Продажа квартирного неликвида в советах риэлтора
Способы продажи неликвидной недвижимости в советах и рекомендациях опытного риэлтора в Москве Татьяны Мамонтовой
В условиях глобальной урбанизации, плотного пассажиропотока и интенсивного автомобильного трафика, логистика – оперативное перемещение объекта или человека из точки А в точку Б с наименьшими затратами является наиважнейшим предметом для обсуждения у соискателей на рынке недвижимости.
Безусловно, транспортная доступность – ключевой фактор при выборе жилья. Развитая транспортная сеть, удобные развязки в разы повышают уровень ликвидности недвижимости. И это касается не только новостроек, но и уже существующего жилого фонда. В многочасовых поездках, в многокилометровых пробках накапливается физическая усталость и финансовые издержки. Проживание в шаговой доступности от метро, ж/д вокзала или ТПУ минимизирует расходы и влияет на общую капитализацию актива – такое расположение со всех точек зрения очень выгодно. Транспортная инфраструктура – фундаментальный индикатор мировой и внутренней экономики.
Рассмотрим ситуацию на самом наглядном примере. Уездный городок N. Мкр-н Центральный и улица Ленина, ведущая прямиком к железнодорожному вокзалу. Вполне себе стандартная модель городского пространства. Здесь расположен памятник вождю мирового пролетариата, администрация поселения, колхозный рынок, базар, толкучка, стоянка автобусов и такси, огромное количество самых разнообразных розничных магазинов. Знакомо, не правда ли?! Так вот, при всех равных условиях квартира рядом с главной транспортной артерией пгт будет стоить намного дороже объекта на выселках. Почему? И дело здесь даже не в том, что в центральных кварталах, как правило, наблюдается пик деловой активности. Ключ к разгадке ребуса ценообразования кроется как раз в транспортной доступности. Вышел человек из дому, сел в электричку, через час-полтора он в столице или областном центре субъекта федерации. Закончил работу, пошёл на перрон, не успеешь оглянуться, а он уже пьёт горячий чай дома. А товарищу или коллеге по работе до подъезда ещё как минимум 20 минут трястись в холодной маршрутке. И так день за днём – минуты складываются в часы, недели, месяцы. А это время между прочим можно потратить на семью, образование, физическое развитие.
Высокооплачиваемых мест на родных просторах на всех не хватает – по статистике значительная часть населения в провинциальных городах задействована в экономике Большого города. Всё завязано на ядре – бизнес и работа, досуг и развлечения, специализированное лечение и медицина, жалобы, иски и суды. Жить рядом со Станцией не просто удобно – это очень прагматично. Время – Деньги.
Какой русский не любит быстрой езды? Огромному числу соотечественников психологически очень трудно отказаться от личного автомобиля даже несмотря на препоны. И если в сельской местности автомобиль вполне оправдан, то в городской среде ситуация несколько иная: проблемы с парковками, загазованность, чудовищные пробки. Градостроительная политика направлена на уменьшение количества машин, чтобы люди всё чаще отказывались от персонального транспорта в пользу общественного. Но россиян намерения властей не смущают, не помогают даже штрафные санкции.
Автомобильные дороги в меньшей степени влияют на стоимость недвижимости. Однако качество полотна, ведущего к дому, всё же непременно сказывается на выборе потенциальных покупателей. Никому не захочется ловить ямы, да ухабы, менять колёса и ремонтировать трансмиссию через день. Очень важно, чтобы к зданию был предоставлен беспрепятственный доступ и круглогодичный подъезд.
Изначально к такому, сравнительно новому формату транспортной инфраструктуры многие граждане отнеслись с недоверием – мол, кто по платным трассам ездить будет? Уж, точно не мы! Согласно предварительным социологическим исследованиям лишь незначительная часть населения планировала использовать платники, да и то в исключительных случаях как запасной вариант. Однако в дальнейшем опыт эксплуатации платных дорог показал, что люди по достоинству оценили все преимущества свободных полос и теперь используют магистрали на полную катушку как основные ежедневные маршруты.
И в этом отношении примечателен опыт Ближнего Подмосковья. Так, в Одинцово и Зеленограде после ввода в эксплуатацию платных участков на федеральных трассах был зафиксирован виток деловой активности. Магистрали с увеличенной пропускной способностью сняли напряжённость на многострадальных перекрёстах городов. Улучшенная транспортная инфраструктура предоставила местным жителям уникальную возможность беспрепятственно добираться до ближайших станции метро (Молодёжная, Кунцевская, Ховрино, Речной вокзал) за считанные минуты и заставила потенциальных клиентов обратить внимание на ранее невостребованные микрорайоны и локации столичного региона.
Что самое главное на селе? Магистральные коммуникации и пути сообщения. На рынке загородной недвижимости объекты, пригодные для круглогодичного проживания, обладающие всеми необходимыми потребительскими качествами и характеристиками, самые привлекательные. За городом живут не только аскеты в землянках и любители экстремального off-roadа.
Владельцы домовладений премиум-класса в поездах да на электричках не ездят – им вполне подойдёт асфальтированная, сухая дорога, ведущая прямиком до резиденции. А вот для льготных и слабо защищённых слоёв населения крайне важно наличие прямого железнодорожного сообщения с населенным пунктом как единственно возможной альтернативы автомобильному транспорту. Пенсионерам добираться до дачи на 6 сотках в СНТ своим ходом на перекладных – знаете ли, очень накладно и неудобно! Выбор покупателей загородки говорит сам за себя. Дома в коттеджных посёлках комфорт-класса, дачных некоммерческих партнёрствах и кооперативах рядом с железнодорожной станцией уходят в первую очередь!
