Как найти хорошего риэлтора
Я принципиально не работаю с коллегами-риэлторами, которые не выезжают на просмотры-показы вместе с заказчиками. Начинаются эти разговоры со слов: «...
Москва уже давно распростёрлась за рамки исторического центра, «перевалив» не то что за пределы МКАД, но и местами основательно притерлась к соседним областям – например, Калужской. Поэтому вопрос, где в столице наиболее комфортные условия жизни и какие районы Москвы самые лучшие, актуален как никогда. Москва – она большая и разная, и, действительно, есть где-то места, где солнце светит ярче, трава зеленее, птицы поют громче и плитка лежит ровнее. Про травку и птичек я утрирую, конечно, ведь для кого-то понятие «самый лучший район Москвы» - это когда кофейня, барбершоп и коворкинг в шаговой доступности. Так что запрос многоплановый, друзья, попробуем рассмотреть его со всех интересующих сторон.
Вопрос выбора оптимальной локации для личного проживания или инвестирования требует анализа большого количества факторов. Учет потребительских качеств района, таких как транспортная доступность, экология, социальная инфраструктура, состояние жилищного фонда и его состав, показывает, насколько район привлекателен и комфортабелен в целом. Экономика района и темпы его развития определяют перспективы локации в будущем. Схожие мнения экспертов говорят о том, что преимущества и недостатки локации объективны.
Представляю вам экспертный обзор округов Москвы с выявлением лучших локаций для проживания, покупки жилья или инвестирования в 2024 году. Мы пройдемся по всей Москве и определим ряд районов с самыми привлекательными параметрами для потенциальных покупателей. Итак, приготовьтесь, прогулка будет долгой и насыщенной.
Фото: kre.ru
Если говорить о ЦАО, то практически всё, чего может коснуться разговор, будет звучать в превосходной степени. Собственно, от центра Москвы другого и не ждёшь, ведь это сосредоточение всего и вся, разнообразие, начало всех направлений, в конце концов. Конечно, всё здесь будет максимизировано. Хоть и не всегда в положительном ключе, но для большинства тем ЦАО - это самый-самый во всех смыслах столичный округ.
И в чем же это проявляется?
В проведении досуга, в работе, в идеальности жизни. Уникальная архитектура, множество памятников и культурных мест, каждый район изобилует местами отдыха, ресторанами – здесь можно найти развлечения на любой вкус.
В ЦАО максимальная концентрация престижных рабочих мест. И неважно, трудится ли человек в компаниях, расположенных в Москва-Сити, или контора снимает старинный дом внутри Бульварного кольца – все указывает на высокий статус и престижность центральных районов столицы.
Для идеальной жизни в сердце Москвы представлен широчайший выбор недвижимости. Казалось бы, что может предлагать центр, давно заполненный крепкой надежной архитектурой не только советского, но и царского периода. Но, кроме изящной старинной вторички, ЦАО предлагает жилье в новых, качественных жилых комплексах бизнес-класса и класса люкс, ультрасовременные апартаменты.
О транспортной доступности ЦАО можно говорить в превосходной форме в обе стороны. С одной, это идеальная транспортная сеть – десятки станций метро, практически в шаговой доступности от любого закутка и возможность добраться в любую точку Москвы либо за ее пределы. Большинство вокзалов расположено здесь же.
Но, с другой стороны, дело касается поездок в ЦАО на личном транспорте. Здесь виден, пожалуй, главный минус, возведенная в степень (да простят меня математики) невозможность найти парковочное место и постоянные заторы на дорогах. Прицепом к этому добавляется и плохая экология, но люди все равно рассматривают районы ЦАО для проживания. Конечно, цены здесь слишком высокие, и привлекают в большинстве своем представителей среднего и крупного бизнеса, серьезных инвесторов. Эти господа знают, что недвижимость в центре обладает высокой ликвидностью и защищена от падений в цене высоким спросом.
