Что спросить у продавца при покупке квартиры?

Как задать правильные вопросы при покупке квартиры? Представьте, что вас заинтересовало некое предложение, вы звоните собственнику / агенту и... А о чем, собственно, говорить? Сразу в лоб спрашивать – можно ли посмотреть – моветон. Опытный риэлтор с ходу считает с вас либо новичка, либо квартирного туриста.

Именно первичный телефонный разговор по делу позволяет выявить серьезность намерений обеих сторон, и, самое важно, сэкономить время – в том числе ваше. Лучше все важные моменты спросить у продавца квартиры ДО встречи, чтобы не кататься впустую. Поэтому рекомендую составить небольшую шпаргалку из следующих вопросов, ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ для обсуждения.

1. Сразу к сути - кто хозяин?

Звучит немного абсурдно, но вопросы собственности порой слишком сложны в юридическом смысле. Поэтому хозяином абсолютно и безоговорочно можно признать лишь того, у кого есть полный пакет соответствующих документов. Так что, если вы задумались, что спросить у продавца квартиры, попросите первым делом предъявить правоустанавливающие документы. Если тут таится подвох, то дальнейшая беседа теряет всякий смысл.

Для чего нужны документы? Они дают представление о том, каким путем попала к продавцу квартира. Был ли это договор купли-продажи или ренты, может быть, ему подарила жилье бабушка или он получил его от той же бабушки по наследству. На самом деле, не так уж важно, купил предыдущий владелец недвижимость или получил в дар. Главное, что этот факт документально зафиксирован и неоспорим.

Встречаются сделки, когда собственник квартиры живет далеко (к примеру, за границей) и не в состоянии приехать для решения вопросов с недвижимостью, уполномочив для этого другое лицо нотариальной доверенностью. Так что среди вопросов продавцу при покупке квартиры уместен будет такой: явится ли хозяин на сделку лично? Дело в том, что при продаже по генеральной доверенности можно столкнуться с рядом проблем. Например, владелец решит, что больше не доверяет своему представителю и отзовет доверенность в процессе регистрации перехода права собственности. Ну, и или вдруг посчитает, что сделка ему невыгодна и ущемляет его интересы. Случается и так, что черные риэлторы просто предоставляют фальшивую доверенность. Или продавец скрывает собственника (понимаю смысловой абсурд, но в юридической практике такое случается) по причине его болезни или невменяемости.

Словом, собственноручная подпись владельца - залог спокойствия покупателя.

Здесь, кстати, стоит учесть семейное положение продавца. Если он состоял в браке при покупке квартиры, ему придется принести на сделку нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Физического присутствия жены/мужа и устного согласия недостаточно!

ВАЖНО! Если у недвижимости несколько собственников, каждый из них должен дать свое согласие на сделку. К сожалению, нередко выясняется, что один из владельцев вообще не в курсе продажи и может отказать из принципа, из соображений личной выгоды или просто из вредности. Поэтому вопросы при покупке квартиры вторички должны обязательно касаться этого аспекта: кто принимает окончательное решение и все ли в курсе.

2. Ключевые вопросы при покупке квартиры - есть ли обременения?

Наличие обременений - принципиальный вопрос при покупке жилплощади, так как они могут существенно затянуть или усложнить процесс.

К обременениям относятся следующие факторы:

• На недвижимость оформлялась ипотека или кредит
• Имеются долги за услуги ЖКХ
• В помещении прописаны несовершеннолетние
• Оформлен договор аренды
• На жилплощадь наложен арест

3. Каким будет тип продажи?

Если вы размышляете, какие вопросы задать при покупке квартиры, обязательно внесите в свой список такой пункт: является продажа свободной или альтернативной. Альтернативная продажа подразумевает, что продавец одновременно будет покупать себе новое жилье и съезжать. А это может затянуть процесс и отсрочить ваш долгожданный переезд.

4. Что еще спросить у продавца квартиры: вы в своем уме?

