Как продать квартиру в ипотеке?

Сразу хочу предостеречь незадачливых собственников, взявших на себя такие долгосрочные финансовые обязательства как ипотека, что не стоит обращать внимания на посулы юридических контор, обещающих якобы успешно поспособствовать в урегулировании в судебном порядке взаимоотношений с кредитно-финансовым учреждением. Они вам вряд ли помогут — всё это чушь и профанация, пустая трата времени и денег — возвращать ипотечный кредит заёмщику придётся в любом случае. Зарубите себе на носу — ипотека даже при помощи заклинаний самых сильных волшебников: колдунов, магов и шаманов, сама собой не рассосётся. Рада, что после этих слов вы немного улыбнулись — позитивное настроение при решении сложных задач всегда пригодится, но на самом деле смешного тут мало. Мои опасения небезосновательны, как показывает практика, собственники почти никогда не прислушиваются к полезным советам и хватаются за нерадивых юристов и шарлатанов как за спасительную соломинку, часто сами себя загоняют в угол.

А если говорить по существу, рассматриваемого вопроса, то есть три реальных и два сомнительных способа продажи квартиры в ипотеке

Способ №1. Досрочное погашение кредита за счёт собственных средств и продажа квартиры как свободной от какого-либо обременения.

К сожалению, такой вариант реализации ипотечного жилья лёгок только на словах. Как говорится, быстро сказка сказывается да не скоро дело делается. Где взять деньги заёмщику чтобы погасить ипотеку? Сам он «гол как сокол», да и близкие родственники, друзья и знакомые сами «в долгах как в шелках» и в таких условиях — денег как не было так и нет — задействовать скрытые ресурсы, чтобы изыскать дополнительные средства не представляется возможным. К тому же вряд ли кто-то из третьих лиц, в каких бы тёплых/тесных отношениях они не находились с попавшим в кабалу, в здравом уме безвозмездно захочет одолжить кругленькую сумму. Опыт в таких делах подсказывает, что наскрести деньжат по сусекам на погашение ипотеки чисто теоретически, конечно же, можно, но на деле собрать искомые финансы в кучу в нужное время в нужном месте очень-очень сложно. В затруднительных ситуациях, часто не помогает даже срочная продажа всего что только возможно: движимого имущества — автомобиля, другой техники, антиквариата — ценных предметов интерьера, ювелирных украшения и драгоценностей. И в том случае, если заёмщик после глубокой ревизии своих карманов понимает, что собственными силами с кредитом на квартиру ему ну никак не справиться, то рекомендую присмотреться к следующему варианту продажи квартиры в ипотеке:

Способ №2 Досрочное погашение ипотеки за счёт средств приобретателя.

Такой вариант продажи квартиры в ипотеке один из самых распространённых на рынке, но его вполне реально воплотить в жизнь, лишь в том случае, когда у покупателя имеется в достаточном количестве наличных средств — для этого нужно искать клиента с «живыми деньгами».

Доходчиво, по шагам объясню как следует действовать при такой схеме реализации ипотечных квартир: анализируем по стоимости аналогичные предложения на рынке, проводим предпродажную подготовку жилья, проводим фото сессию объекта, выходим с квартирой в эфир, находим потенциального клиента, который согласиться на вариант покупки квартиры с обременением, заверяем (желательно) в нотариальном порядке предварительный договор купли-продажи квартиры, получаем от покупателя в качестве аванса/задатка необходимую сумму для погашения кредита, в полном объёме рассчитываемся с банком по ипотеке, снимаем обременение, получаем чистые документы из Росреестра, далее подписываем с покупателем основной договор купли-продажи недвижимого имущества с двумя суммами, регистрируем ДКП, получаем на руки оставшуюся часть денег, передаём квартиру и закрываем сделку по акту приёма-передачи.

Такая процедура продажи ипотечного жилья наиболее предпочтительна для большинства заёмщиков — абсолютно без рисков и ощутимых финансовых потерь, да и брать специальное разрешение у банка на продажу недвижимости нет никакой необходимости. А вот для приобретателя в этом случае существует целый ряд «подводных камней» - деньги он по факту уже отдал, погасил долг заёмщика перед банком, а квартиру ещё не получил — продавец может податься в бега, передумать продавать, динамить и тянуть волыну. Выбивать свои деньги обратно придётся в судебном порядке — а это морока и не даёт абсолютно никаких гарантий результата. Суд в ходе разбирательств конечно же присудит истребовать с ответчика сумму задатка, но вот на самом деле получить её сразу в полном объёме зачастую не представляется возможным, потому как денег на руках у коварного продавца скорее всего просто уже не будет. Существует такое понятие в праве как «невозможность взыскания/истребования долга». Так, вот если нерадивый собственник воспользуется этой нормой, то выплачивать он сможет долг теперь уже физическому лицу по несколько тысяч рублей в месяц — и длится вся эта катавасия будет годами!

Недобросовестный продавец может использовать потенциального покупателя для достижения своих коварных планов — снятия бремени банка и ярлыка с документов. Понять его психологию в этом случае конечно же можно - он выбирает меньшее из бед. Такой вариант продажи квартиры, находящейся в ипотеке, очень хрупок и для покупателя очень опасен — в любом случае, заёмщик в более выигрышной ситуации — именно поэтому его ещё называют «доверительный». Использовать такую схему конечно же можно и всё же применять её целесообразно лишь, когда риск совсем не большой — остаток по кредиту не превышает 20-30% от полной стоимости квартиры.

Способ №3 Продажа квартиры с существующим долгом или «перекинуть свою ипотеку на другого заёмщика»

Переуступка ипотечного долга/продажа долговых обязательств — такой вариант реализации подразумевает, что покупателем переоформляются ипотечные обязательства продавца на себя

Поясню как должны действовать стороны сделки в этой ситуации: потенциальный/предполагаемый покупатель жилья подаёт заявку на предварительное одобрение ипотеки в банк-кредитор, кредитно-финансовое учреждение оценивает нового потенциального заёмщика и выносит по нему свой вердикт, после получения положительного решения на выдачу займа, в свою очередь уже продавец заручается согласием банка на продажу обременённого недвижимого имущества, а клиент выбирает для покупки квартиру продавца, далее подписывается кредитный договор и договор купли-продажи объекта, согласно которому покупатель берёт на себя финансовые обязательства по текущему займу на квартиру, а продавец освобождается от бремени ипотеки. При этом одновременно регистрируется: переход права собственности на объект, ипотека в силу закона на покупателя, и снятие обременения с продавца. В итоге продавец получает сумму равнозначную стоимости квартиры за вычетом своего долга банку и справку, подтверждающую погашение кредитных обязательств и отсутствие задолженности.

Уверена, что стоит упомянуть об особенностях и нюансах процесса реализации долговых обязательств: для банка это тревожный сигнал — объект проблемный, клиент не потянул ипотеку и в связи с этим скорее всего новый заёмщик получит лучшие условия по кредиту иными словами существует огромная доля вероятности для покупателя в этом случае ставка по ипотеке будет чуть/значительно ниже нежели была у предыдущего заёмщика.

Для покупателя, который изначально предполагал приобретение квартиры в ипотеку за неимением достаточного количества наличных средств, схема с переуступкой — вариант идеальный. Рисков никаких, с деньгами напрямую дела не имеешь. Как показывает практика, такой манёвр самый оптимальный и приемлем в большинстве случаев, потому как в равной мере защищает законные права и интересы сторон и участников сделки.

Всем удачи и выгодных продаж ипотечных квартир!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве