Как распознать элитное жильё?
Начну в лоб и скажу, что более 80% объектов в заданном сегменте элитными не являются. Это может быть что угодно – комфорт+, бизнес-класс, но только ...
Жизнь в мегаполисах токсична. Этот модный термин все чаще звучит от современных людей, которые устали от бесконечных пробок, многоквартирных домов, проблем с парковкой, выбросов промышленных предприятий. Напрашивается грибоедовское «В деревню, к тетке, в глушь!», но не в Саратов, а куда-нибудь в родное Подмосковье, например. Только где воздух чище, трава зеленее, шума поменьше.
Ах, если бы всё было так просто — прикупил в заМКАДье землицы, построился и давай жить-поживать. Но, увы, правильно выбрать и купить оптимальный участок под строительство загородного дома — тот еще квест, цель которого - найти лучший вариант в идеальном месте и за разумные деньги. К тому же придется параллельно изучить вопросы, связанные с экологией, доступностью, благоустроенностью и прочими вещами.
Предлагаю вам методично пройтись по всем наиболее важным параметрам земельного надела, которые необходимо учесть при покупке, если не хотите попасть впросак. Итак, наша задача - приобрести хороший, удобный, выгодный участок для себя и будущих поколений. И не попасть на жуткий неликвид, который, не моргнув, сожрет все ваши деньги.
Многие, мечтающие о собственной загородной недвижимости, начинают поиски заветного места с цены. Это кажется логичным, ведь финансы должны быть решающим фактором при выборе и от их количества зависит, где и сколько соток мы купим и какого размера будет дом.
По моему мнению, стоимость затрат на приобретение участка и строительства на нем жилья — фактор, конечно же, важный, но он не должен быть решающим, иначе можно впопыхах выкупить дешевый кусок земли, но в дальнейшем хапнуть с ним горя, не изучив досконально остальную информацию. Цена земли важна, но есть и гораздо более приоритетные параметры.
Итак, поехали.
Эх, куда без нее. Желание найти чистую, незагаженную мусором, неотравленную промышленными выбросами землю, согласитесь, все же рациональнее, чем по незнанию схватить много дешевых соток, расположенных в километре, например, от скотомогильника. Конечно, из-за людей найти нетронутый кусок природы уже невозможно, поэтому мы стремимся выбирать наименее пострадавшие от человеческой деятельности локации. На что стоит обратить свое внимание при выборе направления?
Обилие официальной информации, возможность проехать до выбранного участка, осмотр окрестностей и беседы с местными жителями позволяют составить реальную картину. Как далеко промышленность, переработка или свалки, откуда дует ветер, состояние воды и близлежащих водоемов — все это поможет решить, стоит ли здесь приобретать участок, на котором вы планируете прожить свою жизнь и, возможно, здесь дальше будут жить ваши дети.
Изучите промышленный потенциал
Сейчас куда ни плюнь, везде или завод, или дорога, или крупномасштабное строительство. А то и вовсе огромный полигон-мусороприемник с печкой. Жить, понятное дело, с таким безобразием тяжело и просто опасно для здоровья. Особенно, если заботитесь не только о себе, но и о родных.
Бывает, что недобросовестные риэлторы умалчивают о недостатках, связанных с неблагоприятной обстановкой вокруг участка. Но мы ведь не зря в космос слетали. Сейчас вся необходимая информация может быть получена из свободных источников. Да, придется самому все изучать, искать, осмотреться на местности, пообщаться со старожилами, которым вас обманывать нет особого смысла.
Гугл в помощь
Из кадастровых карт, к примеру, можно узнать не только о реальных данных участка, но и увидеть промышленные территории, свалки, свинарники, склады, ангары и прочие зоны с вредным производством, направление и расстояние до них. А также кладбища и заброшки. О последних, кстати, стоит тоже обеспокоиться. Ведь брошенный заводик может быть куплен, и новый предприимчивый хозяин запросто способен развернуть новое шумное и вредное производство у вас под боком.
Да, и генплан вам также в помощь. Эта карта покажет будущие пертурбации на данной местности. Может быть, ваша территория войдет в состав природоохранных угодий. Но это вряд ли. Более вероятно, что рядом проложат крупное шоссе, будет железнодорожный узел, а через соседний участок пройдет ЛЭП. Или свалка. Это полезная информация, уж поверьте, которая спасет вас от значительной потери стоимости приобретенного участка и дичайших неудобств, созданных будущими новациями.
Легко ли дышится?
