Бывалые предприниматели знают – в выборе локации под бизнес нет мелочей. Иногда даже пара метров в расположении входа существенно влияет на выручку торговой точки. Вроде бы проходное место, бешеный трафик в час пик, но, допустим, вход с вывеской не с фасада здания, а за углом – и все, процентов 30% легко пролетит мимо.
Как найти помещение под магазин или офис, выбрать лучшие места для торговли или услуг, чтобы не было мучительно больно за бесцельно потраченные на аренду деньги? Об этом и поговорим сегодня. Расскажу, на что обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости, как проанализировать потенциальную выручку и какие места под аренду магазинов точно стоит обходить стороной. И обязательно дочитайте до конца, если планируете делать бизнес именно в арендуемом помещении – для вас некоторые моменты могут стать крайне важными.
Маркетинговые исследования по-армянски
Вспомнился эпизод в тему. Лет так –цать назад, когда уличная торговля в Москве еще процветала пышным цветом, одна моя знакомая решила продать свой мини-бизнес – цветочный магазинчик, совмещенный с остановочным модулем. Дело было в неплохом, принципе, месте, близ одного из столичных вокзалов. Нашлись потенциальные покупатели – представители одной из кавказских народностей, известные своей предпринимательской хваткой. Получили от знакомой весь расклад про перспективы торговой точки. И взяли паузу. На собственную оценку рентабельности опытным путем, так сказать.
Исследования не заставили себя ждать – уже тем же вечером покупатели оборудовали круглосуточный наблюдательный пост в машине, припаркованной неподалеку от киоска. Работа кипела: дельцы зорко следили за киоском – считали общий поток прохожих, покупателей, оценивали стоимость и количество купленных букетов. Результат круглосуточного мониторинга «с погружением» - довольно точная картина рентабельности торговой точки, намного точнее и красноречивее любых бизнес-планов на бумаге.
Как вам метод? Хоть и много лет прошло, такой способ оценки коммерческой локации не потерял своей актуальности. Более того, дополненный современными системами мониторинга, он составляет основу базовых маркетинговых исследований. Предлагаю рассмотреть, какие еще есть рабочие способы найти помещение для торговли под офис с прогнозируемым доходом. Расскажу, как задать параметры поиска и какими характеристиками должно обладать идеальное коммерческое место.
В обоих случаях не обойтись без исследования рынка и четкого позиционирования на рынке. Что мы понимаем под офисом? Это коммерческая площадь, где предполагается разместить рабочие места с пребыванием сотрудников и наличием неких бизнес-процессов. Еще важный момент – предполагается ли посещение офиса клиентами? Если да, одним из важных условий будет удобная транспортная доступность.
Для вашего удобства сделаю краткий перечень и обзор всех составляющих удачной бизнес-локации и параметры хорошего офиса:
Расположение. Идеально – деловые кластеры, бизнес-центры, функционирующие по принципу «город в городе». Примеры подобных локаций в столице – Москва-Сити, Технопарк. Соседство с множеством организаций и развитая бизнес-инфраструктура удобна и для вас, и для клиентов. В одной точке можно решить единовременно несколько задач рабочего и личного характера. Сплошные плюсы с одним минусом – стоимость аренды или покупки площади в таком месте будет высокой. Хотя, конечно, все относительно – возможно, ваш бизнес окупит расходы сторицей. Расположение в БЦ и престижном районе абсолютно оправданно для сфер, где не последнее место играет имидж: IT-компании, элитные агентства различных услуг, представительства мировых брендов и т.д. Стоимость локации должна соотноситься с доходами – допустимый порог арендной ставки не более 30% от прибыли, иначе рентабельность компании будет стремиться к нулю, а то и в минус. Соответственно, арендовать помещение под офис в дорогом центре нелогично для бизнеса с небольшими доходами и иной целевой аудиторией.
Транспортная доступность. Идеально – метро, ж/д –станция, остановка общественного транспорта в шаговой доступности. Если прибыль зависит от посещения офиса клиентами – обязательно должна быть парковка и, крайне желательно, удобный заезд.
Почему это важно? Локация может быть центральной, престижной с точки зрения места, но абсолютно не подходящей по доступности. Например, в историческом центре Москвы, на Садовом кольце, есть визуально шикарные площади, к которым невозможно подобраться – парковки нет, на дороге остановка запрещена, разумеется, съездов/въездов нет вообще. В итоге простаивают огромные площади.
Соседство. Перед тем, как снять помещение под офис, тщательно изучите окрестности на предмет конкурентов и общего наличия бизнес-инфрастуктуры. В рамках обзорной статьи я не могу подробно рассказать нюансы каждого бизнеса – это серьезная аналитическая работы по сопоставлению многих факторов.
Обозначу основные моменты: конкуренты – не всегда плохо. Иногда, напротив, это дополнительный источник клиентского трафика. Обращали внимание, что, к примеру, офисы разных банков часто расположены буквально в нескольких метрах друг от друга? Нередко люди являются клиентами разных кредитных организаций, и в таком случае удобнее поехать туда, где все в одном месте, чем мотаться по городу. Аналогично с компаниями смежных сфер: рядом с медицинским учреждением ожидаемо располагаются ортопедические салоны, лаборатории; недалеко от МФЦ – копицентры и т.д.
Еще актуальные примеры – помещения под ПВЗ маркетплейсов. Наблюдала удачный вариант их открытия в одном из ЖК. Друг за другом в нескольких корпусах появились ПВЗ Вайлдберрис, Озона, Авито и Яндекса – потребности населения закрыли полностью. А затем пошел «перерасход» - продублировали пункт выдачи ВБ буквально через 100 от ранее открытого, и поток заказов уже пришлось делить надвое.
Вывод: изучите окружение и убедитесь, что оно будет способствовать вашему бизнесу, а не наоборот.
Целевая аудитория. Этот пункт логично связан с предыдущими, поэтому резюмирую кратко. Выбирайте локацию, где наиболее высокий % ваших клиентов. Если это массовый сегмент, как в случае с клиентами маркетплейсов, оптимальным будет размещение в густонаселенном жилом районе. Если работаете в сфере высоких технологий, высокобюджетных продуктов и услуг – выбирайте премиальные локации, максимально отвечающие потребностям вашей ЦА.
Знали бы вы, сколько времени лучшие ума маркетинга провели за исследованиями и опытами, пытаясь вычислить все факторы, от которых зависит успех или провал торговой точки. Их неисчислимо много, и завязаны они на всех человеческих чувствах – зрение, слух, обоняние, осязание, эмоциональный комфорт/неудобство. При этом фактор расположения затрагивает сразу несколько из списка – видимость (видно ли с путей пешеходного или автомобильного трафика), физическая доступность (удобный вход или ступени наверх / в подвал, узкая входная группа, другие препятствия для попадания внутрь), прочий дискомфорт (маргинальные тусовки поблизости, соседство с организациями, вызывающими негатив или отторжение – рюмочные, ритуальные услуги и т.д.). Будьте особо бдительны, если планируете открыть магазин в подвале многоквартирного дома.
Навык аналитической работы с локацией открывает широкие возможности – при грамотном подходе можно довольно точно подсчитать потенциальную прибыль еще до аренды или покупки конкретной торговой точки. Мы с этого начинали разговор, помните?
Маркетологи приводят такие цифры – до 80% выручки приносит именно правильно выбранное место для торговли. При этом то, что вы продаете, тоже имеет значение. Так, супермаркеты, товары повседневного спроса, хлебные и пивные магазины, алкомаркеты вполне прекрасно чувствуют себя в густозаселенных спальных районах. Оно и понятно – концентрация целевых потребителей максимальная.
Специализированные торговые точки – совсем другая история. Спортмагазин в жилом массиве вряд ли будет иметь успех. Поэтому предлагаю рассмотреть по отдельности эти категории.
Район. Изучите плотность населения, сосредоточение жилых корпусов. Обратите внимание на количество жильцов в радиусе 300 и 500 м. Расположение близко к транспортным артериям предпочтительнее глубинных локаций вроде второй, третьей линии и далее.
Трафик. Идеально, если торговая точка располагается недалеко от остановки транспорта либо мимо проходит поток пешеходов.
Потенциальная выручка. Тут можно не только прогнозировать, но и рассчитать детально. Берем магазин аналогичного сегмента в максимальной близости к помещению, которое вы рассматриваете. Приходите утром, не стесняясь, извлекаете из мусорного ведра кассовый чек, фиксируете номер транзакции и сумму. Вечером, перед закрытием, проделываете то же самое – таким образом вы узнаете количество транзакций, т.е. совершенных покупок, за день. Далее рандомно берем несколько чеков – 10,20 – и выводим размер среднего чека. Перемножаем его с количеством транзакций – и вуаля, вот она, выручка за день. Для точности картины можно проделать эти манипуляции в будний, выходной и праздничный день.
Видимость. Чем лучше видна входная группа и чем она доступнее, тем лучше. Важно, чтобы магазин не был скрыт от потенциальных покупателей кроной деревьев, рекламными щитами. По возможности видимость можно усилить – подсветить витрины или вход, поставить указатели.
Сюда, помимо перечисленного, добавляется хорошая транспортная доступность и обязательно удобная парковка.
Из местоположения – крайне желательна первая линия с возможностью оформления витрин и наружной рекламы. Кстати, рекламный баннер можно повесить на фасад жилого дома – так о магазине узнают участники автомобильного трафика.
Кстати, о рекламных щитах. Есть одна фишка, которой пользуются ушлые предприниматели. Допустим, вы присмотрели место в центре города под торговлю, но не уверены, достаточен ли покупательский трафик. Можно сделать следующее – найти в максимальной близости к точке (желательно, чтоб и видимость была одинаковая) городской рекламный щит. На них обычно указаны контакты агентства, кому эта конструкция принадлежит. В агентстве под видом потенциальных рекламодателей можно запросить полную аналитику по конкретному щиту – в отчете обязательно будет информация об автомобильном и пешеходном трафике в нужном вам месте. Разумеется, полученные данные нужно сопоставлять с прочими – видимость с шоссе поможет только в случае, если к магазину есть съезд.
Я обещала важную информацию про арендуемые помещения под магазины и офисы. Так вот, друзья – серьезный, основательный, перспективный бизнес строится на собственных площадях. Почему? Все просто. Представьте – вы собственник. Сдаете свою точку под торговлю. Арендатор вкладывается в нее, в рекламу, нарабатывает клиентов, все отлично. Если вы истинный предприниматель, вы подумаете – а почему бы не иметь прибыль от бизнеса, а не только ставку от аренды? Итог: арендатор получает уведомление о прекращении договора найма, а вы открываете в готовом месте аналогичный магазин. Ничего не поменялось, кроме получателя прибыли. В итоге все идеально, кроме положения арендатора, которому придется все начинать с нуля в другом месте. Законы рынка, увы.
Поэтому, друзья, я призываю вас подходить максимально тщательно к любым бизнес-мероприятиям, старт которых требует временнЫх и финансовых вливаний. Будьте рассудительны, внимательны, предприимчивы и всегда выбирайте лучшее из возможного! А я, в свою очередь, всегда готовы помощь словом и делом – проконсультировать, и при необходимости подобрать объект с полной аналитикой по рентабельности.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 марта 2025 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
