Какую квартиру лучше купить - с ремонтом или без?

Друзья, нередко сталкиваюсь с дилеммой у клиентов - купить квартиру с отделкой или сделать ремонт самостоятельно. Ситуации в целом повторяющиеся: одна категория покупателей в целях экономии делает выбор в пользу голых новостроек без отделки либо выбирает непрезентабельную на первый взгляд вторичку с перспективой дальнейшего косметического, а то и капитального ремонта. Другая же, напротив, склоняется к мысли, что покупать квартиру без ремонта – себе дороже, калькулируя при этом не только будущие финансовые, но и временные, а то и моральные издержки.

Как человек прагматичный и последовательный, предлагаю начать рассмотрение по порядку. Вы как потенциальный покупатель формулируете, для каких целей приобретается квартира, а я как риэлтор всесторонне рассматриваю каждый из вариантов. Гарантирую – после прочтения статьи вы с высокой долей вероятности определитесь, что выгоднее именно вам – купить квартиру без отделки или сделать ремонт своими силами.

Люди, ищущие квартиру для себя, естественно, хотят, чтобы жилье было уютным и комфортабельным. Желающие заработать на аренде или на скорой перепродаже, напротив, относятся к оформлению проще — к черту Версаль, лишь бы было прилично. Главное — ликвидность.

Новостройки с отделкой или без – что выгоднее

Предлагаю начать с приятного — с новой квартиры. Москва, как и Подмосковье, активно застраивается, поэтому у вас есть отличная возможность выбрать хорошее, свежее жилье в районе с новой инфраструктурой. И каждый застройщик пытается создать выгодные условия для приобретения жилья именно у него. Но общим для всех остается вопрос отделки новой квартиры. Многие покупатели пытаются сэкономить на этом, считая, что покупка голой коробки и последующий в ней собственноручный ремонт будет выгоднее, чем готовый вариант от застройщика.

Вкратце расскажу о видах предлагаемой отделки от застройщика.

В общем смысле разделяют черновую и чистовую отделку, часто не различая в каждом виде еще разделение на подпункты.

В чём заключается черновая отделка?

При черновой отделке вы получаете пустую квартиру, в которой проведены коммуникации, установлены стеклопакеты, застеклены лоджии, залиты полы. И на этом все. Есть более жесткий вариант — без отделки, когда вам предоставлена квартира с подведенными до квартиры инженерными сетями, окнами и дешевой входной дверью. А все остальное — исключительно ваш креатив. Самый дешевый вариант от застройщика — квартира без отделки, со свободной планировкой, то есть без перегородок. Вот здесь самое настоящее поле для экспериментов.

К плюсам таких видов отделки можно отнести:

• Вы вольны обустраивать свое жилище, как вам душе угодно. Планировка, количество розеток, сантехники, радиаторов — все это зависит только от вашего творческого порыва и толщины кошелька.
• Начать ремонт можно сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики позволяют проводить работы по отделке даже до сдачи, но лично я не рекомендую вкладываться в квартиру, на которую еще не получены документы.
• Вы сразу видите все «косяки» застройщика. Трещины, швы, заваленные стены здесь не спрятать за косметикой чистовой отделки.

Минусы при выборе квартир с черновой отделкой:

• Относительная экономия. Что касается единовременного платежа – да, квартира без отделки на старте обойдется вам дешевле. При этом самостоятельный ремонт выйдет примерно в 30 % от стоимости жилья. Кроме того, вы сразу включаетесь в многомесячную гонку за мечтой среди постоянно растущих цен на материалы и работы.
• Некоторые добавляют в плюс возможность заехать в квартиру, сразу начать ремонт и там же жить. Не ведитесь, это бред. В таких квартирах невозможно жить, не доведя ее хотя бы до состояния предчистовой отделки и организации в квартире всей коммуникационной разводки. А это несколько месяцев работ, серьезных вложений и последующее проживание в условиях одной большой стройки.
• В доме с черновой отделкой ремонты у соседей могут затягиваться на неопределенный срок, а значит, постоянная грязь в подъезде вам обеспечена. К тому же, периодическое отключение сетей неизбежно, пока все не закончат свои ремонты. И неважно, насколько крутая и стильная квартира получилась у вас. Ждите остальных.

Когда выгодно купить квартиру с черновой отделкой

• Выгодное расположение жилого комплекса – например, в ближайшем будущем рядом появится метро, что существенно повлияет на дальнейшую стоимость и ликвидность квартиры. Если жилье приобретается для перепродажи, в таком случае даже необязательно затевать ремонт.
• Подкупает метраж — вы нашли выгодную большую квартиру и ради этого готовы на долгий ремонт. Главное — места хватит всем, а ремонт пока можно и бюджетный состряпать.
• Если у вас много денег и времени, и вы хотите воплотить свои заветные, сумасшедшие мечты — этот вариант, где можно начать все с нуля, для вас.

Чистовая отделка. Что подразумевается под этим?

Такой ремонт разделяют на: white box, когда вам продают выровненные стены и полы, потолки, выкрашенные в белый цвет; собственно чистовую отделку; ремонт под ключ — когда застройщик, помимо добротной отделки, обустраивает квартиру сантехникой, некоторой бытовой техникой (например, кухонная плита, вытяжка, кондиционер и т.д.).

Чаще всего предлагается вариант чистовой отделки, который заключается в следующем:

• Вы получаете в собственность квартиру, в которой все готово для проживания;
• На стенах обои с примитивным рисунком или, чаще всего, под покраску. Потолки выкрашены, на полу линолеум или ламинат;
• Минимально необходимое количество розеток, лампочки Ильича для освещения;
• Облицованные плиткой санузлы и кухонная зона;
• Бюджетное оборудование: дешевая мойка на кухне и простенькая сантехника.

Крупные девелоперы постоянно анализируют рынок и предпочтения покупателей. Судя по последним опросам, более 60% потенциальных покупателей нацелены на приобретение жилья с чистовой отделкой. Для покупателей это удобная возможность пропустить неприятное время ремонта и заехать в квартиру для проживания. Да, девелопер предлагает простые варианты, здесь и не пахнет дизайном, но жить вполне можно. И уж после, когда дом даст усадку, можно будет и заняться созданием индивидуального уюта.

Резюмируем плюсы и минусы от приобретения новостройки с ремонтом

Рассмотрим плюсы:

• Вы получаете готовую квартиру к проживанию. После подписания акта приема-передачи и получения ключей завозите мебель и живите. Все первичные удобства уже в квартире есть.
• Чистовая отделка во всех квартирах дома предполагает чистоту и на лестничных площадках. Не многие решатся сразу же ломать то, за что заплатили лишние деньги — это глупо.
• Вас вряд ли устроит типовая бюджетная отделка от застройщика, поэтому ее даже и не жалко. Можно просто подождать, когда дом даст окончательную усадку и тогда сделать хороший ремонт на свой вкус.
• Стоимость ремонта фиксирована и включена с общую стоимость квартиры. Это удобно при оформлении ипотеки — нет необходимости изыскивать отдельные средства.
• Важно! Фиксированная стоимость отделки от застройщика выйдет дешевле, чем стоимость ремонта своими силами. Как правило, чистовая отделка — это 20-30% от стоимости квартиры и эта сумма не изменится. А ваш ремонт может затянуться, и траты могут уйти в бесконечность.
• Квартира, приобретенная в инвестиционных целях, может начать приносить прибыль сразу. Достаточно обставить мебелью и можно сдавать.

Чистовая отделка от застройщика имеет некоторые минусы:

• Скрытые конструктивные проблемы. Достаточно серьезная тема, выявить которую сложно, когда дефекты закрыты косметическим ремонтом. И если их не обнаружить до подписания акта приема-передачи, это может обернуться непредвиденными и крупными тратами, когда нужно будет переделывать основание и отделку в целом.
• Некачественная и дешевая отделка. Застройщик умело и прилично экономит не только на материалах отделки, но и на работниках, нанимая бригады с невысокой квалификацией. И опять же, если не досконально проверить новую квартиру на предмет изъянов, то хозяева рискуют вновь тратиться на ремонт, за который они уже заплатили.
• Желание перепланировать жилплощадь и сделать ремонт по-своему заставит раскошелиться дважды, потому что придется переделывать вообще все, начиная отделку с нуля.
• И последнее, немаловажное – сроки сдачи объекта. Как правило, сдачу дома, где в квартирах предусмотрена чистовая отделка, придется ждать дольше – в среднем отделочные работы занимают полгода.

Кому выгодно купить новостройку с отделкой?

Квартира с чистовой отделкой отлично подойдет семьям, решившим взять ипотеку, тем, кто хочет переехать в новое жилье, не волнуясь за цвет обоев или дверных полотен. Такие квартиры выбираются как оптимальный вариант для инвестирования и получения прибыли. Также стоит рассмотреть их для переселения пожилых родственников из глубинки поближе к себе.

Новостройку лучше всего приобретать с предчистовой отделкой white box. Так, намного выгоднее - проще и быстрее.

Крупные застройщики устраивают шоурумы, предоставляют всю информацию об используемых отделочных материалах. Сейчас можно увидеть, как будет выглядеть будущая квартира, почитать отзывы на форумах девелопера и сделать обдуманный выбор в пользу подходящего варианта жилья и его отделки.

Сравним цену аналогичных по метражу новостройки с отделкой и вторичку

Посмотрим на разброс цен на недвижимость в столичном регионе. Для примера возьмем новостройку с чистовой отделкой и «вторичку» с хорошим ремонтом.

Итак, в Сокольниках двухкомнатная квартира с чистовой отделкой, 65м2 в новостройке, недалеко от одноименного метро продается за 18,5 миллионов рублей. Примерно такая же по площади квартира, но на вторичном рынке, с косметическим ремонтом обойдется в 17,2 млн рублей. И это цена жилья с полностью замененной электрикой и коммуникациями, в доме с сорокалетним возрастом, в районе с налаженной инфраструктурой и прочими плюсами дома «с историей», которые вместе с ощутимой финансовой выгодой можно отнести к преимуществам второго варианта.

Если углубиться в поиски, можно обнаружить примерно одинаковый порядок цен на квартиры похожие по метражу, ремонту и обустройству. Уточню, что мы говорим об усредненных, общих значениях и не берем в расчет эксклюзивы.

Вторичное жилье с хорошим ремонтом

Теперь обозначим плюсы при выборе вторичного жилья с ремонтом:

• Дом давно дал усадку и стоит надежно, обжит жильцами. Во многих домах проведены капитальные работы по замене стояков, если здание стоит с советских времен.
• Кирпичные дома, толстые теплые стены, небольшая этажность — этим вторичка однозначно выигрывает массовую застройку у монолитно-блочных муравейников.
• Многие оставляют часть мебели в квартире. Может быть, спать на чужой кровати не совсем гигиенично, но вот шкафы, кухонные гарнитуры, возможно бытовая техника помогут первое время прожить не на сумках, как если бы вы выбрали пустую чистую новостройку.
• Как правило, транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура рядом с вторичным жильем давно налажена, в то время как новые ЖК зачастую строятся в районах, где инфраструктура развивается параллельно и имеет сложности — нехватка магазинов, школ, садов и маршрутов общественного транспорта.
• Если позволяют время и средства, можно превратить старую квартиру в привлекательном районе в авторское жилье, сделав в ней полный ремонт. По расчетам, это будет на 15-20% дешевле, чем создавать свой шедевр в соседней новостройке. Квартиры в старых домах, зачастую, не имеют внутри несущих конструкций, поэтому вполне подходят для современных игр с пространством.

Минусы данного вида жилья:

• Под косметическим ремонтом часто прячут явные дефекты, не обнаружив которые вы рискуете попасть на немалые суммы при переделке.
• Вряд ли сделанный на вкус хозяина ремонт вам понравится, поэтому, заплатив неизвестную сумму за уже сделанный ремонт, вы на несколько месяцев станете для привыкших друг к другу жителей подъезда тем самым «соседом с перфоратором».
• Если дом не старый, то коммуникации сделаны уже из хороших материалов — медь в проводке, металлопластик в водоснабжении. При солидном возрасте здания нелишним будет перед покупкой провести небольшие изыскания – узнать в Управляющей компании, когда был капитальный ремонт или его запланированную дату. Этим вы избавите обезопасите себя от сюрпризов с общедомовыми коммуникациями.

Кому подойдет такой вариант?

Семьям с детьми, особенно с маленькими, когда нет времени и сил делать какой бы то ни было ремонт, а хочется сразу въехать в уютную, обжитую квартиру с обустроенной кухней, готовой детской и прочее.

Стоит ли рассматривать вторичное жилье для инвестиций? Да, если оно находится в хорошей транспортной доступности, с развитой инфраструктурой вокруг, если квартира с хорошим ремонтом  — ведь все это может прямым образом повлиять на будущую арендную плату.

Вторичка без ремонта — выгодно ли брать убитое жилье?

Для ясности — термины «убитая», равно как и «бабушкин ремонт» означают состояние квартиры, в которой ремонт делался слишком давно. Плачевное состояние подобного жилья, судя по рынку «старой вторички», не слишком влияет на цену, так как старые дома могут находиться в престижных районах Москвы и их цену оправдывает местоположение.

Если брать районы ближе к МКАД, где еще можно подыскать себе жилье адекватной стоимости, то в районе Выхино, например, можно найти двухкомнатную квартиру в доме 50-летней давности за 9,4 миллиона рублей. Но ее состояние таково, что она требует капитального ремонта. Соответственно, затраты на ремонт будут приличные, могут выйти и в шесть нулей, как размахнетесь. Но даже при таких тратах есть возможность сэкономить, так как предлагаемые у соседней станции метро аналогичные по метражу новостройки уже стоят около 15-16 млн рублей за чистовую отделку. Вот только ликвидность нового дома будет всегда выше устаревшего жилого фонда. Если только это не сталинка на Большой Якиманке.

Возле Измайловского парка можно найти двушку в старой пятиэтажке за 11 млн рублей. Собственник продает ее без какого бы то ни было ремонта, предлагая новым жильцам произвести его самостоятельно. Возможно, что такой вариант наиболее интересен, так как новый собственник может потратить сэкономленные деньги на тот ремонт, который его устроит. Состояние данной квартиры близко к катастрофе, поэтому здесь затрат могут легко перевалить и за миллион. Высокая стоимость квартиры, несмотря на ее состояние, оправдывается местоположением, как и было сказано ранее.

Есть ли смысл покупать старую квартиру-вторичку и делать в ней ремонт?

Чтобы адекватно оценивать состояние жилья и будущие траты на его ремонт, необходимо воспользоваться услугами специалистов. Только экспертная оценка перед покупкой квартиры может показать реальные затраты на такое жилье, даст возможность сравнить их с затратами на аналогичные новостройки и поможет принять решение в пользу наиболее подходящего варианта.

Как показывает практика, подавляющее число клиентов предпочитает покупать жильё на вторичном рынке без ремонта!

Как человек, повидавший по долгу службы сотни квартир, могу точно сказать – зачастую действительно лучше купить вторичку без ремонта, чем квартиру в «условно жилом» состоянии. Плохой ремонт или его отсутствие – тут все понятно, нечего комментировать. Вы сразу морально и физически готовитесь к ремонту, оцениваете затраты, получаете скидку при покупке (что немаловажно) и далее наводите красоту на свой вкус. А вот условно жилое состояние – совсем другая песня. Изначально на просмотре вы видите конфетку – квартира обставлена мебелью, картины-цветочки, обои вроде целые, уют. Продавец позиционирует жилье как «заезжай и живи». Цена квартиры с ремонтом соответствующая. Разочарование и крушение надежд случается, когда перед вами предстает та же квартира с вывезенной мебелью и снятыми шторами – тут уже в глаза бросаются все потертости, засаленности и прочие следы пребывания бывших хозяев. И, скорее всего, перед вами замаячит перспектива как минимум косметического ремонта, хотя в ваши планы это не входило.

Кому подходит вторичка без ремонта?

Здесь большой вопрос в цели покупки, требующий подробного анализа рынка. Чаще всего, такое жилье присматривают инвесторы, понимающие, что удобное расположение жилья, умеренные вложения для приведения квартиры в продажный вид, постоянно дорожающая жилплощадь, тем более внутри МКАД, повысят ликвидность вторички и позволят хорошо заработать на ее продаже.

Еще одна категория покупателей, кому я бы рекомендовала присмотреться ко вторичке – семьи с небольшим бюджетом. Благодаря активной рекламной пропаганде у многих сейчас сформировалось мнение, что если ипотека – то только новостройка. Спешу вас уверить, купить в ипотеку вторичку так же просто, и, кроме того, еще и реально выгодно. Кроме того, как уже было сказано выше, расположение вторички предполагает устоявшуюся инфраструктуру (садики, школы, мед.обслуживание), что особенно актуально для семей с детьми.

Сколько стоит ремонт в квартире?

Теперь давайте рассмотрим стоимость самостоятельного ремонта в разных вариантах жилья. Сразу оговорюсь, детали строго индивидуальны, я лишь обозначу усредненные значения стоимости квадратного метра и ремонта в квартире в целом.

Итак, недорогая квартира в новостройке, без отделки — это бетонный куб, в котором есть только дешевые входные двери и окна.

Соответственно, в отделку будет входить все. Даже перечислять бессмысленно. Стоимость работ по Москве начинается от 8 000 до 11 000 рублей за м2 за косметическую отделку, тогда как цены на капитальный ремонт стартуют от 14 000 рублей. Соответственно, за двушку средних размеров в первом случае придется выложить от полумиллиона, а во втором — от миллиона. И не забудьте о новых коммуникациях — они в стоимость даже не входят. А это еще тысяч четыреста сверху.

Далее, считаем вторичку. Метр работ на вторичке стоит в среднем 7000 рублей — косметический, капитальный — от 12 000 рублей. Это 420 000 и 720 000 рублей соответственно, за среднестатистическую двушку.

Заметьте, это только рекламные цифры, учитывающие сферического коня в вакууме. А значит, конечная стоимость ремонта будет зависеть только от реальных расчетов, учета всех нюансов, выбора подходящих материалов и убедительной жадности директора бригады наемных строителей.

Как видно, стоимость ремонта, если учитывать средние значения, не слишком отличается друг от друга. Что в теории говорит о примерно одинаковых затратах на примерно одинаковое по метражу жилье, будь то новостройка или вторичка.

Вкрапление: Личный опыт

За последние 10 лет я пережила три ремонта, два из которых были в новостройке, один – на вторичке. И вот что я вам скажу по своему личному жизненному опыту: любая переделка в квартире – это серьёзный психологический стресс, зерно раздора, колоссальные финансовые и временные издержки.

Даже самые дружные семьи, самые крепкие супружеские союзы порой не выдерживают морального натиска, не могут перетерпеть того ада под названием ремонт.

Когда была помоложе, кровь кипела, у меня было желание всё сделать самостоятельно. Однако с годами позиция переменилась в диаметрально противоположную сторону. Доподлинно неизвестно, сколько килограмм шпаклевки прошло через мой организм, но одно я усвоила наперёд - на двух стульях усидеть не получится, и поэтому каждый должен заниматься своим делом - больше никакой самодеятельности в этом отношении ни при каких обстоятельствах я себе не позволю. Впоследствии объект, приобретённый мной в новостройке в инвестиционных целях, был уже с полностью готовым ремонтом от застройщика. Чему, собственно говоря, я безумно рада.

И напоследок

Друзья, надеюсь, если я не помогла вам найти ответ на вопрос, что же лучше – купить квартиру с ремонтом или без, то хотя бы обозначила все параметры, которые нужно тщательно взвесить перед покупкой.

Если у вас совсем немного денег для покупки жилья, но достаточно времени, сил и разнообразных возможностей, то стоит присмотреться к предложениям на рынке недвижимости без ремонта.

Если вы человек прогрессивный, обладающий достаточными финансовыми средствами, то лучше приобрести готовую квартиру с отделкой. Но ремонт должен быть полноценным, полностью удовлетворяющим вашим вкусам, пожеланиям и предпочтениям.

Повторюсь, выбор жилья зависит от множества факторов. От суммы в кармане или ипотечных возможностей, количества проживающих, наличия детей. Наконец, от цели, для которой приобретается жилье. И в каждом случае стоит разбираться, внимательно взвешивая все за и против. Рынок жилья сейчас перенасыщен, активно строится новое, активно приводится в порядок старое. Найти жилье по вкусу, кошельку или создать что-то уникальное — сегодня для этого есть все возможности.

Выбирайте, взвешивайте, а я, риэлтор Татьяна Мамонтова, всегда готова прийти вам на помощь при решении любого жилищного вопроса.

Удачного выбора!