Наличие вредных примесей в воздухе — результат не только работы близлежащих предприятий, но и принесенная ветром отрава из Москвы. Наиболее благоприятным направлением на экологической карте Подмосковья всегда считался запад в силу того, что ветер гонит воздушные массы на юго-восток. Соответственно, последний загрязнен не только своими собственными выбросами, но и столичными. Северная часть Подмосковья считается умеренно благоприятной, то есть вполне пригодной для проживания. Повторюсь, идеально чистых мест нет нигде, но найти место почище всегда можно. Тем более, что за семидесятикилометровым радиусом от столицы экология на порядок выше. Но там опять же других забот хватает.
Спасите ваши уши: акустическое загрязнение имеет значение
Этот термин тоже стали относить к неблагоприятной обстановке, ибо это также доставляет особый дискомфорт для проживания. Крупные автомобильные и железнодорожные магистрали с круглосуточным потоком грузового транспорта, постоянно расширяющиеся аэропорты, базы отдыха, крупные торговые площади — к шумным звукам невозможно до конца привыкнуть. Да и на стоимость участка при последующей продаже это также окажет свое негативное влияние.
Изучите качество воды и состав почвы
Загрязненность почвы критична лишь в случае сильного радиационного заражения, или если вы купите землю прямо на полигоне ТБО. В остальных случаях экологическое состояние земли в Подмосковье можно считать повсеместно допустимым для жизни. В то время как состояние воды, важнейшего элемента для жизни необходимо изучить максимально подробно. Это действительно важный аспект в экологическом плане, наряду с воздухом.
С экологией мы разобрались, нашли довольно чистый регион для проживания, вдали от загрязняющих производств. Что дальше?
А дальше нам нужно провести разведку на местности и собрать больше данных обо всем, что тут есть для нас полезного.
Фото: © Иван Волжанин
Да, мы сюда добрались и это отлично. А сможем ли мы это делать постоянно? Значит, изучаем дороги.
Коротко скажу о том, что в вашем будущем месте проживания должна быть альтернатива автомобилю. Большие шоссе и магистрали, проходящие рядом с коттеджным поселком, деревней, должны в идеале дублироваться друг другом, а также дополняться автобусным или железнодорожным сообщением, чтобы у вас имелось несколько возможностей добраться до дома.
Отдельного внимания заслуживают подъездные пути, непосредственно ведущие к участку. В старых поселках и деревнях дороги обслуживают на средства муниципалитета. Качество обслуживания можно увидеть самостоятельно. Грунт, отсыпка или добротный асфальт— от этого будет зависеть, сможете ли вы с комфортом добираться домой в любую погоду либо будете постоянно месить грязь и терзать машину вечными колдобинами. И только местные скажут вам правду о том, как долго они ждут от председателя новую дорогу и сколько еще это будет продолжаться.
Укатка нового полотна, латание дыр, расчистка зимой — в новых коттеджных поселках это ложится на плечи собственников. Так что данные неудобства и траты нужно принимать во внимание заранее, ибо за сезон выходит приличная сумма.
С дачным домиком всегда все понятно. Приехали, отдохнули и вернулись обратно в квартиру, окруженную цивилизацией. А жилой «домик в деревне» - это совсем другое. Без инфраструктуры не обойтись. И благо, если она существует. Школа рядом, поликлиника, торговля, и не только продовольственными товарами. В наличии этих благ также необходимо убедиться перед тем, как покупать участок под строительство загородного дома. К тому же, мы люди современные, искушенные, нам еще и развлечения подавай, да поинтереснее. Поэтому о будущем досуге тоже не забудьте справиться у потенциальных соседей.
Теперь о точечном месторасположении. То есть, где участок находится относительно границ населенного пункта. Мы все хотим тишины, просыпаться под пение птиц. Поэтому земля в стороне от центральных площадей, школ, от сквозных центральных улиц, где-нибудь в тупичке на несколько домиков, на границе с лесной опушкой, недалеко от небольшого прудика — это идеальное местоположение. Это, кстати, еще и обеспечивает высокую ликвидность участка, если вы вдруг решите его продать. Помните, что такие небольшие мелочи повышают привлекательность и ценность загородной недвижимости.
С направлением, инфраструктурой мы разобрались. Даже нашли территорию, где легче всего дышится, и вода вкусная. Молодцы. Теперь пора приступить к изучению самого участка. Здесь головоломок тьма и каждая требует в ней участия. Едем дальше.
