Что спросить у продавца при покупке квартиры?
Как задать правильные вопросы при покупке квартиры? Представьте, что вас заинтересовало некое предложение, вы звоните собственнику / агенту и... А о...
Представьте ситуацию: вы увидели заманчивое предложение о продаже квартиры. Отличное расположение, низкая цена, просто жилье мечты. Рука так и тянется позвонить продавцу. Казалось бы, что тут может пойти не так? Только вот вожделенной квартиры, скорее всего, не существует в природе – это лишь замануха для доверчивых покупателей. Рассмотрим сегодня, кто и зачем размещает фейки, как их распознать и не нарваться на мошенников.
Например, в Сочи каждое второе объявление о продаже квартир – фейковое, такова печальная статистика от федеральных агентств недвижимости. Второй город в антирейтинге – Краснодар, здесь регулярно публикуется до 30% липовых предложений от общего количества лотов. В зоне риска все крупные города с активным рынком, а вот в провинциальных городах фейк в недвижимости – скорее редкость, менее 1%.
Все мы знаем, что любая вещь имеет свою цену. Если что-то стоит слишком дешево по сравнению с другими аналогичными объектами, значит, есть подвох. Возможно, жилье имеет обременения. А возможно, это просто фейк.
Фейковый объект недвижимости – это квартира/дом, не существующие в реальности. При этом в объявлении имеются и красивые фотографии, и авторитетное название агентства, и сочное, красиво оформленное описание идеального жилья. Для чего публиковать объявление о продаже того, что заведомо нельзя продать? Разумеется, для рекламы и сбора контактов потенциальных покупателей.
Что будет, если позвонить по такому объявлению? Вам заявят, что жилье продано, а объявление забыли своевременно снять. Но ничего страшного, ведь специалисты готовы подыскать для вас вариант получше, который, конечно же, обязательно найдется где-то в глубинах “секретных” риэлторских баз.
Никаких баз, разумеется, тоже нет. Вас просто раскручивают на вынужденное сотрудничество. Номер попал в базы, и обрабатывать вас будут по полной программе, пока не доведут до сделки или до белого каления, как минимум.
Впрочем, не всегда вам говорят сразу в лоб, что искомая квартира недоступна. Порой агент начинает водить позвонившего за нос, исподволь подталкивая продолжать с ним общение. Например, говорит, что квартира еще не продана, но покупатель уже имеется и внес задаток. Но вот если сделка сорвется, может быть, тогда...
А впрочем, вы уверены, что вам нужна именно та квартира? Мы можем подобрать для вас отличный вариант. Платите деньги, и мы подберем для вас еще лучше!..
Словом, все то же самое, что и в пункте первом, только в профиль.
Еще одна стратегия заманивания клиента при помощи фейка - затягивание времени. Вроде бы квартиру вам показать готовы, но только почему-то всегда завтра. И это тот случай, когда завтра не наступает. Агент вечно занят, и вы никак не можете с ним встретиться. Вы созваниваетесь каждый день, он становится вам практически родным человеком. Но встреча все переносится и переносится. Определенности нет.
«Для чего это риэлтору?» —спросите вы. Дело в том, что такое “маринование” покупателя позволяет недобросовестному агенту втереться в доверие и ненавязчиво выяснить его потребности. В дальнейшем это даст возможность как бы невзначай навязать свои услуги, позиционирую все подряд квартиры с закосом под запрос клиента.
Коварство схемы в том, что потенциальный клиент уже считает агента своим хорошим приятелем. Человек ведь так старается ради него. Ну как ему откажешь?..
Если какое-либо объявление вызывает у вас подозрения, стоит как следует присмотреться, причем не только к нему. Если перед вами фейк, то где-то на сайте вы непременно встретите еще одно или несколько аналогичных объявлений. У них будут похожи не только описания и фото, но и цена. Различаться они будут только, к примеру, этажом. При этом все квартиры будут всего лишь обманками, не существующими в реальности.
Цель у всего этого вернисажа фейков все та же - привлечь человека, “обломать” его с заинтересовавшей недвижимостью и тут же предложить сотрудничество.
ВАЖНО! Что же в этом плохого? Да, риэлтор идет на ухищрения, потому что хочет заполучить клиентов. Почему бы не согласится на его услуги? Может быть, он действительно посоветует что-то дельное. Так может рассуждать потенциальный покупатель – увы – и совершить роковую ошибку. Тот, кто начинает сотрудничество с обмана, обманом его и закончит. Вероятнее всего, под видом “конфетки” будет предлагаться какой-нибудь неликвид или объекты с юридическими проблемами.
Присмотритесь к фото. Объявление, где фигурирует только фасад, а интерьера не видно - это, вероятнее всего, фейк. Снимки внутри имеются, но есть несоответствия (размер, форма, расположение окон, вид из окон, сами рамы) – все это признаки липовых предложений.
Например, в Сочи одно время были популярны фальшивые объявления такого формата – светлые профессиональные фото (сейчас их легко заменяют ИИ) красивых интерьеров, из больших окон вид обязательно на море, квартира полностью обставленная. Цена указывалась низкая до неприличия – от 3 млн рублей. Люди, не знакомые с мошенничеством, такие лоты воспринимали за чистую монету. Несколько лет назад мне даже звонили знакомые из Новосибирска – нашли пару симпатичных квартир и уже планировали ехать их смотреть. Благо, по старой дружбе связались сначала со мной, посоветоваться. А так бы приехали и в лучшем случае просто подышали морским воздухом, а в худшем – купили бы какую-нибудь дрянь с кривыми документами.
