Всё, что надо знать о чёрных риэлторах, чтобы не потерять квартиру
Как мы спасали клиента от чёрных риэлторов в Москве: реальная история одной квартиры. Обзор схем мошенников при продаже, покупке и аренде квартиры - примеры из юридической практики.
Что отличает квартиру в стиле лофт и лофт-апартаменты, сколько стоит жить в лофте и какие юридические нюансы стоит учесть, если вы хотите купить лофт для жилья – разберем в статье главные вопросы, связанные с модным и востребованным нынче форматом недвижимости.
Содержание:
Для начала предлагаю определиться с терминологией. Понятие лофта сейчас весьма размыто – это и про жилье на месте старых фабрик, и про стиль в интерьере, и про микро-студии площадью в 20 кв.м.
Разделим понятия:
Лофт истинный, или оригинальный – формат жилья в реконструированном промышленном здании.
Неолофт – новое жилье с сохранением всех характерных конструктивных элементов истинного лофта. Как правило, элитное жилье.
Неолофт-эконом – гибридное понятие. Это может быть студия небольшого метража в новом доме, имеющая некоторые элементы лофта.
Стиль лофт в интерьере и архитектуре, так же известный как индустриальный. Особой популярностью пользуются отделка в стиле лофт, мебель и элементы декора, дизайнерские решения для жилых и коммерческих помещений.
Нас интересует именно лофт как недвижимость для жизни, и картина будет неполной, если мы затронем только современные предложения, ибо вся привлекательность лофта раскрывается именно в истории его появления.
Лофт в чистом классическом виде – это результат переоборудования или реконструкции верхних этажей зданий промышленного назначения. В дословном переводе с английского Loft — это чердак или мансарда.
Зародился такой формат во времена Великой депрессии в США. Именно мировой экономический кризис, начавшийся 23 октября 1929 года в черный четверг, стал виновником появления на свет множества доселе неизвестного, в том числе и лофта. Голь, как говорится, на выдумку хитра…
Суровые условия на рынке (демпинг и угроза банкротству) подтолкнули владельцев пустующих индустриальных строений к более эффективному использованию своих недвижимых активов. Один за другим ангары, фабрики, заводские цеха стали сдавать в аренду по бросовым ценам. Низкие арендные ставки привлекли внимание местной богемы, потому как просторные площади как нельзя лучше подходили для тусовок, сейшена, художественных выставок и других арт-мероприятий.
В первозданном виде лофт выглядел как симбиоз противоречий и взаимоисключений, этакий театр абсурда, где основоположники течения пытались наглядно воплотить и показать контраст хаоса и беспорядка с пафосом и роскошью. В идеи явно прослеживается острая грань дозволенного и запрещённого.
Например, по концепции такие дорогостоящие элементы интерьера как позолоченные канделябры великолепно смотрелись на фоне обшарпанной кирпичной стены, оголённые или низко протянутые провода, ничем не прикрытая железобетонная балка прекрасно вписывалась в общую картину наравне и одновременно с дубовым паркетом. Определённого шарма добивались за счёт внутренних металлических конструкций – свисающего тельфера или нависающего над головой крана-балки, лестничных маршей, лифтов, поворотных площадок, вентиляционных воздуховодов.
Со временем лофт набрал такую популярность, что перестал быть просто жильём для бедных музыкантов и художников. В итоге мода переросла в настоящий бум. Многие бизнесмены считали за честь приобрести для себя жилое помещение в промышленной зоне. С каждым днём появлялось всё больше желающих, которые проникались духом первоначального посыла, по достоинству ценили такой формат недвижимости, становились сторонниками и последователями течения, имя которому - Лофт.
