Реновация в Москве – все «за» и «против»
Друзья, рада приветствовать вас на своем сайте! Будем знакомы – меня зовут Татьяна Мамонтова, я частный риэлтор, живу и работаю в Москве. И так уж п...
В 2005 году мой супруг со своими товарищами решили открыть универсальный магазин в подвале, и не где-нибудь, а на самом Кутузовском проспекте. Гениальная идея принадлежала старшему партнёру, которому, несмотря на весомые контраргументы, всё же удалось заразить своим энтузиазмом других участников компании.
Усугубляла диспозицию бизнес-проекта крайне специфическая локация. Это обособленный квартал, территориальный анклав, где посторонних почти не бывает. Замкнутый мир, очерченный руслом Москвы-реки по набережной Тараса Шевченко и ключевой транспортной артерией столицы, тонкая прослойка жилого массива шириной в один дом. Вход в коммерческое помещение со двора, перемещение по крутой лестнице, логистика товаров осуществлялась через дебаркадер при помощи допотопного подъёмного механизма.
Целевая аудитория сильно ограничена - основной расчёт был на приютившую предпринимателей сталинку и близлежащие аналогичные строения. Вдобавок планировали зацепить пешеходный трафик из метро «Кутузовская» – до вестибюля столичной подземки всего ничего, считанные метры. Проход с улицы через арку.
Основной конкурент – сетевой ритейлер под названием «Молоко» - располагался аккурат над головой на уровне земли. Правда, вход у флагманского подразделения торговой сети находился с фасадной стороны здания. Огромные высоченные витрины, наружная реклама, иллюминация – всё по высшему разряду. Ассортимент соответствующий – гастрономия, кулинария, алкоголь премиум-класса. Постоянные клиенты – это солидная публика района Дорогомилово.
Во избежание пересечений, чтобы даже не намечалось прямого конфликта интересов, было принято разумное решение действовать в разных ценовых категориях. В исключительном приоритете – товары повседневного пользования для широких масс населения, продукты эконом-класса по выгодным ценам.
Изначально все заинтересованные лица отнеслись к проекту скептически и были весьма аккуратны в оценках долгосрочных перспектив. Параметры базирования сомнительны. Условия и предпосылки для экономического роста не обоснованы. Со стороны замыслы, прожекты и начинания выглядели авантюрой чистой воды. Однако невысокая арендная ставка в обновлённом помещении общей площадью более 120 кв.м. в центре Москвы переборола всякий здравый смысл.
Вскоре после заключения контракта с собственником помещения компаньоны разработали маркетинговый план и успешно реализовали проект по привлечению клиентов. Ребята постарались заявить о себе во всеуслышание: раскидали по почтовым ящикам жилого квартала рекламные сообщения об открытии магазина, над парадной дверью в подземелье натянули гирлянду с воздушными шарами, на пешеходных маршрутах установили штендеры с уведомлением о существующих социальных скидках и сезонных акциях.
На удивление скептиков, дело достаточно быстро сдвинулось с мёртвой точки. В первые дни потенциальные клиенты не просто пошли, а повалили плотной рекой. Уверена, что тогда в начальный период существования объекту помог фактор новизны. Людям из праздного любопытства хотелось узнать, что же такого интересного предлагают в заведении. Засучив рукава, перекрестившись и понадеявшись на русский авось, доморощенные коммерсанты с юношеским задором принялись за розничную торговлю.
Перед подписанием договора аренды владелец не предоставил контрагентам всю достоверную информацию по техническому состоянию объекта. Предприниматели узнали обо всех недостатках подвального помещения на своём личном опыте в процессе эксплуатации. Лишь спустя некоторое время они поняли, что их ловко обманули. Снаружи всё казалось идеальным, ремонт с иголочки: новая плитка на полу, белоснежные пластиковые панели на стенах, навесной потолок с точечными светильниками. А как копнули поглубже, то ужаснулись: гнилые трубы, на поверхностях грибок и плесень, в некоторых местах от добротного кирпича осталась одна лишь труха.
Пропускная способность энергетических мощностей в технической документации подвального помещения была сильно завышена и не соответствовала требованиям, предъявляемым к коммерческим площадям и промышленно-производственным территориям. Электрические провода не выдерживали нагрузок от кондиционеров и холодильных установок, сантехника никуда не годилась, приточно-вытяжная вентиляция не справлялась с потоками воздуха – центральные коммуникации и магистрали то и дело плавились и разваливались на глазах! То здесь заискрит, то где-то там потечёт, то вентиляционную шахту в очередной раз завалит строительным мусором.
Буквально через месяц от новомодного ремонта не осталось и следа. Из-за частых аварийных ситуаций ремонтным бригадам регулярно приходилось вскрывать полы, фальшпанели, латать и перекраивать схемы сетей. Объект ветшал на глазах. В подвальном помещении появился затхлый запах. Из всех щелей лезли крысы величиною с кошку и тараканы с твёрдыми панцирями размером с воробья. В магазин было страшно спускаться без противогаза и мухобойки.
Помимо ежедневной рутины, магазин в подвале жилого многоквартирного дома приковывал пристальное внимание со стороны контролирующих органов. Уж очень много было жалоб и нареканий на работу предприятия со стороны местных жителей. Торгашей упрекали в хамстве персонала, антисанитарии и несоблюдении температурного режима хранения замороженных субпродуктов, блокировке проезда автомобилей во дворе во время погрузочно-разгрузочных работ, создании пожароопасных ситуаций, умышленной порче государственного имущества, разрушении конструктивных силовых элементов здания. Совсем не удивительно, что к ним регулярно наведывались с проверками инспекторы СЭС, ГИБДД, МЧС, Москомархитектуры и прочие специалисты надзорных ведомств. Порою складывалось ощущение, что объект коммерческой инфраструктуры мешал абсолютно всем. К слову сказать, к отдельно стоящим объектам требования гораздо ниже – например, эксперта Гостехнадзора или оперативника ОБЭП с официальным визитом можно увидеть на пороге значительно реже.
Дни шли своим чередом, торговля в лавке потихоньку налаживалась. Однако стоило одной престарелой даме неудачно приземлиться на пятую точку и копчиком слегка удариться о ступеньку лестницы, как весть о проклятом месте, где людей уродуют, мигом разнеслась по скверу и всему жилому кварталу. Сарафанное радио моментально разнесло информацию о лестничном марше, спустившись по которому, попадаешь прямо в травмпункт. Конечно же, вся эта неприятная ситуация негативным образом сказалась на всём процессе реализации проекта. Частный случай как лакмусовая бумажка проявил всю основную сущность проблемы подвальных и цокольных помещений.
Нерасторопность пожилой дамы, её неосмотрительность послужила катализатором естественного процесса. Рано или поздно река клиентов всё равно бы иссякла. Ежедневно рисковать здоровьем ради сомнительной выгоды мало у кого возникает желание.
После этого инцидента поменялось многое. Пришло незримое и физическое переосмысление системы координат, хотя с самого начала руководители всё мерили по себе, напрочь игнорируя все замечания и рекомендации. Тела гибкие, кровь кипит, какие там к черту балки и лестницы. О том, что, возможно кому-то будет неудобно или сложно нагибаться, спускаться, подыматься, вообще не заморачивались: «Если надо, то непременно придут»! Конструктивные особенности объекта и физкультурные упражнения в расчёт не брались. И очень даже зря! Как показала практика, пренебрежение аналитикой конъюнктуры рынка в заданном сегменте стало для них фатальным стратегическим упущением.
Но ещё раньше поменялось отношение со стороны постоянных клиентов. Старожилы перестали регулярно посещать продуктовый погребок, лишь изредка заходили по ночам, когда их никто не видит. Теперь даже алкоголики с местной округи почти перестали заглядывать за дешёвой водкой.
В том или ином виде магазин в подвале жилого многоквартирного дома на Кутузовском проспекте 30 просуществовал несколько лет. Предприниматели, конечно же, неоднократно пытались реанимировать торговлю: меняли профиль отделов, расширяли ассортимент, проводили ротацию штата, поощряли коллектив, подбадривали себя, чтобы совсем не упасть духом. Безбожно ругались между собой, перекладывали вину за промахи и неудачи «с Ивана на Якова», срывались на всякого, кто попадал в поле зрения, но при этом старались держаться дружно. Контролировали процесс лично. Дежурили по очереди. Порой от усталости валились с ног на ходу. Спали где придётся, часто в подсобке на бетонном полу.
По большей части объект розничной торговли держался на морально-волевых качествах компаньонов. На чём могли экономили без особого ущерба для качества обслуживания. Но дела шли с переменным успехом – хорошие выручки сменялись пустыми кассами. Всё было крайне нестабильно, очень зыбко. «Работали на дядю» - отбивали аренду, а на жизнь уже денег не хватало. Суеты много, а выхлоп мизерный. И чем дальше они продолжали гнуть свою линию, тем глубже погружались в бездну безденежья. Для некоторых товарищей такое системное поведение закончилось весьма прискорбно – они попали в долговую яму.
В итоге предприниматели приняли судьбоносное решение распрощаться с подвалом и со всем своим торговым оборудованием убрались со двора, несолоно хлебавши. Печальная развязка многообещающих прожектов - заработать капиталы они так и не смогли.
С той поры много воды утекло. Подвальное помещение не раз меняло арендаторов. И чего здесь только не было: и продукты, и промтовары, и дом быта. Сейчас в подвале расположена химчистка и ателье по ремонту и пошиву одежды. Насколько успешно идут дела, доподлинно неизвестно, но, судя по всему, не очень хорошо. Не буду раскрывать всех секретов - пусть благосостояние отчаянной прачки и швеи-мотористки так и останется коммерческой тайной.
Если проанализировать все предложения на профильных площадках, то 90% объектов в стоке – подвалы, полуподвалы, помещения на цокольном этаже. Взять, к примеру, главный инвестиционный портал города Москвы investmoscow или ресурс Департамента Городского имущества (ДГИ) – после очередной сессии торгов там остаются невостребованные одни лишь подвалы! Я уверена, что профессиональным участникам рынка коммерческой недвижимости такой расклад говорит о многом! Это ли не показатель ликвидности подобного рода объектов?!
В чистом виде подвалы, как и другие переделки на любых этажах в многоквартирном жилом доме, не приспособлены для коммерческого использования. Для нормальной эксплуатации аналогичного формата объекты требуют сложнейшего технологического переоборудования и дорогостоящего ремонта. Исключение составляют помещения нежилого фонда, изначально предусмотренные архитектурным проектом.
Любые препоны на пути следования весьма болезненно и крайне негативно воспринимаются потребителями. Конструктивные особенности объекта могут стать непреодолимым психофизиологическим барьером для посетителей. Лестницы, преступки, любой высоты пороги, низкие проёмы и перемычки над головой представляют опасность для здоровья человека и, безусловно, влияют на лояльность потенциальных клиентов.
Такие показатели как инсоляция, отсутствие естественного солнечного света, сырость и духота идут вразрез с санитарно-эпидемиологическими нормами и требованиями по охране труда. У нормального человека может нарушиться обмен веществ, появится редкое заболевание кожного покрова, развиться клаустрофобия, резко упасть зрение. Наукой доказано, что жить и работать под землей вредно, и молоко здесь вряд ли поможет!
При всех прочих равных условиях арендная ставка в подвальных и цокольных помещениях значительно ниже по сравнению с площадями на других этажах и уровнях. При реализации коммерческие объекты, которые расположены под землей, стоят намного дешевле. Низкая рыночная стоимость – пожалуй, единственное конкурентоспособное преимущество подвалов, на котором соискатели зачастую и прогорают!
Пробовать, определённо, стоит. Глаза боятся – руки делают. Под лежачий камень вода не течёт. Но предварительно необходимо взвесить все за и против, абсолютно все плюсы и минусы! И только на основе квалифицированных маркетинговых исследований конкурентной среды делать выводы по экономической целесообразности проекта. Однако по большей части подвальные помещения остаются на откуп узкоспециализированным торговым предприятиям и учреждениям сферы услуг. Направленность бизнеса в этом случае сильно ограничена. Раз в полгода спуститься в подземелье залатать дырку на любимом пиджаке или заглянуть в интим магазин, где продают игрушки для взрослых, каждый сдюжит. А по три раза в день бегать в подвал за товарами первой необходимости – вот тут человек уже сто раз хорошенько подумает!
Брать подвал для розничной торговли, под сферу услуг или офис, конечно же, можно. Но при этом всё равно остаётся открытым вопрос: сможет ли кто-то из предпринимателей раскачать точку, грамотно использовать её в своих целях, найти достойное применение?! Если предварительно не подойти к вопросу обсуждения со всем вниманием, то существует огромная доля вероятности, что схожий по параметрам объект в какой раз превратится в безнадёжный глухарь, где нет торговли, куда не ступит нога посетителя.
Друзья! Мало что зависит от самого помещения. Главное – это интересная идея, желание добросовестно работать и постоянно развиваться. Если в голове засела давно отработанная в бизнесе тема, которая себя полностью исчерпала, то никакое помещение коммерсанту не поможет, пусть даже торговая точка находится в суперпроходном месте под самым носом потенциальных покупателей у входа в метро.
Уверена, найдутся те, кто остался только в выигрыше от торговли в подвалах. Но, поверьте мне на слово, таких счастливчиков единицы. По большому счёту на рынке аналогичным объектам отводится роль второго или даже третьего плана. Варианты в глубоком запасе, когда деваться больше некуда. Бывалые предприниматели прекрасно осведомлены обо всех недостатках подвальных помещений, стараются обходить их стороной или рассматривают в качестве локаций для стабильного бизнеса в последнюю очередь.
Сейчас мой супруг, глядя, как уныло выглядит некогда бойкое место, с болью в глазах и умилением в душе вспоминает яркий период совместной жизни. Было потеряно драгоценное время, но приобретён бесценный профессиональный опыт. И, если бы ему можно было вернуться, то ни за что на свете, ни при каких обстоятельствах на одни и те же грабли он второй раз не наступил!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
