Как продать квартиру с перепланировкой

Жилье на вторичном рынке – обширное поле деятельности для любителей «допилить» типовой проект под себя. Особенно часто продажа квартир с перепланировкой встречается среди хрущевок. Оно и понятно: жилой советский фонд 1940-75 годов возводился исключительно для закрытия базовых человеческих потребностей – поесть, поспать, помыться, ни о каком личном пространстве и эргономике тогда не думали. И слов-то таких не было в лексиконе трудящихся.

Однако сейчас времена другие, и на смену устаревшим интерьерным решениям приходят современные (студии, евроформат и т.д.). Как следствие – рынок недвижимости регулярно пополняется лотами «с изюминкой» и авторскими переделками.

Поэтому статья на злобу дня – как продать квартиру с неузаконенной планировкой, обязательно ли делать скидку из-за отсутствия документов, можно ли купить жилье с перепланировкой в ипотеку и каковы риски и последствия для продавца и покупателя.

Рассмотрим особенности сделки от А до Я.

Квартира с неузаконенной перепланировкой на продажу - не повод для паники

Я как риэлтор абсолютно нормально отношусь, когда клиенты обращаются ко мне с просьбой продать квартиру с перепланировкой, которая не узаконена (прошу не путать с незаконной – когда узаконить в принципе нельзя, запрещено). Большинство людей, живя в квартире, пытается приспособить ее для своих нужд и устроиться с комфортом. При этом никто, как правило, не задумывается о последующей продаже. Жильцы смело вносят изменения, объединяют санузел, устанавливают кондиционеры, порой прорубают дополнительные двери. Переустройство не оформляют законным образом. Для чего? Ведь им хорошо и так.

Однако время идет, приходят мысли о расширении жилплощади или, скажем, переезде в деревню на пенсии. И вот здесь вопрос, как продать квартиру с перепланировкой, встает в полный рост. Возникают вопросы. Можно ли предложить жилище покупателям в таком виде? Как перепланировка скажется на рыночной стоимости? А может, нужно вернуть все как было?

Скажу сразу: жилплощадь с реконструкцией на рынке вполне конкурентоспособна. Продать квартиру с перепланировкой не намного труднее, чем без нее. Более того, делать большую скидку тоже не обязательно. На самом деле квартир с несложными конструктивными изменениями существует огромное количество, и они благополучно меняют владельцев не по одному разу. Никаких согласований. Никаких штрафов и бумажной волокиты.

С другой стороны, стоит помнить, что даже мегаоригинальные решения, которые узаконить официально нельзя (можно только вернуть все в первозданный вид, но кому это нужно?..), могут найти своего покупателя, который в полной мере оценит новшества и с радостью на них согласится.

ВАЖНО! Перепланировкой считается любое существенное изменение в конструктиве или инфраструктуре жилище, начиная установкой кондиционера и заканчивая сносом стен. При этом важно понимать, что некоторые переделки можно оформить в законном порядке и жить дальше, а некоторые являются недопустимыми. Например, нельзя вносить изменения, которые могут повредить несущие стены здания, нарушают работу коммуникаций или противоречат требованиям пожарной безопасности.

Самые популярные перепланировки в квартире, которые успешно продаются

Одно время в обустройстве жилья была тенденция к выделению личного угла любыми способами – видели, может быть, крошечные спаленки, переделанные из кладовок, отгороженные ширмами ниши и прочие имитации отдельной комнаты. Им на смену пришел новый тренд – ничего личного, все общее! Одно пространство для всей семьи и все задачи. Это я про объединенные кухни-гостиные и формат студий без единой перегородки.

Сейчас на рынке равноправно существуют обе тенденции – и к объединению, и к «межеванию» жилого пространства. Этим можно объяснить естественное желание каждых новых владельцев подогнать квартиру под себя. И, что логично, нет смысла восстанавливать первоначальный облик комнат, ведь велика вероятность, что новые жильцы придерживаются такой же концепции бытия.

