Жизнь в небоскрёбе - обзор снаружи, взгляд изнутри
Один мой знакомый полгода не выходил из дома. Полгода, Карл! И это в допандемийные времена. При этом он работал в офисе, встречался с друзьями, посе...
В 2022 году рынок недвижимости просел по известным нам причинам. Просел в том смысле, что резко сократилось количество сделок купли-продажи, а именно они определяют живучесть сферы. Однако это не значит, что пропали люди, которые хотят продать жилье и те, что, напротив, хотят купить. Они, как бы это правильно выразиться… стали все реже находить друг друга. Потому что пожелания первых не отвечают возможностям других. Как в фильме – помните - имею желание купить дом, но не имею возможности; имею возможность купить козу, но не имею желания…
Сегодняшняя статья продиктована мне необходимостью примирить желания и возможности продавцов и покупателей, насколько это возможно. Ежедневно я принимаю звонки от собственников с запросом, как продать квартиру быстро и выгодно. Быстро и выгодно. На языке финансов это означает - быстро и за хорошие деньги, желательно дорого. Возможно ли это в нынешних условиях, в 2023 году? Вполне. При условии правильной подготовки к срочной продаже жилья, четком планировании и последовательности действий.
Если среди вас, дорогие читатели, есть реально заинтересованные лица, желающие продать квартиру быстро и выгодно (в Москве или нет – неважно, принцип один и тот же), готовые приложить для собственной выгоды некоторые усилия, а не просто скрестить пальцы и закрыть глаза, моя статья гарантированно вам поможет в этом. Ручаюсь своим 17-летним опытом столичного риэлтора.
По традиции предлагаю сначала обратиться к реалиям.
С прошлого года ситуация на рынке столичной недвижимости поменялась. Предложение резко превысило спрос, что не могло не повлиять на процесс ценообразования. В свете политических событий и скоропостижного оттока из страны некоторых категорий граждан появилось множество желающих быстро продать квартиру. Про «выгодно» особо не заикались, но и давать беспрецедентные скидки тоже не спешили. И – что, казалось бы, странно – даже при таком подходе многие предложения, причем весьма ликвидные и интересные, до сих болтаются на досках объявлений.
Если ли что-то общее у недвижимости, которая успешно обрела новых владельцев даже в кризис? И что объединяет на первых взгляд разные, но одинаково невостребованные квартиры, годами предлагающиеся к реализации с пометкой «продается срочно»?
На основании многолетнего общения с продавцами и покупателями мне удалось сделать кое-какие выводы, которые оформились в конкретный пошаговый алгоритм успешной и быстрой продажи квартиры.
В начале я не просто так упомянула про продавцов, надеющихся на авось. Ради интереса погуглила тему и знаете, какую информацию ищут в сети люди, которым надо срочно реализовать недвижимость? Кроме советов и инструкций, многих интересует вопрос, какие приметы, заговоры, молитвы и ритуалы использовать, чтобы быстро продать квартиру… Я не маг и не волшебник, но тоже знаю одну примету, 100% работает – ничего не делаешь для продажи и игнорируешь здравый смысл – будешь продавать до морковкиного заговенья.
Это как раз в продолжение темы – «по всем приметам должна была уйти еще год назад, зуб даю»! Когда объект полгода-год болтается без особого интереса со стороны соискателей, самое время задуматься о причинах. Более-менее нормальное, среднестатистическое вторичное жилье продается в районе полугода, это если особо не заморачиваться и ничего не делать, чтобы продать квартиру быстрее.
В целом долгая реализация свойственна либо мега-эксклюзивным объектам, либо дикому неликвиду. В этих случаях терпеливое ожидание – в общем-то, адекватно ситуации. Но таких объектов на рынке настолько мало, что и говорить мы о них не будем. Наш случай – это когда среднестатистическая квартира не продается, что делать? Причины, скорее всего, будут в следующем:
Так что зрим в корень, товарищи, делаем выводы, работаем над ошибками.
Теперь, когда мы разобрались, что влияет на скорость продажи, а также как не надо продавать жилье, перейдем к самому главному – правилам грамотной и выгодной реализации недвижимости.
Первое, что говорят мои клиенты-покупатели при обращении – наш бюджет такой-то. Далее уже про район, метраж и прочие прелести жизни. Цена – первое, на что обращают внимание при выборе квартиры. И, чтобы оказаться среди потенциально интересных предложений, надо банально попасть в этот ценовой диапазон. Как это сделать?