Комфортно ли жить на земле с сильным уклоном? Удобно ли строить дом? Топит ли речушка, бегущая в ста метрах, ваш будущий огород, и повлияет ли пара сосен у забора на урожайность, и не придется ли их убирать, муторно получая порубочный билет на каждый ствол? Это и прочие мелочи также нужно учитывать при выборе участка. И тут надо ориентироваться на его будущее использование. Все, конечно, учесть невозможно, но подходящую землю вы все равно найдете. Главное, собрать побольше данных для анализа.
Добавлю абзац о важности геологоразведки участка. Многие скажут - да ладно, мол, у соседа дом стоит нормально, да и дорого все это. Максимум залегание водоносного слоя проверим, когда скважину бурить будем, и ладно. Но делать проверку все же рекомендуется. Так будущий хозяин сможет избежать проблем на этапе строительства, ведь состав и свойства грунта будут известны. А последующий подбор фундамента и правильные архитектурные хотелки, на основе полученных данных, могут сэкономить приличную часть средств. Важно помнить, что даже на смежных участках грунт может быть разный, и полагаться на опыт соседа не стоит.
Помните про пресловутые «6 соток»? Это я про советский надел земли, просчитанный агрономами и экономистами в качестве идеального участка, обеспечивающего одну среднестатистическую семью сельхозпродукцией. Овощи, делянка клубники, пара яблонь и сарайка для летнего проживания. И все. Какой уж там дом для большой семьи! Поэтому сейчас приобретать землю такой площади не имеет смысла. А южные примеры участков с домами в 4 сотки я вообще считаю бредом чистой воды. Хотя это допустимо по земельному законодательству, которое озвучивает площадь в 3 сотки как предельно минимальный участок под дом с учетом всех санитарно-гигиенических требований. Лично я против аналога бразильских фавел.
Для комфортного проживания среднестатистической семьи нужен хороший дом и добротный кусок земли. Если есть возможность прикупить себе 30-40 соток — считайте это идеальной площадью, на которой можно уместить не только дом и дворовые постройки, но и останется полно места под огород, элементы ландшафтного дизайна и прочие изыски.
Будем реалистами и возьмем за минимально комфортный надел территорию, площадь которой можно высчитать по негласно принятой формуле: дом должен занимать 1/10 участка. То есть, если вы хотите построить жилище в 100м2 (10х10метров), то участок должен быть минимум 10 соток. А лучше больше, чтобы иметь возможность расположить дом в глубине территории, построить его с учетом инсоляции и прочих факторов.
Форма имеет значение
Чтобы все было гармонично, следует выбирать участки правильной формы. И не ведитесь на криволинейные фигуры. Это всегда потеря полезной площади для построек. И будут у вас эти кривые углы никак не использованы. А платите вы при этом за полный метраж. Идеально — это когда прямоугольник с фасадной стороной в 30 метров. А когда квадратный участок — это полный фен-шуй. И забудьте про непонятные «тоннели» 10/100 метров, это тоже совершенно бредовые наделы с заглядыванием соседям в окна.
Размеры будущего дома
Кстати, о доме. Верю, что хочется огромный дом, каждому в нем по комнате, санузлу, кабинету, гаражу и игровой. Вот многие и бросаются возводить дома в несколько сотен квадратных метров. Здорово, когда есть деньги и силы на это бессмысленное занятие, а если нет? Дом в итоге стареет, ветшает, в основном пустует, ведь оказывается, что из десятка комнат людям реально хватает и трети. Поэтому при планировании дома стоит учитывать хотелки всей семьи, но при этом искать рациональное зерно и выставить на участке оптимальную площадь для комфортного проживания всех домочадцев без ненужных излишеств.
Наиболее распространенный миф среди покупателей — купить пустую землю за копейки, а уже потом постепенно завести на нее газ, электричество, пробурить скважину, сделать хорошую канализацию. С последними двумя пунктами все логично. Но общие сети, если они не проходят по краю участка, подводить к себе стоит колоссальных денег. Зачастую это выходит дороже, как если бы вы потратили больше, но приобрели землю с коммуникациями. Поэтому не стоит связываться с голой целиной.
Казалось бы, на каждый участок приходит электричество. Положенные три фазы, по 5 кВт. И многие читают, что достаточно и для света, и для техники, и для обогрева. И тарифы вроде бы щадящие. Но вот вам пример. Зима, холодно и свет в деревне вырубился. И все. Из двадцать первого века вы разом попали в каменный. Насос в скважине тоже электрический. Поэтому о будущем водоснабжения, отопления и бесперебойной работы всех систем придется думать перед покупкой участка. И для этого необходимо собрать всю требуемую информацию. А также заготовить много денежек в качестве отдельной статьи расходов.
