tel +7 (903) 170-13-84 9:00-21:00 ежедневно

Как проверить квартиру перед покупкой

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту?

Помню, несколько лет назад случилась с моим коллегой-риэлтором интересная история. Можно было бы назвать ее «русский авось», но потенциальные клиенты коллеги были другой национальности, так что назовем ее просто «Авось». Даже «Авосище»!

А дело было так. Вышеупомянутые товарищи приглядели в Москве отличную квартиру по отличной, совсем не рыночной цене. Обратились к риэлтору – мол, помоги всё оформить. Но, как бы это сказать… за спасибо примерно. За большое душевное спасибо и шоколадку. Понятное дело, я утрирую, но смысл в том, что платить за услуги риэлтора честь по чести они не хотели, а хотели, так сказать, максимальную оптимизацию расходов. Товарищ мой от данного предприятия отказался, но квартиру они все-таки купили. Сами, по-простому, не видя ничего, кроме договора купли-продажи с привлекательной ценой. И получили квартиру, конечно. С вечным жильцом. Не в смысле, что бессмертный, а с пожизненным правом проживания в данной квартире. Что тут поделать? А ничего. Документы надо было изучать, проверять – кто собственники, приватизирована ли квартира, есть ли отказники… Даже беглый просмотр выписки из ЕГРН уберег бы их от рисковой покупки.

Так что, друзья, предлагаю поговорить о том, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – какие документы и где запросить, какие факторы риска и подводные камни можно найти при правовом исследовании объекта недвижимости.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Зачем проверять кучу документов перед покупкой квартиры?

Да, действительно - зачем, ведь у продавца такое милое лицо, вызывающее доверие. И рассказывает красиво и бумажками цветными машет перед носом. Ну не должен обмануть. А главное, квартира нравится.

К сожалению, в умах многих засело убеждение, что проверка документов и юридической чистоты квартиры перед покупкой – процесс простой, легко это сделать самостоятельно и даже онлайн. Отчасти это так – можно заказать выписку из ЕГРН для выявления прав собственности и анализа первичных сведений о недвижимости. Обращу ваше внимание на то, что соблюдение юридической чистоты не может ограничиться только одной выпиской. Предстоит собрать ряд справок и документов из разных ведомств и организаций, чтобы учесть все нюансы. Ведь не зря говорят — дьявол кроется в деталях. Может понадобиться и расширенная архивная выписка, и обращения в ЗАГС для выявления потенциальных наследников – то есть, провести своего рода мини-расследование истории квартиры, которая у вторичек бывает ну оочень богатой. По логике вещей, юридические вопросы должен решать исключительно профильный специалист.

Еще одно заблуждение в умах сограждан связано с ипотекой и банками. Мол, при покупке квартиры в ипотеку можно не заниматься дополнительно проверками сделки — банк проверяет необходимые документы самостоятельно. Хочу предостеречь вас от и подобных заблуждений. Банк если и делает это, то весьма поверхностно — право собственности, наличие/отсутствие обременений. Главная цель банка — досконально проверить заемщика и обложить его дополнительными способами обеспечения обязательств. В результате спорных ситуаций отвечать вы будете перед банком, тогда как проблемы с бывшими собственниками останутся исключительно вашими.

Проверка всех без исключений документов, связанных с объектом недвижимости, собственником, его родственниками, их благонадежностью и множества прочих, сопутствующих, но не менее важных бумаг — дело обязательное при покупке квартиры. Здесь на одной чаше весов желаемые метры, а на другой - сумма денег, которая накоплена непосильным трудом. И то, и другое можно вмиг потерять, если не учесть какую-нибудь мелочь. Наем специалиста или самостоятельный сбор необходимой информации — дело сугубо индивидуальное. Но если вы решили проверить юридическую чистоту сделки лично, то из этой статьи вы узнаете, что нужно изучить, прежде чем ставить подпись в договоре купли-продажи.

Любую сделку по недвижимости можно попробовать оспорить в суде, тем более, если имеются основания для расторжения договора купли-продажи. Вот некоторые условия, из-за которых можно потерять жилье по недосмотру:

  • Продажа квартиры по поддельным документам;
  • Продажа квартиры с условиями, не отвечающими ранее заявленным;
  • Арест или обременение, наложенные на жилплощадь;
  • Продажа квартиры недееспособным продавцом;
  • Сокрытие информации о долгах по квартплате;
  • Сокрытие информации о других собственников жилья (супруги; родственники и т.д.);
  • Утаивание информации о несовершеннолетних собственниках или покупка квартиры с использованием маткапитала;
  • Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (покупатель не поставлен в известность);
  • Настоящий владелец где-то далеко и покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

И это только типовые пункты. А сколько еще камней, если капнуть глубже? Если вы решили изучить все документы перед покупкой самостоятельно, то далее мы выясним, что нужно проверить, какие бумаги запросить и откуда всё это брать. Раз уж мы взялись полностью за изучение чистоты сделки, нам придется переворошить кучу бумажек. Запаситесь терпением, дальше будет много полезной информации.