Северо-запад Москвы в качестве локации проживания привлекателен по многим показателям. Это большая территория внутри МКАД, а значит, транспортная доступность районов округа развита хорошо. Постоянное развитие сетей метрополитена, автомобильных дорог привело к тому, что у районов повысился потенциал к строительству нового жилья. Дополнительно этому способствует переформатирование старых производственных площадей в средне бюджетное жилье или недвижимость бизнес-класса.
Северо-запад привлекателен еще и тем, что считается, пожалуй, самым зеленым округом в Москве. У каждого района есть доступ водным каналам и обширным парковым зонам, которые занимают добрую половину всей площади СЗАО. Новые эко-тренды как раз подстегивают спрос в таких районах, и государство, совместно с застройщиками, успешно инвестирует деньги в жилищные проекты в округе.
Отмечу, что большую роль в выборе квартиры в СЗАО играет экология. Округ фактически лидер по этому показателю, и многих подкупает желание иметь жилье в столице, недалеко от центра, при этом жить возле природы и дышать чистым воздухом.
Юго-Западный административный округ является самым удачным примером того, как должна выглядеть идеальная территория для проживания людей. Просто представьте себе районы, которые не только находятся в экологически чистом месте, но и продуманы до мелочей. Итак, за какие заслуги мы включаем ЮЗАО в список лучших районов Москвы для проживания и покупки квартиры?
О транспортной доступности можно говорить с восхищением. Более 20-ти станций метро, что находятся внутри локации и окружают ее по контуру. Такого разнообразия нет просто нигде. Автотранспортная сеть округа также близка к идеальной. Большинство дорог спроектировано по линейно-перпендикулярной схеме, что позволило «прошить» районы насквозь, а значит, у водителей есть возможность выбирать пути выезда.
В округе нет промышленных предприятий, удобная роза ветров и огромные лесные массивы на территории. По экологическим показателям округ - мечта любого, желающего жить в крупном мегаполисе гражданина.
Оптимальное сочетание параметров для проживания рождает высокий спрос на жилье. И застройщики, формируя особый архитектурный облик округа, предлагают жилье на любой вкус. Здесь представлены клубные дома, жилые комплексы класса премиум. Жилье бизнес-класса поражает своим разнообразием, а вторичное жилье восьмидесятых годов постройки притягивает своей аккуратностью и продуманной инфраструктурой вокруг них.
Какие ассоциации возникают при упоминании ЗАО? Элитный и статусный – эти термины прикрепились к округу еще в СССР, когда здесь жила вся правящая верхушка страны. И теперь к современной политической элите присоединилась бизнес-элита.
Жители ЗАО находятся в выгодном транспортном расположении и, как правило, не имеют проблем с поездками на работу. В каждом районе есть хотя бы одна станция метро, на северной границе есть несколько станций пригородного сообщения. Внуково – район и аэропорт, до которого жители округа могут легко добраться.
По соотношению промышленных зон, которые медленно, но все же трансформируются в жилье, и парковых территорий, которых в округе подавляюще много, ЗАО считают очень привлекательным для жизни, касаемо экологической обстановки. Конечно, нужно учитывать неоднородность округа. По отдельности районы могут разительно отличаться друг от друга. Взять хотя бы Раменки с их потрясающими парками и Очаково-Матвеевское с вечным пивзаводом и чудовищем по имени ТЭЦ-25.
Неоднородна и застройка округа, в которой хрущевки соседствуют с элитными жилыми комплексами, современные небоскребы соревнуются со сталинскими высотками. Застройщики активно реализуют потенциал округа, реагируя на желание состоятельных москвичей получить именно в ЗАО наиболее благоприятные жилищные условия.
Северный Административный Округ – наиболее пестрая локация из всех в столице. Здесь районы кардинально отличаются друг от друга, и ни о какой однородности не может быть и речи. В округе можно встретить локации исключительно спального типа, в других главенствуют производство и промышленность, в третьих живет интеллигенция и потомки благородной крови. Промзоны и лесопарки перемежаются с небоскребами, новыми жилыми комплексами и гаражными кооперативами. Транспортная доступность районов также неоднородна – где-то обилие путей, а из других районов так запросто и не выберешься.
Жилье в районе имеет почтенный возраст под 80 лет и в большинстве своем порядком износилось. Только те дома, что расположились ближе к МКАДУ – моложе, всего 80-х годов постройки. Как говорится, отца русской демократии спасет только реновация.
Современное жилье все же строится в САО. Не так активно, как на соседних территориях, но застройщики готовы предложить престижное жилье в более дорогих районах, расположенных ближе к центру.
В былые времена вместо районов округа были деревни, которые еще только присоединились к столице. На их месте быстро строились жилые кварталы для работников предприятий. Поэтому застройка СВАО выглядит как конгломерат спальных районов с развитой промышленностью и богатой парками и лесными массивами территорией. Эта оптимальная конфигурация формирует высокий покупательский интерес у жителей столицы. Таким образом, вырисовывается типовой портрет потенциального покупателя желающего жить в экологичных условиях, но ищущего жилье недалеко от центра столицы. И СВАО этим требованиям полностью удовлетворяет.
Принимая во внимание факт, что СВАО считается самым густонаселенным округом в Москве, администрация принимает активные меры по улучшению качества жизни в округе. Транспортная сеть постоянно модернизируется. Привлекательность района растет из-за расположенных в нем знаковых для столицы объектов: крупнейший в Европе Ботанический сад РАН, Останкинская телебашня, ВДНХ, и прочие.
Недвижимость в округе неоднородная. Большинство жилого фонда составляют дома советского периода, а значит? жилье в основном старое. Но застройщики успешно реализуют свои проекты, районы округа интересны для девелоперов, тем более, что много откровенно старых домов попали в программу реновации. Для новых жилых комплексов появится больше места. А на концах нормального распределения жилья в СВАО находятся или новостройки эконом и бизнес-классов, или надежные статусные сталинки, не потерявшие своей помпезности и престижности.
Восточный Административный Округ сочетает в себе несовместимые вещи. С одной стороны, это исторические земли особо приближенных к императору, дворцы и шедевры русского зодчества. С другой стороны - небывалых размеров лесопарк «Измайлово» и большая часть национального парка «Лосиный остров». Ну, а с третьей стороны, высокий процент промышленных зон и предприятий, которые своим загрязнением воздуха, пытаются испортить привлекательность округа в глазах потенциальных покупателей.
Но преимущества ВАО все же перевешивают и вызывают большой интерес застройщиков, а также рождают желание покупателей приобрести жилье именно рядом с «зелеными легкими» столицы.
Заселение земель округа началось еще при Петре I. Это только значит, что в районах ВАО есть очень много интересных достопримечательностей и архитектурных древностей разных эпох. Жилой фонд здесь значительно «свежее» - застройка советского периода, но, как и повсеместно в Москве, девелоперы ведут активную работу по развитию жилого фонда округа. Поэтому выбор жилья здесь разнороден и интересен для клиентов с любым достатком от пролетариата до накрахмаленных воротничков.
Фото: Евгений Чесноков
Наиболее важным преимуществом в выборе жилья в районах ЮВАО является сниженная стоимость жилья в сравнении с другими округами. Но это преимущество в большей степени - вынужденная мера для того, чтобы повысить интерес к районам, в которых сосредоточено огромное количество предприятий и промзон, и желание продать жилье в самом загрязненном месте Москвы.
Но не стоит считать, что целый округ, который по площади на шестом месте в общем рейтинге, настолько плох для проживания. Даже здесь можно найти локации с условиями для интересной и комфортной жизни. Ведь территория не только полна промзонами, но и изобилует парками, местами для отдыха. Пусть и не в таком количестве, как у соседей.
Жилой фонд здесь можно считать относительно новым, ведь в советское время территория использовалась для дачного отдыха или отдыха на природе. Поэтому чуть больше половины предложений представлены либо в новостройках, либо домах с небольшим износом.
Перспективы Генплана показывают, насколько должен будет меняться округ в ближайшем будущем. Двукратное планируемое сокращение и редевелопмент промзон позволит раскрыться жилищному потенциалу района, и застройщикам по силам превратить ранее неблагоприятную для жилья территорию в еще одну жемчужину Москвы. Не сразу, конечно, но активные работы по застройке в ЮВАО уже ведутся.
Для чего нужен ЮАО? Казалось бы, странный вопрос для округа, в котором почти все районы считаются спальными. А значит, округ сформирован как оптимальное место ночевки для рабочего пролетариата и офисного планктона, которые совершают каждодневные поездки на работу и обратно. Жилье в округе доступно по цене и становится дешевле пропорционально расположению района в сторону МКАДа. Соответственно, Бирюлево должен быть самым дешевым в округе.
Плюсов в округе, равно как и минусов, предостаточно. Спальные района не лишены промзон, а здесь их чуть ли не пятая часть территории - с экологией в районах не слишком все прозрачно. Загруженность дорог – такой плотности движения нет нигде в Москве и это влияет на все – на чистоту воздуха и мечты о хорошо оплачиваемой удаленке.
Жилой фонд округа представлен жильем, не требующим основательной реконструкции или реновации. Вообще дома здесь не ветхие пятиэтажки - их почти все снесли, а панельки разных типов все еще достаточно привлекательны, хоть и морщинки на них уже проглядывают. Новостройки появляются, надежда на хороший выбор жилья все еще теплится.
Своеобразный эксклав, нечто похожее на отношение Калининграда к остальной части России. Зеленоград считался экспериментальной площадкой, на которой планировалось разместить самую передовую электрону промышленность. Соответственно, наукоград должен быть полон ученой интеллигенции, которая строит будущее в экологической среде, на зависть столице.
ЗелАО на треть заполнен лесным массивом и полностью оправдывает свое название. В округе практически все хорошо: экология идеальна, цены на жилье низкие, инфраструктура для комфортного проживания развита. Прописка – столичная.
Транспортную доступность района можно охарактеризовать как достойную – есть достаточное количество путей добраться до Москвы. Кто-то сетует на серьезную удаленность от столицы. Сетующие, поверьте, 35 километров до Кремля по прямой, и около 50 по дорогам - это не расстояния для такого города. С другой стороны, большинство предприятий работают до сих пор – можно найти неплохую работу и недалеко от дома. Факт низкой цены, возможности работы, прописка и доступность к столице притягивает сюда все больше желающих приобрести жилье. Вот только жилой фонд практически полностью представлен постройками века минувшего. Новостроек немного, но современное жилье продолжает строиться, появляются интересные предложения. Поскольку в черте города уже практически не осталось мест под застройку без вырубки лесов, то новые комплексы возводятся на свободных территориях и, вроде бы, к округу уже не относятся. А там и штамп в паспорте может оказаться не тот, что вы желаете. Эти вопросы стоит решать до подписания договора.
Оба района успешно интегрированы в лесной массив, имеют схожую планировку (некоторое время были объединены в единую территорию). Районы радуют благоустройством городского пространства, отличной инфраструктурой и жилым фондом, который имеет небольшой износ и постоянно содержится в порядке.
Переходим к самым большим округам Москвы, которые вот уже 12 лет находятся в составе столицы и занимают просто огромные территории. Как говорится – все только начинается, и локации осваиваются застройщиками осторожно. Вблизи МКАД интерес застройщиков растет, но по мере продвижения к границам Калужской области активность угасает, так как вместе с новыми жилыми комплексами строится вся инфраструктура с нуля. А это гигантские вложения, которые, вряд ли быстро принесут прибыль.
НАО можно считать самым быстро развивающимся округом Москвы в сравнении с остальными округам. Возможно, это и не преимущество, а округ просто «технический победитель» в рейтингах, ибо незастроенных площадей здесь полно, тогда как остальные внутри МКАДа вынуждены выискивать у себя крохотные точечные возможности для строительства, либо сносить старое жилье и переформатировать производственные зоны.
Быстрые темпы строительства, большой спектр предложений именно нового жилья, вполне сносная экологическая обстановка, моральная поддержка правительства в активном развитии региона, строительство метро в этом направлении – сплошные плюсы для выбора жилья в Новомосковском административном округе. Если прибавить сюда гарантированную столичную прописку, низкую стоимость квартир и развитие свежей инфраструктуры, то выбор кажется очевидным, и НАО занимает заслуженное место в нашем рейтинге лучших районов Москвы.
Но социальная инфраструктура района не успевает за застройкой, а это значит, что проблемы с детскими учреждениями, равно как со спортивными секциями придется пока решать далеко от дома. К тому же территория округа застраивается неравномерно. Комплексы растут обособленно, застройка преобладает очаговая. Неравномерность заселения лишает ощущения принадлежности к большому городу. А сами жилые комплексы застраиваются настолько плотно, что уже возникает московская проблема с парковочными местами. Казалось бы – строй шире, ведь тут места полно. Но, видимо, это уже въевшаяся под кожу привычка застройщиков. Да, с объектами культурного проведения досуга тут… Гм, в общем, пока все в Старую Москву езжайте.
Из всей большой площади я выделю несколько привлекательных локаций для выбора жилья:
Кроме Щербинки, все остальные районы были обычными поселениями, деревнями, на месте которых и появляются одноименные жилые массивы. Новомосковский административный округ представлен разнообразным жильем. Здесь идет застройка не только высотками, но встречается много малоэтажной застройки, таун-хаусов. Есть территории, которые размежеваны и продаются под коттеджное строительство. Такой выбор интересен, так как позволяет выбрать недорогое жилье, основываясь на его удобстве, а не расположении и количестве квадратных метров, как это принято внутри МКАД. Выбор большой и интересный. А перспективы округа очень большие, ведь здесь по факту строится второй миллионник со всеми привилегиями и возможностями столицы.
Самый молодой и самый большой округ Москвы сопоставим по площади со столицей в пределах МКАД. Территория до Калужских границ была излюбленным местом отдыха москвичей. Здесь были дачи известных деятелей, вдали от шумной столицы, в деревенской тиши.
Сегодня разбросанные поселения становятся центрами, откуда начинает разрастаться молодая Москва. Новые жилые комплексы, целые жилые районы именуются названиями поселений - Кленовское, Новофедоровское. Всего 10 районов. Троицк – крупный и единственный город, ставший центром этих пустошей. Нелогично, что административный центр находится на его границе. С другого края ой, как долго добираться. Лучше бы центр в центре – удобно ведь. Вот и село Безобразово отлично бы подошло для этой роли. Шутка.
Какими выгодами здесь пахнет? Прежде всего, столичной пропиской и московскими льготами, пенсиями. А толчок в развитии экономики ТАО повысит его привлекательность, увеличатся инвестиции, доходность. А значит, будет рост предложения, высокий спрос и регион быстро станет процветающим. Но плотность застройки достаточно низкая, и 80% территории – это пока природные зоны.
В округе чаще всего натыкаешься на минусы – никакая инфраструктура, отсутствие внятной транспортной доступности (к 2035 году обещают привести метро в Троицк). И только люди, живущие будущим, покупают здесь самое дешевое жилье в Москве с прицелом на радужные перспективы.
В каждом округе, в каждом районе Москвы найдутся свои плюсы и минусы в вопросе приобретения жилья. Даже ужасная Капотня изо всех сил пытается исправиться, победить свои промзоны и привлечь застройщиков и новых жильцов. Получится или нет – покажет время. Но в остальных районах, где и экология получше, с транспортными сетями все более-менее хорошо, появляются возможности выбрать жилье и по статусу и по карману.
Застройщики предлагают жилье эконом, бизнес, премиум классов. Кому-то по душе надежная сталинская застройка, у кого-то денег хватит лишь на московские хрущобы. Вопрос локации остается наиважнейшим. И я надеюсь, данная статья-путеводитель по лучшим московским районам поможет вам определиться с оптимальным локацией для покупки жилья.
Выбирайте только лучшее и достойное вас!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