Если хозяева привели в порядок документы на жилье (вступили в наследство / приватизировали / восстановили свидетельства и т.д. – нужное подчеркнуть), оплатили в полном объеме коммунальные услуги, и даже – бывает же такое! – выписались, это верная примета, что квартиру в скором времени продадут! Это, опять же, из моих личных примет риэлтора).
Если серьезно, то подготовкой документов и юридической чистотой квартиры лучше заняться до публикации объявления. А то какая это срочная продажа? Допустим, цена у вас хорошая, квартира тоже, быстро находится покупатель, а вы ему – подожди месяц-другой, мы еще документы не оформили. Так не пойдет.
Стандартный пакет документов, если один взрослый холостой собственник:
В случае, если жилье приобреталось в браке, а также с использованием маткапитала, потребуются дополнительные документы:
Собрав все перечисленные документы в одну красивую папочку вы, во-первых, поспособствуете быстрой продаже квартиры и будете спокойны сами, во-вторых, произведете на покупателей впечатление людей, с которыми можно иметь дело. А таких, уж можете мне поверить, далеко не 100% среди продавцов.
В нашей стране отношение к понятию предпродажной подготовки, мягко говоря, неоднозначное, чего ни коснись – квартиры, машины. Мол, что ты хочешь, намарафетили перед просмотром, а так то рухлядь рухлядью… Тут хотелось бы внести ясность. Хоумстейджинг – это не спрятать плохое. Это найти, подчеркнуть и показать хорошее. Ну и мусор выкинуть, куда без этого.
Да, это приложение усилий, иногда фантазии, иногда некоторые финансовые вложения. Но!
Грамотный хоумстейджинг способен повысить стоимость объекта на 8-10%, а в некоторых случаях и до 20%.
Это к вопросу – как продать квартиру быстро и выгодно и что для этого можно сделать.
Разумеется, на скорость продажи облик жилья тоже влияет.
Хоумстейджинг – это способ повысить привлекательность жилья без вложений или с минимальными затратами, в районе 1-2% от стоимости жилья. Эти деньги, в отличие от супермодных дорогих ремонтов, точно окупятся сторицей.
Разберем идеальный вариант – если вы в квартире уже не живете:
Идем дальше – как подготовить квартиру к просмотрам, если вы в ней проживаете:
При продаже квартиры каждая мелочь имеет значение. Никогда не знаешь, какой триггер сработает на покупателя, что его привлечет, или, напротив, оттолкнет. Более того, он и сам может об этом не догадываться. Поэтому, если уж ваша цель – быстрая продажа жилья, приводим в порядок все, на что хватает рук.
И еще один момент, почему лучше показывать пустые квартиры, не заваленные вещами. Дело в том, что далеко не все люди обладают пространственным мышлением и способны оценить всю прелесть помещения, мысленно представив его пустым или даже обставленным в своем вкусе. У большинства же заставленные комнаты с изобилием личных мелочей вызовут ощущение хаоса, да и помещение покажется меньше.
Крайне важное мероприятие, заниматься которым следует строго после приведения квартиры в надлежащий вид. Знаю, что распространена практика – мол, сфоткаю сейчас как есть, выложу, вдруг кто клюнет… И на фото – те самые бутылки, грязная посуда, засвеченные немытые окна и – треш, конечно – даже чье-то спящее на кривом диване тело в тельняшке. Или ванная комната в стиле популярного ужастика «Пила»…
Вопрос – при огромном количестве предложений и одинаковой цене вы бы сами пошли такую квартиру смотреть?
Так что правило №1 интерьерной фотосъемки:
Снимаем только после наведения порядка! В идеале – после проведенного хоумстейджинга.
На тему подготовки фото- и видеопрезентации у меня есть отдельная статья, так что здесь остановлюсь лишь на самых базовых моментах.
Что фотографируем:
Каждую из комнат по отдельности, в несколько ракурсов. Можно использовать широкоформатную камеру. На фото должны быть видны все особенности комнаты – пропорции, окна, двери, вид из окна. Если есть интересные детали – например, какая-нибудь особенная плитка на кухне или встроенная техника - их снимаем приближенно, крупным планом.
Как фотографируем:
Осознанно – понимая, что и почему мы хотим показать;
При хорошем освещении, желательно, естественном;
В несколько дублей каждый ракурс;
Следим за композицией, картинка должна быть гармоничной и информативной.
Видеосъемка:
Есть несколько вариантов роликов – панорама каждой комнаты и затем монтаж, и единый репортажный ролик без склейки. Лично я предпочитаю именно второй вариант, поскольку он максимально честно показывает всю квартиру, ничего не вырезано и не скрыто.
Когда будете снимать видео, позаботьтесь заранее, чтобы никто не запрыгивал в кадр (типа котов, детей и прочих любопытных).
Еще один нюанс – писать ли звук или наложить потом музыку. Мой выбор – полностью молчаливая съемка с максимальным охватом окружающего шума, будь то голоса соседей или птички за окном. Максимальная реалистичность.
На выходе у вас должно получиться с десяток хороших фотографий квартиры изнутри, плюс еще несколько снаружи, включая лестничную площадку, подъезд, холл, общий вид дома, внутренний двор, возможно, важную инфраструктуру рядом – например, детский садик, оборудованные площадки для детей, зоны выгула животных, парковки и т.д.
Снимать можно как на фотоаппарат, так и на телефон, если камера хорошая. Следите за качеством снимков, при необходимости можно слегка осветлить или добавить яркости.
Если же времени и возможности этим заниматься нет, а квартиру надо продать срочно, лучше обратиться к интерьерным фотографам или специалистам по недвижимости, за небольшую сумму вы получите профессиональную продающую презентацию.
Фотографии – визуальная основа объявления, но они не дают полной информации об объекте. Составьте текст с указанием параметров и особенностей жилья. Чем больше важной информации укажите, тем выше шансы, что лишние звонки будут отсеяны. К примеру, если ваш дом не подходит под ипотеку или вы сами не хотите принимать участие в подобной сделке из-за сроков, прямым текстом укажите это в объявлении. Так вы сбережете свое время.
Подробно опишите квартиру, габариты, мебель и технику, если планируете ее оставить. Заранее выделите преимущества квартиры и укажите их в объявлении. Например, если у вас двушка или трешка, а рядом садик, школа, парк, пропишите, как удобно здесь жить с детьми. Не скупитесь на искренние похвалы вашему району и квартире.
Пропишите количество собственников, степень готовности объекта к сделке, свободная ли у вас продажа или альтернатива.
Избегайте общих заезженных фраз, пишите конкретику – сколько минут до метро, что именно обновили перед продажей.
Про цену я уже говорила выше. Про то, что торг не стоит предлагать, тоже.
Везде. Вот, к примеру, мой личный список ресурсов по продаже недвижимости, пользуйтесь на здоровье.
Если вы живете в небольшом городе, по-прежнему рабочий инструмент – объявления в газетах.
Обязательно сообщите о продаже знакомым, соседям, напишите в общедомовой чат, если такой имеется. Нередко покупателя можно найти буквально по соседству, например, дети хотят перевезти родителей к себе поближе.
Если этаж не очень высокий, на балконе или окне можно повесить рекламный баннер с надписью «Продается» и номером телефона.
Во-первых, на звонки надо отвечать. Для этого в объявлении ставьте диапазон, когда вам удобно это делать, например с 9.00 до 19.00. Если боитесь спама, под это дело можно взять отдельную сим-карту, так вы точно будете знать, что звонки связаны с квартирой.
Во-вторых, звонки надо фильтровать. Отделять зерна от плевел.
Бесперспективный на продажу звонок можно узнать с первых трех нот. Или букв:
После этих вопросов можно смело вежливо завершать разговор и класть трубку, если ваша задача – действительно продать квартиру быстро и выгодно, а не висеть впустую на телефоне.
Вопросы, которые стоит задать соискателю по телефону:
Странно звучит, правда? Тем не менее, такая категория действительно имеется, и на объявления о срочной продаже недвижимости они реагируют быстрее всего.
Распознать самопровозглашенного хозяина жизни можно по телефону. Властные нотки, стремление взять линию разговора в свои руки, открытое или завуалированное желание прогнуть собеседники под свое мнение, характерные интонации и лексика. Если уже на этапе удаленного общения вам некомфортно, вы чувствуете эмоциональное давление, рекомендую общение на этом прекратить. И нет, вы не упускаете покупателя. Вы избавляетесь от большой проблемы в виде беспринципного визави, который при личной встрече продолжит гнуть свою линию и, скорее всего, будет продавливать вас по цене, находя для этого аргументы, в которые вы, сами не понимая как, даже поверите. А это уже не только абьюз, но и газлайтинг, когда вы начинаете сомневаться в собственной правоте.
