Новостройки на стадии котлована в Москве в 2023 году
И снова здравствуйте, друзья! Рада нашему заочному знакомству на бескрайних просторах интернета. Тема сегодняшней сессии – выгодно купить квартиру в...
Самая маленькая квартира в Москве, с которой я работала (покупала для клиента) – крохотная мини-студия площадью 13 кв.м. в ЖК Клинская 4к2. Невероятно, но там поместилось всё, в том числе жилая комната, кухонная зона, полноценный санузел. Еще из приятных и важных особенностей – это действительно по статусу мини-квартира с московской пропиской и всеми полагающимися документами. Не апартаменты, не комната, не доля, которые, к сожалению, в избытке предлагает современный рынок недвижимости под видом отдельной законной и полноценной жилплощади.
Почему к сожалению? Да потому что львиная доля выставленного на продажу мини-жилья по факту является чем угодно, только не отдельным объектом жилой недвижимости. На волне небывалого спроса на малогабаритки рынок регулярно пополняется лотами, в реалистичность которых и поверить сложно: переделанные в мини квартиры подсобки, цокольные и технические помещения, элетрощитовые; чердаки и мансарды; нарезанные вдоль и поперек на доли коммуналки и многокомнатные квартиры… Пожалуй, самые приличные во всех смыслах среди перечисленного – это бывшие общежития, умелой рукой переоборудованные в коливинги, лофты и прочие «комфортные пространства для жизни», как гласят рекламные проспекты. К слову, вышеупомянутая мини-студия, по которой я проводила сделку, как раз находится в бывшем общежитии. Это пример хорошей, легальной переделки.
Так вот, возвращаясь к сути вопроса – желание купить маленькую квартиру, особенно в Москве, сейчас есть у колоссального количества покупателей. Звонки с подобными запросами мне поступают регулярно, по несколько штук за день. И, казалось бы, принимай заказы да радуйся, да не тут-то было! Откровенно говоря, купля-продажа мини-квартир (тех, что от 10 кв.м.) – дело весьма неблагодарное для риэлтора. В первую очередь, морально. Дело в том, что большинство вопрошающих уже имеет сформировавшееся мнение, что купить мини квартиру в Москве за 3-4 миллиона – плёвое дело. Вон их сколько предлагается! Или даже так – уже присмотрели, помогите оформить. Открываешь документы, а там чёрт все ноги переломал и убежал обратно в ад, потому даже в аду такого беспредела не встретишь… Обманы, обременения, статусы нежилого помещения. Из недавнего - под видом мини-студии наивный клиент из глубинки едва не купил переделанную из обычной кухни комнату… А если точнее – просто долю. Дольку от квартиры. Кусочек жилья, которое уже никогда не будет целым.
На волне всех этих чудесатых историй про доступное и ужасно комфортабельное мини жилье предлагаю обсудить, что представляют собой маленькие квартиры, как не получить вместе с ними большие проблемы, чем хорош данный формат (и хорош ли?) и стоит ли вообще покупать малогабаритки.
Секрет популярности махонького жилья в наше время до боли прост – зачастую это все, что могут себе позволить покупатели в условиях жесткой инфляции и падения уровня доходов. Многие думают: маленькая квартира – самая дешевая. Ох, если б так было на самом деле… Делим, например, однушку за 7 млн площадью 35 кв.м. пополам и получаем мини-квартиру 17 квадратов за 3,5 млн… К сожалению, базовые законы математики не работают на рынке недвижимости, тут все наоборот – чем меньше метраж, тем дороже квадрат. Цены на мини-жилье в Москве самые офигевшие – 300-500 тыс. за метр и более.
На этом фоне развелось огромное множество дельцов, решивших, по сути, срубить денег на чужой беде и безденежье. Поэтому микро-жилье – один из самых небезопасных и сомнительных сегментов рынка недвижимости. В особой зоне риска находятся регионы с повышенным спросом на собственный угол и высокой инвестиционной привлекательностью жилья для сдачи в аренду. Традиционно это Москва и область, Питер, южные локации – Краснодар и все черноморское побережье во главе с Сочи, где цены на маленькие квартиры (в большинстве своем нелегальные) дадут фору московским.
Под малогабаритными и компактными объектами мы имеем в виду именно самые маленькие квартиры – 10, 15, 18, 20 кв.м. Установим условную границу – до 25 кв.м., именно в таком диапазоне современные застройщики предлагает сегодня ультрасовременные мини студии в новостройках.