Участки, на которых имеются сетевые магистрали, вода, водоотведение, считаются максимально ликвидными. Это блага цивилизации, делающие участок пригодными для благоприятного и комфортного проживания вас или следующих хозяев.
В процессе изучения участка, его местоположения, кадастровых документов, генпланов и прочих фактов могут выясниться подробности, делающие покупку данной земли потенциально опасной для проживания. Не в смысле угрозы жизни, хотя здоровью вред возможен, а, скорее, низкой ликвидности загородной недвижимости при возможной продаже в будущем. Ведь мало ли что может случиться. Так вот, я вам предлагаю ознакомиться с несколькими пунктами, которые в состоянии обесценить вашу землю до ломаного гроша.
Стоп-факторы при покупке:
Участок отличный, место превосходное, воздух и вода потрясающие. Берем? Погодите, давайте-ка заглянем в документы. Мы не ищем сознательно подвохи. Мы изучаем все досконально — ведь нам и нашим детям здесь жить. И хочется, чтобы это проживание никто не смогло омрачить.
А посему смотрим документы на участок. Они должны быть идеальны. И точка. Никаких доверенностей, выписок, расписок и прочих бумажек-промокашек. Только железобетонные договоры, свидетельства, акты. Мы не станем рассматривать предложения предыдущего собственника оформить документы самому - мол, есть небольшие проблемки и готовность за это сделать приятную скидку. Категорически нет, даже если земля ну очень нравится. В купле-продаже земли все должно быть прозрачно. Махинаций в сфере недвижимости столько, что впору писать хрестоматии. Поэтому не стоит играть с огнем. Документы в порядке — берем участок. Если собственник не может собрать нужные документы, вообще не является собственником или на участке есть незарегистрированные постройки, то продолжайте искать заветный участок. Здесь лучше не задерживаться, так как разобраться в этих проблемах невероятно муторно, сложно. И дорого.
Да, немаловажный параметр — целевое назначение. Также относится к юридическим вопросам. ИЖС, ЛПХ и прочие аббревиатуры, должны четко показать нам, к какому типу относится выбранная земля, и что мы можем с ней делать, если станем ее собственником. С землями под индивидуальное жилищное строительство все понятно — для этого они и предназначены. Тогда как земли под личное приусадебное хозяйство или вообще земли сельхозназначения имеют существенные ограничения на постройки и проживание – об этом я уже рассказывала в статье про деревню и СНТ. И обо всем этом поведают юридические документы, которое стоит внимательно изучить.
И еще важный момент – убедитесь, что участок не входит в заповедные и особо охраняемые зоны. В противном случае все ваши деньги и труды пойдут насмарку – дом и постройки вас могут обязать снести. За свой счет, конечно.
Почему этот пункт последний? Все задачи при покупке земельного участка под строительство дома важны и среди них нет главных или второстепенных. Про финансы я говорю в последнюю очередь потому, что рекомендую прицениваться не в самом начале. Ведь известно, что самое простое — это купить кусок привлекательной земли. И вбухать в него все деньги, как, увы, поступает большой процент покупателей. А дальше что? Купить на последнее бытовку и генератор? И, добавляя кусочек от зарплаты, жить и строиться до второго потопа. Поверьте, это ни разу не счастливая жизнь в частном доме.
Гораздо сложнее просчитать и спланировать траты, чтобы учесть и сумму на дом, на постройки, коммуникации, обустройство территории, обслуживание сетей и прочие расходы, которые придется иметь в частном доме. Поэтому стоит выбирать участок душой и сердцем, проанализировать его преимущества и недостатки, параллельно оценивая свои финансовые возможности на создание полноценного уютного фамильного гнезда именно в этом месте. И уже в ближайшем будущем. А не когда-нибудь.
Весь путь по поиску и выбору участка для строительства загородного дома завершен. Что же мы получили по факту? Какой он, идеальный участок для нашей семьи? Давайте резюмируем:
Я желаю вам, чтобы подобные квесты в вашей жизни проходили легко и успешно. Помните, стоит потратить чуть больше времени на изучение желаемого участка под строительство загородного дома, внимательнее отнестись к мелочам. И тогда вы избежите массы неприятностей и будете жить-поживать в радости и счастье. На вашей прекрасной, частной территории. Удачи!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