Проверка документов собственника квартиры

Гражданин, предъявите документики! Проверяем собственника на «вшивость»

Собственник квартиры — ключевой персонаж. На нём всё завязано, его данные стоят во всех разрешительных документах, так что львиная доля информации будет собрана именно о собственнике.

Усы, лапы и хвост — вот мои документы!

Первым делом проверяем паспорт владельца. И не просто соответствие улыбающегося лица суровой фотографии. Необходимо убедиться, что удостоверение личности подлинное - любые помарки и исправления недопустимы и должны вас насторожить, равно как и слишком новый бланк, выданный три года назад, например. Водяные знаки, соответствие кода региона и области, в которой документ выдан (первые две цифры серии строго соответствуют определенной области, можете в интернете проверить). Если продавец ссылается на недавнюю смену паспорта, то на странице №19 должны быть штампы с номерами ранее выданных паспортов. Не забудьте заглянуть на страничку с детьми, эта информация нам поможет чуть позже. Да, своими нудными проверками вы заставляете ждать, но рекомендую никуда не спешить, на кону ваши деньги и будущее жилье, так что проверяйте внимательно.

Удостоверившись в подлинности паспорта, мы можем смело переходить к проверке правоподтверждающих документов на квартиру: свидетельства о регистрации права собственности и выписки из ЕГРН. В каждом документе, связанном с жилплощадью, должны быть вписаны паспортные данные собственника без помарок и исправлений. Все оговорки - мол, была ошибка, и мы её сами исправили, должны остановить вас от сделки: в документах всё должно быть чисто. Без вариантов.

Проверка продавца на детекторе лжи

Скажите, а вы мне доверяете?

Пара слов о доверенностях. Вполне возможно, что владелец стар или болен, и его интересы представляет родственник, который из наилучших побуждений помогает продать квартиру. Рекомендую удостовериться в подлинности нотариальной доверенности - по QR-коду (а он должен быть) можно быстро и легко проверить данные нотариуса и достоверность документа. В целом, по возможности лучше избегать сделок по доверенности. Мошеннических схем полно и чаще всего в них выступает левое лицо и нотариус в сговоре. А собственник, как говорится, ни сном ни духом о сделке.

Если же объект уж очень приглянулся, берите в оборот доверенное лицо и досконально проверяйте его. И за бороду подергайте, вдруг фальшивая. Шутка. До последнего настаивайте на личном присутствии собственника на сделке, в крайнем случае попросите организовать видеоконференцию.

Дареному коню в зубы…

Далее смотрим, каким образом продавец приобрел данную недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, наследования или дарения квартиры. С последними нужно держать ухо востро. Не покажется ли вам странным, что наследник вступил в права, а уже через неделю продает жилье? Может, ему нужнее деньги, но вам стоит отказаться от этой покупки, иначе вы рискуете встретиться с недовольной толпой остальных наследников, которые легко отнимут «вашу» собственность. Важно помнить, что с момента дарения или вступления в права наследования должно пройти три года — срок, в который прочие наследники и другие заинтересованные лица могут оспаривать свое право на имущество. По истечении этого времени с продавцом можно спокойно иметь отношения.

Проверка собственника жилья на судимость

Не привлекался и не состоял

Чтобы выяснить, законопослушный ли перед нами гражданин, мы должны проверить его в реестрах МВД, ФСИН, ФССП. Для этого на официальных сайтах силовых структур есть возможности для сбора информации онлайн. Такие базы открыты, и если собственник был в чём-то замечен, вы будете об этом знать.

А это жена моя, Марфа Васильевна…

А супруг или супруга одобряет продажу квартиры? Если да, то где от второй половины разрешение в письменном виде? Нотариально заверенное согласие снимает претензии жены/мужа к сделке. Другой вопрос, если супруги в разводе. В таком случае необходимо потребовать брачный договор/соглашение или решение суда о разделе имущества. Документы должны быть официальными, заверенными, и в них должно быть отражено, что и кому принадлежит в случае развода.

Дети — наше всё

Настолько всё, что это, пожалуй, самая проблемная часть при проверке и сборе информации для чистой сделки. Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в процессе приватизации квартиры, автоматически приобретает право собственности и становится участником сделки. А значит, органы опеки просто так это дело не пропустят. У ребенка должно быть альтернативное жилье, отвечающее таким же условиям или выше. В общем, всё по законодательству, иначе, даже если сделка и состоится, она легко оспаривается в пользу детей.

