Как продать квартиру с перепланировкой

«Добрый день, Татьяна Васильевна. Меня зовут Валерий Петрович. У меня к вам как опытному специалисту по недвижимости следующий вопрос. Скажите, а можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Насколько это реально и как это лучше всего сделать? Дело всё в том, что у нас в 3-х комнатной квартире на среднем этаже в типовом панельном доме 80-х годов постройки снесена перегородка в санузле, демонтирована ванная и на её месте поставлена душевая кабина, без переноса мокрых точек; убраны встроенные шкафы и антресоли в прихожей, кроме того, дополнительно установлены кондиционеры, балкон, а точнее, лоджия присоединена к кухне – снят оконный блок, помещение дополнительно утеплили и застеклили ПВХ профилем, на него выведены радиаторы отопления. В общем, первозданное состояние жилплощади, как вы понимаете, претерпело за годы эксплуатации некоторые изменения, при этом несущих стен и вентиляционного короба не затронуто. Что вы посоветуете в данной или аналогичной ситуации, основываясь на личной практике реализации? Не станет ли самовольная переделка непреодолимым препятствием в сделке? Стоит ли вплотную и целенаправленно заниматься восстановлением планировочных решений перед продажей, так сказать, возвращаться к заводским настройкам? Есть ли смысл бегать по инстанциям и пытаться легализовать фактическую планировку квартиры, тратить на это своё время, деньги и нервы, или всё-таки можно без особых проблем, достаточно быстро найти покупателя и продать жильё в таком состоянии как есть, без соответствующего разрешения и согласования? Заранее благодарю за ответ»

Хороший вопрос. Что могу сказать по этому поводу?! По большому счёту проблематика реализации квартир с неузаконенной перепланировкой надуманная. Как показывает практика, в 90% случаях, получается, продать подобного рода жильё без особых усилий и дополнительных скидок, да к тому же в разумные сроки. В аналогичных ситуациях, даже когда легализация самовольной переделки без восстановления первоначального состояния невозможна, я бы всё же не рекомендовала собственникам бежать впереди паровоза, а посоветовала бы им дождаться-таки своего реального покупателя, который по достоинству оценит все прелести и преимущества интересной и функциональной задумки. Самое главное в этом вопросе – вовремя (изначально) занять грамотную позицию и неукоснительно придерживаться стратегии и тактики, разработанному плану. Только при профессиональном подходе можно рассчитывать на успешную для себя сделку

Хорошей квартире – перепланировка при продаже не помеха!

Как риэлтор с колоссальным опытом продаж жилья на вторичном рынке, могу с уверенностью утверждать, что если квартира интересная и она понравится покупателям, то они пойдут на абсолютно все, даже самые сомнительные и невыгодные для себя, условия продавца.

Все предложения на вторичке в заданных геолокациях единичны и уникальны по своей природе, это вам не супермаркет новостроек, где клиент может прийти и выбрать любую планировку, на любом этаже на все четыре стороны света. Выбор объектов в исторических кварталах, в микрорайонах с давно сложившимися социальными связями и инфраструктурой, строго ограничен и в большинстве случаях покупателям приходится довольствоваться тем, что есть. Как говорится, «не до жиру, быть бы живу!» Чтобы не менять район, и не уезжать далеко от папы и мамы, друзей и знакомых, клиенты вынуждены приобретать сильно переоценённые убитые квартиры и недвижимость с кривыми документами.

Ликвидное вторичное жилье, обладающее всеми необходимыми потребительскими качествами и характеристиками, с большой (ну просто, огромной!), долей вероятности оперативно найдёт себе нового хозяина.

Со всей ответственностью утверждаю, что, например, для специалиста продажа квартиры с перепланировкой – это так, "семечки" (мелочи), на рынке зачастую существуют проблемы, ограничения, обременения куда более серьёзнее.

Надёжные способы для выгодной сделки

Устойчивое психологическое состояние – залог успешной и выгодной сделки. Если сам будешь искренне верить, что ничего страшного в этом нет, что жильё не какое-там специфическое, а вполне нормальное, обычное как у всех, то процесс обязательно благополучно разрешится.

Кричать на каждом углу, что продаётся квартира с несогласованной перепланировкой и тем, самым, лишний раз давать повод потенциальным покупателям поторговаться или усомниться в правильности принимаемого решения – поведение недальновидное. Скрывать сей, нелицеприятный факт от приобретателя тоже нет никакой целесообразности – всё равно рано или поздно узнает, но вот распространяться публично и писать об этом в рекламном объявлении всё же не стоит.

