От чего зависит цена квартиры на вторичке?
От чего зависит цена квартиры? Можно ли самостоятельно увеличить ее при продаже жилья и сбить, если вы – покупатель?
Больше 15-ти лет работая по сд...
Это прекрасно – побывать в пространстве, где жили и творили великие люди ушедшей эпохи – писатели, поэты, учёные... Атмосфера пронизана духом творчества, как знать, быть может, это место придаёт вдохновения и сил?
И я не о музеях, куда можно заглянуть на часок-другой, полюбовавшись интерьерами через ограничительную ленточку. Речь о домах-памятниках, которые можно не просто посетить, а даже купить. Насовсем. Вписать себя в собственники квартиры после Булгакова, Шолохова, Достоевского – заманчиво, правда? Старинные дома привлекают своей историей, чувством преемственности и надёжности в изменчивом мире. Неудивительно, что историческая недвижимость может показаться выгодным решением для устройства офиса, отеля, ресторана или просто жилья с уникальной атмосферой. Однако важно помнить, что владение объектом культурного наследия (ОКН), как канцелярским языком называют дома с историей, это не только права, но и целый ряд обязанностей. Предлагаю рассмотреть, что представляют собой жилые исторические объекты, и какие нюансы влечёт за собой покупка квартиры в доме – памятнике архитектуры.
В последние годы в Москве небывалой популярностью пользуются исторические дома. За последние 3,5 года городские власти продали на торгах около 100 исторических зданий XIX, начала XX и даже XVIII веков. Здания с собственной - порой непростой - судьбой и лёгким флером таинственности востребованы в самом разном качестве, и жильё – не исключение.
Полагаю, столичные власти с их любовью к обновлению не остановятся на достигнутом, и рынок будет регулярно пополняться новыми лотами. В московском регионе более 10 тыс. зданий, признанных объектами культурного наследия, львиная доля которых сосредоточена в историческом центре, что делает их весьма лакомыми кусками для потенциальных покупателей.
Итак, реально ли купить себе дом-памятник? С какими сложностями это может быть связано? Постараюсь ответить на самые главные вопросы.
Этот статус присваивают зданиям, которые имеют архитектурную или историческую ценность. Чаще всего, такие дома построены в царские времена или в ранний сталинский период. Статус получает весь дом, однако объектом охраны могут являться какие-то отдельные его элементы. Такой объект получает охранное обязательство и специальный паспорт. Они важны при покупке здания или квартиры в нём.
Например, в частной собственности может оказаться квартира, на фасаде которой расположены архитектурные элементы – барельеф, портики, которые представляют собой историческую ценность. Вместе с лицезрением прекрасного на собственника ложится ответственность за его сохранность.
Дом-памятник может приобрести частное лицо или компания, как и любой другой объект недвижимости. Единственное, процедура при этом может быть несколько сложнее.
Многие ОКН находятся в собственности государства или муниципалитета. В этом случае продажа здания будет производиться на торгах, в которых могут принять участие как физические, так и юридические лица. Владельцы-частники продают недвижимость, имеющую культурную или историческую ценность, без торгов, как любые другие квартиры или здания.
Сразу стоит оговориться, исторические дома - это изначально глубоко элитная тема. Тем более что такие объекты располагаются в историческом центре, где сама по себе земля дорогая. Недаром самой дорогой недвижимостью в Москве являются так называемые клубные дома со статусом объекта культурного наследия. Клубное жилье подразумевает небольшое число квартир и высокий уровень приватности и безопасности. В начале 2025 года средняя цена за квадратный метр в клубных домах с ОКН составляла 2,9 млн рублей. Квадратный метр в домах, не имеющих клубного статуса (но имеющих статус ОКН) может стоить около 2 млн рублей.
В Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра в элитных проектах со статусом ОКН на начало года составляла от 677,1 тысячи до 1 млн рублей, в отдельных случаях - до 2 млн.
Однако это столичные цены. В некоторых российских регионах объекты культурного наследия буквально валяются под ногами. Например, в Тамбовской области ОКН выставлялись на торги с начальной стоимостью в 1 рубль. Надо понимать, что разрушающийся особняк придется отреставрировать за свой счет. А реставрация, это, по сути, капитальный ремонт, только в 3-5 раз дороже. Это вам не сайдингом обшить или панелями… Так что властям очень даже выгодно снимать с баланса и выставлять на продажу дома со статусом памятников.
Процедура покупки объекта культурного наследия практически не отличается от стандартной сделки. Однако надо понимать, что не всякий старый дом является памятником.
Объект должен быть внесен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Реестр можно найти на сайте Министерства культуры. Здесь можно получить информацию о наименовании и возрасте объекта, границах его территории, получить историческую справку. При этом отдельные реестры таких объектов есть у каждого региона. В частности, в Москве документ содержится на портале открытых данных правительства. На текущий момент в базе около 9 тыс. объектов, в том числе жилые дома – памятники архитектуры.
Кроме того, информация об охранном статусе дома фиксируется Росреестром. Получить информацию об этом можно по выписке из ЕГРН. Случается, что в одном из источников дом обозначен как памятник, а в другом - нет, поэтому лучше изучить оба.
Так или иначе, в договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, что дом является объектом культурного наследия, в противном случае Росреестр может приостановить регистрацию.
Покупка обычной недвижимости сопровождается подписанием простого договора купли-продажи. Если речь идет о памятнике культурного наследия, этого будет недостаточно.
Вместе с договором купли-продажи обязательно нужно подписать охранное обязательство, содержащее указание на предмет охраны, а также подробные инструкции: что можно делать для сохранения или восстановления облика дома и чего делать нельзя. Эти пункты обязательны для исполнения. Объектом охраны может быть как всё помещение, так и отдельные элементы вроде входной группы или архитектурных декоративных элементов.
В договоре купли-продажи обязательно должно быть обозначено наличие охранного обязательства. Если такого указания нет или охранное обязательство не было подписано, а дом все же является памятником, то сделка может быть признана ничтожной. Это может привести не только к трате времени, но и финансовым потерям, если, к примеру, покупатель уже начал ремонт.
ВАЖНО! Объекты культурного наследия имеют архитектурную ценность, поэтому перестройка и ремонт потребуют получения дополнительного разрешения, хотя формально ни то, ни другое не запрещено. Нельзя менять внешний вид здания и внутреннюю отделку, делать пристройки. Кроме того, здание нельзя прятать за забором, оно должно услаждать взоры всем! Наконец, владельцу придется поддерживать первозданный вид дома, ремонтировать и сохранять его красоту.
Историческая недвижимость для банков не всегда является ценностью. Смотрят они не на архитектурную ценность, а на реальную цену. Поэтому ипотечные кредиты под залог квартир в объектах культурного наследия считаются более рискованными и выдаются неохотно. А если выдаются, то оценить объект могут довольно-таки скромно, следовательно, суммы ипотеки может просто не хватить на покупку. Как вариант, покупателю могут предложить более жесткие условия - повышенная ставка, короткий срок выплаты, дополнительные страховки.
Стоит ли отказываться от варианта с ипотекой? Не обязательно. Просто поиск банка нужно вести в первую очередь, а уж потом договариваться о покупке.
По Федеральному закону «Об объектах культурного наследия» владелец дома-памятника или помещений в таком доме несет расходы по его содержанию и поддержанию в надлежащем состоянии. Известны случаи, когда часть расходов берет на себя местная власть, при этом собственник просто вносит плату за текущий и капитальный ремонт. Но прояснить данную ситуацию необходимо заранее.
Кроме того, при покупке следует отдельно обратить внимание на работы, которые проводил в доме предыдущий владелец. Если имела место незаконная перепланировка, а покупатель не заметил этого вовремя, устранять переделку ему придется за свой счет. Большие расходы могут возникнуть, если переделка затронула элементы дома, являющиеся непосредственно предметом охраны. Восстанавливать лепнину или барельефы, поверьте, не так-то просто.
ВАЖНО! Историческое здание нередко приобретается для получения выгоды - оборудования в нем торговой точки или кафе. Это не запрещено. Запрещено, в сущности, лишь то, что может так или иначе разрушить строение: хранить загрязняющие, огнеопасные или взрывчатые вещества, размещать оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие. Не одобряется также агрессивная химия и повышенная влажность. То есть магазин пиротехники, спа-салон или аква-парк открыть не получится.
Чаще всего под охраной государства находится не все здание целиком, а его фасады и входные группы. Что, казалось бы, никак не мешает делать ремонт в квартирах и обустраивать их по своему вкусу. Это, однако, может повлечь ряд мелких неудобств, с которыми согласны мириться не все. На здание нельзя будет повесить внешний блок кондиционера, не получится застеклить балкон, заменить деревянные окна на современные стеклопакеты, установить дверь (если предмет охраны - подъезд).
Разумеется, отреставрировать старые окна или заменить их идентичными новыми возможно. Но на это потребуется специальное разрешение. Да и порядок сумм может быть другим.
ВАЖНО! Несоблюдение требований охранного обязательства грозит нарушителям штрафами. Для граждан они могут достигать 200 тысяч рублей, для должностных лиц — 400 тысяч рублей. А вот если владелец систематически уклоняется от исполнения обязательств по сохранению ОКН, его и вовсе могут лишить права собственности на него через суд.
Да, каким бы красивым и культурно- и духовно-наполненным не было историческое здание, оно, в первую очередь, является старым. Строительные технологии прошлых лет существенно отличаются от современных. К примеру, в здании могут обнаружиться деревянные перекрытия, которые попросту не выдержат ремонт и перепланировку.
Вот почему при покупке исторического здания рекомендуется получить консультацию проектировщика. Он подскажет, стоит ли в принципе, связываться к данным конкретным домом и позволят ли конструкции здания реализовать свои планы.
По уже сложившейся традиции я не даю односложных рекомендаций в стиле «стоит или не стоит делать то-то или то-то». Моя задача как эксперта по недвижимости подсветить для вас все аспекты потенциальной сделки. И если плюсы достаточно просто перечислить, то на минусы надо прямо-таки светить огромными софитами со всех сторон, потому что нередко люди, увлекаясь идеей, не видят (или не хотят видеть) очевидного. Поэтому я посвятила обзор покупки квартиры в доме-памятнике именно рискам, которые с большой долей вероятности могут стать реальностью, затмив собою радость от жизни в доме с богатой историей.
Кроме рисков обращу ваше внимание еще на один момент, которые можно причислить скорее к недостаткам. Это высокая – иногда просто до неприличия – стоимость исторической недвижимости. В совокупности с расходами на дальнейшее обслуживание это весьма большие суммы. И если вы – не инвестор с проектом очередного клубного дома, а лишь рассматриваете возможность купить квартиру в доме-памятнике для личного пользования, подумайте много, много раз. Стоимость объекта может быть соотносима с аналогичной по метражу квартирой в новом доме и хорошем районе, а прикоснуться к прекрасному можно и в музее. Одним словом, думайте сами, решайте сами – покупать или не покупать…
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 марта 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