Самые частые перепланировки (не узаконенные, как правило):

• Объединение кухни, столовой, гостиной (получается евродвушка, евротрешка…);
• Расширение ванной комнаты за счет «слепых» зон в коридоре (например, чтобы сделать раздельный санузел);
• Снос межкомнатной перегородки между комнатой и коридором, чтобы увеличить жилую площадь;
• Перенос дверного проема;
• Выделение зоны под гардеробную, чтобы избавиться от шкафов.

Все перечисленное, если не затрагивает несущих конструкций и не нарушает безопасность дома, чаще не оформляется документально, но и не представляет серьезной проблемы для покупателя. Наоборот, можно сказать – вам достается улучшенная версия типовой квартиры.

А вот объединение балкона с комнатой, перенос мокрых точек, ликвидация вентиляционных коробов – явления тоже распространенные, но, к сожалению, не столь безобидные. Квартиры с подобными перепланировками продать действительно сложнее, поскольку узаконить такой апгрейд не получится – только дисконт либо поиск мега-лояльных покупателей.

Презентация жилья с перепланировкой - подчеркиваем плюсы

Наличие неузаконенного переустройства жилища можно отнести к его минусам. А можно и не относить, ведь, в конечном счете, перепланировки были обусловлены созданием эргономичного и приспособленного для жизни пространства. В любом случае, у недвижимости существуют и другие критерии, которые имеют большее значение для будущего владельца. Поэтому не думайте, что наличие переустройства сразу отпугнет всех желающих.

Почему квартира будет интересна на рынке вторичного жилья даже при наличии в ней перепланировки?

1. Уникальное предложение. Вторичный рынок недвижимости выбирают по разным причинам, в том числе и потому, что только здесь можно отыскать себе жилье в историческом месте и даже в историческом здании. Естественно, переделка в здании дореволюционной постройки - это не прихоть, а насущная необходимость. Иначе откуда в старом, хоть и красивом доме, появится отдельный санузел и ванная комната?
2. Сложившаяся инфраструктура. Многие предпочитают новостройкам районы, облик которых давно “устоялся”, поблизости имеются школы, магазины, детские сады, решен вопрос транспортной доступности, есть парки и скверы. Продать хорошую квартиру с перепланировкой в таком районе – вообще не проблема.
3. Конкретный район. Одни люди часто переезжают, чтобы быть поближе к родственникам, родителям, детям. Другие хотят устроиться рядом с хорошей школой или спорткомплексом для ребенка. При этом предложения в желаемом районе не всегда отличаются разнообразием. Случается, что покупатели готовы переплачивать за форменные халупы, главное, чтобы они были в нужном месте в нужное время.

Беспроигрышная стратегия продажи

Не будем останавливаться на базовых моментах – их можно найти в статье Как подготовить квартиру к продаже.

Как видите, наличие переделки не всегда является таким уж важным параметром оценки. А какие еще условия нужны для успешной продажи?

• Уверенность в себе. В любом деле главное - верить в себя и соблюдать спокойствие. В конечном итоге продать можно все, разве что вопрос будет в цене. Главное, не накручивать себя, повторяя, что сбыть с рук проблемную недвижимость не получится. Если так рассуждать, то и покупатели быстро уловят эту безнадежность. Поэтому просто верим, ждем, предлагаем.
• Принципиальность. Выработать определенную стратегию и придерживаться ее, не отклоняясь от заданного курса — вот главное, что следует делать продавцу.
• Конспирация. Нет, разумеется, реальному покупателю необходимо будет сказать обо всех нюансах недвижимости. Но это не значит, что эти нюансы нужно озвучивать сразу же. Поэтому все подробности доносим только в приватном общении, а еще лучше – прямо в квартире, на просмотре, когда покупатель лично может оценить удобство и безопасность перепланировки в квартире.
• Готовность уступать. Нужно ли снижать цену на жилье с самовольной переделкой? Вовсе не обязательно. Во-первых, низкая стоимость может отпугнуть желающих, которые решат, что тут что-то не чисто. Во-вторых, на уступки лучше пойти непосредственно во время предметного разговора с заинтересованным лицом. Словом, если человек захочет скидку, нужно быть готовым пойти ему навстречу, но заранее суетиться не стоит.
• Взвешенность решений. Нужно ли бежать и оформлять помещения законным порядком перед тем, как выставлять объявление о продаже? Конечно, некоторые предпочитают сделать все “по правилам” и заранее начинают процесс. Однако дело это не быстрое и хлопотливое. И именно поэтому спешить с ним не стоит. Тем более, что высока вероятность обойтись без этой процедуры.