Каменное лицо и невозмутимый взгляд, как ни в чём не бывало – это та мимика, те выразительные формы мышц лица, которые помогут собственнику продать квартиру с неузаконенной перепланировкой быстро и выгодно.

Но как показывает практика, зачастую собственники сами на ровном месте ищут (и находят таки!) камень преткновения, копают себе там яму и с каждым днём всё глубже погружаются в дебри дезинформации. Они раньше времени начинают суетиться и паниковать и естественным образом терпят фиаско в таком, по сути, простом элементарном деле! Чересчур мнительные владельцы сходу заносят себя в разряд неудачников, а своё жильё в ранг ущербного или неполноценного. Страшно только подумать – сколько денег продавцы ежедневно теряют из-за своей безграмотности/неосведомлённости или некомпетентности посредников.

В подобных и аналогичных случаях я настоятельно не рекомендую бежать со всех ног в жилищную инспекцию для согласования проекта. Помните, что специалисты на рынке недвижимости при реализации «вторички» с обременениями, и в том числе квартир с незаконными перепланировками, работают по принципу: «Бей вперед – игра придёт!», маневрируют по ситуации, и ни за что на свете не будут предпринимать лишних движений – это грамотная позиция и профессиональный подход! Никаких чудодейственных рецептов, авторских технологий и методик не существует – побольше уверенности в своих силах и всё будет в порядке!

Позиция банка при выдаче ипотеки

Существует распространённое мнение, которое на бытовом уровне кочует в интернете, что самовольная перепланировка и ипотека – это две вещи, которые никаким боком друг с другом, не совместимые. Какую же несусветную чушь люди несут во всемирной паутине! Утверждают, якобы, что квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать только за наличные. Друзья, опомнитесь, всё уже давным-давно изменилось – позиция кредиторов уже не такая категоричная. Большинство банков идут навстречу заёмщикам, закрывают глаза даже на самые смелые и сложные переделки помещений и каждый день пачками одобряют подобного рода объекты.

Профессиональные участники рынка первыми чутко реагируют чаяния клиентов, на наметившиеся тенденции в отрасли – куда повеял ветер, туда и флюгер поворачивается. Элементарные фундаментальные законы рынка – «есть спрос, значит, в скором времени будет и предложение!» Покупателей с ипотекой я бы ни в коем случае не скидывала со счетов!

Стоит ли делать дополнительные скидки?

Возьму на себя смелость и опровергну ещё один миф, а точнее глубокое типичное заблуждение. На миру считается, что жильё с неузаконенной перепланировкой – объекты поголовно неликвидные, спрос на них не велик, приобретаются клиентами крайне неохотно и поэтому квартиры с самовольными переделками реализуются с огромными дисконтами. Я с этими обывательскими утверждениями категорически не согласна. Со всей ответственностью могу заявить, что, по большей части, аналогичные рассуждения вредительские, не имеют ничего общего с существующей реальностью, с конъюнктурой и положением дел на рынке. Делать выводы и умозаключения можно лишь на основе личного или профессионального опыта. Изначально ставить себя в ряд аутсайдеров и занижать стартовую стоимость продажи на нелегальный статус – заведомо слабая проигрышная позиция. В таких условиях вряд ли можно рассчитывать на выгодную для себя сделку. Предоставлять скидки потенциальным клиентам стоит лишь в случаях острой необходимости в результате подведения промежуточных итогов текущей реализации недвижимости.

Как составить договор?

За наличные расчёт

Участникам сделки за наличные над сложными формулировками в соглашении ломать голову не придётся. Договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой самый что ни есть обычный ДКП в простой письменной форме, он ничем не отличается от стандартного образца – существующие изменения планировочных решений в документе не фиксируются.

При ипотечной сделке

К форме соглашения, заранее предусмотренным кредитно-финансовым учреждением на такой случай, прикрепляется отдельное приложение, в котором банк должен взять с заёмщика/покупателя недвижимости письменное обязательство: либо восстановить исходное первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку в строго установленные сроки. Если изменения не серьёзные, то кредитор и вовсе может пропустить всё мимо ушей и обойтись без лишних формальностей.

Частный риэлтор в Москве Татьяна Мамонтова