На первичном рынке преобладает именно этот тип жилья. Студия – это когда есть стены, выделенный санузел и больше никаких условностей. Все прелести проживания я уже рассказывала в статье про студии. Жилец по своему усмотрению обустраивает пространство – придумывает перегородки, выделяет кухонную и спальную зону. Впрочем, крохотные студии площадью 15-20 кв.м. нередко снимают необходимость в зонировании, поскольку места уж очень мало. Хотя, если конфигурация помещения позволяет, можно и такое жилье сделать вполне пригодным для жизни.
Главный плюс мини-студии в новостройке – юридическая чистота документов. Если застройщик надежный, можно не переживать о легальности объекта, как это бывает на вторичном рынке. Единственный момент – изначально определитесь, какой статус жилья вам необходим – квартира (жилой объект, есть прописка) или апартаменты (нежилое помещение, прописки нет), поскольку студия может иметь любую категорию. Как правило, с данной информацией можно ознакомиться заранее, на сайте застройщика.
Из минусов – высокая стоимость квадратного метра, теснота, проблемы с меблировкой и хранением вещей, когда захочется «впихнуть все невпихуемое».
От самого названия прямо потягивает духом советской эпохи, оно и понятно: гостинки – результат архитектурных изысканий прошлого века, когда надо было максимально компактно разместить рабочий или ведомственный люд поближе к службе. Так и появились многочисленные дома гостиничного типа в окрестностях заводов и фабрик, именно их в наше время активно пускают под редевелопмент.
Помимо современных фасадов, обновления коммуникаций и мест общего пользования некоторые улучшения коснулись и планировки. Напомню, изначально комната гостиничного типа предназначалась для временного проживания либо, по факту, только ночного отдыха жильцов. Поэтому кухни, а иногда и санузлы в мини-квартирах не предусматривались в целях экономии места, что позволяло разместить больше жилых комнат. Места для приготовления пищи и душевые зачастую были общими на этаже. Разумеется, обновленные гостинки претерпели изменения – в каждой появился собственный, хоть и крохотный санузел с душевой кабиной или сидячей ванной (2-3 кв.м, не больше) и зона для кухни.
Таким образом, доставшиеся нам в наследство гостинки – вполне себе приемлемое жилье. По крайней мере, на случай поспать и помыться. От вышеупомянутых студий их отличает наличие коридорчика, иногда – специальной ниши для кухни.
Что до плюсов, как пишут в Сети - «маленькая, но своя». Иногда очень маленькая, в районе 15-ти квадратов на все-про все. Если это гостинка из обновленного фонда, после редевелопмента, ее по документам можно приравнять к новостройке, поскольку вся ее предыдущая советская история обнуляется. Если покупать квартиру гостиничного типа на вторичном рынке, необходимо проверить юридическую чистоту жилья.
Минусы гостинок – все тот же микро-метраж, высокая цена за квадратный метр (к примеру, в Москве множество домов гостиничного типа располагается довольно близко к центру, в промышленных районах, попавших под редевелопмент промзон). Таким образом, расположение в развитых районах напрямую влияет на цену, делая эти мини-квартиры в Москве не такими уж и доступными. Кроме того, после косметического обновления большинство гостинок становится апартаментами (не квартиры!) со стоимостью примерно от 6-7 млн за 12-15 кв.м. и выше. Несложно посчитать – цена за квадрат в районе полумиллиона, что сопоставимо с категорией «премиум». Но сопоставим ли микро-метраж с премиальным сегментом, вот вопрос).
Здесь, в отличие от незонированных студий и мелкокалиберных гостинок с намеком на место под кухню есть ВСЁ. Жилая комната с дверью, коридор-прихожая, место для хранения, санузел, изолированная кухня, иногда даже балкон – хотя бы французский, для горшка с цветком.
Причем размещаются перечисленные блага на весьма компактных площадях – размеры классических однокомнатных малосемеек варьируются в районе 21-29 кв.м. Двухкомнатные тоже бывают. При продуманной планировке и отсутствии лишних вещей выглядит жилое пространство вполне прилично, иногда даже эксклюзивно.
Чем формат малосемейки отличается от обычных многоквартирных домов? Почти как в детской загадке – без окон, без дверей, полна горница людей). Дома с малогабаритными квартирами имеют один-два подъезда и длиннющие коридоры – все как в общежитиях. Разумеется, личных тамбуров нет, из квартиры сразу в общий коридор. А это определенные звуки, неудобства… Так что, скажем так, жилье не для интровертов.
