Приветствую, друзья! Предлагаю сегодня небольшую задачку на воображение и логику. Представьте себе квартиру в Москве, я вам сейчас накидаю образ. Итак, престижный район столицы (исторический центр!), дом с впечатляющей архитектурой, потолки в квартире больше 3-х метров, небольшая этажность здания, близость сразу к нескольким станциям метро на выбор, большая площадь, изолированные комнаты, удобная планировка и шикарный вид из окна на тихий и уютный двор. Вишенка на торте – приемлемая цена.
Вы скажете, что Татьяна переработала и тронулась умом, раз такие картинки мерещатся. И что это – идеал, которого давно в природе не существует, не то что в Москве. Но – спешу остановить вашу руку, тянущуюся покрутить у виска - такие квартиры в столице действительно есть, и более того, лично я именно в такой и живу. Правда, среди перечисленных параметров легко может затесаться еще один, благодаря которому многие покупатели обнуляют все плюсы одним махом и заносят квартиру в жуткий неликвид.
Пока вы находитесь в легком замешательстве, поясню, что сегодня речь пойдет о многоквартирных домах с деревянными перекрытиями, наличие которых может свести на нет все преимущества и вкусности шикарного на первый взгляд жилья.
Небольшой ликбез общего характера: подобные конструктивные решения были в ходу примерно с начала прошлого века, а то и раньше. И речь не о двухэтажных мрачных бараках, точнее, не только о них. В большинстве своем дома с сохранившимися деревянными перекрытиями - это дореволюционный фонд, представляющий особую архитектурную ценность и составляющий исторический облик не только столицы, но и многих российских городов. Сюда же можно отнести и несколько более позднее архитектурное явление – сталинки 30-50 годов.
Технология устройства перекрытий следующая: основу составляют массивные деревянные балки либо стальные конструкции, на которых крепятся лаги, и уже на них – напольное покрытие из дерева. Это упрощенный вариант, кому интересна более подробная начинка этого «пирога» – почитайте строительные нормы прошлых лет. Важный момент – сейчас домов с чисто деревянными перекрытиями почти не осталось. В процессе капремонтов в так называемых мокрых зонах – в ванной комнате и санузле – перекрытия уже давно заменили на железобетонные, чем существенно продлили срок жизни исторических зданий, а также безопасность их эксплуатации.
Как риэлтор, не могу не поделиться с вами интересным замечанием. В сети и на профессиональных порталах часто вижу, как продавцы квартир в подобных домах делают акцент на том, что перекрытия не просто деревянные, а смешанные. Мол, знаете какая разница? Ого-го! И, как правило, очень обижаются на правду – что в основе-то все равно дерево (снова смотрите СНИПы), и требования к эксплуатации домов что с деревянными, что со смешанными перекрытиями одни и те же. И даже не столько требования, сколько минусы и ограничения в эксплуатации, о которых мы поговорим ниже.
Пока же я хочу донести главную мысль – если в объявлении о продаже квартиры в старом доме акцент сделан на смешанных перекрытиях, это, скорее всего, желание продавца (собственника, агента – не важно) искусственно повысить ликвидность объекта. Это мне напоминает потуги наших маркетологов, желающих нажиться на безграмотности людей – когда, например, на продуктах типа гречки крупно пишут – «без глютена!». Кто в теме, тот поймет. Так что, прошу, не смешите меня своими смешанными перекрытиями, как будто они у вас из золота…
Впрочем, понять продавцов я тоже могу. На современном, перенасыщенном предложениями на любой вкус рынке недвижимости покупатели мало смотрят в сторону устаревшего жилого фонда, а продавать квартиру по цене ниже плинтуса не хочется. Тем более, если плюсов у дома гораздо больше – как в нашем случае, о котором и расскажу подробнее.
Мой обзор плюсов и минусов этого архитектурного явления будет неполный без личной истории, поэтому вкратце поделюсь, как меня занесло в сталинку на ПМЖ.
