Мошеннические схемы скрытых комиссий риэлторов
Самые распространённые мошеннические схемы скрытых и двойных комиссий риэлторов в сделках купли-продажи жилья на вторичном рынке
Высокий первый этаж — неловкая попытка завуалировать или приукрасить “ущербность” жилья, но порой это то единственное что могут предложить риэлторы своим клиентам стараясь продать квартиру на первом этаже на вторичке как можно дороже. Неужели ничего кроме этой скромной фразы в объявлении, нельзя больше посоветовать и ничем нельзя помочь хозяину, который решил продавать квартиру на первом этаже? Все ли способы продажи этим ограничиваются или есть и другие методы привлечения потенциальных покупателей на 1-й этаж на рынке вторичной недвижимости.
“Добрый день, подскажите пожалуйста, мы планируем продать свою “двушку” в кирпичном доме. От многих знакомых слышали, да и на форума читали отзывы, что люди испытывают определённые трудности при продаже жилья на 1-м этаже, скорее всего быстро продать не получится, к тому же многим из них пришлось сделать достаточную скидку покупателям. Скажите, так ли это на самом деле? Первый при продаже - это действительно большая проблема? Дайте грамотный совет как продать квартиру на первом этаже в пятиэтажке без балкона...”
На рынке вторичной городской недвижимости квартиры на крайних этажах считаются неликвидом, и это в большей части касается именно жилья на первых этажах. В некоторых случаях дисконт может достигать и 30%. Причин для громадных скидок и действительно может быть достаточное количество — отсутствие балкона, плохая освещённость и сырость, взгляды прохожих. Но не стоит заблаговременно расстраиваться и заносить себя в чёрный список. Не так страшен чёрт как его малюют...
“Я не смогу продать квартиру дорого, да и кому вообще она нужна на первом этаже!” Зачастую именно в понуром состоянии и с такой заведомо проигрышной позицией выходят на рынок со своим предложением большинство владельцев приземлённого жилья. А это значит, проиграть бой ещё задолго до битвы. Если ты изначально не веришь в свои силы и успех предприятия в целом, то у тебя ничего хорошего из продажи, конечно же, не получится. Заниженная самооценка не самый лучший друг и попутчик в таком деле как продажа квартиры на первом этаже, это уж точно. Тонкие вопросы психологии, психосоматическое восприятие мира — внушение, в связи с этим вырабатывается у личности системное поведение. Если сам изначально думаешь о своей квартире как о неликвидной, и эта мысль крепко засела в мозгу, то в итоге либо вообще не удастся продать, либо отдашь за копейки. Или если у представителя предвзятое отношение и риэлтор изначально пессимистически настроен, то он не сможет продать квартиру на первом этаже дорого. Глубоко в подсознании у владельцев квартир на первом этаже сидит мысль, что жильё второсортное, неликвидное, что оно чуточку, но хуже и проигрывает остальным аналогичным на других этажах.
А вот, если сам будешь к этому относится нормально, не как к явлению экстраординарному или из ряда вон выходящему, а как к обычному делу, то у тебя обязательно всё получится. Как корабль назовёшь, так он и поплывёт. Как себя настроишь, так и пройдёт продажа квартиры на первом этаже. Задаёшь себе вектор и к этому стремишься, и рано или поздно цель и желаемый результат будут достигнуты. Главное самому искренне верить в успех и благополучное разрешение, позитивный настрой и эмоции, дадут в итоге свой положительный результат. Мысли — они материализуются. Надо внушить себе мысль, что квартира нормальная, без изъяна, тогда и другие люди вокруг обязательно в это поверят. Необходимо верить в успех предприятия, набраться терпения, с энтузиазмом смотреть в будущее и заразить при этом своим оптимизмом всех вокруг. Системное поведение даёт системный результат.
Помните как герой Виторгана из Чародеев поднимал самооценку и напутствовал Абдулова как проходить через стену?
“Верить в себя! Видеть цель! И не замечать препятствий!”
Постарайтесь освободится от гнетущих мыслей, смятений и власти стереотипов, и начните продажу квартиры на первом этаже с чистого листа...
