Помню, несколько лет назад случилась с моим коллегой-риэлтором интересная история. Можно было бы назвать ее «русский авось», но потенциальные клиенты коллеги были другой национальности, так что назовем ее просто «Авось». Даже «Авосище»!
А дело было так. Вышеупомянутые товарищи приглядели в Москве отличную квартиру по отличной, совсем не рыночной цене. Обратились к риэлтору – мол, помоги всё оформить. Но, как бы это сказать… за спасибо примерно. За большое душевное спасибо и шоколадку. Понятное дело, я утрирую, но смысл в том, что платить за услуги риэлтора честь по чести они не хотели, а хотели, так сказать, максимальную оптимизацию расходов. Товарищ мой от данного предприятия отказался, но квартиру они все-таки купили. Сами, по-простому, не видя ничего, кроме договора купли-продажи с привлекательной ценой. И получили квартиру, конечно. С вечным жильцом. Не в смысле, что бессмертный, а с пожизненным правом проживания в данной квартире. Что тут поделать? А ничего. Документы надо было изучать, проверять – кто собственники, приватизирована ли квартира, есть ли отказники… Даже беглый просмотр выписки из ЕГРН уберег бы их от рисковой покупки.
Так что, друзья, предлагаю поговорить о том, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – какие документы и где запросить, какие факторы риска и подводные камни можно найти при правовом исследовании объекта недвижимости.
Да, действительно - зачем, ведь у продавца такое милое лицо, вызывающее доверие. И рассказывает красиво и бумажками цветными машет перед носом. Ну не должен обмануть. А главное, квартира нравится.
К сожалению, в умах многих засело убеждение, что проверка документов и юридической чистоты квартиры перед покупкой – процесс простой, легко это сделать самостоятельно и даже онлайн. Отчасти это так – можно заказать выписку из ЕГРН для выявления прав собственности и анализа первичных сведений о недвижимости. Обращу ваше внимание на то, что соблюдение юридической чистоты не может ограничиться только одной выпиской. Предстоит собрать ряд справок и документов из разных ведомств и организаций, чтобы учесть все нюансы. Ведь не зря говорят — дьявол кроется в деталях. Может понадобиться и расширенная архивная выписка, и обращения в ЗАГС для выявления потенциальных наследников – то есть, провести своего рода мини-расследование истории квартиры, которая у вторичек бывает ну оочень богатой. По логике вещей, юридические вопросы должен решать исключительно профильный специалист.
Еще одно заблуждение в умах сограждан связано с ипотекой и банками. Мол, при покупке квартиры в ипотеку можно не заниматься дополнительно проверками сделки — банк проверяет необходимые документы самостоятельно. Хочу предостеречь вас от и подобных заблуждений. Банк если и делает это, то весьма поверхностно — право собственности, наличие/отсутствие обременений. Главная цель банка — досконально проверить заемщика и обложить его дополнительными способами обеспечения обязательств. В результате спорных ситуаций отвечать вы будете перед банком, тогда как проблемы с бывшими собственниками останутся исключительно вашими.
Проверка всех без исключений документов, связанных с объектом недвижимости, собственником, его родственниками, их благонадежностью и множества прочих, сопутствующих, но не менее важных бумаг — дело обязательное при покупке квартиры. Здесь на одной чаше весов желаемые метры, а на другой - сумма денег, которая накоплена непосильным трудом. И то, и другое можно вмиг потерять, если не учесть какую-нибудь мелочь. Наем специалиста или самостоятельный сбор необходимой информации — дело сугубо индивидуальное. Но если вы решили проверить юридическую чистоту сделки лично, то из этой статьи вы узнаете, что нужно изучить, прежде чем ставить подпись в договоре купли-продажи.
Любую сделку по недвижимости можно попробовать оспорить в суде, тем более, если имеются основания для расторжения договора купли-продажи. Вот некоторые условия, из-за которых можно потерять жилье по недосмотру:
И это только типовые пункты. А сколько еще камней, если капнуть глубже? Если вы решили изучить все документы перед покупкой самостоятельно, то далее мы выясним, что нужно проверить, какие бумаги запросить и откуда всё это брать. Раз уж мы взялись полностью за изучение чистоты сделки, нам придется переворошить кучу бумажек. Запаситесь терпением, дальше будет много полезной информации.
Собственник квартиры — ключевой персонаж. На нём всё завязано, его данные стоят во всех разрешительных документах, так что львиная доля информации будет собрана именно о собственнике.
Первым делом проверяем паспорт владельца. И не просто соответствие улыбающегося лица суровой фотографии. Необходимо убедиться, что удостоверение личности подлинное - любые помарки и исправления недопустимы и должны вас насторожить, равно как и слишком новый бланк, выданный три года назад, например. Водяные знаки, соответствие кода региона и области, в которой документ выдан (первые две цифры серии строго соответствуют определенной области, можете в интернете проверить). Если продавец ссылается на недавнюю смену паспорта, то на странице №19 должны быть штампы с номерами ранее выданных паспортов. Не забудьте заглянуть на страничку с детьми, эта информация нам поможет чуть позже. Да, своими нудными проверками вы заставляете ждать, но рекомендую никуда не спешить, на кону ваши деньги и будущее жилье, так что проверяйте внимательно.
Удостоверившись в подлинности паспорта, мы можем смело переходить к проверке правоподтверждающих документов на квартиру: свидетельства о регистрации права собственности и выписки из ЕГРН. В каждом документе, связанном с жилплощадью, должны быть вписаны паспортные данные собственника без помарок и исправлений. Все оговорки - мол, была ошибка, и мы её сами исправили, должны остановить вас от сделки: в документах всё должно быть чисто. Без вариантов.
Пара слов о доверенностях. Вполне возможно, что владелец стар или болен, и его интересы представляет родственник, который из наилучших побуждений помогает продать квартиру. Рекомендую удостовериться в подлинности нотариальной доверенности - по QR-коду (а он должен быть) можно быстро и легко проверить данные нотариуса и достоверность документа. В целом, по возможности лучше избегать сделок по доверенности. Мошеннических схем полно и чаще всего в них выступает левое лицо и нотариус в сговоре. А собственник, как говорится, ни сном ни духом о сделке.
Если же объект уж очень приглянулся, берите в оборот доверенное лицо и досконально проверяйте его. И за бороду подергайте, вдруг фальшивая. Шутка. До последнего настаивайте на личном присутствии собственника на сделке, в крайнем случае попросите организовать видеоконференцию.
Далее смотрим, каким образом продавец приобрел данную недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, наследования или дарения квартиры. С последними нужно держать ухо востро. Не покажется ли вам странным, что наследник вступил в права, а уже через неделю продает жилье? Может, ему нужнее деньги, но вам стоит отказаться от этой покупки, иначе вы рискуете встретиться с недовольной толпой остальных наследников, которые легко отнимут «вашу» собственность. Важно помнить, что с момента дарения или вступления в права наследования должно пройти три года — срок, в который прочие наследники и другие заинтересованные лица могут оспаривать свое право на имущество. По истечении этого времени с продавцом можно спокойно иметь отношения.
Чтобы выяснить, законопослушный ли перед нами гражданин, мы должны проверить его в реестрах МВД, ФСИН, ФССП. Для этого на официальных сайтах силовых структур есть возможности для сбора информации онлайн. Такие базы открыты, и если собственник был в чём-то замечен, вы будете об этом знать.
А супруг или супруга одобряет продажу квартиры? Если да, то где от второй половины разрешение в письменном виде? Нотариально заверенное согласие снимает претензии жены/мужа к сделке. Другой вопрос, если супруги в разводе. В таком случае необходимо потребовать брачный договор/соглашение или решение суда о разделе имущества. Документы должны быть официальными, заверенными, и в них должно быть отражено, что и кому принадлежит в случае развода.
Настолько всё, что это, пожалуй, самая проблемная часть при проверке и сборе информации для чистой сделки. Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в процессе приватизации квартиры, автоматически приобретает право собственности и становится участником сделки. А значит, органы опеки просто так это дело не пропустят. У ребенка должно быть альтернативное жилье, отвечающее таким же условиям или выше. В общем, всё по законодательству, иначе, даже если сделка и состоится, она легко оспаривается в пользу детей.
Также стоит учитывать факт покупки квартиры прежним собственником с привлечением материнского капитала. Если детям не выделены доли, то налицо нарушения закона и отмена сделки судом. Вот почему вначале я призывала обратить внимание на страничку «Дети» в паспорте. К этому нужно отнестись очень серьезно, ведь дети в юридическом плане защищены лучше всего. А вы - нет.
Дальше проверки будут касаться прописки. Такую информацию можно без труда получить через Госуслуги, отправив соответствующий запрос. Вероятно потому, что услуга предоставляется бесплатно, срок исполнения заявления составляет 30 рабочих дней. В результате вы получаете список всех когда-либо зарегистрированных жителей этой квартиры и их текущий статус. Эта информация поможет узнать вам, сколько человек в данный момент зарегистрировано по адресу. Ведь может оказаться, например, что в квартире прописана гипотетическая Нина Петровна, которая уехала на долгосрочное лечение в Антарктиду. А вернувшись, увидев нового вас в виде собственника, она пойдет в суд оспаривать сделку и будет права.