Это, конечно, шутка. Но, как говорится, в каждой шутке есть доля правды. Во всяком случае, продавец должен быть готов - без всяких обид и экивоков - предоставить справки из психо-неврологического и наркодиспансера, подтверждающие его дееспособность. Эта мера позволит покупателю подстраховаться на случай, если родственники и наследники продавца (а то и он сам) опомнятся и решат заявить, что сделка была заключена в помрачении сознания. Это не просто неприятная ситуация, это еще и риск потери денег - и немалых. Поэтому не обращаем внимания на праведный гнев собственника жилья и гнем свою линию.

ВАЖНО! Если вы задали вопросы продавцу при покупке квартиры и выяснилось, что хозяин недвижимости - дедушка или бабушка пенсионного возраста, на сделку рекомендуется вызвать врача для медицинского освидетельствования на вменяемость. Да, услугу придется оплатить из своего кармана, но эти затраты с лихвой окупятся чувством уверенности в завтрашнем дне.

5. Есть ли маленькие дети?

Если часть жилплощади или вся она целиком принадлежит несовершеннолетнему, для совершения сделки потребуется согласие органов опеки. При этом инспекторы будут под лупой рассматривать предстоящую куплю-продажу, оценивая жилье, в которое переедет ребенок, выясняя, не ухудшатся ли при этом его жилищные условия. В целом, осуществить такую сделку реально, но это не будет быстро, а кроме того, исход непредсказуем и зависит от милости (или немилости) чиновников.

ВАЖНО! Что еще спросить у продавца при покупке квартиры, так это была ли она приобретена на средства материнского капитала. Ведь при этом одно из обязательных условий - выделить доли всем членам семьи, в том числе детям.

6. Сколько лет квартира в собственности?

Почему это важно? Дело в том, что в течение 3 лет после получения жилья в собственность путем дарения, наследования или приватизации, владельцу придется платить внушительный налог с продажи. В случае, если квартира была приобретена путем купли-продажи, этот срок растянется до 5 лет. Бывает, что в последний момент собственник, узнав об этом нюансе, “включает заднюю” или решает поднять цену, чтобы компенсировать себе затраты.

7. Что нужно спрашивать у продавца квартиры - есть ли неузаконенные перепланировки?

Ничего супер-страшного в неузаконенных перепланировках нет. Для сделки как таковой этот нюанс чаще всего не имеет никакого значения. Некоторые дома благополучно меняют несколько хозяев и никто из них не испытывает ни малейших неудобств. Правда, претензии могут возникнуть у сотрудников банка при одобрении ипотеки, но и те обращают внимание лишь на самые злостные нарушения вроде сноса стен или перемещения душевой кабины. И все же стоит иметь в виду, что - в случае чего - Гостехнадзор взыщет штраф с актуального собственника. То есть с вас.

8. Возможна ли ипотека?

Разумеется, такие вопросы продавцу при покупке квартиры стоит задавать только при реальном намерении оформить заем. Желательно о таком намерении заявлять сразу, так как не каждый хозяин готов рассматривать данный вид сделки.

9. Что еще спросить у продавца вторички: почему продаете?

На самом деле, невинный и дежурный вопрос, но с двойным дном. Здесь важно не столько понять причину продажи, сколько понаблюдать за реакцией. Разумеется, собственник давно заготовил ничего не значащий ответ на этот вопрос, но быть может реальное положение дел все же выдадут его неуверенность, пауза, заминка. Что за ними скрывается? Шумные соседи, карточные долги или темные дела?

10. Каким будет порядок расчета?

Этот пункт также включаем в список необходимых вопросов при покупке квартиры вторички, ведь есть продавцы, предпочитающие исключительно расчет наличными. Есть и те, для кого этот вопрос не принципиален. В любом случае, это не должно выясняться в последний момент.

11. Сколько человек прописано?

На самом деле важно не только то, сколько их. Главное - чтобы всех их своевременно и безоговорочно выписали. Покупать квартиру “с бабушкой” - плохая идея. Если пойти на поводу у продавцов и оставить условную старушку зарегистрированной у вас, этот божий одуванчик с полным правом может однажды явиться к вам и жить по прописке. Да, бывает и такое.

