Как продать дом быстро и выгодно
Самая быстрая продажа загородного дома случилась у меня за две недели, на третьем показе. Дело было в Одинцовском районе Московской области – за неб...
В выборе новостройки нет второстепенных параметров. Локация, транспортная доступность, экосистема, социальная составляющая будущего местообитания и прочее — множество факторов, которые нужно учесть и собрать воедино так, чтобы найти ту самую жилплощадь, на которой будет комфортно жить и растить своих детей. Но все вышеперечисленное – прелюдия перед главной проверкой, которую стоит совершить перед покупкой квартиры, особенно на этапе строительства. Как проверить застройщика на надежность самостоятельно и с помощью юриста, какие документы изучить, как избежать рисков при участии в долевом строительстве – пошагово разберем ваши действия перед сделкой. Начнем с защиты дольщиков.
Государство прилагает все усилия, чтобы граждане могли спокойно приобретать жилье, не боясь быть обманутыми. И дикие времена, которые были лет десять назад, когда застройщики умело и безнаказанно банкротились или вообще даже не начинали строить, собрав деньги с доверчивых граждан — уже в прошлом. Сейчас, благодаря законодательным мерам, мошенников в строительной сфере стало гораздо меньше. И нужно быть совершенно инфантильным, чтобы отдать свои деньги первому попавшемуся «Элитдворжилспецремстрой» (простите за набор букв).
Организация строительного процесса стала более открытой, порядочные застройщики начали раскрывать информацию о себе, об участниках строительства. И теперь из доступных документов можно легко узнать, кто генподрядчик, как выглядит проект и что расписано в самой проектной документации — планировки, технические характеристики, сроки реализации, стоимость. И так далее.
Закон 214-ФЗ обеспечивает защиту граждан в процессе заключения договоров долевого участия, пресекая ранее придуманные мошеннические схемы со строящимся жильем. Конечно, многие отмечают, что закон не решает полностью всех проблем с мошенниками, и они успешно находят в нем дыры для своей безнаказанной деятельности. Однако благодаря ему обмануть дольщиков стало реально сложнее.
Наиболее эффективным способом защиты средств покупателей сегодня считается система эскроу-счетов, введенная в 2019 году. На данных счетах хранятся деньги граждан, переданные в уплату будущего жилья. Но застройщик привлекает заемные деньги банков для строительства дома. А затем, только после официального ввода дома в эксплуатацию, застройщик получит деньги новых жильцов. В случае проблем граждане вправе вернуть свои деньги обратно, не боясь, что окажутся обманутыми строительными жуликами.
Повод насторожиться
Еще добавлю, что обманутым дольщиком вы можете оказаться, если вам предлагают следующие варианты сотрудничества:
Эти пункты требуют повышенного внимания, и лучше вообще отказаться сотрудничать с сомнительной компанией, предлагающей такие условия.
Далее разберем, что нужно изучить для понимания, насколько безопасная покупка нас ждет у выбранного застройщика.
Что за застройщик? Какой у него опыт в строительстве? Насколько крупная компания? Есть ли, наконец, отзывы о ней?
Сегодня каждая уважающая себя компания имеет собственный сайт, на котором презентует себя максимально подробно. Застройщики поняли, что открытость — залог доверия, и чем больше ответов найдет покупатель при первом знакомстве, тем больший уровень лояльности у него появится.
Поэтому добропорядочные компании стараются выложить необходимую и полезную информацию для клиента на свой сайт. Здесь можно ознакомиться с подробной историей компании, ее становлении и превращении в крупного игрока рынка. Копии учредительных документов, устав, директорат с серьезными лицами, информация о проекте, проектная документация — все размещено на большом портале. Бывает и такое, что под каждый проект крупный холдинг заводит отдельный сайт и наполняет его нужной информацией. И чтобы не показалось, что это сомнительная компания-однодневка, есть обязательная связка с головной компанией.
Естественно, что сайт застройщика будет изобиловать только хвалебными отзывами от благодарных партнеров и покупателей. Поэтому для всестороннего анализа стоит обратиться к соцсетям и строительным форумам.
Свобода слова в интернете, как говорится, нам на руку. В соцсетях и форумах никто не будет стелить мягко. Если застройщик накосячил, не сдал вовремя объект, обманул или навязал новые условия, то расстроенные покупатели непременно расскажут о своих проблемах. И обязательно найдутся еще пострадавшие, которые добавят от себя. Таким образом, правду о застройщике и его действиях, его отношениях к покупателю можно почерпнуть на свободных площадках. В официальных источниках от строительной компании этого не найти. Если только застройщик не замешан в серьезных правонарушениях, которые удалось осветить журналистам.
Мониторинг СМИ также может оказаться действенным способом проверки чистоплотности строительной компании. Их проблемы и недоработки часто освещаются на страницах журналов и газет. И если в деловых изданиях, посвященных строительной тематике, статьи могут быть проплачены, то в остальных СМИ скандалы, связанные с конкретным застройщиком, не скроешь. Рыться в «грязном белье» — любимая работа журналистов. И вот тут, всего лишь введя в окно поиска имя интересующей компании, можно получить информацию о том, как часто застройщик срывает сроки, были ли процедуры банкротства, судебные разбирательства, связанные недостроенным объектами или обманом дольщиков.
Фото: kokoshkino-info.ru
Да, это еще один способ проверить застройщика на вшивость. Конечно, он вряд ли полностью вас удовлетворит, ибо, приехав лично на стройку, вы не получите исчерпывающего представления о ходе строительства. Гулять по стройплощадке запрещено по технике безопасности, можно лишь из-за забора обозревать, насколько шустро бегают оранжевые каски, подгоняемые белыми. Сейчас есть возможность найти онлайн-трансляцию застройщика с камер на объекте и наблюдать за стройкой из дома. Но нет уверенности, что непрофессионал поймет, соблюдается ли строителями технология.
Небольшая ремарка: Эксперты рынка предлагают еще использовать метод «шести рукопожатий». Имеется в виду, что в каждом окружении всегда найдутся люди, так или иначе связанные со строительством. Соответственно, через них и их знакомых можно добраться до людей, непосредственно связанных с застройщиком. Это «шапочное знакомство», якобы, может принести пользу в виде полезной и достоверной информации из первых и живых уст. И предполагается, что эта информация добавит либо сомнений, либо повысит уровень лояльности покупателя к застройщику. Такой способ слишком затратный по времени — когда еще найдется нужный человек, «знакомый моего знакомого». Считаю, что собранной выше информации уже достаточно для дальнейших действий.
Анализ застройщика уже на этом этапе может показать, что с ним лучше не связываться, и дальше нет смысла проверять его надежность. Но если все в порядке, и компания оказалась публичной и зарекомендовавшей себя, то мы переходим к изучению правовых документов.
Мы уже видели на сайте компании пакет документов, которые позволяют застройщику осуществлять свою деятельность. И, как правило, это:
Все документы должны быть юридически правильно оформлены и зафиксированы в аффилированных органах. На данном этапе проверки лучше воспользоваться услугами компетентного в этих вопросах юриста, который переведет на ваш язык юридическую тарабарщину. И обязательно оценит чистоту и законность данных бумаг.
Документы застройщика должны быть в открытом доступе или предъявлены по первому требованию потенциального покупателя новостройки
Опережая события, скажу, что юрист еще сыграет важную роль в изучении договора долевого участия, но об этом чуть позже. А пока обратимся к госорганам.
С 2017 года в стране работает Единый реестр застройщиков, в который входят все строительные компании, привлекающие средства дольщиков. На портале можно получить исчерпывающую информацию о застройщике. Здесь содержится юридическая информация, которую можно сверить с документами на сайте. К тому же данный реестр ведет определенный рейтинг среди строительных компаний. И за успешно завершенные строительные проекты застройщику начисляются баллы. Низкий балл в рейтинге может показывать, что застройщик уже допускал просрочки в сроках ввода объекта в эксплуатацию. А значить, стоит рассматривать компании, находящиеся в лидерах рейтинга.
Органы строительного надзора постоянно мониторят отрасль и публикуют на официальных сайтах белые и черные списки компаний. В них содержится информация о своевременной сдаче отчетности в местные органы власти. Соответственно, компании, имеющие проблемы со сроками сдачи жилья, финансовые трудности, выявленные несоответствия при строительстве, автоматически появляются в черном списке. И чтобы обелить свое имя, им приходится тратить множество усилий, а для покупателей это лишний повод увидеть, что застройщик оказался ненадежным партнером. И никто не гарантирует, что такого не будет с ним впредь.
Еще один важный показатель надежности застройщика — это тесное сотрудничество и аккредитация в крупных банках. Как уже ранее говорилось о проектном финансировании (те самые эскроу-счета), то замороженные деньги дольщиков вынуждают обратиться застройщика за кредитом в банки. Которые, в свою очередь, проводят доскональную проверку строительной компании и должны сами убедиться в ее надежности.
Если застройщик уверенно сотрудничает с крупнейшими банками страны в области кредитования, ипотеки, то это показатель, что компания проверена на всех уровнях и надежна. Банки никогда не дадут денег сомнительной или слишком молодой организации. Списки аккредитованных компаний всегда можно найти на официальных банковских порталах.
Вот к нам в руки попал договор долевого участия. Главный документ, имеющий полную юридическую силу только после регистрации в Россреестре договорных отношений между вами и застройщиком. И пока он не зарегистрирован, есть опасность, что вашу квартиру могут быстренько продать еще раз другому покупателю. Это я вспомнила про схемы мошенников, которые нашли лазейки в федеральном законе 214-ФЗ «О долевом участии».
Поэтому нужно вспомнить про знакомого юриста, выпросить копию договора домой и передать ему на проверку. Сам договор долевого участия составляется в произвольной форме, поэтому, вы, как юридически слабая сторона, точно не знаете всех хитростей и обходных путей в договоре, а ваш юрист, наоборот, увидит все шероховатости.
Если застройщик откажется давать вам копию, то это еще один маленький звоночек. Хотя, бывают случаи, когда вы анализируете дома один договор, а на подпись вам подсовывают другую редакцию с внесенными в него «отходными путями» для застройщика. Поэтому еще раз — юрист должен быть, и желательно, чтобы он присутствовал с вами до завершения сделки. Для вашей юридической безопасности.
Договор долевого участия содержит полную информацию об объекте недвижимости, его цене и сроках его ввода в эксплуатацию. А также о сроках передачи его в собственность покупателя. И этот документ является главным свидетельством ваших отношений в случае разбирательств в суде.
Иногда застройщики, чтобы оставить себе место для маневров, увеличивают список форс-мажорных ситуаций, по которым некоторые из своих обязательств могут не выполнять. Например, сослаться на погодные условия или на недобросовестных поставщиков. Это уловки и они противоречат законодательству.
В итоге, проведя всесторонний анализ, мы получаем результат — этот застройщик нам подходит, и мы готовы с ним заключить сделку. Мы выяснили, что это добропорядочная строительная компания, которая давно сотрудничает с крупными банками, имеет аккредитацию. Застройщик завершил и успешно ввел в эксплуатацию множество строительных объектов и практически не имеет отрицательных отзывов среди собственников.
Компания не числится в черных списках надзорных органов и не участвовала в серьезных судебных разбирательствах, в частности по исковым заявлениям дольщиков и собственников жилья. А значит, доверие к законопослушному девелоперу будет только расти.
Застройщик открыт для покупателей и готов предоставить всю необходимую информацию о себе, своих партнерах, проекте, ходе строительства и прочее. Нет скрытых и сомнительных действий — здесь тоже ставим плюс в пользу надежности.
Справедливости ради стоит отметить, что подобных компаний – немало. В актуальном на 2022 год рейтинге я перечислила 20 застройщиков жилья, которым по всем перечисленным выше пунктам проверки можно с уверенностью поставить «Зачет». Впрочем, если ваше внимание привлекает компания, не вошедшая в топ – не проблема.
Когда вы знаете, как проверить застройщика перед покупкой квартиры на надежность, ваши риски стать обманутым дольщиком стремятся к нулю. Проверка - обычная практика, требующая внимательности и большого количества времени. Но результат этих телодвижений оправдан — вы получаете желанную квартиру под ваши запросы.
Повторюсь, что жилье — слишком дорогая покупка. И квартира от надежного застройщика — это возможность жить в условиях радости счастья, возможность воспитать своих детей в комфорте.
Поэтому сто раз проверьте и один раз купите. Со спокойной душой.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