Иногда чтобы привлечь внимание к жилищу, расположенному в максимально неудобной локации (и потому невостребованному), продавец идет на хитрость и ставит другой адрес рядом с метро, культурной и деловой жизнью. Это сразу делает квартиру более привлекательной в глазах покупателя.
Что это даст, реальный адрес ведь от этого не изменится? Да, но от желающих увидеть объект недвижимости отбоя не будет. А там, глядишь, на сцену вновь выйдут те самые секретные базы.
Еще одна хитрость – в объявлении квартира позиционируется как отдельный объект, есть фото всех комнат. Но цена низкая. Так могут быть завуалированы апартаменты, любое нежилое помещение после апгрейда (в том же Сочи и окрестностях под видом квартир продают гаражи и эллинги) или доля (даже не комната!) в квартире.
Вы, скорее всего, встречали на остановках, дверях подъездов и даже столбах странные объявления о продаже или покупке квартир и домов. И, конечно, задавались вопросом, на кого они рассчитаны. Ведь сегодня буквально все продается и покупается в интернете. Но дело в том, что многие пенсионеры в интернете не сидят. А ведь именно они зачастую являются собственниками и главными распорядителями семейной недвижимости.
Информации в интернете бабушки и дедушки не доверяют. То ли дело объявления на столбах!.. Тут ведь сразу видно, что писал человек, а не какое-то там агент (читай - мошенник). Кстати, такие объявления риелторы иногда даже пишут от руки для полного правдоподобия: “Куплю квартиру или дом в вашем районе”, “Срочно куплю квартиру дорого, плачу наличными” - и тому подобное.
Пенсионерка радуется предстоящей удачной сделке и набирает номер. Недобросовестный агент убедит ее, что покупает срочно, дорого и исключительно для себя. Явившись на встречу, он сделает несколько фото, “чтобы показать мужу/жене”, выведает побольше информации. И вот, буквально в тот же вечер на сайте недвижимости появится объявление о продаже жилья. Только сама старушка ничего об этом знать не будет, а ушлый агент, разумеется, прикрутит к заявленной ею стоимости свою немалую комиссию.
Получается, что пенсионер, который, в общем-то прежде ничего подобного не планировал, спонтанно и необдуманно принимает решение о продаже, надеясь на выгодную сделку. И, к сожалению, попадает под влияние нечестного человека, которого интересует исключительно его личная выгода, а вовсе не интересы клиента.
Иметь дело с такими объявлениями - серьезный риск. Глазом не успеешь моргнуть, как окажешься втянут в обманную схему и будешь еще долго разгребать последствия.
Дело в том, что за фейками может скрываться самое настоящее мошенничество. Выгодное предложение так затуманит мозг, что человек потеряет способность критически мыслить. В таком состоянии он легко согласится по требованию аферистов внести деньги, чтобы “забронировать” объект или “зафиксировать” его стоимость. Ну, а после получения денег - только их и видели.
Кроме того, такие объявления нередко используются для сбора личных данных. В дальнейшем информацию, выведанную у позвонивших, могут передать злоумышленникам.
Фейки в аренде – отдельный вид мошеннического искусства. Классика жанра – создается привлекательное объявление, по телефону «арендодатель» договаривается с клиентом. Клиент заранее переводит оплату, скажем, за месяц, но в назначенный день лже-собственник не выходит на связь. По указанному адресу квартиру тоже найти не удается.
Аналогичным способом попались мои знакомые. К соседям по лестничной клетке приехал родственник с целью обосноваться в Москве. Сначала обратился ко мне с просьбой помочь найти квартиру. Однако реальные цены показались слишком высокими. В итоге парень махнул рукой – мол, сам найду подешевле. И действительно, нашел в интернете квартиру за 30 вместо 45 тыс. Был крайне рад, перевел заочно деньги. Был кинут по обозначенной схеме. Слезно жаловался мне. И что же?.. Наступил на грабли второй раз! Видимо, думал, что это как с молнией – в одно и то же место два раза не попадает.
Рецепт один - не терять голову.
Если вы видите заманчивое предложение, не торопитесь. Во-первых, убедитесь, что оно не содержит признаки фейка – это неправдоподобно низкая цена, отсутствие информативных фото и точного адреса. Во-вторых, не позволяйте на себя давить. Если от вас требуют немедленного ответа, пугают возможностью продажи жилья другому человеку – дело нечисто. В-третьих, все разговоры - только лично, по телефону, либо на официальном сайте объявлений. Настойчивое приглашение в мессенджеры должно вас насторожить. И главное - никаких денег, никому, до совершения сделки.
А если позвонить очень хочется, и “держаться больше нету сил”?
Что ж, дерзайте.
Вот несколько советов, что делать, если квартира приглянулась, но есть опасение, что это фейковое объявление:
И напоследок простая, но железобетонная истина – бесплатный сыр только в мышеловке!
Будьте бдительны, и да пребудет с вами сила здравого смысла!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 сентября 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