Грамотное позиционирование — главный аспект в торговле, ну, и при продаже квартиры на первом этаже, конечно же тоже. Кто ваш целевой покупатель? Кому конкретно вы предлагаете купить жильё? Кого вы рассчитываете найти и сможете ли вы вообще это сделать? По опыту могу сказать, что порой желание собственника опережает его возможности. Для анализа сложившейся перед продажей ситуации необходимо воспользоваться консультацией грамотного, сведущего в таких делах, специалиста. Конечно же все как один, хотят реализовать жильё как можно дороже, и большинство владельцев мечтают перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд и продать под коммерческую недвижимость. Но по тем или иным причинам: конъюнктура рынка, невыгодное местоположение, сложность процедуры - не позволяют им этого сделать. Но поверьте и без этого покупателей хватает. Люди пожилого возраста, с ограниченными возможностями, страдающие акрофобией, любители животных, многодетные семьи и просто фанаты приземлённого жилья - вот неполный перечень потенциальных покупателей квартир на первом этаже...
На самом деле, круг потенциальных покупателей квартир на первом этаже достаточно широк - это и многодетные семьи, и любители животных, и люди пожилого возраста, и, конечно же, не стоит забывать о тех, кто привык жить в квартирах на первом этаже. Многодетные мамаши стараются выбирают жильё пониже - им не с руки бегать по этажам с колясками, детьми и авоськами, да к тому же следить за многочисленным потомством, играющим на детской площадке намного легче из окон первого этажа. Следить за выгулом домашних и подкармливать уличных питомцев, также удобнее всего с низкого этажа. Люди зрелого и престарелого возраста чаще всего выбирают себе этаж не выше второго, так как им тяжело подыматься по лестнице, у них кружится от высоты голова и поднимается давление. Для них жизнь на первом имеет свои неоспоримые преимущества - быть в курсе всех новостей, событий и собирать все сплетни на районе, для этого им даже не придётся выходить на улицу. Достаточно выглянуть в окно, чтобы пообщаться со сверстниками и наладить диалог, без усилий, не повышая голос, можно вести беседу с подружками на лавочке. Роль общественного контролёра держит бабушек, живущих на первом, в тонусе, дает им силы и осознание, что они ещё кому то нужны. Окна квартиры выходящие на подъезд позволяют беспрепятственно осуществлять эту общественно полезную функцию и социальную нагрузку. Приверженцы жития на первом — те кто уже когда-то жил, сейчас живёт, и никакой другой им задаром не нужен. Они находят в приземлённом жилье свои прелести — например, есть возможность разбить полисадник под окнами и ухаживать за цветами в клумбе, или даже вскопать мини огород и, не выезжая за город, иметь хороший урожай помидор или огурцов. Также, апологеты первого этажа обосновывают свою позицию тем, что они абсолютно не зависимы от лифта, даже при всём желании, никого не смогут затопить, под ними только подвал и жизни нет, а значит они никому её не смогут испортить, как свидетельствует статистика, наибольшее количество жертв от пожаров приходится именно на жителей верхних этажей. На первом этаже очень часто есть подпол, а в квартире люк в него — без труда можно сделать под боком склад или другое подсобное помещение. При желании список весомых доводов адепты 1 этажа могут продолжать приводить до бесконечности...Была бы квартира, а покупатель на первый обязательно найдётся.
По своему опыту могу сказать, как показывает практика риэлтора, многие потенциальные покупатели вторичного жилья изначально категорически отказываются рассматривать квартиры на крайних этажах, отрезая все попытки предложить что-то подходящее одной расхожей фразой на рынке — Первый и последний не предлагать! Что поделать - стереотипы, власть предрассудков и предубеждений. Но бывает, что их мнение о покупке меняется, зачастую ровно после того, как приходит осознание, что ничего они себе позволить не могут, и тогда их взгляд устремляется по этажам всё ниже и ниже. Не редки случаи, когда полностью устраивающий по всем параметрам вариант, нашёлся именно на первом этаже.
Свежий ремонт не повредит ни одной квартире перед продажей, а тем более при реализации жилья на первом. Капитальный ли ремонт затевать или лёгкий косметический — каждый пусть решает самостоятельно в зависимости от кошелька и условий. Но одно можно сказать с уверенностью, даже лёгкая косметика в квартире на первом этаже привлечёт внимание потенциальных покупателей, сильно повысит шансы на успешную продажу и сократит сроки реализации. Всего лишь пара-тройка рулонов обоев, ведро белой краски, тряпка и ведро - могут дать в итоге ошеломляющий эффект. Советую всем перед продажей квартиры на первом этаже освежить ремонт, или как минимум сделать генеральную уборку. Ремонт на первом уровняет шансы с аналогичными квартирами на других этажах и позволит клиентам рассматривать их тоже.
Приведу яркий пример из моей практики: ко мне за услугами риэлтора по покупке 2-х комнатной квартиры на вторичке обратилась молодая мама с годовалым ребёнком. Основные требования, которые выдвигались при подборе жилья: пусть будет без балкона, но только не первый этаж и состояние полностью пригодное для полноценного комфортного проживания. Денег на покупку — кот наплакал, с первого же взгляда на ситуацию, стало понятно что мало где сможем пролезть по бюджету. Несколько месяцев и километры пробега по этажам подтвердили предварительные опасения. Запыхавшись и высунув язык на плечо, мы притормозили с поисками и решили подвести предварительные неутешительные для нас итоги: квартиры примерно подходящие есть, но все они в ужасном состоянии, напрочь убитые. В конечном счёте мною было выдвинуто предложение пройтись взглядом по первым этажам. Буквально сразу же, а точнее через 2 дня, искомый вариант нашёлся. Квартира на первом этаже кирпичной пятиэтажки с иголочки, муха не сидела, чистая, светлая, аккуратная - только после ремонта, с изолированными комнатами, просторной планировкой, удобной кухней. Клиентка вцепилась в продавца зубами мёртвой хваткой как цербер. Купила, ни разу не пожалела, живёт себе припеваючи. А изначально и подумать не могла, что когда-то будет жить на первом, а жизнь, а точнее обстоятельства распорядились иначе...
А вот реальный случай и живой наглядный пример того, как ремонт в квартире на первом этаже помог хозяину свернуть горы и продать таки своё жильё, который произошёл в одном из посёлков Московской области. Обычная 2-х комнатная квартира, два окна из трёх в которой выходят на подъезд дома, в жилом состоянии в кирпичной пятиэтажке времён Хрущёва, коих я уверена насчитывается на постсоветском пространстве многие тысячи. Так вот, собственником неоднократно предпринимались попытки продажи своего недвижимого имущества, да всё без успешно. Покупательская способность почти что на нуле, желающих днём с огнём не сыщешь, работы в богом забытом, хоть и городского типа, но посёлке, нет да уже наверное никогда не будет. Предприятия все позакрывались, молодежь бежит в большой город на заработки — знакомая ситуация не правда ли? Тем временем шли годы, и чего только не делал хозяин, чтобы продать квартиру: и занижал цену до нельзя, и вывешивал на окно рекламный плакат, и менял агентства и риэлторов как перчатки — да всё без толку, пока не воспользовался грамотным советом опытного в таких делах специалиста. Изначально диспозиция была — одна из многих, а необходимо было сделать предложение уникальным, качественно выделится из серой массы, стать если хотите лучом света в тёмном царстве. Рекомендации сводились к тому, чтобы незамедлительно приступить к косметическому ремонту в жилых помещениях, освежить именно комнаты, так как санузел и кухня были во вполне себе приглядном состоянии, и тем самым добиться приятного впечатления от всей квартиры в целом.
Затраты на ремонт были минимальны, на круг всё обошлось порядка 50 тысяч рублей, а точнее были закуплены следующие материалы:
Также в процессе мелкого ремонта были убраны все сопли: всё что торчало, мешало, болталось, цепляло глаз.
В итоге результат превзошёл все ожидания. Покупатель на квартиру на первом этаже нашёлся в течении месяца, в течении полутора сделка была полностью завершена и закрыта. Новым владельцем оказался человек не просто иногородний, а из другого региона, который и слыхом не слыхивал раньше о таком “заповедном” месте, вообще не знал о его существовании и не предполагал что окажется именно здесь. Но квартира так его впечатлила и так ему понравилась, что в итоге он купил её и остался в ней жить, на первом, заметьте, этаже!