Совместный проект РЖД и столичного метрополитена раскрыл финансовый потенциал удалённых локаций – вывел уровень жизни на запредельную высоту. Подмосковные города составили серьёзную конкуренцию многим столичным микрорайонам. В полном соответствии с планом железнодорожное сообщение было максимально комфортно интегрировано в маршрутную сеть Москвы – интервалы движения поездов сокращены до 15 минут, теперь можно с уверенностью планировать время в пути до пункта назначения, а при пересадке на станцию метро дополнительная плата не взымается – проезд в подземке включён в стоимость проезда на электричке. Рынок недвижимости, конечно же, с воодушевлением отреагировал на инициативу властей. После запуска первых двух диаметров – стоимость жилья рядом с D1 и D2 в Ближнем Подмосковье увеличилась в среднем на 25%. Успешное развитие транспортной инфраструктуры в городских округах помогло привлечь частные инвестиции – созданы новые рабочие места, возводятся современные жилые комплексы и социально значимые объекты.
Возьмём две аналогичные квартиры в Москве в едином временном промежутке. Одна рядом с метро, другая – в труднодоступном месте, откуда кроме как на оленях не доберёшься. Разница по стоимости может быть колоссальной – котировки могут отличаться на треть. При нынешних расценках на столичное жильё можно с уверенностью сказать, что квартира с хорошей транспортной доступностью дополнительно принесёт её обладателю сумму с шестью нулями. Например, самая обычная однокомнатная квартира в 33 кв.м. в пешей доступности от метро будет стоить порядка 10 млн рублей, а такая же в удалённом микрорайоне не больше 8 млн. рублей. Тема актуальна для тех собственников, кто при острой необходимости хочет обменять своё высоколиквидное жильё на объект подешевле и высвободить часть капитала, или же для тех, кто желает доплатить и существенно улучшить потребительские качества своего актива.
Ранее я уже рассказывала насколько подорожает квартира после открытия станции метро. Но ещё раз повторюсь, тем более что в контексте рассматриваемой темы акцентирование внимания совершенно не будет лишним. Если рядом с вашим домом в скором времени планируется открытие новой станции подземки, то семейный бюджет может ожидать рост актива в среднем на 25%.
Почти что сразу после образования ТиНАО стало понятно, что соискателей на вновь присоединённые территории не заманишь одним лишь столичным статусом без социально-бытовой инфраструктуры – планы властей «купить за дёшево» переселенцев с треском провалились. Вслед за этим было принято своевременное и судьбоносное решение о комплексном развитии двух новых округов и продлении Сокольнической линии (красной ветки под порядковым номером 1) далеко за пределы МКАД.
Результат налицо – в Новомосковском округе столицы как грибы после тёплого дождя появилось более 60 жилых комплексов разного типа и формата: малоэтажные и небоскрёбы, закрытые коттеджные посёлки бизнес-класса. Лидер по темпам жилищного строительства – Сосенское поселение НАО, здесь в окрестностях станции метро Коммунарка сконцентрированы самые передовые технологии гражданского строительства и зафиксирована наивысшая плотность населения среди всех поселений Новой Москвы.
Крупнейший в мире проект в области метростроения соединяет существующие и перспективные ветки на расстоянии до 10 км от Кольцевой линии и экономит как минимум 30 минут на каждой поездке. Однако, одиннадцатая линия не оказала существенного влияния на стоимость жилья в Москве. Рынок сравнительно спокойно отреагировал на появление данной магистрали – рост цен был зафиксирован на скромной отметке в 7-10%. Ситуация легко объяснима – да, метро стало ещё ближе, буквально в шаговой доступности. Но по большому счёту многие новые станции подземки, входящие в состав Большого Центрального Кольца, продублировали уже имеющиеся остановочные пункты метро.
Проект связал спальные районы столицы и вдохнул жизнь в ранее неприглядные места. У аутсайдеров появилось второе дыхание. Городское пространство в локациях заиграло новыми красками. Пришли девелоперы, а с ними и большие деньги. Промышленные кварталы преобразились до неузнаваемости. Цены на квартиры подскочили в среднем на 20%. Взгляните, например, на индустриальный кластер Хохловки и Карачарово в Нижегородском районе – уже сейчас видны очертания нового города-сада на юго-востоке Москвы!
На первичном рынке недвижимости опция по улучшению транспортной доступности уже включена в кейсы застройщиков ещё на стадии финансового проектирования предложения. На вторичном рынке жилья в аналогичных ситуациях, где есть реальная перспектива развития метрополитена, собственники экстренно догоняют спрос, и поэтому складывается ощущение, что цены на вторичку растут стремительнее рыночной стоимости новых современных жилых комплексов.
У медали две стороны – отдельные элементы транспортной инфраструктуры могут отрицательно повлиять на конъюнктуру рынка и снизить цену жилья. Объект на первой линии домов от оживлённой магистрали или железнодорожной ветки – это явный неликвид. Индустриальный пейзаж из окон квартиры может отбить всякое желание покупать здесь недвижимость, и потенциальные клиенты навсегда потеряют к локации интерес.
Для примера, загляните хотя бы в Коптево. Там по границе района проходит участок СВХ – расстояние до жилого массива всего ничего. Иногда, кажется, что водители проезжающих мимо машин могут не только заглянуть в окна, но и на ходу дотронуться рукой до занавески. Жители дома № 83 по Большой Академической улице крайне возмущены сложившейся ситуацией и регулярно выходят на пикеты с требованием немедленного сноса и расселения.
Как тут не вспомнить слова незабвенного классика про две беды в России, которые тесно связанны между собой. Друзья, на досуге хорошенько подумайте о транспорте и дороге. Выбирайте самый безопасный и короткий путь домой, чтобы в итоге не остаться в дураках!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
