего тут сложного! Сейчас вот открою интернет, посмотрю, почем дома в округе, и дело в шляпе! Делов на 5 минут. Как показывает практика, зачастую именно у таких «дельцов» дома и продаются годами. Точнее, НЕ продаются. Почему? Потому что цена не соответствует объекту. Оценивать по принципу «как у соседа, только лучше» - мягко говоря, неправильно. Два расположенных рядом типовых дома одинаковой площади и с одинаковыми земельными наделами могут существенно отличаться по цене. Например, из-за подведенного газа и прочих бытовых удобств. Или роскошного плодового сада. Или каменного гаража с подвалом.
Вот лишь небольшой список того, что влияет на стоимость дома:
Кроме того, на цену влияют и прочие параметры, напрямую не связанные с объектом:
Как видите, одним интернетом тут не обойтись… Завышенная цена, отражающая не действительность, а личные финансовые хотелки собственника – прямой путь к затяжной продаже. Но ведь мы с вами за быстрые и выгодные сделки, правда? Поэтому наш метод – всесторонняя объективная оценка объекта недвижимости. При размещении объявления допустимо незначительно завысить стоимость дома, поставив всеми любимую отметку – «торг».
Везде. По теории вероятности, чем большее количество людей о вас узнает, тем быстрее найдется покупатель.
Что делаем:
Если все предыдущие пункты сделаны грамотно, желающие приехать на личный просмотр не заставят себя ждать. Вы можете показывать дом самостоятельно либо обратиться к риэлтору. Независимо от выбранного способа, все показы должны быть согласованы заранее – никаких нежданных визитов. Вы всегда должны быть готовы к показам, крайне нежелательно и неудобно это делать во время стирки белья и приготовления обеда.
Я бы отдельной строкой хотела отметить еще одно условие быстрой и выгодной продажи – личную готовность собственников расстаться с домом. Иногда бывает, что это решение не всей семьи, а, например, одного человека, и тогда все остальные все своим видом демонстрируют свое нежелание покидать родное гнездо. Разумеется, это не может не отразиться на настроении при показе. Поэтому постарайтесь урегулировать все свои разногласия до прихода первых покупателей.
Про готовность отвечать на вопросы я уже говорила выше. Также стоит иметь при себе оригиналы документов, если покупатели захотят с ними ознакомиться.
Еще один момент – поддержание доброй и дружелюбной атмосферы во время показа. Покажите дом, расскажите о нем все хорошее, что возможно. Постарайтесь без надобности избегать неблагополучных историй – кто в доме умер, кто с лестницы свалился и т.д. Как бы то ни было, новые хозяева – новая история с чистого листа, а грустные и неприятные истории могут не на шутку испугать потенциальных покупателей.
Если говорить о скорости продаже, то быстрее всего продать дом получится за наличные – в таком случае сделка займет менее месяца. Непосредственно передача денег может быть произведена несколькими способами. Наиболее удобные и безопасные – аккредитив, банковская ячейка, депозит у нотариуса, эскроу-счет.
В ситуации с ипотекой или покупкой с учетом материнского капитала сделка несколько усложняется и занимает немного больше времени – 2-3 месяца.
Друзья, благодарю вас за внимание и надеюсь, что перечисленные в статье способы, как продать дом с участком быстро и выгодно, вам помогут. Кстати, при продаже дома за две недели, о которой я упоминала в самом начале, все перечисленное было использовано, как впрочем, и всегда в моей практике – только порядок, только строгая очередность. Так что пользуйтесь рабочим алгоритмом на здоровье! Я, со своей стороны, всегда готова оказать любую консультативную и юридическую помощь по сопровождению сделок с недвижимостью. И напомню - если вы планируете продать дом в 2023 году, сейчас самое время начинать рекламную компанию!
Успешных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