Сравнить нам есть с чем – мы с семьей уже успели пожить в двух столичных новостройках, вкусив всю прелесть акустики многоквартирного дома с бесконечными ремонтами, осваивания целины в районе, где «к ЖК прилагается вся инфраструктура», правда, мы ее так и не увидели…
В общем, набравшись опыта и изрядно потрепав нервы, мы с мужем создали для себя список пожеланий к жилью, которое нас полностью удовлетворит. И – что важно – цена стояла не в первых строчках, так как мы понимали, что за качество жизни нужно платить. В целом это был перечень параметров, которые вы уже прочли в первом абзаце, так что не буду повторяться, лишь добавлю конкретики. Хотелки наши были вполне себе адекватные – метро поблизости, социальная и прочая инфраструктура (чтобы дочь могла ходить в школу пешком), транспортная доступность, наличие зеленой зоны, площадь не менее 50 квадратов, изолированные комнаты человеческой формы, а не буквой зю… И, после пары десятков вариантов, которым до всего этого было как до луны, мы нашли-таки свой идеал. Щукино, сталинка, зеленый двор, всего три этажа, на каждом этаже по три (!) квартиры. Свободный зеленый двор, нет проблем с парковкой и прочих прелестей перенаселенных домов. Лишь один нюанс – это оказался дом с деревянными перекрытиями.
Влияет ли это как-то на жизнь? За 5 лет жизни мы пока не заметили. Пол есть. Не проваливается). И, к слову о перекрытиях – они не полностью деревянные, мокрые зоны на кухне и в ванной комнате выполнены из железобетона. Так что опасаться, что полы размокнут или сгниют, не стоит.
Но есть и другие нюансы. Дома такого типа оборудованы газовыми колонками, что для кого-то может выглядеть морально устаревшим. С точки зрения удобства особых отличий нет – единственное, регулярные визиты газовщиков на предмет исправности оборудования и безопасности эксплуатации. Зато у нас круглый год горячая вода!
Грозит ли нашему дому с деревянными перекрытиями реновация? Ну не в ближайшем времени точно. Строение крепкое, недавно был капитальный ремонт, заменили крышу, обновили инженерку. Так что, надеюсь, реновация нас обойдет стороной, очень уж не хочется обратно в густонаселенную новостройку.
Из минусов – ремонт. Дорогой и капитальный. Когда покупали, квартира была убитая. Но дом в целом крепкий, коммуникации в порядке. Слышимость прекрасная, потому что стены из мусора, фактически. Для людей с идеальным слухом или слабыми нервами это сложно. Что еще… Деревянные перекрытия очень хорошо передают вибрации, и для всех живущих это совсем нехорошо. Каждую хлопнувшую дверь не просто слышишь, а чувствуешь. А еще у нас с соседями перекрытие общее, они ходят по квартире – у нас паркет скрипит.
Далее предлагаю сместить фокус внимания с моего жилища на данный формат в целом. Оправданно ли навешивание ярлыков неликвида на старые дома, или это жемчужины, чью ценность стоит рассмотреть повнимательнее?
Кстати, о ярлыках и стереотипах. Самые частые:
- Дом с деревянными перекрытиями сгорит как спичка, если пожар;
- Потолок может рухнуть в любой момент, или вы провалитесь к соседям вместе с меблировкой;
- Старый дом – все прогнило и истлело…
Что сказать? И да, и нет… Зависит много от чего. Поэтому, если надумаете прикупить квартирку в похожем здании, пройдитесь по списку плюсов и минусов и сравните, чего больше.
Несмотря на свой почтенный возраст, эти дома обладают рядом плюсов, ради которых многие, не задумываясь, променяли бы свои современные новостройки в пользу векового сталинского ампира. Вот вам плюшки сталинок, загибайте пальцы.
К примеру, «фасадные сталинки» - это дома, стоящие на центральных проспектах и формирующие великолепные виды улиц. Каждый дом обладает уникальной архитектурой, особыми визуальными и нетиповыми структурными решениями. Многие здания признаны памятниками зодчества или обладают богатой историей, на подобие «здесь жили такие-то деятели или целый дом был номенклатурным». С точки зрения локации, такие дома всегда будут самым желанным жильем из-за расположения в центральных районах, где преимущества в виде выгодного географического расположения (отсюда разрастался город), и наличие идеальной, отлаженной инфраструктуры вокруг остаются приоритетными для москвича.
«Дом 1940 года постройки» - звучит пугающе, и рисуются развалины, в которых не представляется возможным жить. Но ресурс дома, заложенный при строительстве таких домов велик – 120-150 лет. Оговорюсь, что это при должной эксплуатации и своевременном обслуживании инженерных систем и стен здания. Сталинки по сроку эксплуатации уже пережили хрущевки, и даже могут потягаться с постройкой позднего советского периода с их бетонными панелями.
Пресловутые 33 квадратных метра – норма жилой площади, установленная для комфортного проживания одного человека в Советском Союзе, в сталинках была реализована на 146%. Ведь эти квартиры были огромными, в них могли с удобством разместиться большие семьи. Тем более что высокие потолки от трех метров создавали ощущения царских палат. Планировки были не только уникальны, но и продуманы до мелочей: комнаты в таких квартирах практически всегда были изолированы и соединялись длинными, широкими коридорами, рабочие кабинеты никогда не соседствовали с детскими комнатами; в квартире могло быть несколько санузлов. Да, кстати, ванные комнаты там – прямо королевских размеров, в них можно соорудить и целую прачечную вдобавок.
Фасады толщиной до метра могут не только выдержать любые потрясения, но и работают как термос - зимой будут долго держать тепло, а летом не дадут нагреться воздуху в помещениях. А еще широкие подоконники могут использоваться как дополнительные столешницы или места отдыха с чашечкой кофе и красивыми видами. Высокие окна – это всегда много света в помещении. И это несомненный плюс, о котором мечтают многие покупателя, ищущие варианты с широким остеклением в современных ЖК. Но стоит такое жилье с витражами сейчас как чугунный мост. А сталинки с их ценами на первый взгляд довольно доступны.
Камерность – несомненный плюс таких домов. На весь подъезд от 9 до 15 квартир, столько сейчас на одном уровне современного дома. Как правило, соседи знакомы друг с другом, обстановка в подъездах дружеская. Дворы в таких домах ухожены и полны зелени, часто обособлены от остального мира. Тихие и приятные места для отдыха. А виды из окон просто удивительные, либо на широкую и красивую улицу, полную такого же великолепного зодчества, либо на закрытый двор. Это ли не мечта - заполучить островок красоты и тишины в центре города, который никогда не спит?
Все, что стареет - теряет в цене. Утверждение не абсолютное, исключение - машины, вино, антиквариат. Но для недвижимости, это, увы, правило. Сталинки почти столетней давности, даже находясь в престижных районах, имеют серьезный общий износ и просто не могут конкурировать с более свежим жильем или точечной застройкой в общей локации. А значит, что сниженная цена для покупателя – первый и приятный раздражитель внимания. Дальше появляется надежда, что в этом объекте будут еще приятные плюсы, которые определят конечное желание его приобрести.
Вот вам еще один не вполне очевидный, зато жирный плюс проживания в доме с деревянными перекрытиями. Размещение коммерции на первых и цокольных этажах строго регламентировано и имеет много ограничений, так что у вас под окнами точно не появится бар или кальянная – повышенная пожароопасность вам на руку. А вот зоомагазинчик или кружок кройки и шитья – пожалуйста.
Я говорила выше о том, что эти дома имеют заложенный ресурс в полтора века, при постоянном обслуживании. Но, увы, технологии, которыми пользовались тогда строители, давно устарели и не выдерживают никакой конкуренции с современными решениями. Более того, они сейчас банально опасны. Старая проводка, проложенная по практически картонным стенам, сухая штукатурка, которая уже давно сыпется отовсюду, и главное – те самые деревянные перекрытия, которые сгнивают со временем и чертовски пожароопасны. Конечно, последние делались из лиственницы, но даже она не гарантирует вечность. Перекрытия – есть самое проблемное в сталинках 1930-1950-х годов, содержащее в себе ветхость, гниль, плесень и неприятную живность.
Второе по проблемности в таком доме – это трубы. В малоэтажных домах зачастую отсутствуют подвалы, а значит, инженерные сети идут прямо под полом. При авариях службы вынужденно разберут раздерут в клочья пол, чтобы добраться до места поломки. Общий износ сетей – это постоянная головная боль с перебоями. И полностью замененная в квартире дорогая сантехника зачастую будет сродни музейному экспонату – можно любоваться, но нельзя пользоваться. Во многих домах такого типа капитального ремонта уже не будет. Он настолько оказывается теперь дорогим, что проще снести все здание и отстроить заново, чем пытаться отремонтировать существующее, пусть оно и считается охраняемым объектом архитектуры. И приходится такие здания ремонтировать по факту поломок, но сталинка будет ветшать в арифметической прогрессии.
Возможно, в здании был проведен капитальный ремонт и оно проживет еще лет этак… Все равно, по статистике, ремонт квартиры может обойтись в сумму от 50% от стоимости квартиры, тогда как типовое жилье требует обычно около 30%. Высокие потолки, большие площади, нестандартные дверные проемы, иногда неудобная для новых жильцов планировка – все относится к нетиповым заказам, и оценивается всегда дороже. А дома, что относятся к памятникам архитектуры – эти вообще требуют только единственно утвержденных условий по восстановлению, что влечет к еще большим тратам.
Отдельным блоком в дорогостоящем ремонте выведу все те же деревянные перекрытия и стены. Внутренние перегородки квартиры выполнены в виде каркасов, заполненных шлаком, вместе с не слишком толстыми перекрытиями создают отличную слышимость, от которой хочется непременно избавиться. Но ограниченная несущая способность полов не позволить выложить перегородки из хорошего звукоизоляционного материала в силу его тяжести. Ремонтировать сами перекрытия в квартире, пожалуй, самая серьезная статья расходов в ремонте. И своими силами, без привлечения специалистов, сделать это невозможно, в случае, если у вас под ногами или над головой все очень плохо.
И, возвращаясь к вопросу разницы между деревянными и смешанными перекрытиями, точнее, к ее отсутствию. В обоих случаях нельзя делать стяжку или любые другие работы, увеличивающие общую нагрузку. Так что, как перекрытия ни назови, они все равно остаются деревянными, адаптированными под невысокую нагрузку.
Например, перенести стенку коридора увеличив за счет него площадь комнат, или объединить кухню с гостиной. Любую перепланировку, придется заказывать в конструкторских бюро, в которых вам либо нарисуют дорогое жилье мечты, либо откажут, так как ваши хотелки могут потребовать внесения усилений в конструкцию дома. А это либо опять стоит очень дорого, либо просто невыполнимо. Да, еще следует иметь в виду наличие центрального мусоропровода в домах старой постройки – удалить его полностью не получится. А замуровав его выход в кухне, собственник не сможет избежать попадания зловонных запахов и нашествия тараканов и грызунов в свою квартиру. Дровяные печи, место под которые предусмотрено в некоторых типах сталинок, тоже могут быть проблемой перепланировки. Можно, конечно внедрить сюда хороший и современный камин, что дорого и богато, или придется мириться с неудобным выступом на кухне.
