Как продать квартиру с долгами по ЖКХ

За почти 20 лет работы риэлтором у меня накопилось множество уникальных историй – сложных, странных, курьезных… Пожалуй, когда-нибудь займусь мемуарами, если удастся выкроить время. Пока же поделюсь одной из довольно сложных сделок – личным опытом, как я продавала квартиру с долгом по ЖКХ всего-ничего на… 637 000 руб.

Возможно, обыватели подумают – ну а что такого уникального, подумаешь? Времена такие, что многие сталкиваются с необходимостью продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. В случае моих клиентов это был не единственный нюанс. Им, можно сказать, выпало бинго – или, скорее «антибинго» - собрать полный комплект юридических проблем.

Итого в букете – квартира неприватизированная (в соцнайме), в старой пятиэтажке, долгов по коммуналке более 600 тыс., просто взять и продать нельзя – Управляющая Компания уже наложила арест из-за неуплаты. Ну и классика для продажи долгового жилья – денег у собственников на приватизацию, ни на погашение задолженности нет. Но и терять квартиру, к чему дело и шло, собственно, тоже не хочется. Добавлю еще один момент – объект попадал под столичную реновацию, и опускать руки ну никак было нельзя.

Тут стоит отдать должное собственникам, вовремя оценившим хрупкость положения и отдавшим ситуацию в знающие руки. Пришлось изрядно потрудиться, но по итогу – около полутора месяцев ушло на поиск покупателя, которого не смутили перечисленные сложности и необходимость ожидания выхода на сделку. В целом, как показывает практика, продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, если обе стороны – и покупатель, и продавец – идут другу навстречу и сознательно минимизируют риски сделки (о них скажу чуть позже). В нашем случае покупатель взвесил все «за и против» и подписал предварительный договор купли-продажи, внеся аванс в размере, необходимом для приватизации и закрытия долгов по ЖКХ. На полученные средства собственник оплатил задолженности, обременение в виде ареста сняли. Далее мы квартиру приватизировали, и после приведения объекта недвижимости в полную юридическую чистоту провели долгожданную сделку купли-продажи.

На выходе продавец избавился от головной боли и получил сумму, достаточную для приобретения другого столичного жилья, а покупатель приобрел с дисконтом московскую квартиру с запланированным сроком реновации. Такой вот хэппи-энд – и волки сыты, и овцы целы.

Продажа квартиры с долгами – особенности, риски, рекомендации

Эта история – не единственная в моей практике. Были и другие, с аналогичными размерами задолженностей. Истории, в общем-то, разные, но нередко их объединяет общая беда – чаще всего за долговыми квартирами стоит человеческое несчастье, причина которому - собственная глупость или жестокое стечение обстоятельств. Была даже ситуация продажи квартиры практически в ноль (не столько из-за долгов, сколько по другим причинам, раскрывать чужие семейные дрязги не стану). Но тема, достойная передачи Малахова…

Однако, как бы ни было, если задолженность еще не превысила стоимость жилплощади (Боже упаси, конечно), продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно. И это, пожалуй, главная мысль, которую я бы хотела донести до своих читателей. Вторая по важности мысль – при продаже будьте максимально внимательны. Дело в том, что проблемные квартиры, вроде той, что я описала выше – с долгами, с неполным комплектом документом – зачастую являются лакомым кусочком для людей, любящих поживиться на человеческой простоте и несчастье. В профессиональной среде они известны как черные риэлторы, вынюхивающие, где бы за бесценок прикарманить симпатичную жилплощадь. Кроме того, на рынке недвижимости есть вполне себе приличные компании, также предлагающие купить жилье с долгами и сулящие деньги прямо в день обращения. Такое действительно возможно, но стоимость, которую на руки получит владелец недвижимости, будет бесконечно далека от рыночной, даже с некоторым дисконтом, стоимости квартиры.

Поэтому, друзья мои, предлагаю всесторонне рассмотреть актуальный вопрос – можно ли продать квартиру с долгами по коммуналке, как это сделать, какие риски есть у покупателя жилья с «хвостами» по оплате ЖКХ и стоит ли вообще овчинка выделки, или лучше поискать более благонадежный объект.

«Со мной такого не случится» - откуда берутся квартиры с долгами по коммуналке

Возможно, вы удивитесь, но не все «должники наши» - маргиналы, нарко- алкозависимые или не совсем самостоятельные люди. Хотя, надо отдать должное, таких большинство. Однако в категорию неплательщиков регулярно попадают и законопослушные граждане, причем нередко состоятельные. Они просто, как бы это сказать… забывают заплатить. Откладывают, как дела низкого приоритета. По Москве задолженность по коммуналке в размере 40-50 тыс. – вполне себе обычное явление. Всего-то несколько месяцев не заплатишь, и уже – бах, снежный ком. Подобные ситуации при выходе на сделку купли-продажи не критичны, но обязательно должны быть проконтролированы – юридическая чистота объекта недвижимости не будет полной без квитанций, подтверждающих отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг.

Бывает и по-другому – например, получение в наследство квартиры с бонусом в виде долгов по ЖКХ. Разумеется, если собственник умер, наследнику необходимо самостоятельно оплатить все долги, дабы не множить собственные проблемы.

Чья квартира - того и долги?

В сети всесторонне муссируется вопрос – кто должен оплачивать долги по коммуналке – продавец или покупатель?

Для понимания – из чего складывается задолженность квартиры по коммуналке

Чисто юридически тело долга можно разделить на две условные части:

1. Непосредственно жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), то есть то, чем человек фактически пользовался – это горячее и холодное водоснабжение, канализация, электричество, газ. По правилам, обязанность оплатить все перечисленное обязан непосредственно пользователь.
2. Оплата взносов на капремонт относится именно к объекту недвижимости. Эта часть долга, если таковой имеется, по закону ляжет на нового собственника, если не разрешить ситуацию с собственником полюбовно еще на этапе подготовки сделки.

Делением и вычленением, к кому какие графы платежки относятся, будет заниматься УК или приставы, если делу дадут ход.

По закону все прозрачно – покупатель обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента вступления в собственность. То есть, казалось бы, долги продавца никаким боком к нему отношения не имеют. Но это в идеале. Эдакий сферический конь в вакууме. Однако в действительности, если вдруг так вышло, что сделка состоялась, и информация о наличии долгов не была раскрыта (такое бывает, если купля-продажа происходит без юридического сопровождения, особенно со стороны покупателя), Управляющая компания вполне может выйти с финансовыми требованиями к новому владельцу. Да, это можно будет оспорить, собрав кучу бумаг, потратив время и деньги.

Существует несколько способов провести сделку купли-продажи квартиры с долгами без рисков для обоих участников сделки:

1. Собственник уточняет размер задолженностей по ЖКХ на момент продажи – например, 200 тыс. рублей. Покупателя необходимо поставить в известность. Если личных средств на погашение долгов нет, с покупателем заключается Предварительный договор с выплатой аванса в размере долга. После получения денег собственник оплачивает полностью коммуналку, получает из УК справки об отсутствии задолженностей. Далее стороны выходят на сделку, с подписанием основного договора и выплатой суммы за минусом аванса – тут все просто и понятно.
2. Второй вариант отличается от первого тем, что задача по оплате долгов переходит к покупателю на основании взаимной договоренности. Вначале, как и в предыдущем случае, владелец озвучивает, что хочет продать квартиру с долгом по ЖКХ в размере, допустим, те же 200 тыс. При этом он готов сделать скидку на жилье в размере долга (а на деле, даже побольше – за причиненные неудобства, скажем так). Итого, покупатель приобретает объект с общим дисконтом, допустим, тысяч в 250 тыс. Все законно. Чтобы обезопасить себя обеим сторонам, в договоре купли-продажи необходимо прописать пункт, что новый владелец обязуется погасить долги самостоятельно.
3. Этот вариант возможен, но на деле применяется редко ввиду финансовых рисков для покупателя. Как правило, если сделку сопровождает квалифицированный юрист, он не пойдет на такие условия. В данном случае купля-продажа квартиры с долгами осуществляется обычным способом, по рыночной сумме. По договоренности, бывший владелец оплачивает свои долги после закрытия сделки, о чем в договоре также может стоять отметка. Но на деле ситуация может повернуться в другую сторону – после получения средств продавец может объявить себя банкротом, что, по нашему законодательству, автоматически освобождает его от ранее принятых финансовых обязательств. При поиске виноватых круг замкнется на новом владельце – и снова бумажная волокита, взыскания и необходимость доказывать, что ты не верблюд. При самом неблагоприятном развитии событий можно остаться и без денег, и без квартиры. Так что подобная покупка квартиры с долгами – это серьезные риски для покупателя при объективном отсутствии выгод.

Какой вариант выбрать?

Все перечисленные способы – вполне себе рабочие. Можно ли продать квартиру с долгами? Да, можно, если еще не наложен арест и не начато судопроизводство. В противном случае продать можно будет только после полного погашения задолженности.

В качестве резюме - мои личные профессиональные рекомендации собственникам – пошаговая инструкция, как выгодно продать жилье с долгами по коммуналке:

• Узнайте точную сумму задолженности;
• Закажите независимую оценку стоимости квартиры;
• При необходимости обратитесь за помощью к надежному специалисту – юристу, риэлтору;
• Соотнесите рыночную стоимость и цену, озвученную агентом. Если разницы нет или она несущественна, начинайте подготовку документов к сделке;
• Уточните, не наложен ли на квартиру арест;
• Не скрывайте от покупателей факт задолженностей. Предложите внести аванс в необходимом для оплаты долга размере.
• Погасите долги, сохраните все квитанции для покупателей, сделайте копии для себя.
• Далее проводите сделку купли-продажи по обычной схеме.

Рекомендации, как безопасно и без риска купить квартиру с долгами

Тут все с точностью наоборот.

• Когда объект выбран, самостоятельно или через своего юриста запросите справки о размере задолженности. Обратите внимание – если по какой-то причине на момент готовности к сделке долг будет еще висеть, Управляющая Компания может наложить арест на квартиру. Сделка будет остановлена в самый интересный момент – при регистрации права собственности. А это потраченное время, деньги на услуги юриста…Ну, вы поняли.
• Выберите подходящий для вас вариант – купить квартиру с долгами, получив дисконт и прописав в договоре собственные обязательства по оплате коммуналке, либо подписать предварительный договор с авансом на закрытие финансовых хвостов.
• При получении свидетельства собственности посетите УК или ЕИРЦ, чтобы новые квитанции приходили уже на ваше имя.

Напоследок хотелось бы сказать следующее. Чтобы бы ни случилось, какие бы обстоятельства не привели к накоплению коммунальных долгов, нельзя опускать руки и бросать ситуацию на самотек. Чем раньше берешься за решение проблемы, тем благоприятнее исход. И если горе-специалисты будут убеждать вас, что продать квартиру с долгами сложно / невозможно / дорого стоит – ищите других. Для компетентного юриста реализация объекта недвижимости с задолженностью или даже арестом – обычная рядовая задача, пусть и требующая немного больше времени и внимания.

Берегите себя и свое жилье!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.