Пара слов о тех самых «вечных жильцах», с которых мы начали тему. Выселить их невозможно, они могут съехать только добровольно, что маловероятно. Ну, или покинут жилплощадь по естественной причине, дай бог им всем здоровья, конечно. К этой категории относятся люди, отказавшиеся от своего права приватизации в момент ее наступления — они могут проживать на жилплощади бессрочно. По брачному договору, по соглашению о разделе имущества, если гражданин, не являющийся собственником, в нем закреплен, он может проживать на данной территории. Наследники по завещанию, участники пожизненного содержания с иждивением — сюда же. Чтобы не спорить потом с этой непреодолимой силой, лучше разузнать все заранее и подтвердить или развеять свои опасения документально.
Вот мы и добрались до объекта недвижимости. Осмотр жилья выявляет не только положительные факты для вашего удобного размещения, но и показывает реальное соответствие квартиры и кадастрового документа — технического паспорта. В нём отражается всё, включая изменения и перепланировки, проведенные законным способом. Неузаконенные переделки могут дорого выйти будущему хозяину, если не обратить на это внимание, ведь вас могут заставить вернуть всё, как было. И штрафы заплатите. Так что берем в руки кадастровый паспорт и пошли вдоль стеночки с рулеткой. Да, может нелепо выглядит, но мы за юридическую чистоту, помните? А значит, всё досконально, шаг за шагом.
Недобросовестные продавцы охотно скрывают некоторые проблемы, связанные с квартирой, надеясь, что покупатель наивно пропустит мимо глаз обременение или залог. Но только не дотошный человек, который знает, что выписка из ЕГРН покажет статус квартиры. Либо она чиста, либо она числится в залоге у банка, арестована или имеет какое-либо другое обременение. Все это будет отражено в официальном документе, и скрыть это не удастся.
Кстати, квартира, купленная прежним хозяином в ипотеку, может уже и не быть ипотечной, как заявляет продавец. Для доказательства стоит потребовать справку из банка о полностью погашенном кредите на квартиру.
Чтобы не взять на себя долги за коммуналку, стоит попросить собственника предоставить квитанции на все виды ЖКУ и проверить, есть ли там задолженности, либо представить справки об их отсутствии. Важно знать, что в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за ЖКУ остаются за продавцом.
Нюансы, о которых говорилось выше, по большей части относятся к сделкам с жильем вторичного рынка, где у квартиры есть история. А что изучать о новом доме, который еще, к примеру, строится? Кого и что здесь проверять? Давайте рассмотрим этот вариант.
Здесь я, пожалуй, тезисно изложу 5 ключевых пунктов сбора информации о новостройке:
Проверить продавца новостройки можно через интернет. Существуют строительные порталы, списки благонадежных застройщиков и адреса их объектов. На это соответствие вы также должны обратить внимание.
Сюда стоит добавить проверку жилья при сдаче на его соответствие кадастровым документам. Можно также пройтись с рулеткой, потому что даже крупные компании нет-нет, да и «ошибутся» в свою сторону.
Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.
А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.
Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…
На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.
Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.
Упомяну напоследок еще одну железобетонную защиту покупателя. Не бесплатную, конечно, но реально гарантирующую безопасность сделки. Tитyльнoe cтpaxoвaниe называется.
Это страхование финансовых рисков, в котором страхуется не объект недвижимости, а право собственности на него. Если пocлe регистрации дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe компенсацию oт страховой компании. Исключительная особенность титульного страхования заключается в том, что его применяют только на вторичном рынке жилья, так как на первичном рынке жилье изначально просто не имеет своего собственника, и первым его реальным владельцем становитесь вы. То есть право собственности на данный объект недвижимости еще не оформлялось.
Страховые компании досконально изучают документы и могут отказать в страховании, если их риски высоки. В обратном случае, быстрое оформление страхового полиса, скажет о том, что объект недвижимости документально и всесторонне надежен, а сделка будет прозрачна и юридически чиста.
Итак, чтобы максимально защитить себя от множества условий для расторжения договора купли-продажи, стоит запросить у продавца:
Помните, что скупой платит дважды! Квартира – не стакан семечек, который не жалко рассыпать. Если вы не уверены, что сможете проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно, обращайтесь к компетентным специалистам в сфере недвижимости – агентам, риелторам, брокерам, нотариусам. Это не лишние расходы, как посчитали упомянутые в начале статьи товарищи, а справедливая цена за надежность вашей сделки. А самодеятельностью лучше заниматься в доме Пионеров.
Безопасных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
