Квартира в доме под снос: зачем покупать аварийное и ветхое жильё?

«У меня дом под снос» – это звучит… горько? Гордо?

Для кого-то убитая квартира в ветхом или аварийном доме – горе горькое, символ разрухи и беспросветной жизни, а для кого-то – возможности серьезно улучшить свое материальное положение, этакий алмаз в грязи. Все зависит от точки зрения и склада ума.

Предлагаю вам объективную оценку ситуации – располагайтесь поудобнее, попробуем взглянуть на плюсы и минусы изношенного жилого фонда глазами покупателей и продавцов и разобраться, стоит ли покупать ветхую квартиру.

«Пока обои от стен не отошли, дом не рухнет». Какие дома попадают под снос и почему

Если кратко – это дома старые, непригодные для жизни и нецелесообразно занимающие золотую землю, когда, например, вместо кургузых пятиэтажек решено возвести 100500 корпусов на 17 этажей.

Само по себе понятие «ветхое жилье» в законодательстве РФ не фигурирует. Это советский термин, существовавший во времена, где был порядок. Каждая вещь имела место и конкретное название, согласно номенклатуре. В нашем, общечеловеческом понимании, ветхость — физический износ конструкций и коммуникаций, частично или полностью утративших свои эксплуатационные качества. Юристы сегодня пользуются термином «аварийное жилье», который имеет определенные параметры оценки. Закон защищает граждан, живущих в таком жилье и гарантирует, что дома будут расселены и собственники получат достойную компенсацию.

Далее разберем отдельно понятия ветхого и аварийного жилья, так как это влияет на дальнейшие перспективы после расселения дома. И вроде бы у такого жилья не должно быть преимуществ, но они есть — о них тоже поговорим. И недостатки затронем. А хотите знать, кому ветхое жилье может быть интересно, несмотря на его состояние? Читайте и все узнаете.

Ветхое и аварийное жилье – в чём разница

Итак, разберемся сначала с аварийным жильем, так как это наиболее критическая часть ветхого фонда. Аварийным жильем признаются жилплощади, в которых опасно находиться, тем более проживать длительное время. Это выявляется специальной межведомственной комиссией, которая после тщательной проверки присваивает жилью данный статус. После официального подтверждения жильцы опасного дома автоматически должны подпадать под программу расселения аварийного жилья. Или компенсацию. Тут как бог пошлет. Кстати, при расселении иногда может послать очень далеко, даже за пределы округа, не то что района. Ну да ладно, об этом чуть позже. Жилье после признания аварийности должно быть расселено в конкретные сроки.

Что до ветхого жилья - да, оно имеет износ, в некоторых случаях даже значительный. Но без проверки и официальных документов оно считается просто старым и опасности для жилья не представляет. А значит, в нем условно можно жить, его можно продавать, покупать, приватизировать. И надеяться, что когда-нибудь за него дадут новую чистую квартирку. И желательно в этом же районе.

Образцов ветхого жилья и в столичном регионе, и по России пруд-пруди – деревянные бараки, старые двухэтажки и прочие шедевры до- и послевоенной архитектуры. К слову, некоторые дома живее новых, и ветхими считаются только по году постройки и внешним изъянам.

«Советские дома даже в ветхом состоянии могут пережить ядерную зиму». Преимущества и недостатки квартир в доме под снос.

То, что пережить могут – это, конечно, плюс. А вот то, что многие выглядят так, будто уже пережили все злоключения – это минус.

Когда говоришь о ветхом жилье, то сложно разделить положительные и отрицательные стороны, но к неоспоримым преиуществам отнесем:

• Низкую цену;
• Расположение в обжитом районе с инфраструктурой (особенно важно для семей с детьми – рядом детсады, школы, поликлиники и т.д.);
• Мало соседей, т.к. мало этажей и квартир на площадке;
• Есть парковка, опять же по вышеуказанной причине;
• Возможность улучшить жилищные условия при расселении (но это не точно).

Здесь в каждом преимуществе кроется масса недостатков, поэтому у меня получился мини-обзор их особенностей:

• Ветхое жилье пригодно для проживания. Находиться в нем безопасно.

С практической точки зрения проживание в таком жилье нельзя назвать комфортным. Крыша протекает, балки, перекрытия и пол в плачевном состоянии, батареи и трубы почти прогнили насквозь, а в подъезде и не понять, какого цвета были стены, ведь вся штукатурка давно осыпалась. Можете сами придумать какое-нибудь бедствие, связанное с жильем, и ему обязательно найдется место в ветхом доме.

Однако ветхое жилье всегда первое в очереди на капитальный ремонт. Благодаря чему можно качественно обновить здание и оно легко простоит еще несколько лет, до следующего обновления. В идеальных условиях это так, но сколько таких домов ждут своего ремонта и как долго еще терпеть дискомфорт — никто не знает.

• Вечно латать такое жилье не станут, поэтому рано или поздно дом признают аварийным и собственники жилья смогут получить новые квартиры.

Это очень существенное преимущество, которым мечтают воспользоваться все живущие в ветхих домах. На практике же не все так прекрасно. Во-первых, дом могут стараться ремонтировать так долго (это все равно дешевле расселения), что он может пережить многих жильцов. Во-вторых, чиновники очень не хотят признавать определенные дома аварийными и пытаются как можно дольше не давать официального заключения, всячески выискивая параметры, при которых дом еще может жить. А в-третьих, даже если жилье станет аварийным по заключению, никто сразу жильцам не даст новых жилплощадей — пожалуйте в очередь на расселение, которая может растянуться на десятилетия. В первую очередь расселяют тех, у кого дома могут уже сейчас рухнуть (но там продолжают находиться люди), или тех, кто раньше стал в очередь на расселение. Короче, это все похоже на советские времена, когда ждали очередь на машину или участок земли.

• Все продается и все покупается — цены на квартиры уж очень приятные для покупки.

На этом пункте остановлюсь подробнее и расскажу о нескольких важных вещах. Итак, ветхое и аварийное жилье продавать и покупать не запрещено законом. С той лишь разницей, что продавец теперь обязан сообщать, что его жилье находится в аварийном доме. Если этого не было указано или оказалось сознательно утаенным, то покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть жилье продавцу, а деньги себе.

Дело все в том, что человеку, купившему уже аварийное жилье, по обновленному в 2019 году законодательству не полагается никакой новой собственности. Раньше было выгодно приобретать за небольшие суммы такое жилье, а потом получать новые жилплощади взамен. Сейчас такие «хитрые» собственники максимум смогут получить денежную компенсацию, не превышающую суммы в договоре купли-продажи этого аварийного жилья.

Соответственно, сейчас вообще нет никакого смысла ввязываться в такие авантюры. Добавлю лишь, что собственники, которые приобрели аварийное жилье до изменений в законодательстве, по-прежнему могут рассчитывать на новое жилье или денежную компенсацию. Правда, правительство старается и таким собственникам всячески отказать в расселении, предлагая денежную компенсацию, эквивалентную стоимости ветхого жилья. Либо всучить никому не нужные квартиры далеко-далеко, ведь по правилам собственник обязан принять предлагаемые условия, и не имеет права сам выбирать более выгодный для него вариант месторасположения жилья.

И кстати, жителям ветхих домов, которые будут признаны аварийными, совершенно не гарантируется расселение по новым адресам. Если аварийный дом не будет включен в официальный список расселения (а такое сейчас не редкость), то жителям полагается лишь денежная компенсация, которая зачастую позволяет приобрести жилье лишь у черта на рогах. Где-нибудь на краю Новой Москвы, например. И не придерешься, ведь по закону все обязательства государства перед населением были выполнены.

С ветхим жильем ситуация проще — объявлять о состоянии необязательно. С одной стороны все и так видно, а с другой, благодаря внесенным изменениям в законодательство, в ЕГРН теперь указывается физический износ жилья, и уже по выписке можно видеть его оценочное состояние.

Минусы – как ветхое жилье может стать вечным

Подытожим:

• Состояние дома, требующее ремонта – а это время и деньги;
• Низкая цена, если квартиру хочется сдать в аренду;
• Если есть надежда на расселение – неопределенные сроки ожидания;
• Если квартира уже в списке реновации – необходимость расставаться с обжитым местом, инфраструктурой и переезжать, куда предложат. Как правило, крайне неудобно семьям с детьми.

Большие надежды, или кто покупает квартиры в домах под снос

Итак, раз главные преимущества ветхого жилья – доступная цена и перспективы, кто же становится новыми собственниками старых квартир?

• «Денег нет, но мы держимся. За старое». Это я сейчас говорю о людях, нуждающихся в жилье, когда ни на что другое средств просто нет. В ипотеке отказано, родственники все назло здоровы и не хотят оставлять наследство. В общем, жить где-то надо. Вот и рассматривают задрипанные квартирки, чтобы заиметь хоть какой-то угол. Да, придется вложиться в ремонт, постепенно привести в порядок жилье, но цена приемлема. Глядишь, срок капитального ремонта подойдет — уже плюс. А может и придет комиссия и объявит дом аварийным — тогда есть шанс на новое жилье.
• Инвесторы также рассматривают такое жилье как «интересный вариант для вложений. Хотя, такие махинации имеют больше рисков, чем выгод. Поэтому, чтобы игра стоила свеч, нужно чутье на недвижимость как у хаунда, либо подвязки в градостроительном департаменте, либо азарт и любовь к игре на рулетке.

Какое жилье будет предложено взамен, где оно будет располагаться— в этом же районе или в другом, когда наступит время сноса дома — загодя не знает никто. Поэтому вложение в ветхое жилье и считается рискованным делом.

Других выгод от приобретения ветхого жилья практически нет. Даже сдать в аренду такое жилье выгодно не получится. Немногие, наверное, слишком отчаявшиеся, решат жить в доме с сильно изношенными конструкциями и коммуникациями, требующими постоянного обслуживания.

Рисковать или нет? История о горе-инвесторах из Подмосковья

Риск – благородное дело! – так, очевидно, и порешили предприимчивые граждане, несколько лет назад массово скупившие старые квартиры в одном из районов Московской области и по итогу ставшие обладателями… никому не нужных квадратных метров, которые в жизни никто не купит.

Дело было так. В городок зашел неплохой застройщик с проектом ЖК на несколько многоэтажных корпусов, и по плану застройки вроде как надо было снести несколько прилегающих пятиэтажек. Какая удача! Чуть не в одночасье все, что можно было в этих домах скупить, было скуплено, количество официально зарегистрированных жителей увеличилось в разы – новоиспеченные собственники не поленились прописать всех близких и не очень. Перед застройщиком неожиданно встала задача – вместо, скажем, нескольких десятков семей теперь предстояло расселить целый муравейник. Но застройщик тоже не дурак, иначе не был бы предпринимателем. Подумал-подумал, да и построил свой новенький ЖК в обход старых домишек с их новыми жителями. Такие дела.

Или вот еще одна история из жизни, личный опыт моего приятеля. Ещё в студенческие годы он разработал и воплотил, как ему тогда казалось, гениальный бизнес-план по приобретению жилья в деревянных многоквартирных домах.