Что нужно спрашивать у продавца квартиры - еще несколько важных моментов

Получив ответы на главные вопросы, можно перейти к “неглавным”, но тоже весьма существенным. Вот некоторые из них:

• Тип комнат. Смежные они или изолированные? Проходные помещения - это, по сути, не полноценные комнаты, учтите это. Такой формат будет неудобен для большой семьи.
• Вид из окна. Парк или промзона? А может быть, окна соседнего дома? Удручающий пейзаж за окном способен вогнать в депрессию.
• Проблемы. Они есть всегда и иногда фатальны. Некоторые хозяева пытаются скрыть плесень, сырость, аварийное состояние конструкций и коммуникаций - прямой обман. Вскрыть его можно, если знать, что спросить у продавца при покупке квартиры. Впрочем, впоследствии такую сделку можно будет признать недействительной, но лучше сразу вытащить из собственника компрометирующую жилье информацию.
• Возраст и тип дома. Очень важный момент. Ведь реальность может не совпадать с вашим представлением об идеальном доме. Панельное строение или кирпичное? Деревянные в нем перекрытия или железобетонные? Когда построили этот дом и проводили ли капитальный ремонт (если да, то что именно обновили)?
• Коммунальные платежи. Сколько платили и за что? Какова форма управления? Есть ли дополнительные услуги? Стоят ли в жилище приборы учета потребленной воды?
• Соседи. Интересует все - возраст, семейное положение, наличие детей, моральный облик. Часто соседи, а точнее взаимоотношения с ними, могут отравить счастливое новоселье. Для полноты картины можно провести осмотр жилья в вечернее время, когда все дома, всех видно и слышно. Кстати, соседям тоже можно задавать вопросы при покупке квартиры.
• Вывоз вещей и мебели. Полезно знать, что именно бывшие владельцы заберут из квартиры, а что оставят вам. Надо быть готовым к тому, что помещение без наполнения будет выглядеть уже не так уютно.
• Инфраструктура - транспортная, социальная, рекреационная. Далеко ли станция метро, остановки автобусов, парковки? Есть ли школы, детские сады, поликлиники? Где можно прогуляться, отдохнуть в кафе, совершить покупки? Здесь собственники также часто склонны лукавить, так что не помешает самостоятельно совершить прогулку по району и увидеть все своими глазами.
• Отопление. Вопросы при покупке квартиры должны включать и такой: тепло ли в квартире, нет ли сквозняков и проблем с панельными швами? Это распространенная “беда” угловых или торцевых квартир, в особенности, панелек.
• Высота потолков. Чем они выше, тем больше воздуха в помещениях.
• Наличие балкона или лоджии. Второе предпочтительнее, так как это пространство гораздо легче использовать с толком.
• Напор воды. На верхних этажах он часто недостаточен.
• Состояние подъездов. Мусор по углам и исписанные непристойностями стены могу многое сказать о ваших будущих (или несостоявшихся) соседях.
• Торг. Уместен ли он и на какую скидку можно рассчитывать? Здесь не помешает деликатно упомянуть недостатки жилья и затраты, с которыми вам из-за этого придется столкнуться. Одно “но” - такие вопросы при покупке квартиры вторички лучше все-таки задавать лично, а не по телефону.

Вместо заключения

Не бойтесь задавать вопросы, какими бы глупыми они вам не казались. Не спешите. Если вы позвонили, и продавец в моменте не располагает достаточным временем для расспросов, договоритесь о повторном звонке. Не стоит ограничиваться скомканными фразами и сразу записываться на просмотр.

Не стесняйтесь делать это по бумажке. Держать все в голове невозможно. Распечатайте для удобства список вопросов продавцу квартиру, оставив между ними место для фиксации ответов и ваших пометок – так вы точно ничего не упустите из виду.

Если какая-то информация смущает вас – например, у квартиры есть коммунальные долги, несколько собственников, или, не дай Бог, «вечные жильцы» - обязательно проконсультируйтесь с юристом или риэлтором – строго независимым, не представителем продавца.

При возникновении любых вопросов обращайтесь – консультация бесплатная!

Удачных вам сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова