Какие квартиры быстрее теряют в цене

За последние несколько лет рынок недвижимости претерпел существенные изменения. Структурной деформации подверглись абсолютно все сегменты отрасли. Чувствуется острый дефицит свободных денег, резко снизилась покупательская способность, инвесторы заняли выжидательную позицию, текущие и перспективные проекты встали на паузу. Ключевые игроки уже не в состоянии искусственно формировать конъюнктуру - предложение намного превышает спрос. Акценты сместились, внимание потенциальных покупателей переключилось в пользу лучшего из множества вариантов.

Для большинства частных продавцов наконец-то пришло осознание, что на свободных торговых площадках невозможно игнорировать потребности соискателей. И совсем неудивительно, что в новых экономических условиях некоторые квартиры либо совсем не дорожают, либо с каждым днём лишь теряют в цене.

Устаревший жилой фонд

По традиции достаточно сложно продаются квартиры в старом фонде, в домах советской эпохи типовых серий, построенных более полувека назад. Практически все аналогичные объекты крайне неудобны из-за нерационального использования внутреннего пространства. Проекты и планировочные решения жилищного строительства времён СССР давным-давно утратили свою актуальность.

Современные представления о комфортных условиях жизни бесконечно далеки от запросов наших родителей, и тем более – бабушек и дедушек. Экономически активное население уже не устраивают тесные кухни, где вдвоём не разойтись, крохотные комнаты, узкие коридоры, санузлы с сидячей ванной, отсутствие подземного паркинга и благоустроенной приватной придомовой территории. Старые дома не отвечают современным потребительским качествам и характеристикам.

Уровень инженерно-технической оснащённости, внутреннее содержание и внешний облик ветхих зданий явно проигрывает новым проектам. Ликвидность совдеповских строений неуклонно снижается, квартиры в старых домах выглядят неконкурентоспособными на фоне бума новостроек, а посему подобного рода объекты недвижимости будут и дальше только дешеветь.

Дома без надежды

Хуже всего обстоят дела с рыночным ценообразованием у бесперспективных 9-ти и 12-этажных панелек. И капитальный ремонт с перелицовкой фасада пластиком им вряд ли поможет, а массовой реконструкции панельных многоэтажек 70-х годов в планах столичных властей и в помине нет.

Не так безнадёжны в этом отношении пятиэтажные хрущёвки и брежневки, которые по большей своей части включены в программу реновации. Напомню, что масштабный проект столичных властей позволяет участникам не просто переселиться из ветхого и аварийного жилья в новостройки, и тем самым значительно улучшить свои жилищные условия, но и неплохо заработать.  Реновационные объекты обладают определённым инвестиционным потенциалом и поэтому в первую очередь на карандаше у соискателей.

Перечислю основные факторы, снижающие ликвидность квартиры:

• Первый этаж
• Смежные комнаты
• Угловая планировка
• Состояние помещений
• Здания с высоким коэффициентом физического износа
• Опасное расположение объекта – непосредственная близость к вредным производствам, источникам загрязнения и шума
• Неудачный вид из окна
• Низкий уровень развития социально-бытовой инфраструктуры, в том числе плохая транспортная доступность

Новостроечный ценопад

В это трудно поверить, но новостройки тоже дешевеют. В современных жилых комплексах цены на квартиры проседают ровно после того как пройден пик спроса. При достижении своей лучшей формы (когда финансовые и юридические риски позади, устранены все косметические недочёты, объект получил широкую известность), новостройки теряют инвестиционную привлекательность в глазах потенциальных клиентов. В этот момент эксперты по стратегическому инвестированию рекомендуют не дожидаться обвала, а избавляться от актива незамедлительно. У профессиональных покупателей недвижимости срок в 5 лет после сдачи дома в эксплуатацию считается критическим – ловить здесь уже особо нечего.

Кроме того, стоит особо отметить, что дешевизна новостроек быстро прогрессирует в пограничных административных локациях. Например, на стыках Москвы и Московской области ведётся активное жилищное строительство. Перенасыщение рынка в смежных соприкасающихся районах ведёт к стремительному обесцениванию недвижимости.

Всем удачи и выгодных сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова