Хотите поиграть в Шерлока Холмса? Нет, мы не будем раскрывать преступления и выяснять, кто убийца. Садовник, это же элементарно. У нас хоть и сфера недвижимости, но в некоторых случаях стоит использовать метод великого сыщика. Наша сегодняшняя задача – выбрать квартиру в новостройке. Разумеется, лучшую из возможных, по нашим хотелкам и кошельку. Это достаточно серьезная тема, которая требует изучения множества факторов, влияющих на выбор жилья. Здесь как раз нужно отбросить эмоции, полагаясь только на логику и холодный расчет – все по детективной классике. Это котенка можно купить только потому, что усы прикольные, при этом ничего не зная о его характере. И потом всю жизнь страдать от того, какая скотина выросла.
С квартирой так поступить нельзя. Уж слишком дорого нам достается жилье в этой жизни. Памятуя о том, с каким трудом зарабатывались деньги, сколько жертв пришлось положить в копилку, мы стараемся найти просто идеальную квартиру, чтобы каждый рубль вложений был оправдан. А для этого нужно учесть абсолютно все. Поэтому я предлагаю вам воспользоваться методом дедукции и покажу, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры. Начнем мы с выбора района, а закончим подписанием договора-купли продажи. Итак, Ватсон, готовьтесь записывать, мы приступаем.
Раскройте карту, зависните над ней и поищите место, где бы вам хотелось жить. Конечно, площадь поиска можно значительно сузить, послушав соседа, мол, под Тверью хорошо живется, или коллегу по работе, который так нахваливает Троицк в качестве перспективного место для жилья. В любом случае, стоит выбрать несколько мест для изучения. Ну а дальше необходимо «прогнать» их по заготовленным пунктам, которые позволят определить уровень вашего комфорта, если вы решите там обосноваться.
Если бы не работа и учеба, мы бы жили себе в глуши и питались ягодами. Но постоянная движуха заставляет нас искать жилье там, откуда можно быстро добраться до рабочего места или парты и вернуться домой без Ломоносовских приключений. Поэтому первостепенно важным фактором будет выбор района с развитой сетью автострад, регулярного ж/д сообщения. И особенно наличия метро, если вы выбираем квартиру в московских новостройках. Благо сеть уже тянется в регионы, и станции появляются в новых жилых районах. Перспективы уж очень хорошие. Поэтому стоит внимательно изучить не только имеющиеся транспортные возможности, но и не полениться заглянуть в градостроительные планы. Взглянуть, так сказать, в светлое будущее вашего возможного места проживания.
Я понимаю, что на карте не осталось белых пятен, равно как и уголков, не заваленных мусором. Однако в людях еще теплится надежда, что найдется райончик, где экология не такая ужасная как, например в самой столице. Есть еще направления за МКАДом, скажем, север или юго-запад, где можно жить более-менее комфортно, не страдая от загрязнений воздуха, воды, с минимальным присутствием промышленных предприятий вокруг. Есть еще направления (о них я уже писала в статье про лучшие районы Подмосковья), где не вырублены леса, остались чистые парковые зоны, реки, озера. В общем, остатки природы, в которых можно жить и легко дышать вам и вашим детям. Ведь о них вы заботитесь в первую очередь.
Далее пункт о социальной и коммерческой инфраструктуре. Многие новые жилые комплексы грешат тем, что пока не имеют вокруг достаточного количества школ, садов, магазинов, мест досуга. И, выбрав отличный дом на отшибе, вам придется добывать все это в другом месте, с надеждой ожидая, что когда-нибудь и на вашей улице перевернется грузовик со счастьем.
Поэтому выбор локации обязательно предполагает изучение инфраструктуры. Мы - дети цивилизации, поэтому нам просто необходимы все ее блага. И как можно ближе.
Здесь необходимо вставить ремарку. Как опытный сыщик будущему сыщику скажу, что большую часть информации желательно добывать ногами. Чтобы увидеть реальную картину на местности, стоит прокатиться по окрестностям. Только самостоятельно увидев район, дороги, развитость поселений, вы можете решить — подходит ли вам место или нет. Да, придется много ездить и смотреть. Но поверьте, чем больше вы увидите своими глазами, тем меньше будете сожалеть после покупки. В идеале вообще радоваться будете. Вот такая складывается формула. И следующей переменной в ней будут ваши финансовые возможности.
Их вечно не хватает. Причем именно столько, сколько нужно до полного счастья. Поэтому мы все время что-то выкраиваем, ужимаемся, или вынужденно лезем в кредиты, ипотеки. Поскольку покупка квартиры - довольно дорогое удовольствие, то, с одной стороны, нужно честно взвесить свои финансовые возможности, а с другой стороны прикинуть реальные предложения рынка, которые можно потянуть на имеющуюся сумму.
Собирая в кучу средства с карты, выворачивая наизнанку копилки, раскошеливая родственников-пенсионеров и прикидывая, сколько дадут денег в кредит, нужно понимать, что кроме самой квартиры деньги понадобятся на ремонт, обустройство. Да и финансовую подушку на непредвиденный случай тоже стоит сохранить. Ипотека — дама нетерпеливая.
Поэтому, имея на руках определенную сумму, не стоит сразу искать жилье «на все бабки», лишь бы метраж побольше и район покруче. Это глупо. Лучше выбрать квартиру в новостройке поскромнее, но с удобным расположением, развитой инфраструктурой - с другими, более реальными приоритетами в жизни, в общем. Застройщиков сейчас полно и разнообразие жилья, которое они предлагают — просто огромное. Всегда найдется тот самый вариант. Нужно только поискать.
С районом проживания мы определились, бюджет обозначили, теперь давайте разбираться с застройщиком. Как правило, в одном районе работает несколько строительных организаций, имена которых могут быть у нас на слуху, а может быть и нет. Это не столь критично, ведь крупные застройщики строят не только под своим именем, но иногда под жилищный проект выбирают отдельное название и юрлицо.
Поэтому нужную информацию мы получим на официальном сайте. По закону застройщики обязаны размещать в открытом доступе все документы, которые подтверждают их права на участок земли, разрешение на строительство и всю проектную документацию.
Знакомство с документами на сайте — это только первый шаг. Далее стоит изучить отзывы о компании. Негатив в сети не утаишь, и если сайт пестрит лишь восторженными откликами, то любой форум покажет реальное отношение покупателей к компании, в чьей новостройке вы выбираете квартиру. Дополнительно можно поискать информацию о судебных разбирательствах. Вполне возможно, что мягкий и пушистый застройщик в реальности окажется склочной каргой, не выполняющей обязательств перед своими клиентами.
Кстати, еще, на что стоит обратить внимание при выборе квартиры в новостройке - проектная декларация. Этот важный документ покажет вам перспективу развития жилого комплекса. Будут ли построены школы, детские сады, коммерческие площади. Паркинги — извечная проблема. Это важно, ведь это все часть именно той инфраструктуры, к которой мы все стремимся, мечтая о комфорте жизни.
Далее нам предстоит визит в офис продаж, будем проводить разведку на местности. Наше решение приобрести квартиру именно в этом жилом комплексе будет напрямую зависеть от того, насколько мы будем долго и мучительно пытать менеджера. Мы не всегда можем точно оценить предлагаемое жилье по чертежам и планам. Поэтому 3D-макеты дома, квартир, готовые шоурумы у надежного и крупного застройщика имеются всегда. И вот по ним уже можно понять, как будут стоять корпуса, сколько естественного света заходит в квартиру, что вы будете видеть из окон свое будущей квартиры — тенистый парк с озером, или стену соседнего дома. Ну а если дом на стадии отделки, а не котлована, то вы вправе напроситься на экскурсию по живому экспонату и увидеть все воочию.
Кстати, об экскурсии. Если с домом по вышеперечисленным характеристикам вы более-менее определились, рекомендую также скрупулезно подойти к осмотру самого здания на предмет определения качества возводимого объекта. Лупой и молоточком обойтись, скорее всего, не получится. Идеальный вариант – пригласить на осмотр квартиры независимого эксперта, который вынесет вердикт по энергоэффективности и добротности дома. Исходя из технологии строительства (панельные, монолитные, монолитно-кирпичные), дома имеют различные эксплуатационные характеристики, которые, вкупе с особенностями применяемых материалов, создают общую картину комфортности проживания. В переводе на русский, прогулка со специалистом поможет вам узнать, насколько тепло в квартире будет зимой или жарко летом, могут ли промерзать окна, какова слышимость и прочие важные для жизни моменты.
Вернемся к теме покупки квартиры – брать на этапе котлована или в уже сданном доме. Известно, что первый вариант дешевле, хоть и имеет свои риски. Ведь до окончания строительства с застройщиком может произойти все что угодно. Поэтому, выбирая данный вариант, следует не просто внимательно читать договор долевого участия. Желательно иметь юриста, который может легко увидеть неудобные условия, писанные «мелким подчерком».
А еще необходимо изучить схему оплаты долевого участия. Называется она — проектное финансирование и разработана для защиты дольщиков. Работает это так: клиент вносит оплату за жилье, эти деньги поступают на отдельный эскроу-счет в банке, а застройщик использует кредитные деньги для строительства. В случае выполнения всех обязательств, клиент получает жилье, а застройщик — средства с этого счета в полном объеме. В случае неприятных обстоятельств, договор может быть расторгнут и клиент не потеряет вложенные средства, которые защищены банком.
Факт сотрудничества застройщика с крупнейшими банками также доказывает надежность строительной организации. Ведь банки очень досконально и скрупулезно выбирают себе партнеров. Абы кого не кредитуют. Более подробно про нюансы приобретения я рассказывала в другой статье, здесь же продолжим разговор, какую квартиру лучше выбрать в новостройке, когда мы уже определились с местом и домом.
Кстати, еще маленький лайфхак от риэлтора, который поможет вам правильно выбрать квартиру. Есть мнение, что лучшее жилье в новостройке достается тем, кто успевает к старту продаж. Увы и ах, это не так. Первыми застройщики реализуют как раз неликвид – первые этажи, угловые и невидовые квартиры и прочее, чтоб по итогу не было «остатков на складе». Их подают под разным соусом – скидки, акции «успей купить», что-то там в подарок и т.д.
Теперь разговор о самой квартире, к которой нас привели долгие поиски. Воронка все сужается, и мы, выбрав оптимальные внешние условия, должны решить, насколько комфортно жилье само по себе. Этажность — немаловажный фактор, об этом много уже написано. Кратко — оптимальны средние этажи. Верхние – шикарно. Да, стоимость выше, но и комфорта для проживания здесь несоизмеримо больше. И не забываем про ликвидность — в случае чего эти квартиры можно выгоднее и быстрее продать.
Далее планировка. Свободная планировка — это больше маркетинговый ход, якобы позволяющий обустроить жилье так как хочется. Но все же до покупки нужно понять или увидеть на макете, где расположены мокрые зоны и несущие конструкции, которые нельзя перемещать. И уже с ними что-то планировать и о чем- то мечтать. Заранее, а не после покупки. Например, если у вас есть дети (или планируются), в студии или евродвушке вам будет, мягко говоря, не комфортно. А если начистоту – то никакой личной жизни и покоя.
Вид из окна, количество естественного света, виды отделки, широкие лифтовые площадки, лестницы, шаговая доступность до метро (именно доступность, а не уверения застройщика, что станция в километре, а на самом деле добираться 50 минут в обход или проползая под вагонами в железнодорожном депо). На все эти и многие вопросы должен ответить менеджер, легко и ясно, чтобы у вас не осталось и тени сомнений о том, окончен ли ваш выбор или придется искать дальше. И чем больше вы зададите вопросов о жилье менеджеру, тем лучше. Пусть они будут странными, некоторые не по делу, но вы должны замучить менеджера по полной. На кону ваши деньги и, как вы помните, мы ищем идеальную квартиру, чтобы каждый рубль, вложений в нее, был оправдан. Только после всего этого вы сможете спокойно подписать договор купли-продажи и с широченной улыбкой въехать в ваше новое жилище.
Поэтому не стоит торопиться при выборе и делать выводы из полученной информации.
Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Увидели первый попавшийся вариант, он показался подходящим или кто-то со стороны посоветовал — и побежали оформлять. Тут еще на уме страх, что деньги «быстро дешевеют». Спешка приводит к необдуманной покупке. Упускается много факторов, многие вещи кажутся не слишком существенными. А в итоге, сплошные разочарования от владения.
Чаще всего это происходит от того, что покупатель с самого начала не определился с тем, что он хочет. Нет конкретного понимания, где он хочет жить, сколько конкретно он готов потратить на жилье, насколько комфортно ему и его семье будет в выбранном месте. Все ли их будет устраивать сейчас и через много лет.
Покупка жилья — ответственный выбор. Здесь нельзя полагаться, например, на рекламу из телевизора. Там обычно ярко и эмоционально впаривают неликвид, чтобы от него избавиться побыстрее, а интересные лоты оставляют на потом. Либо заманивают супервыгодными предложениями, которых у застройщика и не было никогда.
Оставьте эмоции. Включите въедливого Ватсона или дотошного Пуаро, кто вам больше нравится. Изучайте все нюансы, ищите, анализируйте информацию и тогда сами придете к тому жилому комплексу, который будет для вас подходящим. С той, идеальной во всех отношениях квартирой, которую вы нашли, пользуясь своими серыми клеточками. А если вам весь процесс покажется слишком сложным, то просто наймите опытного сыщика по недвижимости.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