Делать ли скидку, если перепланировка не узаконена

Предлагать дисконт или нет - вопрос сугубо индивидуальный. Здесь все зависит от того, как быстро вы рассчитываете продать недвижимость и насколько принципиальна для вас его стоимость. Одно можно сказать точно - занижать цену сразу не стоит. Не исключено, что ваш покупатель уже где-то рядом с вами и его вполне устроит средняя по рынку стоимость. А если и нет, вы ведь ничего не теряете, ведь имущество остается при вас.

Так или иначе, сперва лучше попробовать продать жилье без всяких скидок, присмотреться к рынку, оценить спрос. И лишь после этого при полном отсутствии заинтересованности, можно попытаться пойти на уступки. Однако даже в самых тяжелых случаях не стоит уступать более 5-10%.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

Многие ошибочно полагают, что банк ни за что не одобрит ипотеку на квартиру, в которой было самовольно проведено переустройство. Однако современные реалии говорят об обратном. В настоящее время кредитные организации охотно идут навстречу в этом вопросе. Большинство банков без проблем дает одобрение ипотеки, невзирая на серьезные переделки в помещениях.

Поэтому не стоит сразу отметать покупателей, планирующих покупать квартиру с перепланировкой в ипотеку. В этом случае довести дело до совершения сделки более чем возможно.

Квартира с незаконной перепланировкой - особенности оформления сделки

При продаже жилья с незаконным переустройством, если расчет осуществляется наличными, подойдет обычный договор купли-продажи в простой письменной форме. Он не будет отличаться от стандартного образца. Самовольное переустройство, которое имеет место в помещениях, при этом никак не фиксируется.

Если речь идет об ипотеке, то у банков на этот случай предусмотрено специальное приложение. В нем обозначено, что заемщик берет на себя обязательство восстановить изначальное состояние жилплощади или узаконить перепланировку в оговоренные сроки. При этом изменения, которые не являются существенными, могут и вовсе не взять во внимание.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой - когда лучше отказаться от сделки

Как уже было сказано, переделка жилья не всегда грозит фатальными последствиями и влияет на рыночную цену и качество недвижимости. Однако существуют случаи, когда такое приобретение поможет нажить себе массу хлопот. А значит, от такой покупки лучше воздержаться.

Надо понимать, что новый собственник вместе с квадратными метрами берет на себя ответственность за все работы, в том числе, и незаконные, проведенные в помещениях. При этом некоторые действия узаконить никак не получится, они попросту опасны и грозят разрушением если не всему дому, то его части. А вернуть все как было - настоящая проблема.

Если нового владельца обязали устранить переделку, это может оказаться по-настоящему дорогим удовольствием. К примеру, если ранее собственник убрал несущую стену и об этом узнали контролирующие органы, отделаться возведением перегородки не получится. Потребуется заказывать проект восстановления первозданного облика жилья, а затем за свой счет проводить необходимые работы. Это - колоссальная потеря денег, времени и нервов.

Вот почему лучший способ избежать проблем - консультация специалистов, которые всегда подскажут, к каким последствиям может привести сделка и грамотно оценят риск.

Удачных вам сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова