Если отбросить все нюансы, второй этаж многоквартирного дома — это объективно удобно. Не нужен лифт, при аварийной ситуации до выхода недалеко. Этаж не проходной, а значит, уже почище на площадке. И с улицы не задувает. Но при всех перечисленных преимуществах есть категория недвижимости, в которой и находиться сложно, и продать трудно – это квартиры на втором этаже над коммерческими помещениями. Конечно, бизнес бизнесу рознь, и большая разница - жить над продуктовым магазином, офисом или, скажем, пивным заведением.
Реальность такова - первые этажи домов повсеместно захватила коммерция. И соседи сверху вынужденно попали в условия, при которых их жилье сразу стало неликвидом. Предлагаю вам совместно разобраться, что с этими квартирами не так и почему они имеют нехорошую репутацию на рынке недвижимости. И, пожалуй, главная цель статьи – обезопасить вас от покупки, о которой придется впоследствии сильно пожалеть.
В 2019 году был принят новый закон, который регулирует правила размещения коммерческих организаций на первых этажах жилых домов. Если раньше там можно было открыть все, на чем можно заработать деньги, то сейчас жильцы домов могут выдохнуть. По закону, им предоставлено полное право решать, кто будет занимать торговые площади в доме. Коммерческим организациям теперь придется попотеть, чтобы получить добро от каждого жильца дома - в частности от тех, кто непосредственно проживает в квартире над торговыми площадями.
Кому, по текущему законодательству, путь на первые этажи жилых домов заказан? Так, запрещено размещать рыбные магазины, бани, сауны, прачечные, магазины по продаже автомасел, химических и взрывоопасных веществ. Ну и все заведения, которые продолжают работу после 23 часов также попадают под запрет.
И все это прекрасно, вот только закон обратной силы не имеет, а посему все магазины, организации и потенциально вредные магазины, открытые до принятия этого закона, останутся на своих местах. И будут продолжать работать, пока это выгодно.
А теперь давайте разбираться с теми, кто уже живет над коммерцией или собирается над ней приобрести жилье.
Человек — существо недоверчивое. Поэтому, прежде чем что-то купить, мы все ищем совета. Раньше спрашивали у взрослых и пожилых, опираясь на их опыт. Сейчас мы поголовно доверяем многочисленным интернет-отзовикам и тематическим форумам. Которые, зачастую, нас даже больше запутывают своим множеством мнений.
Но если полистать ветки форумов, посвященные мукам выбора квартиры над каким-нибудь кафе или торговой точкой, то в отзывах люди почти единогласно сходятся в одном: квартиры на втором этаже брать категорически нельзя. И почти все прилагают не только свое мнение по поводу, но и кусочек своей реальной жизни, в котором они вкусили всю горечь такого выбора. Или передают опыт своих родственников.
О чем же рассказывают все эти люди? О минусах владения квартиры над коммерческим помещением. Далее разберем главные и косвенные недостатки жилья на втором этаже.
«От того, какой арендатор туда въезжает, напрямую зависит наше спокойствие» — фраза, говорящая о многом. И это верно, ведь тихий офис МФЦ на первом этаже никому не доставит никаких хлопот. Даже удобно — под окнами такая важная для нашей жизни контора. Алкомаркет или круглосуточный продуктовый — это тоже важные в нашей жизни «конторы», вот только про спокойствие и тишину можно забыть. А это только начало всех неудобств.
Список минусов данного жилья будет выглядеть вот так:
Думаю, хватит для понимания, что квартиру на втором этаже при таких условиях может купить только человек, мягко говоря, со своеобразными представлениями о комфортной жизни. При огромном выборе лотов на рынке у такого жилья должны быть серьезные бонусы, чтобы хоть как-то конкурировать с жильем, лишенным этих неудобств. О плюсах я расскажу позже, а сейчас продолжу разбирать недостатки, но добавлю сюда особенности коммерции в новостройках и вторичке.
Специфика первого этажа на вторичке такова, что это на 99% бывшие квартиры. Жилые помещения, которые были в разное время переведены в нежилой фонд. По бумагам это было сделать не так уж сложно. Вот только планировка и инженерные мощности ну никак не соответствуют запросам коммерции. Поэтому почти все помещения на первых этажах — переделанные. И зачастую с нарушениями законодательства. Где-то санитарные нормы попрали, где-то строительные. Но в итоге заинтересованные лица остались довольны, и торговая точка приносит прибыль. А соседям сверху — головную боль.
Крысы и тараканы обязательно заведутся на площадях общепита или продуктовых точек, там, где санитарные условия притянуты за уши. И любая борьба с вредителями оборачивается миграцией усатых переселенцев выше. То есть в квартире сверху будет с этим проблема, пока внизу работает кафе или магазин. И далее по списку — тошнотворный плейлист, прокручиваемый обязательно на максимальной громкости, разгрузка товара с грузовых машин, не глушащих мотор, шумные стальные телеги, гремящие по бетонному полу, выяснение обстоятельств между клиентами и сотрудниками, вонючие перекуры. И вечный мусор от всех подряд.
Первые этажи в новостройках также предназначены для бизнеса. И застройщики уже целенаправленно стали резервировать низ дома под торговлю. А это значит, что компания строит данные помещения с учетом всех требований и гуманным отношением к жильцам сверху.
В новостройках помещения нежилого фонда сразу имеют универсальные условия для бизнеса — свободную планировку, большие площади, отдельный вход, витражи и специально подготовленные инженерные коммуникации. Звукоизоляция и дополнительное утепление второго этажа — это уже по умолчанию. Соответственно, к новым площадям проще применить санитарные нормы, чем к переделкам.
Однако неудобства, связанные с вышеописанными минусами, все равно остаются. Поэтому покупка квартиры в новостройке особо ничего не изменит. Дом только свежее, район возможно перспективнее.
Да, если окна квартиры выходят во двор, то грязного козырька, шума от разгрузки, музыки, ругани и загазованности можно избежать. В остальном же, приятного в проживании над коммерцией не наблюдается. Конечно, аптека, библиотека, или офис сделают жизнь лучше, но на их месте всегда могут открыть что-то шумное, детский центр или танцевальный класс, например. Они законом не запрещены.
На агрегаторах недвижимости попадаются квартиры, в которых предлагаются террасы. То есть некоторые дома водружены на так называемый стилобат — широкий первый этаж, выходящий за пределы самого жилого здания. Квартиры на вторых этажах таких домов имеют широкие козырьки, с легкой руки застройщика или предприимчивых жильцов превращенные в личные террасы. Это, конечно же, добавляет процент к стоимости квартиры, да и предлагается, в основном, в современных жилых комплексах, располагающих такой конструкцией.
В старых домах чаще всего перед окном выступает небольшой козырек, но достаточный, чтобы закрыть более-менее достойный вид из окна. И несущий самую главную неприятную функцию — сборник мусора. Фирма «Нескафе» хоть и снабдила русский народ отличными пепельницами, но когда они заполняются, то окурки и прочие бумажки начинают заполнять подбалконные газоны и эти самые козырьки. А далее, у вас есть выбор — самостоятельно прибирать этот бардак перед окном, ведь служба ЖЭКа придет только тогда, когда нужно капитально чинить крышу. Либо смириться и не обращать на это внимания.
Вставлю пять копеек про квартирные кражи. При желании и определенной сноровке вор может проникнуть в квартиру любым способом. Но козырек над магазином — это отличный способ забраться в жилье на втором этаже. Поэтому жильцам вынужденно приходится добавлять еще одно неудобство — решетки на окнах. Безопасность, конечно, прежде всего, и к решеткам можно быстро привыкнуть. Но подсознательно совсем не хочется жить в клетке, мы ж все птицы гордые и свободолюбивые.
Про неоновые вывески тоже стоит сказать. Неважно, есть козырек над магазином или вывеска прилеплена прямо на стене под вашим окном, она будет раздражать вас в темное время суток. Не совсем понятно, зачем отвратительно мигающий крест аптеки горит ночью, когда она закрыта. Но есть торговля, которая на ночь не закрывается. В любом случае вся эта дискотека будет светить вам в окно, и только толстенные портьеры смогут вас спасти от бессонницы с приступами навязанной эпилепсии.
Жилье над паркингом не совсем вписывается в статью про коммерцию. Ведь по сути, это жилые помещения на первом этаже домов, под которыми размещен паркинг. Под землей. Но поскольку разговор идет о разных неудобствах и на форумах эта тема тоже активно мусолится, то я, пожалуй, затрону ее здесь.
Многие беспокоятся о том, что в квартиры будут проникать выхлопной газ, вредные выбросы от автомобилей снизу. Мол, там всегда вентиляция общая с жилым стояком и до кучи по трещинам в стенах все это будет попадать в квартиру. Отсюда и головные боли, плохое самочувствие, настроение, депрессии и далее по оглавлению учебника психиатрических заболеваний.
Скажу, что во многом эта тема надуманная. Все дело в том, что по строительным нормативам паркинг под домом всегда отделен полноценным техническим этажом, проще говоря, цоколем, в котором расположены инженерные сети. Во-вторых, система вентиляции паркинга — это обособленные от жилого стояка коммуникации, которые работают в автоматическом режиме в соответствии с повсеместно расставленными датчиками загазованности. И миф о том, что там постоянно зимой прогревают машины, отчего так всегда много гари, которую тянет в квартиры — также не имеет под собой основания. В паркинге всегда тепло и греть машины там просто нет смысла — сел, завел и поехал в любое время года.
В чем же тогда основной минус таких квартир? Банально первый этаж и все «прелести» с ним связанные. Поскольку в новых жилых комплексах первые этажи домов, выходящих на улицу, отданы под торговлю, то строения внутри двора большого жилого комплекса обычно полностью жилые. А первые этажи — это полноценный кинотеатр семейных драм, никакого приличного вида из окна, выхлопные газы поступают в квартиру с дворовой парковки, зелень закрывающая квартиру от солнечного света и проходной двор в подъезде. Подземная парковка в таком случае выглядит как меньшее зло.
Раз уж затронули тему необычного расположения жилья в категории «над», стоит вставить пять копеек и про жизнь над воздушным пространством. Сразу скажу – квартиры над аркой имеют как минусы, так и плюсы. Так, судя по отзывам на форумах и в жизни, подобное расположение имеет ряд недостатков.
Среди самого наболевшего – холодный пол, шум от пешеходов и проезжающих авто и даже потеря жизненной энергии – оказывается, квартира над аркой – это не по фэн-шуй, и особо чувствительные признаются в негативном воздействии подвешенного пространства на самочувствие. Добавьте сюда еще невысокую ликвидность, и жилплощадь будто теряет любую привлекательность. Но не все так однозначно, и для кого-то перечисленные минусы легко перебьются достоинствами жизни над аркой. Одно из самых главных – отсутствие соседей снизу, а значит, невозможно никого залить или потревожить шумной жизнью – прыгай, бегай на здоровье и двигай тумбочки по ночам. Второе – в летнюю жару продуваемое внизу пространство оберегает квартиру от перегрева – как утверждают владельцы подобных квартир, даже кондиционер не требуется. Кроме того, квартиры над арками нередко имеют нестандартные и весьма удобные для жизни планировки.
И, конечно, важный момент – о каком доме идет речь. В панельках действительно холоднее и хуже звукоизоляция, а вот монолитные, а особенно сталинские дома могут похвастаться хорошей тепло- и шумоизоляцией. Также важна и сама арка – просто ли это проход в тихий двор или участок с активным автомобильным трафиком. Все надо учесть, взвесить, а если вариант действительно хороший, полы можно и самостоятельно утеплить, благо стройматериалы сейчас на любой вкус.
После прочтения статьи у вас может сложиться впечатление, что второй этаж над нежилыми помещениями — это жуткий неликвид, владея которым вы обрекаете себя на вечные муки, ведь кому продашь такое счастье. Да, на рынке такие квартиры либо надолго застревают, либо продаются с очень большим дисконтом. Хотя, вот в этом-то как раз и главный плюс данного жилья.
Многие на форумах просят разрешить дилемму. К примеру, трешка над магазином стоит как двушка на другом этаже в соседнем доме. Площадь больше, деньги вменяемые — стоит ли ввязываться? Такие квартиры стоят дешевле на 15-20%, находятся в хорошем районе, соблазняют большим метражом. Вот только имеют прицеп в виде неудобств, описанных выше.
И вроде бы фиг с ним, квартира большая. И человек в принципе такая зараза, что везде может обустроиться. Но можно ли привыкнуть к тем неудобствам, что предлагает квартира на втором этаже, расположенная над коммерческим помещением, в котором может быть все — от кабинета юриста до вездесущей алкосети «Синее&Синее»?
Покупать такие квартиры можно, тщательно взвесив все «за» и «против». Не стоит опираться на цену, не зная, что ждет вас в этой квартире. Надо отметить, что почти все на форумах высказывались против таких квартир. Почти все. Но находились люди, которые сорвали куш. Нашли большую квартиру над «тихими соседями», в отличном районе и живут уже много лет в радости и приятных заботах. Но таких единицы, и, скорее всего, это те люди, которые перебрали немало похожих вариантов, насмотрелись всякого, потратили кучу времени, но нашли отличный вариант. Но и он идеален до поры, до времени - арендатор может смениться в любой момент.
Поэтому оценивайте каждый вариант внимательно, не поленитесь и соберите больше данных о квартире — о вибрациях, шумах, об арендаторе, соседях. Чем больше объектов смотрите, изучаете информацию, тем выше шансы найти «ту самую» за хорошие деньги. Я нисколько не отговариваю от квартиры над коммерческими объектами – возможно, для кого-то купленный с хорошим дисконтом вариант, да еще и рядом с метро, идеально подойдет для сдачи в аренду.
Пусть каждый из вас найдет свою идеальную квартиру!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