Еще интересное замечание из личного опыта. Сейчас, когда большинство сделок проходит онлайн, с использованием разного рода сертификатов и кредитных средств, покупатель с наличными стал чем-то из ряда вон выходящим. Хотя по факту для продавца это никаких преимуществ не дает, кроме, разве что, сокращения сроков сделки. Тем не менее, обладатели наличности порой ведут себя так, будто весь мир у их ног, даже если это наличность в размере стоимости крошечной комнатки. И – опять же, из опыта – именно им чаще всего свойственна хамовато-быдловатая манера общения. Хотя, может, деньги не портят человека, а лишь раскрывают его истинное лицо?
С наличными, кстати, бывают и вот такие случаи. Например, договорились о продаже, цена, скажем, 5 млн. На сделку приходит покупатель с чемоданчиком, отдает продавцу деньги. Тот считает, а там, допустим, не 5 миллионов, а 4,7. Это в лучшем случае. И начинается прессинг - бери, сколько дают, потом вообще не продашь, а эти живые деньги уже у тебя в руках! Если продавец робкий, а деньги и вправду очень нужны, сделки закрываются на таких вот варварских условиях.
Отдельная тема – когда на ваше объявление о срочной продаже квартиры молниеносно реагируют компании-скупщики, предлагающие выкупить недвижимость «в день обращения и по рыночной цене». На деле предложенная цена будет бесконечно далека от рыночной. И, опять же, крайне не рекомендую назначать данным товарищам личным встречи, особенно робким и не подкованным в юридических делах людям. Подсунут бумажку, моргнуть не успеешь, как уже подпишешь какой-нибудь договор с конскими условиями – неустойка за отказ от сотрудничества или еще что похуже…
Заинтересованный в вашей квартире человек не станет хамить, дерзить, уходить от ответов, использовать в разговоре манипуляции. Еще на этапе телефонного звонка вы сможете оценить покупательский потенциал звонящего. Если квартира действительно приглянулась – подходит район, метраж, цена – соискатель задаст конкретные вопросы и попросит назначить просмотр. Но не «прямо сейчас, пока я тут проездом, а завтра мне уже не надо», а согласится на предложенное вами время.
Таким образом, количество и качество принятых вами звонков напрямую влияют на скорость и успешность сделки купли-продажи.
Вообще, если все сделано правильно, квартира на вторичном рынке продается быстро – покупатель находится с самых первых звонков. Как правило, это люди с конкретными запросами, планами и бюджетом.
Рынок недвижимости имеет свои железобетонные правила, которые лучше изучить и использовать себе во благо, нежели биться об них лбом. Одно из них – сезонность. Если изображать схематично, получится красивая синусоида со спадами и подъемами спроса на жилье.
Если желаете продать квартиру быстро и выгодно, крайне рекомендую выходить с предложением именно в эти сезонные «окна возможностей»:
Какие сроки вообще считать быстрой продажей? И какой момент является стартом продажи? Как видите, «просто разместить объявление и назначить просмотр» - это на деле совсем не просто. Если у вас задача не только с людьми по телефону болтать и знакомиться.
Продажа – это комплекс мероприятий, который начинается с основательного подготовительного этапа и заканчивается получением денег и передачей права собственности новому владельцу.
Подготовка может занять больше времени, чем процесс с момента выхода объявления в эфир до подписания договора купли-продажи. В период до 2022 года значительная часть сделок на вторичном рынке закрывалась у меня с первых звонков в течение одной-двух недель после подачи объявления. Разумеется, с полной пошаговой и последовательной подготовкой.
Сейчас, несмотря на некоторые сложности, быстрые продажи так же проходят, особенно, если квартира ликвидная.
Кратко подведу итог, что нужно сделать, чтобы продать квартиру быстро и выгодно (по рыночной цене):
На словах вроде просто, да и списочек коротенький, правда? Однако за каждым пунктом, как мы уже рассмотрели выше, стоит колоссальный труд, от которого зависит успешного всего мероприятия. Надо быть немножко оценщиком, аналитиком, экономистом, политологом, юристом, дизайнером, ремонтной бригадой в одном лице, декоратором, фотографом, оператором, монтажером, осветителем, копирайтером, менеджером по работе с клиентами, психологом и в целом человеком высоких моральных принципов с устойчивой психикой и хорошо подвешенным языком.
Не скажу, что это невозможно – просто немножко трудно, особенно если необходимо все это изучить и применить на практике одномоментно, в рамках продажи собственной квартиры. В принципе, для этого я и делюсь личным опытом, как продать квартиру быстро и выгодно самостоятельно.
Если же вам время и нервы важнее, я, как многорукий Шива, буду рада применить свои знания и компетенции на благое дело – помогу консультативно, по отдельным вопросам или полностью возьму на себя срочную продажу вашей квартиры в Москве и Московской области.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