Лофт в классическом варианте - это в первую очередь шикарный вид, простор и объём, приватность и уединённость, ну, и, конечно же, увлекательное содержание. Воочию увидеть лофт из праздного любопытства вряд ли у кого удастся, а вот посмотреть красноречивый видео экскурс про подобного рода жильё – такая возможность есть у каждого из нас. Сценаристы и режиссёры остросюжетных фильмов американского производства очень любят выбирать место съёмок как раз в таких местах как индустриальные анклавы с отдельно стоящими промышленными зданиями с внутренним убранством, идеально подходящее под стиль лофт.
Традиционный лофт – это просторное (часто многоуровневое) помещение общей площадью от 100 м.кв. и больше. Современные варианты планировочных решений заметно помельчали на фоне предшественников и прародителей. Сейчас на рынке встречаются (по крайней мере, они так позиционируются), и совсем уж нелепые маленькие помещения лофт-студий в 20 м.кв.
Наличие всевозможных подиумов, помостов, приступок, эстрады, второго яруса или уровня в помещении, например, для кабинета, библиотеки или спальни – неотъемлемая деталь присущая каждому правильному лофту.
Объединяя исторический лофт и современный, можно выделить следующие особенности лофт-пространства. Пренебрегать ими нельзя, если хотите, чтобы у вас было модное жилье, а не банальные и скучные апартаменты.
Чем отличается лофт от других видов жилья:
С эстетической точки зрения лофт — максимальная свобода.Идеально для людей, ценящих личный комфорт и свободу в буквальном смысле этого слова.
Изначальная концепция лофта — открытое пространство, наполняющее помещение воздухом и объемом. Сюда же добавим наличие больших витражей и много точек искусственного освещения. Свет и его количество – неотъемлемая составляющая. Вместе с высокими потолками создается особое пространство, а дополнительное освещение эффективно зонирует площадь.
Лофт — это открытая планировка, позволяющая воплотить свои самые смелые дизайнерские фантазии. Никаких ограничений, требований на апартаменты данного типа не распространяется, поскольку это нежилое помещение. А значит, вы вольны с ним делать все, что душе угодно. И никто вам не запретит поставить унитаз посередине, если вам это взбредет в голову.
И, наконец, дизайн интерьера должен быть максимально по канону. Ощущение перманентного ремонта в помещении, обшарпанная штукатурка, голые кирпичные стены, хаотично развешанное малопонятное современное искусство — это не неряшливость обитателей и не нехватка денег на то, чтобы привести все в порядок. Наоборот, это истинный лофт, его отличительные фишки, придающие помещению очарование и создающие свой неповторимый стиль.
История здания — тоже своеобразный плюс. Отмечу, что этот и предыдущий пункт относится только к истинным лофтам. О разнице между ними и новоделами я расскажу чуть ниже. Для многих творческих натур история - немаловажный аспект для социального антуража вокруг их персоны. Рассказы о давних временах этих стен превращают гостей в посетителей музея. Привлекательная фишка.
Плюсы в практическом плане — это высокие потолки в помещении и открытые коммуникации. Лофты, размещенные внутри производственных корпусов, имеют в высоту от 4 до10 метров. Это прекрасно, потому что в таком помещении можно легко надстроить второй ярус для кабинета, спальни и прочих комнат. Таким образом, можно увеличить площадь лофта на 30-50% причем бесплатно (не докупая метры и не расширяясь горизонтально). Открытые коммуникации — это скорее элемент классического стиля лофта. Одна из его узнаваемых черт, когда проводка, трубы проходят по потолку, создавая промышленный эффект. Красиво оформленные, ровно размещенные и выкрашенные в цвет потолка, они обращают на себя внимания и выглядят стильно в большом помещении.
Во-вторых, специфика данного типа жилья предполагает определенный тип соседей и их небольшое количество. А значит, шанс услышать за стенкой хор истеричных детей будет минимальным. Правда, есть один существенный минус на этот счет, но о нем позже расскажу.
Плюсы с финансовой точки зрения сродни вишенке на торте. Во-первых, это привлекательная цена. Стоимость лофта в сравнении с аналогичной по метражу квартирой по рынку ниже на 17-25%. Это заманчивое предложение, тем более, что такая недвижимость может находиться в элитном районе и неплохо конкурировать с новостройками. Обратите внимание – я говорю именно о лофтах реконструированных, а не новостройках в стиле лофт, многие из которых позиционируются как элитные и имеют соответствующие цены на лофт-апартаменты.
Минимальные вложения в ремонт. Философия лофта предполагает некую безалаберность и неряшливость на первый взгляд. Но за этим кроется очарование и эстетизм данного типа жилья. И да, все внутренние коммуникации в помещении будут новыми. Ведь реконструкция существующих строений дешевле сноса и нового строительств. К тому же, перестроенные промышленные помещения всегда будут качественнее, чем новостройки. Это факт, ведь производственные корпуса раньше строили «на века». Такой надежности и крепости конструкций позавидует любой бункер.
И последний плюс – ваше право на то, что будет внутри. Это позволяет вам легко оборудовать офис на вашей территории, либо вообще впоследствии переделать помещение под бар, кафе, гостиницу. В общем, что хотите видеть на своей территории – можете сделать. Закон не запрещает.
Выгод действительно такое количество, что, разбирая их, я уже сама себе продала привлекательность идеи купить лофт-апартаменты. Но как юрист не могу обойти вниманием правовые моменты, а там с лофтами не все так гладко, как, к примеру, с обычными квартирами.
Прежде чем поговорим о недостатках, необходимо прояснить юридические аспекты, связанные с данным типом недвижимости. Это важно, так как все подводные камни находятся именно в правовом море. Поэтому начнем со статуса лофта как объекта недвижимости.
Лофт относится к категории апартаментов, которые, в свою очередь, не являются жилой недвижимостью. Это исключительно недвижимость коммерческая, которую на данный момент невозможно никоим образом перевести в жилой фонд.
Пока в законодательной базе не будет закреплен термин «многофункциональное здание» уравнивающий в правах и квартиры и апартаменты на общей территории, апартаменты и лофты будут оторваны от земли. В юридическом смысле. Это значит, что земля под производственными корпусами, целыми предприятиями, переделанными в апартаменты, принадлежит арендатору, взявшему ее в аренду у государства. И по истечению срока аренды переходит обратно собственнику, который волен делать с ней и надземными постройками все, что заблагорассудится. И нет никаких гарантий на возмещение ваших убытков при потере расположенного там лофта.
Апартаменты вообще сильно ограничены в правах. Нежилой фонд не участвует в программах капремонта, который, соответственно, проводится за счет собственников жилья. Поскольку, это коммерческая недвижимость, то требования по санитарно-техническим нормам здесь сильно занижены, и никто так пристально не проверяет комфорт, удобства и безопасность проживания как в жилой недвижимости. Да и обслуживанием помещений занимается сторонняя управляющая компания, которая сама себе придумывает уровень компетентности и жадности.
Что касается финансов, то закон также не на стороне лофтов. Поскольку это коммерческая недвижимость, то ставка на имущество в 2021 году составляет до 2% от кадастровой стоимости, тогда как за жилую недвижимость собственник платит 0,1-0,3% также в зависимости от кадастровой стоимости объекта. Да, и забудьте про налоговый вычет, здесь его тоже нет и не будет. Так что привлекательная цена на старте вряд ли останется выгодой после длительного проживания в лофте.
Юридические нюансы лофтов можно смело относить к недостаткам, ибо ничего хорошего в законе про апартаменты не написано. Даже планируемое рассмотрение в 2022 году расширенного закона по жилому фонду, включающему апартаменты, вряд ли сделает их надежным защищенным юридически жильем. Я лишь резюмирую указанные недостатки выше и добавлю еще дёгтя в этот список:
Перед приобретением лофта настоятельно рекомендую внимательно изучить информацию о правовом статусе объекта - досконально ознакомиться с исходно-разрешительной и технической документацией недвижимости!
