Как определить ликвидность недвижимости

Многие мои клиенты, планирующие купить жилье, одним из первых задают вопрос: «А какую квартиру быстрее продать?..». Казалось бы, вы вообще о чем, еще не купили, а уже продавать собираетесь. На деле же такой подход весьма практичен, и в переводе на язык выгод звучит так – «как быстро я смогу вернуть деньги, вложенные в покупку недвижимости, если такая необходимость настанет?». В экономике данная характеристика называется ликвидностью недвижимости, а ликвидная квартира, особенно в Москве – весьма лакомый кусочек.

В советские времена с жилплощадью и возможностями населения было все по-другому. На квартиры долго копили, стояли в очередях, ибо был дефицит квадратных метров. Жилплощадь покупали или получали за заслуги «одну и на век» с расчетом, что она потом достанется детям. Ни о какой другой выгоде обычный советский человек даже понятия не имел. И территорию проживания самостоятельно не выбирали — были рады любым выселкам, лишь бы свое жилье.

Теперь, в наш век капитализма, все вдруг стали понимать, что на любом объекте собственности можно заработать больше, чем вложено. Покупательская способность выросла, предложений огромное количество. Большой выбор существенно осложнил поиск выгодного жилья, ведь необходимо учесть столько параметров, чтобы подобрать идеальное жилье и не прогореть ни сейчас, ни в будущем.

На что опираться? По какому принципу подбирать жилье? Есть ли какая-то общая характеристика, которая является объединяющим центром, показывающая нам хорошие перспективы и выгоды?

Можно с уверенностью сказать, что многое на рынке недвижимости завязано на понятии ликвидности. Это именно тот камень в основании, на котором все держится и с ее изучения все начинается. В этой статье мы будем разбираться, как проверить ликвидность объекта недвижимости – жилья и коммерческого фонда.

Что такое ликвидность недвижимости

В научных кругах ликвидность — это способность любого актива, будь то ценные бумаги, металлы, недвижимость, находить покупателя в кратчайшие сроки. Объектами с самой высокой ликвидностью логично считаются те, что могут быть проданы максимально быстро и по высокой цене.

Надо сказать, что какой-то единой формулы расчета не существует. Поскольку ликвидность — многомерная характеристика, то в каждом отдельном случае множество параметров влияет на результат. И ликвидность объекта в конечном итоге может быть высокой, средней или низкой. То есть одно жилье улетает как горячие пирожки, другое продается вяло, а третье вообще никому не уперлось. Предлагаю выяснить, из-за чего это происходит, и какие потребительские параметры влияют на уровень ликвидности недвижимости.

В чем выгода, брат? Какие квартиры самые ликвидные

Захватывающий вид из окна существенно повышает ликвидность и цену объекта. Но такой параметр не может быть решающим, ибо банальная застройка перед вашим окном моментально уничтожит это преимущество. И есть достаточное количество мнимых «прелестей», которые делают вашу недвижимость привлекательной до поры. Но существует несколько важных и действительно основополагающих пунктов, однозначно повышающих ликвидность и держащих ее на постоянном уровне.

Главные признаки ликвидной квартиры

• Местоположение. Нетрудно догадаться, что готовые и заполненные жилые комплексы, находящиеся недалеко от центра Москвы, более привлекательны, чем строящийся жилой городок на Новомосковской пустоши. И, даже имея перспективы развития, второй вариант вряд ли наберет высокий уровень ликвидности в ближайшие годы.
• Транспортная доступность. Параметр, вытекающий из первого. Для выбирающих жилье в столице и ее пределах наличие транспорта — основа. Метро в пяти минутах ходьбы, ж/д станция с регулярным сообщением, шоссе и магистрали с умеренной загрузкой — все это значительно повышает ликвидность жилья. И уже точно никак ее не снизит.
• Экология. Тоже немаловажный параметр. Сейчас многие стали активно беспокоиться за здоровье себя любимых и близких. Поэтому выбор жилья в районах с хорошей экологией стал для них приоритетом. А для тех, кто продает — это положительно влияет на ликвидность, так как на жилье в чистом районе гарантированно будет высокий спрос.
• Инфраструктура. Объекты социального и коммерческого значения, их количество, расположение и доступность, свободные места в садах и школах, наличие нужных врачей в одном медицинском комплексе — список удобств, которые увеличивают ликвидность жилой недвижимости.

Как правило, при поиске жилья покупатель оценивает не только внешние условия недвижимости. Важным аспектом для быстрого принятия решения являются и параметры самой жилплощади.

Тебе нравится моя квартира?

Поговорим о квартире в частности. Отличный район и прекрасная транспортная доступность не сделают жилье автоматически супер привлекательным, если оно расположено на первом этаже в доме, давно требующем ремонта. Даже если это «элитный и дорогой» чердак, на который не каждый покупатель позарится.

Самые ликвидные квартиры в Москве - однушки, двушки небольшого метража, находящиеся в благоприятных районах. Это как раз сейчас наиболее популярные виды недвижимости, ведь высокий спрос также позволяет выставить выгодную цену за объект. Здесь на ликвидность работает еще несколько условий:

• Возраст дома. При одинаковых территориальных условиях жилье в новостройках будет выгоднее, чем изношенная панелька перестроечного периода или вовсе хрущевка. Новый дом долгие годы не потребует ремонта, а значит, ценность жилья в нем будет высока длительное время.
• Этажность. Про это написана отдельная статья, но кратко повторюсь — суперликвидными считаются этажи с 4 по 7, в зависимости от общей высоты дома. Это справедливо как для вторичного рынка, так и для новостроек – удобная середина дома, где коммуникации с оптимальным давлением, есть возможность безболезненно пользоваться лестницей в случае поломки лифта. Воздух на этом уровне уже очищен от уличных газов, в квартиру попадает больше солнечного света. У последних этажей в старых и панельных домах ликвидность низкая, а в новостройках, особенно с хорошими видами, напротив, верхние этажи весьма востребованы и ликвидны, несмотря на большую цену по сравнению с «серединой» дома.

Про первые этажи — вообще отдельная песня. По сути, это абсолютный неликвид, если рассматривать в качестве покупки жилого помещения. С коммерцией наоборот, но об этом расскажу чуть позже.

• Планировка. Самостоятельные перепланировки, особенно на объектах вторичного рынка — это, конечно же, желание превратить типовую жилплощадь в индивидуальное, удобное жилье. Но зачастую делается все с нарушениями либо настолько оригинально, что просто отпугивает большинство покупателей. Из серии «лучше бы оставили как было — я бы взял. Место хорошее». По другую руку есть новостройки со свободной планировкой, из которой можно сделать удобное жилье, с расчетом выгодной продажи. Дальновидность в этом случае сохранит ликвидность жилья на хорошем уровне.
• Юридическая чистота однозначно добавляет балов к ликвидности. Возможность реализовать или приобрести недвижимость без каких бы то ни было юридических проволочек — это идеальные условия. Любое обременение, отсутствие одной важной бумажки приводит к тому, что недвижимость может застрять на рынке и надолго. Либо цена на нее вынуждено снизится, что в любом случае скажется на ликвидности и, соответственно спросе на данное жилье.

А не открыть ли нам алкомаркет? Проверяем ликвидность коммерческой недвижимости

В данном случае ликвидность также складывается из местоположения, доступности, пешеходного и автомобильного трафика. Открыть небольшой магазинчик в большом и функционирующем жилом комплексе — шаг к успеху. Причем помещение будет ликвидным, если имеет свободную планировку, оптимальною площадь в 60-90 м2 (помним, что небольшие помещения проще продать, чем огромные площади без дробления). Большие витражи, отдельная входная группа, а также размещенные инженерные мощности конкретно под торговую точку — теперь данные параметры сразу закладываются при проектировании первых этажей в новостройках. Застройщики хорошо разбираются в ликвидности площадей своих жилых комплексов.

Вот здесь как раз и появляется выгода от реализации первых этажей. Причем недвижимость в новостройках заметно удачнее, чем предложения квартир под переделку в объектах вторички. У последних есть особые сложности с планировкой, организацией отдельного входа. Да и вообще, присутствует множество других нюансов, при которых только всенародная любовь к магазинчику может одарить собственника звонкой монетой.

На ликвидность помещения под стрит ритейл существенно влияет высокая популярность торговой точки. А это зависит от правильности выбора продукции. К примеру, канцелярия или детские товары отлично сочетаются со стоящими рядом школами и детскими садам, а больницы и поликлиники отлично дополнят аптеки или медицинские центры. Якобы беспроигрышный вариант — это алкоточка, но только при условии наличия доступного по цене или уникально/оригинального  ассортимента. Иначе есть риск быть задавленным соседним гипермаркетом, ведь ограничение по времени продаж у всех магазинов одинаковое.