Стоит отметить тот факт, что у многих из тех, кто попал в схожую сложную ситуацию с квартирой и не последовал его примеру, воз и ныне там — до сих пор не могут продать и это касается не только первого этажа. И очень зря, ведь затраты копеечные, а эффект потрясающий.
Решётки на окнах есть? Именно такую фразу можно часто услышать от риэлтора обращающегося по объявлению о продаже квартиры на первом этаже. И задаёт он этот вопрос он не спроста! Опытный агент прекрасно знает и понимает, что воспринимается в живую жилое помещение намного легче именно без решёток. Скорее всего у него есть колеблющийся клиент, а вот склонить чашу весов в пользу покупки жилья первого этажа намного легче, если на просмотре решёток на окнах не будет. Решётки на окнах, на любом этаже, оказывают удручающе впечатление на потенциальных покупателей.
“Как в тюрьме! Если что случится, например пожар, то и из квартиры быстро не выберешься!” - Именно такие мысли мелькают в голове у покупателей, когда они видят металлические прутья на окнах. Рекомендую их снять перед продажей, но не выкидывать на свалку, а отложить аккуратно в сторонку. Тем самым снимется эффект замкнутого пространства или тюрьмы и помещение создаст наиболее благоприятное ощущение на потенциальных покупателей. Новые владельцы жилья пусть сами решают — жить им за решёткой или нет. В будущем новый хозяин квартиры скорее всего в итоге придёт к выводу, что в целях безопасности решётки на окна всё же надо поставить обратно и всё встанет на круги своя, но это всё будет потом, а сейчас...сейчас надо продать!
“У нас квартира на 1 этаже в девятиэтажном панельном доме, окна расположены очень низко по отношению к уровню земли - порядка 120 см, я в квартире стою чуть выше, чем человек на улице, что вы можете посоветовать в этом случае?”
Это действительно один из самых тяжёлых вариантов продажи квартиры на первом этаже, когда без особого усилия можно чуть ли не заглядывать прохожим мимо вашего окна под юбки. Что можно посоветовать в этой ситуации? Чаще всего люди живущие на первом этаже стараются всеми способами уйти от назойливых взглядов, в связи с этим у них в голове на этот счёт рождаются самые разнообразные идеи: заклеить пол окна светонепроницаемой плёнкой, заложить часть окна кирпичом, тем самым поднять уровень глаз - заглянуть в окна без вспомогательных средств уже вряд ли получится, но при этом уменьшается проём и само окно. В некоторых случаях можно срезать чать грунта и опустить уровень земли. Создать на пути следования пешеходов непреодолимые препятствия в виде ямы или металлического ограждения, поставленный забор образует полисадник. В исключительных случаях можно перевести квартиру на первом в нежилой фонд и попробовать продать жильё под офис или объект розничной торговли...
Первая линия домов с высоким пешеходным трафиком как правило недалеко от станций метро, или выходящие на оживлённые автомобильные трассы — помещения с такими характеристиками являются самым ликвидным товаром под размещение объекта торговли или оказания услуг в сегменте коммерческой недвижимости. В связи с этим проводится множество маркетологических изысканий и исследований рынка консалтинговыми группами для экономического обоснования целесообразности такой покупки — одного только желания хозяина при этом явно будет не достаточно. Да, и действительно, не все квартиры на первом этаже могут похвастаться уникальной возможностью перевода в нежилой фонд и потенциально заинтересовать инвестора, а только избранные. Помещения расположенные на первых этажах в глубине жилого массива и скрытые от посторонних глаз как правило остаются не востребованы и не попадают в поле зрения предпринимателей. Однако стоит отметить, что случаи когда и такие объекты нашли своего покупателя не единичны, раз в год и палка стреляет...
Но гипотетическая и поистине уникальная возможность есть только у первого этажа, когда можно продать квартиру не просто подороже - в некоторых случаях и втридорога. Если в вашем доме уже есть магазин расположенный на первом этаже, то перевод под коммерческую недвижимость не должен составить особого труда, тогда как вскапывать целину и быть в доме первопроходцем в этом деле намного сложнее.
Всем выгодных сделок по купле-продаже жилья на первом этаже!
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