А вот теперь давайте поговорим о том, почему и зачем люди покупают лофты, а также в чём отличие истинного лофта от новодела, который предлагают сегодняшние девелоперы.
Нарисую вам картину. Старый нефункционирующий завод в центре Москвы, переделанный под апартаменты. Дорогие, эксклюзивные лофты. В центре. И вы обладатель одного из них. Статусно? Престижно? Выгодно? Думаю, что да. Поэтому первое и главное объяснение покупки — инвестирование средств в недвижимость. В наше время обладатели лофтов это не столько творческая богема и одиозные натуры, сколько успешные предприниматели, банкиры, владельцы крупных бизнесов.
Вторым объяснением после инвестирования является прибыль от аренды. Сдавать в аренду лофт сегодня на 30-50% выгоднее, чем обычную квартиру. Тем более, что лофты расположенные на первых этажах и со своим входом, в Москве успешно сдаются для мероприятий, корпоративов и прочих развлекательных программ. Ведь лофт - это и так коммерция, поэтому никаких противоречий нет. А деньги приходят очень даже неплохие.
Лофт — это выгодное вложение денег, ведь стоимость на данный вид жилья только растет. При этом, предложение сильно ограничено, ибо нетронутых исторических мест, которые можно превратить в элитные апартаменты, осталось совсем мало. Поэтому девелоперы решили дать стилю лофт новую жизнь, правда, иногда в самом ноежиданном виде.
А теперь к реальности. Неолофты – это апартаменты-студии с элементами интерьерного стиля, больше ничего общего с классикой не имеющие. Девелоперы возводят жилые комплексы, в которых наравне с обычными квартирами располагаются апартаменты в стиле лофт. Да, в них дизайнеры пытаются изобразить свободную планировку, выложить клинкером «стены из кирпича», зонировать светом пространство. Но низкие потолки и небольшие метражи честно не позволяют это назвать полноценным лофтом. Просто апартаментами с современным интерьером — да. Как говорится, ничего личного, это только бизнес.
А как вам двухуровневые 1-комнатные апартаменты в стиле лофт площадью 19 м2 стоимостью почти 10 000 000 рублей? На втором ярусе спальный матрас на полу. И стенка из клинкера. Чистой воды бред, но он реально существует и находится в продаже.
В защиту новых лофтов скажу, что они размещаются внутри полноценных жилых комплексов, с развитой инфраструктурой и многие минусы, которые имеет истинный лофт, здесь устранены. А еще, если примут, наконец-то, закон, в итоге лофт будет иметь сплошные преимущества. И по-прежнему, свободную планировку.
Если все перечисленные нюансы лофтов вас не смущают, предлагаю ознакомиться с текущими предложениями на рынке недвижимости. Что мы имеем сейчас на рынке лофтов? К сожалению, в базах все слито в один котел. Апартаменты-студии разной площади от 18м2 с припиской «в стиле лофт» и стоимостью от 10 000 000 рублей перемешиваются с действительно интересными объектами, где площадь за 200 квадратов, что уже приятно, и потолки от 4,5м (хотя бы).
В попытке разобраться, что такое лофт на самом деле, мы с вами выявили два основных понятия – лофт исторический и неолофт (новое жилье). К сожалению, девелоперы смешали понятие истинного лофта — обширного творческого личного пространства и доступных апартаментов-студий малых площадей. Поэтому использование этого стиля в современных студиях, апартаментах или квартирах — это всего лишь разновидность вкуса владельца жилья. А истинный лофт, который мы знаем из фильмов, в том классическом виде, сейчас идеально подходит именно для коммерции. К примеру, шикарный аутентичный бар в бутлегерском стиле, креативный офис IT-компании, небольшой клуб, коворкинг и много чего еще. Благодаря этому классический лофт жив и будет жить.
Кратко резюмируем плюсы лофта:
Добавим минусов, в том числе юридических ограничений:
Добавлю, что с изменением законодательства о жилом фонде этих минусов у апартаментов практически не останется.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