Соответственно, реализовать популярное для покупателей место в случае чего можно всегда, быстро и выгодно.

Сколько дадите за хату с краю? Ликвидность загородной недвижимости

В частном секторе ликвидность — тоже непростая характеристика. Некоторое время назад выгодным предложением считался домик в глухой экологически чистой деревне с парным молоком и запахом утреннего хлеба, подальше от московского смога, шума и суеты. Теперь же, после понимания, что современный человек не может без цивилизации, ликвидность измеряется примерно теми же параметрами, что и город. Обязательным условием является транспортная доступность, наличие близлежащих объектов инфраструктуры. Но при этом все же сохраняется желание иметь дом в экологически чистом месте, поближе к нетронутой природе и все-таки недалеко от столицы. А вот внутри поселения хочется домик подальше от шумного центра. Недаром дома на окраинах деревень, на берегах рек, озер или на границе природных парков считаются наиболее выгодным приобретением и вложением денег. Да и неплохо бы, чтобы до участка была хорошая дорога.

Рельеф местности здесь немаловажен. Участки на пригорках — это не только лучшие виды, но и безопасность в случае подтоплений. Участки в низинах, речных долинах, где существует опасность паводков, могут похвастать богатым урожаем, но не ликвидностью.

Дом, который уже построен на участке прежним владельцем, тоже стоит внимательно рассматривать. Наличие недостроенного коттеджа или покосившейся халупы, влияет на стоимость участка, но также и влияет на ликвидность. Какой бы потрясающий надел земли вам не попался, решать вопрос с постройками придется, тем более, что за них и за их состояние вы уже заплатили. А дальше все же стоит вложиться и привести все в порядок, повысив тем самым ликвидность и стоимость участка.

Знаете, я ни бельмеса в ликвидности

Возможно, если бы все были юристами, экономистами со стажем, то участники сделки разговаривали на одном языке и недопонимание, подводные камни, недосказанности просто бы отсутствовали. В реальности же продавцы видят и желают одно, покупатели -другое, а риэлтору приходится быть консультантом, переводчиком для каждого участника. На вопрос о ликвидности обыватели скажут, мол, я ничего в этом не смыслю, вы мне найдите быстро покупателя и желательно на мою цену. Или найдите жилье, чтобы в хорошем месте и не развалюху.

То есть, по сути, все прекрасно понимают смысл ликвидности, просто оценивают ее на обывательском уровне — продать быстро и дорого или купить выгодно, опять же с возможностью потом продать быстро и дорого. И так далее, по нескончаемому кругу.

В этом и есть смысл ликвидности, которая уже потом включает в себя все разнообразие переменных, благодаря которым можно прилично выиграть. Или из-за которых серьезно прогореть.

А можно сжульничать?

В сети часто встречается вопрос: «А как можно искусственно повысить ликвидность жилья?». Отвечу, что способов это сделать совсем немного. В квартире можно сделать хороший ремонт, на загородном участке привести в порядок надворные постройки и сам дом. Вот, по сути, и все. Самостоятельно вы не проложите метро до калитки, воздух не очистите. Больницу с садиком не построите. Поэтому большинство статей единодушно предлагает повысить ликвидность своего жилья, банально приобретя то, в котором уже будут внимательно учтены все выгодные параметры, о которых я говорила выше. Других вариантов, увы, нет.

Ну что, посчитаем выгоду?

Любой миллиардер (и даже миллионер) перед приобретением недвижимости считает возможность быстрой и выгодной ее продажи в любое удобное время. Для него это актив, который должен принести прибыль. Теперь недвижимость не приобретается просто так, ради того, чтобы просто была. Отсюда и ликвидность, которая всегда на первом плане и много разговоров о ней.

Обычные люди с небольшим достатком, могущие позволить себе жилье только в кредит, теперь мыслят и поступают также. Даже в таких стесненных финансовых условиях люди думают наперед и пытаются предугадать, насколько выгодно они могут в будущем обменять условия проживания на что-то посущественнее. А значит, они все обращают внимание на ликвидность, используют ее как ключевую характеристику в недвижимости. Ну и параллельно становятся грамотнее, предусмотрительнее и предприимчивее.

Поэтому, друзья, резюмирую вышесказанное – трезво анализируйте ликвидность жилья, особенно того, что на первый взгляд кажется идеальным. Помните – дьявол кроется в деталях. Выбирайте только выгодные варианты и избегайте откровенного неликвида. Берегите и приумножайте свои финансы.

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.