Что спросить у продавца при покупке квартиры?

Список обязательных вопросов продавцу при покупке квартиры на вторичке:

Какая правоустановка?

В предварительной беседе с продавцом, вопрос о правоустанавливающих документах считаю ключевым. В результате ответа, возможно, выясниться, что дальнейший разговор с продавцом теряет всякий смысл, потому что квартира по тем или иным причинам не подходит покупателю. При первичном обращении заявитель должен обладать достоверной информацией о том, каким образом квартира была получена в собственность, на каком основании собственник владеет недвижимостью: договор купли-продажи, ренты, дарения, перешёл ли объект по наследству (по закону или по завещанию). Полученные сведения необходимо досконально изучить и проанализировать, потому, как они могут оказать непосредственное влияние на ход процесса в целом. Выводы по правоустановке должны лечь в основу дальнейшей правовой экспертизы.

Существуют какие-либо обременения на объект?

Этот вопрос откладывать на потом вовсе не стоит. Спросите продавца об обременениях или ограничениях, наложенных на недвижимое имущество. Да, пусть он при этом не торопиться с ответом и хорошенько подумает. Ипотечный или потребительский кредит, долги за услуги ЖКХ, финансовые обязательства перед третьими лицами, судебное решение – всё это может служить серьёзным труднопреодолимым препятствием в грядущей сделке.

Продажа свободная или альтернативная?

Один из первоочередных вопросов продавцу вторичной квартиры, в зависимости от ответа на который все заинтересованные участники процесса могут планировать общее время на проведение сделки. При альтернативе, например, сроки физического освобождения и переезда могут растянуться на месяцы. Эти обстоятельства необходимо непременно учитывать в своих расчётах.

Сколько собственников и все ли согласны с продажей?

Ответ на этот вопрос всегда даёт определённую пищу для размышлений. Если хотя бы один сособственник жилья против реализации, сделка купли-продажи обречена на провал. Рекомендую заблаговременно осведомиться о взаимоотношениях в семье с этой точки зрения. Кроме того, советую поинтересоваться о наличии серых кардиналов, суфлёров, подсказчиков, доброхотов и других доброжелателей, которые могут осложнить жизнь покупателю в самый неподходящий момент. Не стесняйтесь и напрямую спросите у продавца: Кто принимает окончательное решение? За кем последнее слово? Часто так бывает, что юридический собственник квартиры – одно лицо, а командир – совсем другое!

Справки из ПНД и НД перед сделкой предоставите?

Вопрос неудобный, а для некоторых он покажется даже не скромным, но уверяю вас, здесь нет ничего предосудительного. Покупатель перед сделкой должен быть убеждён в здоровье собственника, а для этого иметь на руках письменное официальное подтверждение/гарантии слов продавца из специализированных медицинских усчреждений из психоневрологического и наркологического диспансеров с соответствующей отметкой – «Не наблюдался» и «На учёте не состоит». В противном случае добросовестный приобретатель очень сильно рискует остаться в один прекрасный момент у разбитого корыта. Помните, что проверки на вменяемость и дееспособность, наравне с юридической экспертизой правоустанавливающих документов на жильё, являются одними из основных аспектов юридического аудита чистоты сделки купли-продажи вторичной недвижимости. А потому подобного рода вопрос продавцу считаю более чем уместным – обязательным!

Отдельно стоит отметить, что на рынке существует определённая прослойка продавцов, которая при аналогичном вопрошании, когда ставят под сомнение шаткую позицию, будет искренне негодовать и неистово бушевать, сотрясать воздух громкими фразами об оскорблении чувств по причине высказанного недоверия.

Не стоит обращать внимание возможные на истерики со стороны хозяина, устные заявления и верить ему на слово – на лбу ни у одного человека не написано, что он нормальный и адекватный. Участники процесса видят друг друга в первый раз, к тому же, например, для суда важны не голые слова, а документы и бумаги на официальных бланках. Рекомендую все сопли и вопли кустарных реализаторов пропускать мимо ушей и стоять на своём – "вы либо предоставляете справки ПНД и НД, либо сделка не состоится!"

Какой возраст у продавца?

У девушки не принято спрашивать о её возрасте, а вот у продавца недвижимости напротив – такой вопрос будет очень даже кстати, потому как покупка квартиры у пожилых собственников и пенсионеров 65+ сопряжена с определёнными рисками – например, престарелых дедушек и бабушек уж очень часто подводит память. Для подстраховки в таких случаях рекомендуется вызвать врача на сделку для медицинского освидетельствования на вменяемость, при этом финансовые издержки на экспертизу ложатся на плечи инициатора процедуры. Но оно того действительно стоит, ведь добросовестный приобретатель должен быть уверен, что хозяин жилья преклонного возраста полностью отдаёт отчёт своим действиям, когда подписывает договор купли-продажи.

Есть ли несовершеннолетние дети?

При продаже квартиры на вторичном рынке, принадлежащей целиком или частично ребёнку, необходимо заручиться поддержкой/разрешением органов опеки и попечительства – именно на это государственное учреждение возложен контроль за соблюдением законных прав недееспособных лиц и несовершеннолетних детей. Требования у надзирателей строгие – условия на новом месте должны быть не хуже, чем на старом, а использование финансовых счетов с определёнными ограничениями. Сроки рассмотрения заявки, при всех составляющих, от 10 рабочих дней, но результаты труднопредсказуемы. Как показывает практика, многое в этом деле зависит от человеческого фактора. Так, что рекомендую, сто раз хорошенько подумать, прежде, чем покупать долю квартиры у детей, которым ещё не исполнилось 18 лет – сделка может стать для всех участников ещё большим испытанием!

Использовался ли при покупке жилья материнский капитал?

В принципе по смысловой нагрузке дублирует предыдущий вопрос о правах ребёнка – интерпретация с оттенком. В случае положительного ответа, альтернативная сделка, с прохождением органов ООиП и обязательным наделением долей несовершеннолетних, гарантирована. Ещё раз подчеркну, что провести куплю-продажу в этом случае в сжатые сроки вряд ли у кого получится. Останавливать свой взгляд на таком предложении стоит лишь тогда, если вариант действительно интересный (и по цене, и по планировке, и по местоположению) и вам некуда спешить!

Сколько лет жильё у продавца в собственности и полная ли стоимость в ДКП?

Как показывает практика, срок давности права на недвижимость напрямую влияет на цену в соглашении об отчуждении имущества. Так, что наводящие вопросы на эту тему непременно стоит задать продавцу квартиры  при первом же общении. При первичных безвозмездных сделках (дарение, наследство, приватизация) собственник жилья освобождается от уплаты налога при продаже недвижимости только по истечении 3-х лет. Столько же времени нужно будет выждать, чтобы ничего не пришлось отчислять фискальным органам, и при реализации единственного жилья гражданина с правоустановкой ДКП. Во всех остальных случаях, чтобы не платить налоги с продажи, хозяин жилья будет вынужден ждать минимум 5 лет.

Квартира продаётся напрямую от собственника или по генеральной доверенности?

Часто так бывает, что юридический собственник квартиры находится за границей или в другом регионе страны и руководит процессом купли-продажи удалённо с помощью уполномоченного лица. Вопрос о том будет ли присутствовать хозяин на сделке – это не бред, а вполне серьёзный обдуманный шаг в рамках ведения конструктивного диалога. Продажа по генеральной доверенности чревата негативными последствиями – это одна из самых рискованных сделок на рынке. Представитель может утратить доверие хозяина жилья и доверенность может быть отозвана в самый интересный момент (в процессе регистрации перехода права собственности на объект), документ может быть просто фальшивым, владелец недвижимости может объявить, что доверенное лицо не предоставило всю исчерпывающую информацию по конъюнкуре рынка в заданном сегменте, или проще говоря, что сделка для него не выгодна, является кабальной и в судебном порядке успешно разорвать контракт. Как бы там ни было, настоятельно рекомендую следить за тем, чтобы собственник собственноручно ставил подпись на двухстороннем соглашении об отчуждении недвижимого имущества – в этом случае вернуть всё на круги своя будет значительно сложнее.

Перепланировка узаконена?

В принципе, жильё в таком полуофициальном статусе может пребывать годами, менять при этом собственников, перепродаваться много раз - ничего страшного в неузаконенной перепланировке нет. Банковские служащие перед выдачей ипотеки обращают внимание лишь на самые сложные изменения помещений – например, с переносом мокрых точек, а в остальном – без проблем одобряют и заёмщиков и объекты. Длиться это неопределённое состояние вторички может бесконечно долго, пока кто-нибудь не соберётся с духом и для своего спокойствия не положит конец этой нескончаемой эпопее. Конечно же, при покупке квартиры никому не хочется возлагать на себя груз ответственности и такую хлопотную обязанность. Да и на штраф от Гостехнадзора при случайной выборочной проверке можно налететь. Как бы там ни было, рекомендую сакцентировать невозмутимый взгляд продавца на этом нелицеприятном моменте – возможно, получиться приобрести для себя ощутимую выгоду из сложившейся ситуации и получить на устранение шероховатостей дополнительную скидку.

Ипотеку рассматриваете?

В том случае, если приобретение жилья планируется с использованием заёмных у банка средств, то необходимо уточнить у продавца, готов ли он пойти на сделку с ипотекой. Вопрос более чем уместный, потому как определённая прослойка собственников на рынке в силу разных жизненных обстоятельств (сроки, предрассудки) желает продавать своё жильё только за наличные.

Причины продажи?

Легко предугадываемый стандартный вопрос, на который у многих продавцов давным-давно припасён такой же стандартный ответ: «Покупаю другую, побольше» или «Квартира досталась в наследство, а сам живу в другом городе, а здесь она мне не нужна». Однако истинные мотивы порой запрятаны так далеко, что до них не докопаешься. Если покупатель сомневается в искренности собственника, рекомендую спрашивать о причинах продажи глядя ему в лицо – а вдруг промелькнёт что-то неуверенное во взгляде?...

Порядок взаиморасчётов (передачи денег)?

Безусловно, перед покупкой квартиры стоит заранее узнать у собственника о предполагаемом способе финансовых взаиморасчётов по сделке и сопоставить желания продавца со своими возможностями. Часто так бывает, что в силу разных жизненных обстоятельств (возраст, печальный опыт, предубеждения) собственник больше доверяет старому доброму железному сейфу и настаивает на банковской депозитарной ячейке, нежели электронным счетам, а покупатель при этом наоборот отдаёт предпочтение современным схемам – например, аккредитиву и считает именно этот безопасный способ расчётов для себя приоритетным. Предложения непосредственных сторон процесса можно согласовывать и утрясать неделями, да так ни к чему и не прийти. Поэтому, для всех участников сделки крайне важно заранее найти консенсус и достигнуть договорённости и в этом вопросе -  и чем быстрее это произойдёт, тем лучше…

Сколько человек прописано в квартире?

Следующий вопрос не менее важен, чем все предыдущие. Вопрос обсуждения – снятие с регистрационного учёта по месту жительства или юридическое освобождение жилого помещения. Спросите продавца без всяких экивоков: «Смогут ли все пользователи/владельцы выписаться из квартиры до сделки? Есть ли им куда перепрописаться, ну, хотя бы на время?» В паспортном столе формально необходимо указать новое место пребывания, но на самом деле из жилья можно выписаться в никуда! Поинтересуйтесь, задумывались ли всерьёз жильцы над этим и готовы ли они при необходимости временно пребывать в подвешенном состоянии…

Состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья?

Положительный ответ на этот вопрос может означать лишь одно – собственнику на сделку необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры

О чём ещё не забыть спросить у продавца

От юридических и правовых аспектов предполагаемой сделки медленно переходим к житейским, так сказать, бытовым предметам обсуждения 

Комнаты смежные или изолированные?

Смежно-изолированные планировки – по большому счёту, жильё неполноценное, неликвидное. В проходных комнатах сложно эффективно использовать пространство, да и отдохнуть толком скорее всего не получиться. Разнополым и разновозрастным категориям квартирантов, я уверена, будет в них не очень комфортно.

Куда выходят окна квартиры?

Эту деталь большинство клиентов на вторичном рынке вообще упускает из виду, хотя по факту для многих она является определяющей. Обязательно уточните у представителя или непосредственно у продавца – Какой вид открывается из окна: в тихий уютный зелёный двор или же на оживлённую шумную грязную улицу? И как расположена квартира по отношению к сторонам света? Уверена, что над этим вопросом покупателю стоит призадуматься заблаговременно…

Скрытые дефекты?

Предоставление собственником полной достоверной информации по объекту – краеугольный камень в процессе реализации. В том случае, когда продавец умышленно скрыл от покупателя такие дефекты и недостатки квартиры как, например, плесень, грибок, аварийное состояние несущих конструкций или инженерных коммуникаций, то сделка в судебном порядке может быть расторгнута и признана недействительной. Свежие обои на рыхлые  стены, следы краски и штукатурки в местах протечек, на соплях держащиеся электрические выключатели - обычное дело на скорую руку завуалировать существенные минусы жилья. Помните, что нелепые отмазки типа: «А я и сам не знал!» - инстанциями не принимаются и не освобождают хозяина от юридической ответственности. Однако, не смотря на рискованность и щекотливость ситуации, зачастую убедить владельца рассказать всю правду о квартире бывает ох, как нелегко.

Год постройки дома, тип строения и перекрытий?

Возраст многоквартирного дома – для некоторых клиентов на вторичном рынке критерий основополагающий – чем моложе, тем лучше. Панельный, блочный, кирпичный, монолитно-кирпичный, деревянный – перед приобретением жилья не стоит забывать и про то, что каждому типу гражданского здания присущи свои уникальные конструктивные особенности. Например, многоквартирные сталинские и дореволюционные дома с деревянными перекрытиями обладают целым рядом как неоспоримых преимуществ, так и явных недостатков. Строения с железобетонными перекрытиями в этом отношении выглядят более цельными, однозначными и для большинства покупателей они намного предпочтительнее.

Кто осуществляет обслуживание и сколько платят коммуналку?

Перед покупкой вторичного жилья стоит помнить, что такая организационно-правовая форма собственников жилья как ТСЖ откладывает свой отпечаток на размер суммы в ежемесячной платёжке, а дополнительные «принудительно-добровольные» членские сборы на охрану, благоустройство и содержание в закрытых ЖК – обычное дело. Коммуналка в кооперативах и всякого рода объединениях обходится жильцам намного дороже по сравнению с оплатой по прямым договорам с поставщиками коммунальных услуг, когда эксплуатацию гражданских зданий осуществляют такие муниципальные учреждения как «ЖЭК» или «Жилищник». Зарубите себе на носу – чем меньше посредников в цепочке, тем дешевле.

Кто соседи?

Соседские войны и невыносимые условия существования зачастую становятся причинами срочной смены места жительства. Попросите собственника поделиться информацией о том, в каких взаимоотношениях он состоит со своим окружением. Проверять правдивость его слов, рекомендую на просмотре квартиры в вечернее время суток. Комфорт проживания будет во многом зависеть о того, какие люди обосновались над головой этажом выше или непосредственно за стенкой. Помните, что интеллигентных и спокойных, доброжелательных и миролюбивых соседей днем с огнём не сыщешь – они в наше время на вес золота!

Что из мебели остаётся?

Уточните у продавца, что из мебели и бытовой техники он готов оставить в квартире новому владельцу. Перед покупкой, примите к сведению, что, например, полностью опустошённая квартира будет выглядеть совсем по-другому, не так привлекательно как на красивой картинке в рекламе.

Сколько времени добираться до метро?

Заявленное время в пути в объявлении до ближайшей станции метрополитена очень часто не соответствует действительности (притянуто за уши) – это одна из самых популярных уловок продавцов. Издержки на общественный транспорт сильно бьют по карману и влияют на ликвидность жилья. Поинтересуйтесь у собственника о маршрутах и удобстве логистики, спросите у него в лоб, напрямую о том, как долго добираться до объекта своим ходом.

Где взять хлеба и зрелищ?

Уровень развития социально-бытовой инфраструктуры – это вам не шутка, а отправная точка изысканий для большинства здравомыслящих клиентов на вторичном рынке. Без многозального кинотеатра в торгово-развлекательном центре ещё как-то можно обойтись, а вот без розничного магазина с товарами первой необходимости – это будет не жизнь, а труба! Про такие первостепенные объекты социального обслуживания населения как аптека, поликлиника, больница. стоматология я вообще молчу! К сожалению, о них незадачливые покупатели начинают вспоминать лишь, когда нужда к стенке припрёт…

Как быть с досугом и отдыхом?

Трудно себе представить, что клиент покупает квартиру в абсолютно незнакомом ему месте. И всё же, не мешало бы лишний раз спросить продавца как у местного жителя, быть может он знает чуточку больше и сможет подсказать какие-то выигрышные стороны района: парки, спортивные секции, посоветовать хороших проверенных специалистов в сфере социального и медицинского обслуживания населения.

В квартире тепло?

Следующий вопрос к продавцу вторичной городской недвижимости вытекает из предыдущего. Как показывает жизненный опыт и практика эксплуатации гражданских зданий, в панельных домах, а особенно в торцевых и угловых квартирах, может существовать проблема с герметизацией межпанельных швов. Зимой в панельках порой бывает действительно невыносимо холодно и люди часто мёрзнут. В добротных кирпичных многоквартирных домах теплопотери значительно меньше – эти обстоятельства также непременно стоит учитывать при формировании окончательного решения.

Высота потолков?

Не упустите и эту немаловажную деталь из виду. Чем выше потолки, тем больше объём – дышится намного легче, знаю об этом не понаслышке. Да и мебель у кого-то, возможно, припасена для новой квартиры определённого роста.

Балкон или лоджия?

На самом деле, разница существенная! Лоджию намного легче утеплить и присоединить к жилой комнате или кухне – и увеличить так необходимое полезное жизненное пространство. Неотапливаемый балкон в этом плане так навсегда и останется местом хранения «нужных» вещей.

Установлены ли счётчики на воду?

Приборы учёта воды – заметно экономят семейный бюджет. Поинтересуйтесь у продавца о наличии счётчиков на горячее и холодное водоснабжение, а заодно, уточните у хозяина, когда была последняя техническая поверка. Держите у себя в голове, что отсутствие необходимого оборудования сулит покупателю определёнными финансовыми издержками.

Напор воды?

В зависимости от циркуляции водоснабжения в многоквартирном доме (снизу вверх или сверху вниз) на крайних этажах, а особенно на верхних, может ощущаться недостаточный напор воды. Настоятельно рекомендую, перед покупкой вторички проверить давление H2O на всех режимах работы сантехнического оборудования.

Как давно проводился капитальный ремонт жилого дома?

Если дом старый, то вопрос о качестве последнего капитального ремонта здания, считаю более чем уместным. Работы могли производиться поверхностно (лёгкая косметика фасада, лестничных маршей и входной группы) или с заменой всех центральных коммуникаций (кровля, стояки, внутреннее электрооборудование). Кроме того, расспросите продавца об общем износе строения в процентном соотношении.

В подъезде чисто? Есть ли посторонние запахи?

С годами в результате подтоплений или халатной эксплуатации подъезды многоквартирных домов ветшают и производят удручающее впечатление – стены исписаны бранными словами, а шахты мусоропровода начинают извергать зловонье. Подъезд образцового содержания с цветами и накрахмаленными занавесками – большая редкость и ещё один довод в пользу покупки квартиры

Парковка удобная?

Вопрос насущный, особенно для крупных городов, где с каждым годом пространства для личного автотранспорта становиться всё меньше. Вечерние парковки в жилых кварталах мегаполисов, действительно, становятся для собственников ежедневной головной болью. Наличие большой бесплатной стихийной площадки для ночного хранения железных коней – ещё один веский довод в пользу приобретения именно этой квартиры.

Какие вопросы не стоит задавать по телефону

Торг уместен?

Уверена, что профессиональные участники рынка вторичной недвижимости в один голос скажут, что  абсолютно все вопросы по сделке купли-продажи можно утрясти по телефону. Соглашусь с ними, но лишь отчасти. По моему глубокому убеждению, есть такие моменты, которые на расстоянии лучше не обсуждать. Например, торговаться с продавцом, не видя ни разу объекта в живую, то есть удалённо посредством телекоммуникационной связи – это ни что иное, как признак дурного тона. Опытному риэлтору такое поведение говорит о несерьёзности намерений, о неблагонадёжности встречной стороны. Только при предметном интересе клиент может себе позволить спрашивать собственника о конечной стоимости: «А какая будет последняя цена?» В противном случае, он сильно рискует быть посланным контрагентом в далёкое эротическое путешествие…

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве