Квартира в сталинке - а стоит ли покупать?

Секретные ходы в стенах, скрипучий паркет и привидения – именно так многие обыватели представляют себе квартиры бывших партработников и сотрудников НКВД, в народе известные как сталинки.

Между тем, спустя почти столетие дома сталинской эпохи не утратили своего величия и даже стали архитектурным достоянием столицы. Наравне с дореволюционными строениями они составляют богатое историческое наследие, без которого просто немыслим культурный облик нашей столицы.

Купить сегодня хорошую сталинку в Москве – значит приобрести первоклассную квартиру, определенный статус и обеспечить себе высокое качество жизни.

Моя статья будет полезна тем, кто присматривается к вторичному рынку и выбирает дома с историей. Подробно расскажу об этом типе столичной недвижимости - как найти хорошую сталинку, на что обратить внимание перед покупкой, чтоб жизнь после новоселья не стала адом, а также поделюсь личным опытом – вот уже более 3-х лет живу в сталинке 1954 года постройки.

Итак, обо все по порядку.

Ампир прошлого века: чем хороши сталинки

Сталинка — это просторечное название домов, которые сооружались в период с 1930-х до середины 1950-х годов. Многие из них создавались по авторским архитектурным проектам и впоследствии стали городскими достопримечательностями, как например, семь знаменитых сталинских высоток в Москве.

Сталинки — это масштабность строения, уникальная фасадная часть дома и изначально элитный статус жильцов — квартиры предназначались для чиновников, государственных деятелей, лауреатов Госпремий, творческой интеллигенции.

Условно сталинки можно разделить на два вида:

• Дома довоенной постройки — в основном в них располагалась интеллигенция и партработники высокого ранга. С точки зрения исторической ценности они наиболее интересны – можно проследить эволюцию так называемого «сталинского» стиля – от ар-деко, постмодернизма и конструктивизма до неоклассицизма. Отличительной особенностью таких домов являются величественный внешний вид, многокомнатные квартиры большой площади, широкие подъезды, декоративные элементы, обособленная инфраструктура внутри комплекса — свои магазины, аптеки, кинотеатры и парки.
• Дома послевоенной постройки — в конце сороковых годов государство продолжило возводить дома для номенклатуры, но в меньшем объеме. Это период истинного сталинского ампира, вобравшего в себя русский классицизм, барокко, национальные мотивы и величие на фоне великой победы. Количество декора и лепнины в так называемых фасадных домах в этот период достигло своего апогея.

В это же время появилось новое направление строительства — «рабочие» сталинки, жилье для рабочего класса. В отличие от помпезных фасадных домов, призванных стать лицом города, располагались они в глубине массива, на второй линии, а также на неоживлённых проспектах и удаленных от центра улицах.

Их особенностями была меньшая площадь комнат при сохранении высоких потолков, появление коммунальных квартир с коридорной системой, общими санузлом и кухней. Впоследствии появился еще один вариант — двухэтажные сталинки без удобств с более «оптимизированным» пространством для жизни рабочего класса. И общественной баней по четвергам.

Плюсы и минусы сталинок

К преимуществам квартиры сталинской эпохи мы относим:

• Месторасположение. Дома с такими квартирами обычно занимают центральные улицы и районы Москвы, где уже введен запрет на строительство новых жилых объектов для сохранения исторических ансамблей. Так что квартира-сталинка — это возможность жить в исторических центральных районах столицы.
• Элитный статус. Практически каждая сталинка имеет особый статус, сформированный годами и именами проживавших в ней известных личностей. Некоторые дома в свое время были специально построены для определенного круга высокопоставленных лиц - так называемые номенклатурные дома. Свой высокий статус такие дома хранят и сегодня, и в некоторых продолжают жить известные личности современности. Быть их соседями по лестничной площадке или подъезду престижно.
• Габариты. Сталинки — пример пространства, уюта и свободы. Квартиры обязательно имеют высокие потолки, большое количество комнат (3-5 комнат по 15-30м2— как вам?), что увеличивает общий метраж и делает жилье конкурентоспособным вариантом современному жилью бизнес-класса. А в некоторых случаях и класса представительского.

Немного фантазии, и в умелых руках сталинка с потолками 3,5 м + легко преобразится в двухуровневую квартиру – например, с вынесенной на второй уровень спальней.

• Камерность и минимум соседей. Немаловажное отличие сталинки от современных домов - количество соседей. При классической этажности в 3-5 этажей на площадке располагается всего 3-4 квартиры, а то и 2, но большой площади.
• Удобная планировка. Архитекторы той эпохи исходили из потребности человека, а не экономической выгоды застройщика. Поэтому планировка квартир в сталинских домах — это продуманное расположение комнат, соединенных удобным широким коридором. Расположение комнат — также результат анализа потребностей высокопоставленных людей. Вы не увидите там рабочий кабинет рядом с детской, а спальню рядом с прихожей. Сталинки — жилье для человека, прежде всего.
• Стены. Где еще вы можете увидеть стены толщиной больше метра? Это очень практичная вещь, ведь такие стены, сложенные с тщательным соблюдением технологий строительства, работают как идеальный термос — в жару не позволяют нагреваться помещениям, поддерживая в них оптимальную, комфортную температуру, в то время как зимой остывают медленно и сохраняют тепло в доме. К тому же, не стоит забывать об эстетике — огромные подоконники позволяют не только разместить цветник, но и комфортно проводить время с кофе, закутавшись в плед и мечтая о прекрасном.
• Фасадные дома-достопримечательности. Сталинки, особенно довоенной постройки — это признанное архитектурное достояние. Каждый дом уникален и является исторически значимым объектом. Жизнь в памятнике архитектуры, несомненно, вызовет восторг и зависть у вашего окружения.
• Сверхпрочность домов сталинской эпохи. По-другому и не скажешь, ведь срок службы сталинок, заявленный архитекторами, составляет 120-150 лет. И это на дома довоенной постройки с деревянными перекрытиями и стенами толщиной от 1 метра. Сталинки послевоенного периода с железобетонными перекрытиями и вовсе способны «прожить» до 200 лет! Вот что значит - строить на века.

Ликвидность сталинки как коммерческой недвижимости

Не стоит забывать и про такой статус, способный приносить доход. Сталинки имеют огромный коммерческий потенциал, судите сами: технические параметры (высота потолков, планировки, большие площади), и, самое важное – расположение. Центр, первая линия, нередко уже предусмотренный отдельный вход. Все это делает квартиры в сталинских домах максимально привлекательными и ликвидными для различной деятельности – офисы, юридические конторы, стрит-ритейл и т.д. К слову, характеристики сталинок делают их максимально востребованными объектами для торговли – пешеходный и автомобильный трафик, огромные витражные окна, удобные входные группы и достаточные для торговых залов энергетические мощности. Так что если вам на глаза попалось подобное предложение, рекомендую к нему присмотреться – это большая удача,  купить сталинку как коммерческую площадь. Вы всегда можете ее сдавать в аренду либо использовать для собственного бизнеса.

Согласитесь, это веские аргументы в пользу покупки квартиры в сталинке. Но для полноты картины рекомендую вам ознакомиться и с обратной стороной медали.

Итак, минусы сталинок:

• Серьезный износ инженерных систем. Это основной и существенный недостаток жилья, построенного в первой половине прошлого века. Система отопления, канализация, подвод воды — за десятилетия эксплуатации трубы, разработанные по старой технологии, изнашиваются. Поэтому домам зачастую требуется капитальный ремонт, и каждый раз, из-за конструктивных особенностей домов, он выходит очень дорого государству, которое хотело бы просто поддерживать красивый архитектурный фасад для сохранения исторического облика улиц.
• Дорогой ремонт квартиры. Если вы купили сталинку без ремонта, она обязательно его потребует. И затраты могут составить до 40% от стоимости квартиры, ведь менять придется практически все — старую, не выдерживающую современной мощности проводку, коммуникации, которые могут быть сильно изношенными. Осмотр деревянных перекрытий, их обслуживание — немаловажная часть ремонта, особенно, если вам достался объект довоенной постройки. Приведение в порядок отличной, интересной квартиры может вылететь в копеечку. И это минус в сравнении с элитной новостройкой за такую же стоимость.
• Ограничения на перепланировку. Перекроить квартиру на свой вкус, скорее всего, не получится. В частности, серьезные ограничения касаются сталинок с деревянными перекрытиями и домов, которым присвоен статус памятников архитектуры – самовольную перепланировку вам, скорее всего, не узаконят, да еще и обяжут вернуть помещение в первозданный вид.

9 главных вопросов риэлтору при покупке сталинки, или на что обратить внимание при осмотре квартиры

Итак, мы поговорили об особенностях, преимуществах и недостатках сталинок. А теперь давайте рассмотрим пункты, на что нужно обратить внимание при выборе подходящего жилья и что влияет на стоимость сталинок в Москве.

• В каком состоянии коммуникации? Сверхпрочность и надежность дома, заложенная архитекторами, касается только несущих конструкций. Да, толстые стены могут простоять столетия, однако коммуникации, которыми постоянно пользуются жильцы, увы, не имеют такого запаса прочности. К тому же, качество некоторых материалов и уровень технологий 50-70 лет назад был хуже, срок службы труб был меньше. Поэтому стоит уделить внимание электропроводке, канализации, подводу воды, отоплению, выяснить, когда делался капремонт, все ли коммуникации были поменяны, когда запланирован следующий ремонт.
• Осмотрим подвал? Как я говорила выше, сталинки условно разделены на два типа. В послевоенных домах низкой этажности подвалов не предусмотрено, поэтому понять состояние фундамента изнутри довольно сложно. Остается уповать на заложенную прочность, на порядок превышающую прочность домов довоенной постройки. В последних подвалы существуют - точнее сказать, присутствуют целые бомбоубежища. Поэтому не лишним будет прогуляться по подвалам, посмотреть их текущее состояние — нет ли трещин, сырости, плесени, неприятных запахов, рыхлости стен. Таким образом можно выявить общую запущенность или, наоборот, содержание в порядке подвальных помещений и сделать вывод фундаменте дома, в котором вы собрались жить.

• Какова архитектурная ценность? Еще к вопросу о разных видах сталинок. Довоенные дома возводились на центральных улицах в основном как строения с уникальной архитектурой, создающие привлекательный облик города. Их легко узнать по уникальным фасадам с лепниной, декоративным дополнениям в виде балконов или прочих рельефных элементов. А вот «рабочие» сталинки, напротив, обычно не имеют декоративного оформления, ведь жилье для рабочих было создано практичным и удобным, а не красивым. Отсюда и конечная стоимость довоенных сталинок, которые значительно дороже из-за архитектурной значимости и художественного наследия.
• Есть ли дополнительные помещения или терраса? Достаточно много сталинок обладает интересными решениями и дополнениями к площадям квартир, особенно находящихся на верхних этажах. Я говорю о личных мансардах, выходы на которые имеются у данных жилплощадей. Естественно, этот бонус входит в стоимость основного метража, и для заинтересованных лиц предполагает возможность создания личной уютной площадки для отдыха в теплое время года. Да, квартиры с таким бонусом дороже тех же площадей этажами ниже, но если есть финансовая возможность приобрести именно такой вариант, то в нем исключительные плюсы: свой кусочек крыши, виды, возможность уединения, личный релакс в каменных джунглях.

• Сколько этажей, в каком состоянии лифт? С одной стороны, глядя на величие семи главных сталинских высоток Москвы, тоже хочется забраться повыше, чтобы с некоторой небрежностью смотреть на то, что существует далеко под окнами. Однако высокие потолки значительно увеличивают высоту здания, а, следовательно, и маршрут наверх, который придется совершать каждый день. В сталинках с этажностью до пяти этажей лифтов не предусматривалось, поэтому живущие наверху вынужденно накачают себе лишние мышцы в погоне за элитным статусом и историческим престижем.

В сталинках с лифтами дела зачастую обстоят не лучшим образом, так как в домах довоенной постройки лифты обычно представляют собой старую канареечную клетку с часто изношенным механизмом, норовящим сломаться в любой момент. Так что обязательно поинтересуйтесь состояние лифта, если вам планируете ходить, например, с коляской, велосипедом или имеете сложности с передвижением по лестнице.

• Какие в доме перекрытия? Это очень важный аспект при выборе. И опять упомяну о разнице в сталинках. В послевоенных домах перекрытия сделаны, в основном, железобетонными плитами, повышающим надежность и прочность дома. Но метраж квартир в таких домах, при всех остальных плюсах, как мы помним, относительно скромный.

Действительно большие, уютные квартиры можно найти в старых домах, где перекрытия деревянные. При правильной эксплуатации такие перекрытия служат очень долго. Их внутренняя вентиляция не позволяет отсыревать, гнить и разрушаться - в каждой комнате в полу предусмотрены вентиляционные отверстия. Но жильцы часто их закрывают, чтобы улучшить звукоизоляцию, нарушая этим экосистему перекрытий и приводя их в плаченое состояние. Еще один недостаток деревянных перекрытий после достаточной слышимости соседей — это ограничение по массе на квадратный метр. Это также нужно учитывать, чтобы случайно не оказаться со своим двухместным джакузи в гостях у соседа ниже. Кстати, узнать о подтоплениях соседей снизу обязательно стоит — ваш деревянный пол, возможно, уже до вас попал в беду.

• Кто соседи? Перед тем, как купить квартиру-сталинку, стоит познакомиться с соседями по площадке. Да, квартиры были когда-то розданы деятелям искусств, добрым и убежденным партработникам, но теперь они, возможно, достались их наследникам или попросту проданы людям, которые по вечерам вместо чтения материалов съезда КПСС устраивают вечеринки и громогласные сейшены.