Многие современные малосемейки переделаны из домов советского разлива по популярной нынче схеме, когда застройщик берет старое здание под редевелопмент. Все как положено – современная отделка, обновленные коммуникации и, конечно, красивое название – какой-нибудь Вилладж, Парк или другое красивое слово иностранными буквами. Юридический статус малосемеек можно быть разным – как квартира, так и апартаменты.
Путем несложных математических расчетов мы с вами уже выяснили, что если считать стоимость за кв.метр, низкая цена – не самый главный конек компактного жилья. Честно говоря, вообще не конек.
Тем не менее, определенные выгоды все же есть, например:
Меньше площадь – меньше расходов на ремонт, отделку, меблировку;
Меньше времени на уборку;
Меньше денег на коммуналку (если у вас не апартаменты – там все по-другому).
Опять же, ликвидность и инвестиционная привлекательность малогабаритных квартир, особенно в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи, держатся на высоких отметках. Маленькое жилье при отсутствии юридических проблем быстро продается. Такой формат легче всего сдавать в аренду долгосрочно или посуточно.
Мечты вроде «…Вот бы крошечную квартирку с видом на море… Диван и окно, что еще для счастья надо!..» все чаще становятся явью. В регионах с высоким спросом регулярно появляются лоты, которые впору заносить в книгу рекордов Гиннеса – на полном серьезе продаются квартирки по 15, 12, 10 и даже 8 метров. Как раз – 4 кв. метра на диван и еще разуться можно.
Мини- , микро- и нано-жилье имеет как многочисленных сторонников, так и противников. Особенно интересные и самобытные мнения можно встретить на форумах, посвященным обсуждению новостроек. Квинтэссенция всех высказывающихся «против», если отбросить нелитературные выражения, такова – «Вы вообще нормальные, 5 млн за 15 метров в ипотеку на 15 лет?!. Вы их проклянете через полгода, когда эйфория пройдет…». Честно говоря, сложно не согласиться… Условные 5 млн – это где-нибудь в России полноценная квартира, двухэтажный добротный дом на участке площадью метро 150, с баней и садом… Эх… не по-русски это, ютиться в квартире размером с печку!
Друзья, если по прочтению статьи вам вдруг показалось, что я вас отговариваю от покупки микро-квартирки – вам не показалось. Точнее, вот так – я отговариваю вас от импульсной, эмоциональной покупки, когда вы посетили офис продаж и умелый менеджер вселил в вас уверенность, что мини студия 14 метров где-нибудь в пределах доступности к периферийному метро – ваша голубая мечта. Вы уже спите и видите, как пьете кофе из крошечной чашечки, за крошечным столиком в вашей (да-да!) крошечной квартирке. Поверьте, вам там еще жить.
На мой рациональный взгляд (а я все-таки 17 лет в недвижимости), покупка малогабаритной квартиры целесообразна в следующих случаях:
Инвестиция собственных средств – когда, например, на этапе строительства вы имеете возможность приобрести одну или сразу несколько квартир или апартаментов с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду;
Приобретение маленькой квартиры с конкретной практической целью. Варианты – уезжаете из столицы, продаете большую квартиру, но желаете оставить за собой символический угол с пропиской для сохранения соцгарантий. Или – перевозите пожилого родственника из ставшего обузой большого жилья в компактное, для упрощения быта. Или – на свободные средства приобретаете ребенку-студенту жилье с возможностью последующего дарения или продажи;
Покупка мини квартиры для одного человека с конкретным финансовым планом. Допустим, человек имеет 4,5 млн и стабильную работу, брать ипотеку принципиально не хочет. В таком случае приобретение купить малогабаритку целесообразно и разумно: за пару-тройку лет можно заработать денег, добавить их к стоимости имеющегося жилья и стать обладателем полноценной квартиры.
Это самые популярные адекватные сценарии. Бывают и вариации – к примеру, вам очень повезло и вам предлагают маленькую квартиру за подъемные деньги. В регионах это может быть и 1,5 – 2 млн, что действительно будет отличаться от ценника на полноценную однушку. В таком случае стоит воспользоваться предложением, не забывая, конечно, про собственную финансовую и юридическую безопасность сделки. Потому что, напомню, под мини жилье сейчас мимикрирует множество мошеннических предложений – незаконные переделки, кривые доли и иже с ними.
Друзья, пусть ваши квадратные метры – независимо от количества – дарят вам душевный покой и приносят радость. А я, в свою очередь, всегда готова помочь как консультативно, так и взяв на себя отдельные юридические вопросы или сопровождение сделки целиком.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
