Какие гарантии дает агентство недвижимости при продаже квартиры

Профессионалы и «любители» на рынке недвижимости

Львиная доля претензий, которые недовольные клиенты предъявляют агентам, сводятся к одному – непрофессиональное отношение к делу, безграмотность и жажда наживы. Такая проблема сформировалась на рынке после отмены лицензирования риэлтерской деятельности в 2002 году. Фактически услуги агентств недвижимости не контролируются государством, а работа специалистов не подчиняется единым стандартам и требованиям. В итоге квалифицированные риэлторы с реальным опытом успешных сделок, пониманием специфики рынка, юридической грамотностью и профессиональным чутьем вынуждены играть на одном поле с новичками, которые фактически могут предложить клиенту лишь низкую стоимость услуг.

Оценить профессионализм риэлтора перед началом сотрудничества бывает непросто. Проверенный способ – искать надежного специалиста методом «сарафанного радио» через друзей и знакомых. Если обстоятельства вынуждают обратиться к незнакомому риэлтору, лучше остановить свой выбор на сотруднике крупного агентства. Тогда имя и репутация компании станет определенным гарантом безопасности клиента. Но в любом случае, основной залог безопасности ваших интересов – это договор.

По стандартной практике между посредником (частным лицом или фирмой) и клиентом заключается соглашение об оказании возмездных услуг. Он может быть оформлен в виде агентского договора, договора комиссии или договора на оказание узкоспециализированных услуг. Как правило, в такой документ можно включить любые требования и условия по соглашению сторон. Главное, что должен помнить клиент – обязанности и ответственность сторон будут ограничиваться текстом соглашения. Поэтому при его составлении или изучении готовой формы, предложенной агентством, важно предусмотреть основные риски. Если вы забудете внести в список какой то принципиально важный пункт, спрашивать будет не с кого.

Оформление бумаг и юридическая чистота сделки

Одна из основных причин, по которой покупатели и продавцы нуждаются в услугах профессиональных риэлторов, – сложность оформления сделки. Купля-продажа недвижимости сопряжена с большим объемом бумажной волокиты, сбором справок, проверкой подлинности правоустанавливающих документов, архивной истории объекта и т.д. Все это отнимает достаточно много времени и требует определенного опыта и знания нюансов. Именно поэтому часто клиенты оформляют доверенность и передают сопровождение сделки риэлторам, которые от лица заказчика могут получать задаток, регистрировать права собственности на объект и совершать некоторые другие действия.

Как правило, обязанности агента в части оформления сделки прописываются в договоре. Но, к сожалению, даже если в теории риэлтор обязан тщательно проверить историю квартиры и навести все необходимые справки, на практике практически ничто не гарантирует качество этой работы, печальные последствия которой могут вскрыться спустя много месяцев. Юридически неграмотная сделка в будущем может быть легко оспорена в суде, а права собственности покупателя аннулированы по 122-ФЗ. По закону пострадавшая сторона вправе рассчитывать на компенсацию издержек в пределах 1 млн рублей, но для получения денег придется найти виновника сорвавшейся сделки. При этом ответственность агента минимальна, а доказать её достаточно тяжело. Единственный путь в будущем отсудить какие-то деньги у агентства – доказать нарушение условий договора.

Также в процессе оформления доверенности и делегирования полномочий продавец или покупатель недвижимости должен заранее предусмотреть возможные последствия при отказе от сделки на промежуточном этапе. Если вы не уверены в лояльности и профессионализме агента, лучше не доверять ему право получения задатка. Недобросовестный агент может форсировать заключение договора на не самых выгодных для клиента условиях, лишь бы скорее получить свои комиссионные. При этом пересмотреть договоренности со второй стороной сделки или полностью отказаться от купли-продажи после передачи задатка довольно непросто. Скорее всего, в этом случае придется выплачивать неустойку.

Работа с агентствами – есть ли гарантии

К сожалению, приходится признать, что отношения покупателя или продавца недвижимости с риэлтором достаточно плохо регулируются в рамках правового поля. По оценкам юристов, судебная практика по разрешению конфликтов между агентствами недвижимости и их клиентами фактически отсутствует, а реальная ответственность посредников за проведение сделки невелика. Однако все же есть несколько механизмов застраховать себя от последствий неквалифицированных услуг:

• Закон о защите прав потребителей

Фактически, ФЗ о «Защите прав потребителей» – основной документ, который может дать клиенту агентства недвижимости хоть какие-то гарантии безопасности. Продавец или покупатель, недовольный сотрудничеством с посредником, может выступить в качестве пострадавшего «потребителя риэлтерских услуг» и потребовать с агентства компенсацию убытков. Однако для этого придется доказать, что договор с компанией был расторгнут заказчиком по объективным причинам, а агент реально нарушил определенные пункты соглашения. На практике в такой ситуации юристы советуют клиентам не доводить до суда, а решать дело на уровне мировых соглашений и взаимного отказа от претензий. Так у клиента больше шансов вернуть по крайней мере сумму выплаченных комиссионных.

• Репутация агентства

Как ни странно, репутация агентства, а также пресловутое «сарафанное радио» на данный момент дает клиенту большие гарантии безопасности, чем законодательство. Профессионалы рынка недвижимости, которые много лет работают в этой сфере, дорожат реноме, ведь при отсутствии лицензирования это их главное, годами наработанное преимущество перед конкурентами. Кроме того, крупные компании обычно входят в профессиональные объединения, которые предусматривают различные механизмы страхования неудачных сделок.

• Страхование

Страховка от агентства – не единственная финансовая гарантия, которая доступна продавцу или покупателю жилья. Клиент может минимизировать риски при купле-продаже жилья с участием риэлтора, застраховав титул собственности. Стандартная стоимость этой услуги составляет примерно 1% от сделки.