Найденный в подмосковном Королеве объект по его расчётам обладал высоким уровнем инвестиционной привлекательности. На лицо были все предпосылки для выгодной сделки: здания на ладан дышат, центральная часть города посреди соснового бора, развитая социально-бытовая инфраструктура, совсем рядом ж/д станция Фабрика 1 Мая Ярославского направления. По предварительным прикидкам перед таким лакомым куском земли ни один девелопер устоять не мог! Непыльное дельце в краткосрочной перспективе сулило огромные барыши – расселение и предоставление большего количества квадратных метров в новостройке, что, в свою очередь, непременно бы привело к многократному увеличению актива. Для реализации проекта он достаточно быстро и с огромным дисконтом продал свою квартиру, доставшуюся ему от бабушки, и приобрёл комнату в коммуналке на вышеупомянутой улице в полностью деревянном доме 1925 года постройки. Помимо того, что он сам по уши залез в сомнительную операцию, однокурсник втянул в авантюру близких родственников и друзей, обладающих достаточными финансовыми средствами.
Прошло 17 лет. А воз и ныне там! Аварийные дома по сей день благополучно стоят на своём месте. Товарищ мой до сих пор сам проживает в спартанских условиях - в ветхом строении с удобствами на улице и ждёт финальной стадии многообещающего процесса – того самого сноса. Описываемые ситуации разняться географическими координатами и составом непосредственных участников, однако во многом схожи по результату. Никому из застройщиков гнилушки не нужны. Успешные операторы отрасли стараются максимально снизить нагрузку, всячески минимизировать издержки и избегать тяжелого бремени компенсаций. Они находят подходящие пустыри и там возводят современные жилые комплексы для экономически активного, платёжеспособного населения.
Так что, как говорится – думайте сами, решайте сами…

Справедливости ради отмечу, что инвесторы, да и люди с небольшим достатком в большинстве своем далеко не глупы. Они понимают, что за небольшие деньги приобретается не столько облезлая халупа, сколько перспектива проживать в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой.

В этом плане судьба домов под снос в Москве прозрачна и предсказуема - программа реновации в столице запущена, запланированы три масштабных этапа и собственники, попавшие в нее, гарантированно могут рассчитывать на переселение из ветхого и аварийного жилья. При этом стоимость жилья в новых комплексах точно вырастет, причем на значительный процент.

Что касается расселения ветхого жилья в Московской области и других российских регионах, там ситуация не так радужна. Есть федеральные проекты по сокращению непригодного жилого фонда, но официальных списков, когда и какие именно дома пойдут под снос, пока нет. Может, через год, а может, и через 10 лет. И тут мы с вами плавно подошли к главной причине, почему же люди продают такие перспективные квартиры. Время, друзья мои. Время, которое неизмеримо дороже денег.

«Продам квартиру. Бита, крашена, до реновации боюсь не дожить». Почему продают квартиры в домах под снос?

Какой русский не любит халявы? Но, как бы мы не стремились получить выгоду для себя, обхитрить государство и нажиться на нем нереально. Поэтому, даже к самым терпеливым собственникам ветхого жилья заглядывают мысли, мол, а не продать ли свою халупу, может ну его это новое жилье, когда оно еще будет! Многие, менее терпеливые понимают, что с нашим государством можно вообще не дожить до расселения, поэтому решают продать свое жилье. А на вырученные деньги, плюс какая-то прибавка, уже самостоятельно найти удобоваримый вариант. И этот выход зачастую оказывается более выгодным, чем какие-то иллюзорные мечты, которые местный чиновник N одним росчерком пера может обратить в прах.

Продать свою квартиру в старом доме решают люди, которые понимают, что чем дольше они тянут резину, тем ниже становится стоимость жилья. И в случае с компенсацией они могут получить совсем мало. Напомню, что муниципалитет не станет платить больше фактической оценки старого жилья. Да и к тому же, шансы получить квартиру в этом же районе стремятся к нолю, хотя администрация обязана предложить такие варианты. При их наличии. Но, конечно же, доступного жилья мало, в вашем районе подходящих квартир нет, бла-бла. Берите квартиру далеко или деньги.

На вторичном рынке выставлено на продажу немало квартир в ветхих домах. Это как раз связано с тем, что москвичи, увидев трехэтапную программу реновации, обнаружив себя в планах переселения через 10 лет или не обнаружив вовсе, осознали, что доживать свой век им придется в старых квартирах. Поэтому и решили от них избавиться. За любую возможную для такого состояния цену. Причем, повторюсь, это в Москве известно, когда и кого планируют расселить, есть списки, очереди, планы. Сейчас объявлено, что столичный опыт реновации уже планируется перенять во всех регионах страны. Но, судя по делам Подмосковья, самого передового района после Москвы, процесс расселения аварийных и ветхих домов в других областях вряд ли обрадует ждущих своего часа.