Также стоит учитывать факт покупки квартиры прежним собственником с привлечением материнского капитала. Если детям не выделены доли, то налицо нарушения закона и отмена сделки судом. Вот почему вначале я призывала обратить внимание на страничку «Дети» в паспорте. К этому нужно отнестись очень серьезно, ведь дети в юридическом плане защищены лучше всего. А вы - нет.

Как проверить квартиру

Кто в тереме живет? Проверяем квартиру на количество собственников, детей, родственников

Дальше проверки будут касаться прописки. Такую информацию можно без труда получить через Госуслуги, отправив соответствующий запрос. Вероятно потому, что услуга предоставляется бесплатно, срок исполнения заявления составляет 30 рабочих дней. В результате вы получаете список всех когда-либо зарегистрированных жителей этой квартиры и их текущий статус. Эта информация поможет узнать вам, сколько человек в данный момент зарегистрировано по адресу. Ведь может оказаться, например, что в квартире прописана гипотетическая Нина Петровна, которая уехала на долгосрочное лечение в Антарктиду. А вернувшись, увидев нового вас в виде собственника, она пойдет в суд оспаривать сделку и будет права.

Что написано пером, того не вырубишь топором

Пара слов о тех самых «вечных жильцах», с которых мы начали тему. Выселить их невозможно, они могут съехать только добровольно, что маловероятно. Ну, или покинут жилплощадь по естественной причине, дай бог им всем здоровья, конечно. К этой категории относятся люди, отказавшиеся от своего права приватизации в момент ее наступления — они могут проживать на жилплощади бессрочно. По брачному договору, по соглашению о разделе имущества, если гражданин, не являющийся собственником, в нем закреплен, он может проживать на данной территории. Наследники по завещанию, участники пожизненного содержания с иждивением — сюда же. Чтобы не спорить потом с этой непреодолимой силой, лучше разузнать все заранее и подтвердить или развеять свои опасения документально.

Проверка технической документации на квартиру

Паспорт на квартиру есть? А если найду?

Вот мы и добрались до объекта недвижимости. Осмотр жилья выявляет не только положительные факты для вашего удобного размещения, но и показывает реальное соответствие квартиры и кадастрового документа — технического паспорта. В нём отражается всё, включая изменения и перепланировки, проведенные законным способом. Неузаконенные переделки могут дорого выйти будущему хозяину, если не обратить на это внимание, ведь вас могут заставить вернуть всё, как было. И штрафы заплатите. Так что берем в руки кадастровый паспорт и пошли вдоль стеночки с рулеткой. Да, может нелепо выглядит, но мы за юридическую чистоту, помните? А значит, всё досконально, шаг за шагом.

А квартирка-то с душком!

Недобросовестные продавцы охотно скрывают некоторые проблемы, связанные с квартирой, надеясь, что покупатель наивно пропустит мимо глаз обременение или залог. Но только не дотошный человек, который знает, что выписка из ЕГРН покажет статус квартиры. Либо она чиста, либо она числится в залоге у банка, арестована или имеет какое-либо другое обременение. Все это будет отражено в официальном документе, и скрыть это не удастся.

Кстати, квартира, купленная прежним хозяином в ипотеку, может уже и не быть ипотечной, как заявляет продавец. Для доказательства стоит потребовать справку из банка о полностью погашенном кредите на квартиру.

Чтобы не взять на себя долги за коммуналку, стоит попросить собственника предоставить квитанции на все виды ЖКУ и проверить, есть ли там задолженности, либо представить справки об их отсутствии. Важно знать, что в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за ЖКУ остаются за продавцом.

Проверка новостройки перед покупкой

Пять копеек про новостройки

Нюансы, о которых говорилось выше, по большей части относятся к сделкам с жильем вторичного рынка, где у квартиры есть история. А что изучать о новом доме, который еще, к примеру, строится? Кого и что здесь проверять? Давайте рассмотрим этот вариант.

Здесь я, пожалуй, тезисно изложу 5 ключевых пунктов сбора информации о новостройке:

  • Разрешительная документация. Главный и самый важный пункт. По сути, это все необходимые документы от застройщика — «паспорт с лицом», свидетельства, акты, документы, подтверждающие законность выбора места, постройки и прозрачность самой компании. Добросовестные застройщики сознательно выкладывают на своем сайте всю необходимую информацию о себе, объекте, портфолио и прочие полезности, создающие положительное реноме.
  • Громкое имя. Доверия к компаниям, что десятилетиями крутятся на слуху, неизмеримо больше, чем неизвестным именам. Да, современная тенденция создавать отдельные ООО под каждый проект существует и у гигантов. Но все же стоит изучить компанию, предлагающую вам новое жилье, ее контакты, счета, страну регистрации юрлица. Иначе на ваши денежки кто-то купит новую яхту на Кипре, а вы останетесь со своими мечтами и мигренью.

Проверить продавца новостройки можно через интернет. Существуют строительные порталы, списки благонадежных застройщиков и адреса их объектов. На это соответствие вы также должны обратить внимание.

  • Статус участка. Вид разрешенного использования указан в выписке ЕГРН. На землях какого назначения строится дом и могут ли возникнуть проблемы с землей, когда застройщик продаст жилье и испарится.
  • Добросовестный застройщик, заинтересованный в продаже своего объекта, будет постоянно информировать всех желающих о ходе строительства. Видеокамеры, установленные на объектах, круглосуточно показывают текущую картинку, по которой можно следить за процессом. Это можно считать плюсом к доверию застройщику, экономящему ваше время живого посещения стройки.

Сюда стоит добавить проверку жилья при сдаче на его соответствие кадастровым документам. Можно также пройтись с рулеткой, потому что даже крупные компании нет-нет, да и «ошибутся» в свою сторону.

Проверка юридической чистоты сделки купли-продажи вторичной квартиры

Вы точно все проверили?

Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.

А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.

Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…

На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.

Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.

Мы за безопасные сделки

Упомяну напоследок еще одну железобетонную защиту покупателя. Не бесплатную, конечно, но реально гарантирующую безопасность сделки. Tитyльнoe cтpaxoвaниe называется.

Это страхование финансовых рисков, в котором страхуется не объект недвижимости, а право собственности на него. Если пocлe регистрации дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe компенсацию oт страховой компании. Исключительная особенность титульного страхования заключается в том, что его применяют только на вторичном рынке жилья, так как на первичном рынке жилье изначально просто не имеет своего собственника, и первым его реальным владельцем становитесь вы. То есть право собственности на данный объект недвижимости еще не оформлялось.

Страховые компании досконально изучают документы и могут отказать в страховании, если их риски высоки. В обратном случае, быстрое оформление страхового полиса, скажет о том, что объект недвижимости документально и всесторонне надежен, а сделка будет прозрачна и юридически чиста.

Проверка чистоты квартиры перед покупкой - чек-лист и советы риэлтора

Закрепим пройденный материал. Краткий перечень документов для проверки

Итак, чтобы максимально защитить себя от множества условий для расторжения договора купли-продажи, стоит запросить у продавца:

  • Свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • Выписку из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт для проверки соответствия технических условий заявленным метражам и стенам;
  • Выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • Разрешительные документы от супруга/супруги либо решение суда о разделе имущества;
  • Справку о задолженности из МФЦ о наличии/отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • Справку из наркологического и психоневрологического диспансеров.
  • Самостоятельно или с помощью агента проверьте продавца по базам силовых госструктур.

Помните, что скупой платит дважды! Квартира – не стакан семечек, который не жалко рассыпать. Если вы не уверены, что сможете проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно, обращайтесь к компетентным специалистам в сфере недвижимости – агентам, риелторам, брокерам, нотариусам. Это не лишние расходы, как посчитали упомянутые в начале статьи товарищи, а справедливая цена за надежность вашей сделки. А самодеятельностью лучше заниматься в доме Пионеров.

Безопасных вам сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор

ava_tel +7 (903) 170-13-84

ava_mail novik911@yandex.ru


Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.


Действующие акции

- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%

Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:

Какие гарантии дает агентство недвижимости при продаже квартиры
~4 мин.
03.02.2016

Какие гарантии дает агентство недвижимости при продаже квартиры

Большинство операций на рынке недвижимости не обходится без участия профессиональных риэлторов. Спрос на услуги этих специалистов стабильно высок, так же как и градус недовольства среди их клиентов. Как подобрать надежного посредника, и какие гарантии дает агентство недвижимости?
Продажа комнаты в коммуналке
~11 мин.
07.02.2019

Продажа комнаты в коммуналке

Юридические тонкости реализации жилья в коммунальной квартире - право приоритетного выкупа, согласие и отказы. Сложности и уникальная специфика взаимоотношений соседей как характерные особенности при продаже комнаты.
Реновация девятиэтажек в Москве - перспективы сноса
~10 мин.
17.11.2022

Реновация девятиэтажек в Москве - перспективы сноса

Программа реновации пятиэтажек в Москве набрала обороты и идёт полным ходом. Такого грандиозного переселения народов город ещё не видывал. Столичные...

Показать все

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Звоните! +7 (903) 170-13-84