• Какая атмосфера и энергетика в квартире? Это даже не вопрос продавцу, а пункт для личного исследования. Поскольку квартира имеет историю, исчисляемую многими десятилетиями, жизнь в ней, люди, животные, события — все это оставило свои следы. Поэтому стоит проверить квартиру на предмет плохих вибраций и энергетической чистоты, если вы к этому чувствительны. А то придется потом биться за жилплощадь с местными домовыми.
• Какова история дома? Почему этот вопрос в конце? Лично я считаю, что он важен лишь как дополнение к статусу вашего будущего жилья. Да, для многих это приятно - говорить всем, что у вас за стенкой жил когда-то великий писатель N и что вы лично знакомы с внучатым племянником сестры его жены, но, согласитесь, эта информация для вас должна быть менее важна, чем все остальные пункты, о которых было сказано выше. Статус — это круто, но какой в нем толк, если у вас бегают мыши под полом, а из крана течет ржавая вода?

А вообще, дом с историей — это живо, интересно. Это привлекательно. При всех остальных преимуществах историческая ценность однозначно выигрышна на фоне ультраскучных хай-тек новоделов. И за это также можно зацепиться при выборе между старым, теплым, ламповым центром и безликой однообразной, высокотехнологичной окраиной. Узнать историю дома можно самостоятельно, обратившись в архивы и открытые источники.

Если выбираете между сталинкой или новостройкой – что лучше? Мнение риэлтора

Предвижу сейчас недоумение в ваших глазах – с чего вдруг уважаемый автор приплел новостройки? А вот с чего. Квартиры в сталинских домах - пожалуй, единственный вид вторичного жилья, который соотносим по стоимости и привлекательности с элитными новостройками. Именно поэтому меня как риэлтора часто просят провести независимый сравнительный анализ таких, на первых взгляд, трудносравнимых объектов.

По моему мнению, чтобы понять, что для вас лучше, надо сначала задаться другим вопросом – для чего вы покупаете квартиру.

Если ваш ответ – инвестиции, растущая ликвидность, активное и социально равномерное окружение, вам идеально подойдет новостройка.

Если хотите спокойной жизни в исторически сложившемся районе – смело покупайте сталинку. В старой Москве с запретами на новое строительство можно приобрести квартиру с высокими потолками, приличным метражом и прекрасными видами из окон. Какая бы ни была элитная новостройка, ее месторасположение, увы, будет не таким статусным.

В любом случае покупка сталинки - это выгодная сделка и надёжные инвестиции!

Что до моего личного мнения - я, прежде всего, ценю уют, комфорт. Мне больше нравится наличие истории у квартиры, ее энергетика, которой пока еще нет у современного жилья. Знание того, что дом хоть и старый, но еще меня сможет пережить - подкупает, привлекает его надежность. И да, я предпочитаю жить в престижном районе Москвы и любоваться парком из окна, чем МКАДом из ультрасовременного комплекса бизнес-класса. Кому интересны подробности – обращайтесь, с удовольствием расскажу, как после смены трех новостроек остановилась на сталинке с деревянными перекрытиями, где и по сей день живу и горя не знаю.

Подведем итоги, почему же стоит купить сталинку, такую дорогую и не всегда идеальную?

Скажем так – сталинка не лучше новостроек, лофтов, апартаментов и прочих недвижимых изысков. Она особеннее. То есть квартира сталинской эпохи обладает энергией, живым теплом, дом имеет сверхпрочность, которая при правильном обслуживании обеспечит ему жизнь на полтора-два века, тогда как поведет себя, к примеру, новостройка, не может ответить даже застройщик.

Почему еще стоит купить сталинку? Это элитный статус. Такие квартиры, пока они существуют, всегда будут востребованы, потому что обладают историей. Они находятся в таких локациях, где в ближайшие десятилетия вряд ли будет построено новое жилье, а значит, тишина и покой вам обеспечены.

Конечно, возраст этих квартир, несмотря на исходную надежность, довольно серьезный и требует хорошего и внимательного анализа, и детальной проверки характеристик жилья. Но, если вам удастся найти достойную квартиру, ее цена будет расти, и недвижимость станет выгодным вложением денег или отличным наследством с богатой историей вашим детям.

Друзья, если у вас еще остались вопросы или вы нашли хорошую квартиру, но сомневаетесь, стоит ли брать – обращайтесь, с удовольствием поделюсь личным и профессиональным опытом в определении ликвидности сталинки.

Выбрала себе – помогу и вам!