Санузлы – отдельная история. В домах до 1950 года постройки их могло вообще не быть. Такие сталинки назывались «рабочими» и предполагалось, что пролетарий может помыться и на кухне, или сходить в баню. При новой планировке узаконивание и установка санузла – да проще единорога встретить на Арбате.
Дом с деревянными перекрытиями – это как один большой организм. Если в вашем доме (даже необязательно в вашем подъезде или на вашем этаже) кто-то поссорился и в сердцах хлопнул дверью – об этом узнают все жильцы. Прекрасно передаются не только звуки, но и вибрации – спасибо конструктивным особенностям. И если, допустим, шумоизолироваться еще плюс-минус можно, то с этим ничего не поделаешь, только привыкать. Но ведь живут люди и рядом с ж/д путями?)
К не главным, но существенным минусам добавлю отсутствие лифтов, либо вечно не работающее их состояние, а высота пятиэтажного дома – это как на восьмиэтажку пёхом забираться, и беду с балконами. У кого-то малюсенькие, у кого-то целые террасы, а кто-то с завистью смотрит на обоих соседей. В сталинках балконы всегда были в большей степени элементом внешнего декора здания, но редко функциональной частью квартиры.
О да, и весьма светлое. И куется это будущее уже давно, примерно с 80-х годов прошлого века. Называется реконструкция здания с заменой деревянных перекрытий на железобетонные. Это когда дом расселяется временно, и вносятся конструктивные изменения, которые из морально устаревшего объекта делают конфетку с фактически открытым сроком эксплуатации без ограничений. Да, это небыстро, непросто, но все же быстрее и проще, нежели построить новый дом.
Примеров подобной практике предостаточно и в Москве, и по стране в целом. Например, одно из зданий архитектурного ансамбля "Замоскворецкий рабочий" авторского проекта В. Бибикова (1926 г. - нач. 1930-х гг.), выполненное в стиле раннего советского конструктивизма, как раз в 80-х претерпело замену перекрытий.
С тех пор вполне себе продолжает радовать жильцов, и ведь есть чем. Внешне обычная хрущёвка, а вот нестандартная в хорошем смысле этого слова планировка квартир заслуживает внимания. Большие кухни, ниши под хранение, просторные жилые комнаты, санузел большой, удобная прихожая. Не сравнить с современными микростудиями и евроформатами. Полюбопытствуйте при желании – дом находится в Москве по адресу Большая Серпуховская 34к5, и, возможно, в нем иногда продаются квартиры.
Как всегда, категоричного и одностороннего ответа на вопрос, стоит ли покупать квартиру с деревянными перекрытиями, не будет. Жилищный вопрос настолько дорогостоящ, что в нем всегда приходится учитывать все нюансы.
Что касается сталинок с перекрытиями из дерева, то одни склоняются к тому, что эту труху нужно сносить и строить современное жилье с новыми технологиями. А другие твердят, что при должном уходе такие дома лет двести простоят.
Так что при изучении старого жилого фонда не стоит пугаться заранее. А лучше выяснить технические детали по дому – когда делался капремонт, что заменили в доме, какими возможностями и разрешениями для апгрейда обладает интересующая квартира.
И в конце добавлю, что время, когда банки и страховые компании крайне неохотно шли на сделку, в которой участвует старое жилье, уже кануло в Лету. Одобрение можно получить на что угодно. Возможно, будет завышена ставка, или страховой взнос, но полного отказа не будет. Тем более, если ваше желание приобрести такую квартиру оказалось велико и вас не пугают вложения в улучшение ее состояния.
Квартира в старом доме может стать идеальным местом для проживания, либо одним из главных разочарований в жизни. Но если вы все же рассматриваете этот вариант, то будьте внимательны, скрупулезны при выборе данного вида жилья. Чем больше вы узнаете секретов, тем меньше неприятных артефактов вы обнаружите после покупки.
Не бойтесь искать и исследовать. Это сэкономит вам много денег впоследствии.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 сентября 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