Есть, кстати, еще один отряд собственников, продающих свои квартиры. Только они продают их не на рынке, а напрямую, администрации. Дело в том, что администрация может купить землю под домом для своих муниципальных нужд. А значит, что строения на ней потребуется освободить. И неважно, аварийный ли это дом, или просто ветхий, в котором еще можно как то жить. Каждому собственнику приходит уведомление об освобождении жилплощади. Нет, не Швондер с чекистами к ним заявятся, а собственникам полагается компенсация, опять же в пределах оценочной стоимости. И в этом случае деваться некуда - это обязаловка. Если проигнорировать или отказаться, то администрация через суд обяжет продать собственность.

Возможно, администрация таким хитрым способом приобретает выгодные для будущей застройки земельные участки. Сносит по-тихому здание, нанятый застройщик строит новый дом, квартиры в котором продаются по другим, очень выгодным ценам. А старые жильцы остаются без жилья с копейками на руках. Но это всего лишь одна из безумных теорий заговора в жилищном бизнесе

Время жить или время ждать

Зафиналить список причин, по которым продается ветхое жилье, хочу самой, на мой взгляд, главной. Причина эта проста – продавцы ценят свою жизнь сейчас больше призрачных планов на будущее.

Мне в целом очень импонируют люди, предпочитающие самостоятельно вершить свою судьбу. Так что на вопрос – почему же собственники продают перспективные квартиры в доме под снос? – с уверенностью отвечаю: потому что предпочитают выбирать, где им жить, в какой квартире, с какими соседями, и, главное, когда начнется эта самая новая жизнь.

Продажа квартиры в ветхом и аварийном доме не только не лишает их возможности получить новое дорогое жилье. Напротив, перед ними открываются широкие возможности благоустроить свою жизнь на собственный вкус. Да, зачастую с доплатой, но оно того стоит.

«Правительство досрочно выполнило программу по переселению из старого ветхого жилья в новое ветхое жилье»

Это шутка с долей шутки, подкрепленная реалиями и, в том, числе, моим профессиональным опытом и историями клиентов – а я работаю риэлтором уже 17 лет и все нюансы рынка недвижимости знаю назубок.

Жилой фонд, доставшийся нам от СССР, уже исчерпал свой эксплуатационный ресурс. Процент ветхих домов, по сравнению с глобальной, интенсивной застройкой новых районов все еще очень высок. Скорость выполнения программ по расселению ветхого и аварийного жилья слишком медленная. Чиновники не хотят признавать все подряд дома аварийными, просто потому, что альтернативного жилья просто столько нет. Есть новые квартиры, за которые застройщик хочет получить большую прибыль, а не вот эти вот все, никому не нужные «пассажиры». А тех, кто, все-таки, дождался своей очереди на расселение, ждет жилье в неликвидном районе, либо сумма, которую точно не хватит на равноценное по метражу жилье. А значит ипотека, и прочая головная боль, где взять еще денег на свой угол.

Проблема с расселением, судя по официальной программе столичной реновации, будет длиться настолько долго, что собственников, дождавшихся материальной компенсации, действительно будут ждать дома, которые уже сами будут требовать ремонта. И кажется, что это будет продолжаться бесконечно.

Возвращаясь, к заглавной теме статьи, зачем покупать жилье в доме под снос, резюмирую:

• Затем, чтобы жить в своей квартире, и денег хватает только на такую. Это оправданно, если жилье по сроку ветхое, но состояние приличное.
• У квартиры есть точные сроки реновации, и вы целенаправленно хотите получить новое жилье в новостройке, чтобы жить либо продать. Сроки крайне важны, без них мероприятие из инвестиции переходит в разряд авантюры.

Во всех остальных случаях не ждите у моря погоды. Улучшайте свои жилищные условия сейчас. Своими силами. И помните, что, в конечном счете, это всегда будет выгоднее.

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.